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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收管理風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)

課程背景
     金四時(shí)代，將是一個(gè)智慧化管理時(shí)代。金四系統(tǒng)相比金三系統(tǒng)無(wú)論是在發(fā)票開(kāi)具、資金監(jiān)控、合同管理、互聯(lián)互通各個(gè)方面功能都強(qiáng)大許多。企業(yè)再想靠虛開(kāi)發(fā)票虛增成本、靠偷稅擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)效益那將是死路一條，那樣的時(shí)代將逐漸退出歷史的舞臺(tái)。
    在這樣一個(gè)時(shí)代企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展、贏得生存空間，繼續(xù)站立在歷史的潮頭要靠什么？
    答案只有兩個(gè)： 一、靠科學(xué)運(yùn)維，規(guī)范管理；  二、靠遵紀(jì)守法。
    這個(gè)道理大家都懂，但是，這兩條說(shuō)起來(lái)容易，做起來(lái)卻很難。如何做到科學(xué)運(yùn)維、規(guī)范管理，如何做才能既不違法，又能擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益呢。首先，必須了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，了解房地產(chǎn)企業(yè)目前所面臨的癥結(jié)之所在；其次，必須弄懂與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的所有法律、法規(guī)、政策規(guī)定。只有這樣才是*的出路。
     本期培訓(xùn)立足于從財(cái)稅管理的角度幫助大家分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)需要重點(diǎn)解決哪些問(wèn)題，遇到這些問(wèn)題如何去回避稅收風(fēng)險(xiǎn)。

課程對(duì)象
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程收益
    本期課程特選取了30多個(gè)大家在日常工作中關(guān)注度較高、處理難度較大、政策把握不準(zhǔn)的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的重大問(wèn)題，按照業(yè)務(wù)的性質(zhì)，分13類（涵蓋大約70多個(gè)小問(wèn)題）給大家進(jìn)行講解。
      該課程凝練了授課教師二十年來(lái)的教學(xué)研究成果，經(jīng)過(guò)了嚴(yán)格的調(diào)研、萃取，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)實(shí)狀況和國(guó)家現(xiàn)行稅收政策、征管形勢(shì)嚴(yán)格對(duì)接。具有極強(qiáng)的實(shí)操性和針對(duì)性，其中的精品案例，既適合大家平日里學(xué)習(xí)、模擬，更適合大家*珍藏，是一堂十分難得、性價(jià)比極高的好課。
     學(xué)習(xí)此課程，第一、可幫助您明確掌握一部分特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算方法和技巧；第二、可以有效化解因收入成本確認(rèn)有誤，稅收政策掌握不準(zhǔn)而帶來(lái)的企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅等多稅種稅收風(fēng)險(xiǎn)。
      該課程適合企業(yè)財(cái)務(wù)高管、會(huì)計(jì)主管以及所有與財(cái)稅有關(guān)的工作人員學(xué)習(xí)使用。保證讓大家通過(guò)一次培訓(xùn)，全面弄懂課程規(guī)劃內(nèi)的所有問(wèn)題，今后不再為這些問(wèn)題而發(fā)愁、糾結(jié)。使您的會(huì)計(jì)核算和稅收管理水平再上一個(gè)新臺(tái)階，真正成為房地產(chǎn)財(cái)稅管理的高手。成為企業(yè)節(jié)本降耗、再創(chuàng)輝煌、“木秀于林”的功臣！

課程大綱
一、以招拍掛或者非貨幣交易方式取得土地會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
1．以招掛拍方式取得土地
⑴ 計(jì)算銷項(xiàng)稅時(shí)可以扣除的土地價(jià)款包括哪些內(nèi)容，土地閑置費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)、周轉(zhuǎn)房支出如何處理，如果可以扣除以什么為扣除憑證
⑵ 該土地價(jià)值在計(jì)征企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅時(shí)應(yīng)如何處理？以該種形式取得土地計(jì)算繳納土地使用稅時(shí)需要注意什么
2．以非貨幣交易形式取得土地使用權(quán)
⑴ 計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)可扣除的土地價(jià)款有哪兩種計(jì)算方式，分別以什么為扣除憑證
⑵ 計(jì)算土地增值稅、企業(yè)所得稅時(shí)如何進(jìn)行成本扣除

二、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地以及拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理
1．以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式方式取得土地
⑴ 計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)可扣除的土地價(jià)款如何掌握，股權(quán)溢價(jià)是否可以作為土地價(jià)款扣除，以什么為扣除憑證
⑵ 股權(quán)收購(gòu)的會(huì)計(jì)核算【案例分析1】
2．“拆遷補(bǔ)償”業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
⑴ 與“拆遷補(bǔ)償”有關(guān)的稅收政策
⑵ 返遷房的會(huì)計(jì)核算與應(yīng)納稅款計(jì)算：
① 用商品房做返遷房的會(huì)計(jì)核算與應(yīng)納稅款計(jì)算【案例分析2】
② 用非商品房做返遷房的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理【案例分析3】
⑶ 在自己原工廠的土地上搞開(kāi)發(fā)，原場(chǎng)地上被拆除建筑物、設(shè)備價(jià)值，能否計(jì)入土地成本，換句話說(shuō)自己?jiǎn)挝还S拆遷能發(fā)生拆遷補(bǔ)償費(fèi)嗎，如果能以什么為扣除憑證

