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中國(guó)企業(yè)培訓(xùn)講師
“白銀時(shí)代”房企成本全程精細(xì)化管控體系實(shí)戰(zhàn)解析
 
講師:李軍 瀏覽次數(shù):2587

課程描述INTRODUCTION

房企成本精細(xì)化管理培訓(xùn)課程

· 財(cái)務(wù)總監(jiān)

培訓(xùn)講師:李軍    課程價(jià)格:¥元/人    培訓(xùn)天數(shù):2天   

日程安排SCHEDULE



課程大綱Syllabus

房企成本精細(xì)化管理培訓(xùn)課程
 
【課程背景】
2015年4月15日恒大集團(tuán)突然宣布,恒大在全國(guó)的住宅樓盤(pán)將實(shí)施“無(wú)理由退房”,此新聞一出引起業(yè)界軒然大波,一時(shí)間各大品牌房企紛紛出招,引發(fā)一場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)口水之戰(zhàn),可以說(shuō)地產(chǎn)界將真正迎來(lái)你死我活的生存斗爭(zhēng)。過(guò)去幾十年,房地產(chǎn)由于行業(yè)利潤(rùn)空間大,一些企業(yè)成本管控并沒(méi)有得到足夠的重視,如今在白銀微利時(shí)代下,當(dāng)企業(yè)品牌的溢價(jià)能力無(wú)法再短期內(nèi)顯著提升時(shí),想讓利潤(rùn)率不至于很快下滑,最迫切的就是有效降低開(kāi)發(fā)成本,但在品質(zhì)致勝的時(shí)代,降低成本又*不能降低品質(zhì),如何辦? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,項(xiàng)目投資大,建設(shè)周期長(zhǎng),設(shè)計(jì)和工程建造專(zhuān)業(yè)性強(qiáng),開(kāi)發(fā)成本控制和項(xiàng)目管理都存在相當(dāng)?shù)碾y度,如何做好“開(kāi)源與節(jié)流”管理? 成本管理在于建立全員、全過(guò)程成本管理意識(shí)和文化,做到目標(biāo)分解到位、責(zé)任落實(shí)到位、考核監(jiān)控到位,掌握精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化管理思維,從細(xì)節(jié)入手,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)*化。一些企業(yè)由于運(yùn)營(yíng)管理能力不足,導(dǎo)致項(xiàng)目拖期、財(cái)務(wù)和管理費(fèi)用不斷上升等,隱性成本的控制也是開(kāi)發(fā)成本控制的難點(diǎn)和頑癥之一,必須引起高度重視。
 
【課程大綱】
前言:白銀微利時(shí)代對(duì)房企影響研討—行業(yè)蛻變
1、2015年行業(yè)動(dòng)態(tài)總結(jié)分析
Ø 行業(yè)整體走勢(shì)分析
Ø 標(biāo)桿房企主要經(jīng)營(yíng)總結(jié)
Ø 從成本角度分析白銀時(shí)代帶給我們的啟示 
2、高周轉(zhuǎn)、快速度、低成本的出路
Ø 高周轉(zhuǎn)、快速度與低成本之間的關(guān)聯(lián)
Ø 如何構(gòu)建低成本控制體系
Ø 管理者應(yīng)從哪些方面掌握成本控制成效
七嘴八舌:【天變了】互聯(lián)網(wǎng)顛覆房地產(chǎn)?
【毀三觀】產(chǎn)品+營(yíng)銷(xiāo)+成本三觀
【戰(zhàn)略論】生死攸關(guān)的三個(gè)問(wèn)題
【新常態(tài)】房地產(chǎn)成本管理環(huán)境
 
