我也不是搞企業(yè)的，我還是分析一下中國(guó)2014年房地產(chǎn)的走勢(shì)。我想講兩個(gè)部分，第一個(gè)部分講講最近出現(xiàn)的房?jī)r(jià)調(diào)整、房地產(chǎn)成交量下降的原因，這關(guān)系到2014年未來一段時(shí)間房地產(chǎn)的趨勢(shì)。這是一個(gè)短期的、偶然的因素，還是一個(gè)趨勢(shì)的拐點(diǎn)，我們要進(jìn)行分析，它為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況。第二個(gè)問題，房地產(chǎn)的調(diào)整會(huì)有多久，特別是從一個(gè)比較長(zhǎng)期的因素看看房地產(chǎn)為什么會(huì)有一次比較長(zhǎng)的調(diào)整。我們認(rèn)為這是房地產(chǎn)階段性的、周期性的變化。
從短期來看，今年一季度的數(shù)據(jù)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的壓力跟去年、前年一樣，甚至比去年、前年還要大。這一次跟去年和前年的不之處，前年應(yīng)該是跟我們的出口有關(guān)，去年跟投資下行有關(guān)，大家希望2013年投資的高漲，新官上任三把火，認(rèn)為投資會(huì)上升，這個(gè)預(yù)期一季度就沒有實(shí)現(xiàn)，去年的下行壓力是投資的下行。今年毫無疑問是房地產(chǎn)造成中國(guó)經(jīng)濟(jì)往下走，今年一季度肯定比去年四季度或者三季度要低。我們分析了最近的成交量變化的情況，去年全年商品房銷售面積增長(zhǎng)了17.3%，一季度的時(shí)候它的增長(zhǎng)是30%到40%，從百分之三四十的增長(zhǎng)降到20%，最后降到10%，今年一季度的成交量肯定是個(gè)負(fù)增長(zhǎng)。去年最后一個(gè)月其實(shí)就是負(fù)增長(zhǎng)，它并不是今年一季度突然變成負(fù)增長(zhǎng)的。去年房地產(chǎn)受到國(guó)五條的影響，受到大家預(yù)期的影響以后，出現(xiàn)爆發(fā)性的成交量，這個(gè)成交量增長(zhǎng)17.3%，這是什么概念呢？我把過去三年的成交量加起來，它的增速是17.5%，也就是去年一年的成交量相當(dāng)于過去三年的增速，所以我認(rèn)為成交量放緩的過程必然出現(xiàn)。這個(gè)過程是由于很多人看錯(cuò)了，特別是國(guó)五條之后引起市場(chǎng)的瘋狂，以及大家認(rèn)為新一屆政府對(duì)房?jī)r(jià)容忍，導(dǎo)致了去年那樣的增長(zhǎng)情況。
從資金面來看，我研究房地產(chǎn)，我對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)一直是看資金，宏觀的資金面、宏觀的金融環(huán)境能不能維持房地產(chǎn)的資金變化。2012年房地產(chǎn)資金是9.6萬億，去年是12.2萬億，增長(zhǎng)非常多，這個(gè)大量的投資必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。我們認(rèn)為，只要流入房地產(chǎn)資金增長(zhǎng)的量大于投資的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)一定是漲的，低于這個(gè)量的一定是跌了。我們現(xiàn)在看到的資金是什么情況呢？從去年一季度開始，資金量放到*，二季度開始有一點(diǎn)調(diào)整，到三季度明顯在波動(dòng)性地調(diào)整，這個(gè)資金跟成交量的比還不是很明顯，但是這個(gè)資金的趨勢(shì)是往下跌的。從7月份開始，房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)一兩個(gè)月下跌，然后又反彈，然后又跌的態(tài)勢(shì)，其中有幾個(gè)月跌到20%以下。大家一定要看這個(gè)資金的變化，今年前兩個(gè)月如果這個(gè)資金是繼續(xù)往下走的，它的資金增長(zhǎng)速度低于投資增長(zhǎng)速度的時(shí)候，房地產(chǎn)必然要出現(xiàn)這個(gè)拐點(diǎn)，我認(rèn)為這一年的走勢(shì)肯定是往下走的，沒有外來的因素刺激它，它不會(huì)反轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)過去兩次都被逆轉(zhuǎn)，是因?yàn)槲覀兩弦粚谜畮土嗣Α?/span>
觀察今年的房地產(chǎn)走勢(shì)，我認(rèn)為還是要考慮供求關(guān)系，我不太同意很多人講的，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲是供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲的根本原因是政府支持，這是最主要的原因，政府支持不是光停留在口頭上，更多的是通過賣土地以及采取寬松的貨幣政策。這個(gè)寬松的貨幣政策跟我們自身的一些問題結(jié)合，導(dǎo)致投機(jī)需求增多。去年北京房?jī)r(jià)漲了50%，2009年北京房?jī)r(jià)漲了一倍，當(dāng)時(shí)公布只有10%，這個(gè)數(shù)據(jù)一點(diǎn)都不可信。2013年房?jī)r(jià)上漲的根本原因就是前連把穩(wěn)增長(zhǎng)放在首位，溫家寶在離職的時(shí)候又發(fā)了很多錢，2013年一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又比較好，增長(zhǎng)達(dá)到7.9%，大家對(duì)2013年的增長(zhǎng)預(yù)期看好，導(dǎo)致熱錢的流入，使得大量的錢涌向房地產(chǎn)。這不是一個(gè)內(nèi)生的需求旺盛。所以我們說現(xiàn)在這樣的條件已經(jīng)沒有了，我認(rèn)為今年一季度這個(gè)調(diào)整，從短期來講至少有這三個(gè)原因，這是我講的第一個(gè)問題。
