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房企獲取土地模式

課程背景：
      房地產(chǎn)的發(fā)展也是伴隨著我們土地政策的變化而逐步變化的，高房?jī)r(jià)，高地價(jià)，高總價(jià)時(shí)代，尤其是核心城市面粉與面包一樣貴的時(shí)候，土地獲取、產(chǎn)品創(chuàng)新就成為重中之重。今天投資越發(fā)重要，地價(jià)占房?jī)r(jià)比顯著上升，如果地價(jià)超過50%甚至100%的時(shí)候，房企老板應(yīng)該自己或者花重金去聘請(qǐng)培養(yǎng)專業(yè)的投資總，投資拿地將成為房企經(jīng)營(yíng)重中之重。本課程將從房地產(chǎn)開發(fā)中土地獲取、勾地、兼并與收購(gòu)及項(xiàng)目的投資測(cè)算來展開講授，通過對(duì)土地獲取方式梳理和案例分析，結(jié)合企業(yè)自身現(xiàn)狀與特點(diǎn)，幫助企業(yè)提高拿地能力，拓展拿地渠道，并更有效的規(guī)避各種拿地過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

課程收益：
1、 后疫情時(shí)期下，房企如何拓展拿地模式與渠道？
2、 分享標(biāo)桿房企土地獲取方式與經(jīng)驗(yàn)。
3、 各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何規(guī)避？
4、 學(xué)習(xí)不同交易模式的項(xiàng)目投資測(cè)算工具、方法以及可行性研究

學(xué)員對(duì)象：
總經(jīng)理、副總等具有戰(zhàn)略規(guī)劃與投資運(yùn)營(yíng)決策力的決策層 ；
投資拓展部門人員、財(cái)務(wù)、成本、法務(wù)、資金等條線管理者以及拿地相關(guān)的部門人員。

主要內(nèi)容：
一、土地獲取方式
1、公開市場(chǎng)
1.1自規(guī)局招拍掛
1.2法院拍賣
1.2.1 背景摸底--債務(wù)、法律風(fēng)險(xiǎn)
1.2.2 施工條件--進(jìn)場(chǎng)難度
1.2.3 稅費(fèi)繳納--土增稅
1.2.4起拍、流拍--評(píng)估價(jià)、降價(jià)、賤賣
2、勾地
2.1熟化勾地
2.1.1 概念
2.1.2 成本--梳理熟化過程中大概率遇到的資金支出項(xiàng)
2.1.3 案例
2.2產(chǎn)業(yè)勾地
2.2.1 概念
2.2.2 生意邏輯
2.2.3 案例
3、收并購(gòu)
3.1股權(quán)合作
3.1.1 概念
3.1.2 案例
3.1.2 流程
3.2承債收購(gòu)
3.2.1 概念
3.2.2 意義
3.2.3 案例
1.3破產(chǎn)重組
案例分析：萬科的投資區(qū)域，最授權(quán)的管理機(jī)制

二、土地獲取流程及注意事項(xiàng)
1. 公開市場(chǎng)
1.1規(guī)劃條件獲取
1.1.1 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
1.1.2 用地紅線
1.1.3 強(qiáng)排方案
1.2市場(chǎng)研判
1.2.1 區(qū)位分析
1.2.2 現(xiàn)狀及周邊
1.2.3 競(jìng)品情況
1.2.4 未來預(yù)期
1.3產(chǎn)品定位
1.3.1 自身產(chǎn)品系
1.3.2 客戶需求匹配
1.3.3 確定授權(quán)價(jià)
1.4報(bào)名
1.4.1 公司內(nèi)部上會(huì)
1.4.2 確定報(bào)名方式--聯(lián)合與否
1.4.3 支付競(jìng)買保證金
1.4.4 辦理U-Key
1.5競(jìng)拍
1.5.1 第0手
1.5.2 觸發(fā)熔斷
1.5.3 競(jìng)配建--視同銷售
1.6 土地成交
1.6.1 競(jìng)得企業(yè)成交確認(rèn)書、出讓合同
1.6.2 未成交退保證金
1.7確權(quán)
1.7.1 出讓合同
1.7.2 支付尾款
1.7.3 組卷辦證
2. 勾地（熟化、產(chǎn)業(yè)）
2.1框架協(xié)議
2.2支付前期開發(fā)資金
2.3征地、收儲(chǔ)
2.4組出讓卷
2.5上市長(zhǎng)會(huì)、掛地
2.6公開市場(chǎng)流程
2.7財(cái)政返還熟化成本
3. 收并購(gòu)
3.1盡職調(diào)查
3.1.1 法務(wù)調(diào)查
3.1.2 財(cái)務(wù)調(diào)查
3.1.3 人員摸底
3.2分析股權(quán)架構(gòu)，設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)
3.2.1 股權(quán)占比
3.2.2 交易結(jié)構(gòu)
3.3商務(wù)談判
3.3.1 依據(jù)
3.3.2 預(yù)期
3.3.3 磨合
3.4簽訂合作協(xié)議
3.5股權(quán)工商變更
3.6支付對(duì)價(jià)
3.7破產(chǎn)重組
3.7.1破產(chǎn)申請(qǐng)
3.7.2法院受理并裁定
3.7.3選定管理人
3.7.4確定投資人
3.7.5制定重組方案
3.7.6方案實(shí)施
三、投資測(cè)算解析
1. 生意邏輯
1.1 公開市場(chǎng)
1.2 產(chǎn)業(yè)勾地
1.3 收并購(gòu)
2. 輸入條件
2.1 土地基礎(chǔ)信息
2.2 資金安排
3. 市場(chǎng)判斷
3.1 存量
3.2 產(chǎn)品定位
3.3 價(jià)格與流速
4. 輸出結(jié)果
總結(jié) 討論 問答

王的路老師簡(jiǎn)介：
先后任職于恒大、萬科、海亮等標(biāo)桿房企，具有多年土地拓展、開發(fā)報(bào)建、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)及投資等與土地獲取相關(guān)的工作經(jīng)歷。近些年王老師主要負(fù)責(zé)土地市場(chǎng)投資拓展，以產(chǎn)業(yè)勾地為主，通過研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、政府導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)IP梳理，制定產(chǎn)業(yè)勾地方案，目前任多個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的投資負(fù)責(zé)人。

房企獲取土地模式