三、紅線外支出、購(gòu)買爛尾樓支出、土地返還款收入會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
1．紅線外支出會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
⑴ 紅線外建設(shè)支出應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算
⑵ 外建項(xiàng)目本身是否需要繳納增值稅收，其取得的進(jìn)項(xiàng)稅能否扣除
⑶ 計(jì)算企業(yè)所得稅、土地增值稅時(shí)項(xiàng)目外建設(shè)支出是否允許扣除、如何扣除
2．購(gòu)買爛尾樓支出會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
⑴ 購(gòu)買爛尾樓的會(huì)計(jì)核算
⑵ 購(gòu)買爛尾樓支出在計(jì)算企業(yè)所得稅、土地增值稅時(shí)如何扣除【案例分析4】
3．土地返還款收入會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
⑴ 取得政府給與的“土地返還款”的會(huì)計(jì)核算【案例分析5】
⑵ 取得政府給與的“土地返還款”的稅務(wù)處理【案例分析6】【案例分析7】

四、受托代建業(yè)務(wù)、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)、精裝房建設(shè)支出會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)
處理
1．受托代建房屋的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
⑴ 受托代建房屋的會(huì)計(jì)核算【案例分析8】
⑵ 受托代建房屋的稅務(wù)處理
2．營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理：
⑴ 會(huì)計(jì)核算
⑵ 稅務(wù)處理
3．建設(shè)銷售精裝房的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
⑴ 會(huì)計(jì)核算
⑵ 稅收規(guī)定
⑶ 企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)精裝房，分別與施工單位簽訂“硬裝交付”和“軟裝交付”合同，對(duì)增值稅是否會(huì)產(chǎn)生影響？對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅會(huì)產(chǎn)生哪些影響

五、地下設(shè)施成本的分?jǐn)偱c稅務(wù)處理
1．地下設(shè)施成本的分?jǐn)?br /> ⑴ 地下設(shè)施是否應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀?br /> ⑵ 地下設(shè)施是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)裝修費(fèi)用
⑶ 計(jì)算分?jǐn)偟叵略O(shè)施開(kāi)發(fā)成本時(shí)是否允許使用“空間系數(shù)法”【案例分析9】
⑷ 計(jì)算分?jǐn)偟叵略O(shè)施單位成本時(shí)應(yīng)以建筑面積為準(zhǔn)還是以套內(nèi)使用面積為準(zhǔn)
⑸ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后還未結(jié)算的，未發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)如何計(jì)提
【案例分析10】
2．地下設(shè)施的稅務(wù)處理
⑴ 計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，地上配套設(shè)施與地下配套設(shè)施規(guī)定有什么不同
⑵ 未銷售的地下車庫(kù)、車位是否需要繳納土地使用稅
⑶ 已經(jīng)銷售的地下車庫(kù)、車位是否需要繳納土地增值稅
⑷ 出租無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車庫(kù)、車位是否應(yīng)繳納土地增稅

六、企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，哪些成本可以計(jì)提，如何計(jì)提？
1．建安成本的計(jì)提方法和注意事項(xiàng)
2．公維成本的計(jì)提方法和注意事項(xiàng)【案例分析11】

七、如何通過(guò)對(duì)地上設(shè)施專屬成本和公攤土地的差異化管理來(lái)調(diào)節(jié)土地增
值稅稅負(fù)
1．地上設(shè)施專屬成本會(huì)計(jì)核算與調(diào)節(jié)構(gòu)想【案例分析12】
2．公攤用地成本調(diào)節(jié)構(gòu)想

八、房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)采購(gòu)與甲供材業(yè)務(wù)管控與稅收風(fēng)險(xiǎn)回避
1．采購(gòu)業(yè)務(wù)的管控與稅收風(fēng)險(xiǎn)回避
⑴ 合同事項(xiàng)管理
① 合同中的違約金不能與銷售額掛鉤【案例分析13】
② 合有同中必須明確發(fā)票開(kāi)具條款
③ 合同中材料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)的處理
⑵ 商業(yè)合作對(duì)象的選擇與稅負(fù)平衡
2．“甲供材”業(yè)務(wù)在甲乙雙方之間的稅收博弈
⑴“甲供材”與“甲控材”的區(qū)別
⑵“甲供材”業(yè)務(wù)銷售額的確定【案例分析14】
⑶ 甲供材業(yè)務(wù)測(cè)算技巧【案例分析15】【案例分析16】
⑷“甲供材”業(yè)務(wù)的合同簽訂技巧