第二，這個(gè)調(diào)整發(fā)生以后，從中長(zhǎng)期來看，調(diào)整持續(xù)的時(shí)間，政府會(huì)怎么應(yīng)對(duì)，這是一個(gè)重要的考驗(yàn)。年前的時(shí)候我在北京的幾個(gè)研討會(huì)上講，2014年房地產(chǎn)一定要調(diào)整，是個(gè)拐點(diǎn)，這不是一個(gè)短期的周期性的拐點(diǎn)，是一個(gè)中長(zhǎng)期的拐點(diǎn)，也就是牛市結(jié)束，進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。中國(guó)從改革開放以來，從來沒有出現(xiàn)過負(fù)增長(zhǎng)，可能就是一個(gè)調(diào)整的問題，但是價(jià)格就不一樣，我認(rèn)為從成交量來講，負(fù)增長(zhǎng)應(yīng)該不會(huì)持續(xù)。為什么我做這么一個(gè)中期的判斷？我有三個(gè)理由。第一個(gè)就是緊，這個(gè)緊就是金融環(huán)境偏緊，未來一段時(shí)間都是這種狀況，新一屆的中國(guó)政府講的這個(gè)穩(wěn)政策，穩(wěn)政策的核心是穩(wěn)貨幣政策，這個(gè)貨幣政策的穩(wěn)相對(duì)過去的松就是緊。今后房地產(chǎn)企業(yè)融資一定是一個(gè)成本上升的過程，這對(duì)我們有很強(qiáng)的約束，這是第一個(gè)觀點(diǎn)。第二是高，房?jī)r(jià)很高，高的價(jià)格會(huì)在一定程度上，特別是在房?jī)r(jià)漲勢(shì)放慢的情況下，它會(huì)明顯地抑制需求，只有在不斷高漲的時(shí)候，它不僅抑制投資需求，還會(huì)抑制自住需求。第三是剩。這三點(diǎn)決定我們未來的房地產(chǎn)是一個(gè)趨勢(shì)性的，不是短期性的。
首先講一下這個(gè)緊，今年跟去年相比明顯的感覺到緊，去年是很松的，雖然經(jīng)濟(jì)在下行，金融是松的，大家都對(duì)房地產(chǎn)看好，拼命放貸。但是今年不一樣，今年的情況很像2011年底和2012年初的情況。上屆政府寬松的政策已經(jīng)消化完了，去年上半年大量的游資流入，現(xiàn)在整個(gè)的資金，全球的資金主要是往*流，所以你看到黃金的貶值、人民幣的貶值，這就是資金流從2012年開始，特別是在去年加大，到現(xiàn)在這個(gè)過程會(huì)持續(xù)5年到10年，就像當(dāng)年美元貶值，我認(rèn)為是5年到10年一個(gè)周期的變化，但是現(xiàn)在美元的升值，整個(gè)世界資金流從外圍向*流入，這不是一個(gè)短期趨勢(shì)，不是一個(gè)年度趨勢(shì)，是一個(gè)中長(zhǎng)期的。再加上一個(gè)很重要的因素，新一屆政府對(duì)金融政策堅(jiān)持穩(wěn)健。還有一個(gè)導(dǎo)致金融緊的情況就是因?yàn)槔适袌?chǎng)化。利率市場(chǎng)化必然是一個(gè)升值的過程，所以利率的成本是不斷上升的，總量又是在收縮的。房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型的行業(yè)，所以它的影響是非常大的。比較緊的這種環(huán)境一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生抑制作用。
第二個(gè)是高，現(xiàn)在房?jī)r(jià)非常高，現(xiàn)在賣房的人收益水平是越來越低的，很多人帶著投機(jī)的心理進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，然后把這個(gè)市場(chǎng)放得非常大，現(xiàn)在已經(jīng)耗盡了，所以自住需求和投資需求可能都面臨著明顯的問題，就是高房?jī)r(jià)。高房?jī)r(jià)會(huì)抑制我們的需求，所以2014年一定是一個(gè)需求明顯放慢，總體可能是一個(gè)負(fù)增長(zhǎng)的情況，至少一段時(shí)間會(huì)出現(xiàn)這樣的情況。
第三個(gè)是剩。有大量的土地供應(yīng)，也有大量的空的房子。大家都把這一點(diǎn)集中在三四線城市，實(shí)際上我對(duì)三四線城市倒不是很擔(dān)心，我跟大家的觀點(diǎn)非常不同，因?yàn)槿木€城市的供給量增加，但是它的價(jià)格泡沫不明顯，這種情況下它面臨的問題是怎么把它賣掉，賣不掉它就肯定要出問題了。因?yàn)槿木€投資的因素比較少，所以我認(rèn)為如果時(shí)間延長(zhǎng)一點(diǎn)，它是可以消化的。假如我們的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，繼續(xù)向西部轉(zhuǎn)移，三四線城市的房地產(chǎn)不會(huì)有什么大的問。我最擔(dān)心的是一二線城市的房?jī)r(jià)泡沫破滅，這個(gè)影響更大?，F(xiàn)在很多人認(rèn)為一線城市上漲永遠(yuǎn)是合理的，就不是產(chǎn)能過剩的。但是我認(rèn)為有投資需求誰都不過剩，因?yàn)橥顿Y需求是無限的，但是投資需求一收縮，就會(huì)出現(xiàn)過剩。所以我認(rèn)為這三個(gè)因素導(dǎo)致了中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)整是一個(gè)比較長(zhǎng)期的過程。
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