課程描述INTRODUCTION
地塊投資決策培訓(xùn)
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
地塊投資決策培訓(xùn)
課程大綱:
一、地塊投資的時(shí)機(jī)選擇:宏觀環(huán)境分析與預(yù)測(cè)
1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和政策解讀
2、比較過去四次房?jī)r(jià)下跌的宏觀經(jīng)濟(jì)背景看這次限購(gòu)的產(chǎn)業(yè)周期點(diǎn)
3、白銀時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)和房地產(chǎn)投資方向
4、未來政策預(yù)估
限購(gòu)限貸,甚至是限價(jià)等措施加強(qiáng)的概率大還是減弱的概率大?
房地產(chǎn)未來的投資價(jià)值是否還存在?
如何判斷所處時(shí)間節(jié)點(diǎn)的在經(jīng)濟(jì)周期的位置?
課堂討論:投資拿地判斷宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的幾個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)是什么?
二、地塊投資的自身評(píng)估:開發(fā)模式?jīng)Q定了拿地的條件(重點(diǎn))
1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式的分析
從投資回收速度看:長(zhǎng)線模式和短線模式
從產(chǎn)品類別看:?jiǎn)我划a(chǎn)品模式和組合產(chǎn)品模式
從單一規(guī)模來看:大盤模式和精品模式;
從地區(qū)分布看:區(qū)域模式和跨區(qū)模式
從經(jīng)營(yíng)主旨來看:品牌模式和贏利模式、生存模式和成長(zhǎng)模式
2、各類商業(yè)地產(chǎn)投資模式的本質(zhì)
(旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、稀缺資源項(xiàng)目的投資模式)
課程討論:我們企業(yè)的投資模式是什么?有什么優(yōu)缺點(diǎn)?
三、地塊投資的決策基礎(chǔ):市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)(重點(diǎn))
1、地塊分析和土地市場(chǎng)分析
2、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析
3、區(qū)域市場(chǎng)分析
4、市場(chǎng)分析要解決的主要問題:專案市場(chǎng)調(diào)研的指引
實(shí)戰(zhàn)操練:樓盤的市場(chǎng)調(diào)研
四、地塊投資的決策核心:產(chǎn)品規(guī)劃(重點(diǎn))
1、產(chǎn)品規(guī)劃和自身企業(yè)的產(chǎn)品密切相關(guān)
2、如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品規(guī)劃的*利益?
實(shí)戰(zhàn)操練:強(qiáng)排方法的介紹和實(shí)踐
3、產(chǎn)品規(guī)劃中企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力和銷售能力的因素
五、地塊投資的決策依據(jù):財(cái)務(wù)分析(重點(diǎn))
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入估算
3、房地產(chǎn)投資收益分析: 項(xiàng)目的靜態(tài)投資和動(dòng)態(tài)測(cè)算
4、項(xiàng)目投資建議書
5、簡(jiǎn)要實(shí)用的可行性報(bào)告的編制要求
實(shí)戰(zhàn)操練:項(xiàng)目的可行性報(bào)告的編制
六、 房地產(chǎn)企業(yè)拿地方式
1、國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的拿地方式五個(gè)模式十六種方式
招拍掛介紹(二種方式)
土地轉(zhuǎn)讓介紹(一種方式)
股權(quán)轉(zhuǎn)讓介紹(市種方式)
合作經(jīng)營(yíng)介紹(二種方式)
委托代建介紹 (一種方式)
2、各種方式的利弊分析
3、品牌房企的各種獨(dú)門絕技及其拿地策略
萬達(dá)模式
萬科模式
綠地模式
4、企業(yè)勾地技巧、門檻條件設(shè)置
實(shí)戰(zhàn)操練:什么是我們企業(yè)拿地條件的*方式?
七、各種拿地模式的風(fēng)險(xiǎn)
1、 二級(jí)市場(chǎng)拿地方式實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范
1)哪些情形必須進(jìn)行招拍掛?招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式適用范圍?
2)招拍掛形式出讓土地使用權(quán)的利弊分析
3)企業(yè)實(shí)力雄厚、準(zhǔn)備充分卻無法成功通過二級(jí)市場(chǎng)拿地?癥結(jié)何在?
4)“招拍掛”獲取土地會(huì)踩到哪些“雷區(qū)”?
5)如何避免“招拍掛”雷區(qū)?
2、 直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲取項(xiàng)目實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范
1)“精心策劃”的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓為什么到頭來“竹籃打水一場(chǎng)空”?
2)如何看清直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的利弊不至于盲動(dòng)
3)如何合理合法降低項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中的稅收成本
案例分析:土地二種轉(zhuǎn)讓方法的稅費(fèi)比較
3、股權(quán)收購(gòu)獲取項(xiàng)目實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范
1)收購(gòu)不同性質(zhì)企業(yè)股權(quán)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)遇到哪些法律障礙
2)股權(quán)收購(gòu)如何做好合理避稅
3)通過股權(quán)收購(gòu)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的利弊分析
4)通過股權(quán)收購(gòu)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事前、事中如何防范,事后如何處理?
5)真實(shí)案例全程展現(xiàn)股權(quán)收購(gòu)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)操
案例討論:非報(bào)表價(jià)值和財(cái)務(wù)報(bào)表價(jià)值孰重孰輕?
案例分析:某香港集團(tuán)公司并購(gòu)某大型房地產(chǎn)集團(tuán)案例成敗得失分析
八、地塊投資部門的工作定位:投資部的龍頭地位和工作使命 (重點(diǎn))
1、地塊投資在企業(yè)系統(tǒng)中的地位
2、國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)的投資管理方式和組織架構(gòu)
3、投資經(jīng)理需要掌握的基本技能
3、公司的目標(biāo)和投資部的任務(wù)分解:3121模式介紹
課堂討論:公司給我的年度目標(biāo)是什么,和公司發(fā)展關(guān)系如何
地塊投資決策培訓(xùn)
轉(zhuǎn)載:http://www.nywlwx.com/gkk_detail/51704.html
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