九、房地產(chǎn)企業(yè)未按正常程序經(jīng)營(yíng)發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)如何處置
1．未取得土地使用權(quán)之前轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地應(yīng)如何計(jì)算繳納各項(xiàng)稅款
2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之前收取的定金，以及取得預(yù)售許可證之前，以各種名目收取的誠(chéng)意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購(gòu)房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項(xiàng)，退房違約金，會(huì)計(jì)上應(yīng)如何處置，稅收上應(yīng)如何處理
3．“錯(cuò)期開(kāi)發(fā)”應(yīng)如何讓計(jì)算繳納土地使用稅

十、采取不同促銷手段銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理（一）
1．“買一送一”（送面積、送家電、送車位、送物業(yè)）會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
2．“以老帶新支出”會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)處理、稅務(wù)籌劃
3．“抵券銷售 — 一萬(wàn)抵五萬(wàn)”會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
4．“假按揭”“零首付”的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
⑴“假按揭”會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
⑵“零首付”
① 延期繳納首付款
② 騙取高額按揭貸款

十一、采取不同促銷手段銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理（二）
1．“先租后售”
⑴ 會(huì)計(jì)核算
⑵ 稅務(wù)處理
2．“低價(jià)出售、免費(fèi)返租”
⑴ 會(huì)計(jì)核算
⑵ 稅務(wù)處理【案例分析17】

十二、以房抵債、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)、限價(jià)銷售業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
1．以房產(chǎn)抵債的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
⑴ 抵頂后未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的【案例分析18】
⑵ 抵頂后已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的
2．“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售經(jīng)營(yíng)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
⑴ 產(chǎn)權(quán)式酒店的函義
⑵ 常規(guī)模式下產(chǎn)權(quán)式酒店銷售經(jīng)營(yíng)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理【案例分析19】【案例分析20】
⑶ 產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)的稅務(wù)處理模式
3．限價(jià)銷售的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理
⑴ 收款時(shí)全額入賬、交房時(shí)全額開(kāi)具發(fā)票的
⑵ 收款時(shí)全額入賬、交房時(shí)未全額開(kāi)具發(fā)票的
⑶ 收款時(shí)未全額入賬、交房時(shí)未全額開(kāi)票的

十三、房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管控與稅務(wù)處理
1．負(fù)債規(guī)模應(yīng)控制在什么規(guī)模為好，如何計(jì)算融資規(guī)模上下線
【案例分析21】【案例22】
2．選取怎樣的還本付息方式更有利于企業(yè)的權(quán)益*化
【案例分析23】【案例分析24】
3．營(yíng)改增以后對(duì)“統(tǒng)借統(tǒng)還”業(yè)務(wù)的增值稅和企業(yè)所得稅應(yīng)如何處理
4．關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除應(yīng)如何計(jì)算，一旦發(fā)生關(guān)聯(lián)方借款應(yīng)如何調(diào)整回避稅收風(fēng)險(xiǎn)【案例分析25】
5．房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)“資金池”業(yè)務(wù)稅收風(fēng)險(xiǎn)防范與化解

培訓(xùn)講師：楊汝明：從事稅收工作將近40年，從事稅務(wù)稽查工作將近30年，多次參與國(guó)家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫(xiě)及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查工作經(jīng)驗(yàn)，為實(shí)戰(zhàn)型“稅務(wù)稽查專家”，尤其是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查工作有著獨(dú)到的手段和出色的成就，在業(yè)內(nèi)有著極高的聲譽(yù)和威望。
職場(chǎng)經(jīng)歷：楊老師長(zhǎng)期立足于房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)、研究工作。截止到目前已經(jīng)在全國(guó)各地的稅務(wù)講壇耕耘了將近20年，足跡遍布全國(guó)30個(gè)省市自治區(qū)，累計(jì)撰寫(xiě)各類講義80余份約400萬(wàn)余字，授課時(shí)長(zhǎng)高達(dá)10000余課時(shí)，培訓(xùn)學(xué)員數(shù)以10萬(wàn)計(jì)，為全國(guó)各地100多個(gè)企業(yè)做過(guò)稅收顧問(wèn)和納稅籌劃，回答企業(yè)、學(xué)員提出的問(wèn)題數(shù)以千計(jì)。是全國(guó)為數(shù)不多的房地產(chǎn)行業(yè)“納稅籌劃名家”。工作范圍：教學(xué)培訓(xùn)、稅務(wù)咨詢、清算匯算、稽查應(yīng)對(duì)、納稅籌劃
授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)（每次培訓(xùn)互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現(xiàn)場(chǎng)解決學(xué)員提出的各類房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收問(wèn)題）。具有較強(qiáng)的時(shí)效性、實(shí)操性；授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡(jiǎn)捷、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默。職業(yè)信仰：教師是站在學(xué)員的肩膀上長(zhǎng)大的！

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收管理風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)