第一部分:開(kāi)發(fā)商的三種境界和三個(gè)層次 (頭腦風(fēng)暴篇)
核心思想一、做好項(xiàng)目成本管理的四大關(guān)鍵詞
關(guān)鍵詞一、格局關(guān)鍵詞二、創(chuàng)想關(guān)鍵詞三、顛覆  關(guān)鍵詞四、落地
思考:前端決定后端---項(xiàng)目成本管理的趨勢(shì)--先策后控
討論:關(guān)于成本管理經(jīng)歷的三個(gè)階段、四種能力、五個(gè)邏輯
核心思想二、成本管理的落地的六大實(shí)施攻略
攻略一、目標(biāo)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)---成本管理的核心
攻略二、目標(biāo)成本前期策劃---成本管理的基礎(chǔ)
攻略三、確定項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)---成本管理重要手段
攻略四、預(yù)警和強(qiáng)控---成本控制的創(chuàng)新手段
攻略五、合約規(guī)劃---連接成本與合同的樞紐
攻略六、月度動(dòng)態(tài)成本反饋---成本管理的監(jiān)控糾偏手段
思考:如何通過(guò)專(zhuān)業(yè)精細(xì)化的成本控制管理實(shí)現(xiàn)地塊利潤(rùn)*化?
核心思想三、成本管理的十大關(guān)鍵問(wèn)題
1) 開(kāi)發(fā)周期——時(shí)間成本
2) 成本策劃與規(guī)劃
3) 管理成本與隱形(成本)消耗
4) 不可忽視的財(cái)務(wù)成本
5) 設(shè)計(jì)管理工作對(duì)成本控制的重要意義和價(jià)值
注意:我們沒(méi)必要成為萬(wàn)科、龍湖的影子,但卻急需成為自已的*.1----我能
★秘籍:成本控制八大價(jià)值提升策略
1、“杠桿”原理
2、“等級(jí)匹配”原理
3、“效益”原理
4、“不平衡”原理……
思考:如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)*化的成本價(jià)值挖掘?
案例分享:1、不平衡使用容積率項(xiàng)目—龍湖弗萊明戈
2、用足建筑密度的前提下,增加親地戶(hù)型的數(shù)量的案例
★秘籍:成本價(jià)值挖掘的四大原則
案例分析:萬(wàn)科蘭喬圣菲、深圳波托菲諾、星河灣…
注意:要敢于拉大產(chǎn)品價(jià)格差距,最不好的產(chǎn)品可以由成本溢價(jià)補(bǔ)缺。
核心思想四、以目標(biāo)為導(dǎo)向的成本管理體系的建立
1、 目標(biāo)成本確定
2、 目標(biāo)成本分解
3、 目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理
4、 目標(biāo)成本考核辦法
5、 目標(biāo)成本后評(píng)估
6、 成本管控基礎(chǔ)保障
思考點(diǎn):成長(zhǎng)型企業(yè)與標(biāo)桿企業(yè)的成本管理特點(diǎn)對(duì)比分析
案例總結(jié):龍湖、萬(wàn)科成本管理工具、考核模板、數(shù)據(jù)庫(kù)模板
 
第二部分  標(biāo)桿地產(chǎn)成本管理經(jīng)典項(xiàng)目?jī)r(jià)值表現(xiàn)賞析(伐骨洗髓篇)
我們要學(xué)習(xí)最優(yōu)秀的:
1、萬(wàn)科地產(chǎn)  2、龍湖地產(chǎn)  3、綠城地產(chǎn)  4、星河灣地產(chǎn)
思考:1、為什么要學(xué)習(xí)萬(wàn)科成本控制技巧?
2、解讀龍湖景觀成本控制背后的故事?
應(yīng)用分享:1、龍湖控景觀成本3個(gè)必殺技.doc
2、如何降低成本又不影響景觀品質(zhì),“砍”成本技巧?
3、詳解景觀成本控制核心15大關(guān)注點(diǎn)
一、內(nèi)部視角看龍湖—-“我能”之造夢(mèng)工廠(chǎng)
1、相對(duì)較低的成本    2、成本集中引爆的震撼效果……
二、客戶(hù)視角看龍湖—*浪漫生活秀(*成本價(jià)值杠桿作用)
1、兒時(shí)夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)    2、配置好、品質(zhì)高、有面子……
三、學(xué)習(xí)龍湖成本控制的四個(gè)層次
1、道、法、術(shù)、器
a、天下沒(méi)有難做的成本,找對(duì)方法和路徑  b、走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)   c、站在巨人肩膀看世界
深度分享:破解房地產(chǎn)成本管理不為人知的利器---22大絕招
絕招一、建立全員成本管理文化 
絕招二  構(gòu)建成本管理框架 
絕招三  規(guī)范成本科目分類(lèi)
絕招四  建立成本管理流程
絕招五  客戶(hù)產(chǎn)品導(dǎo)向需求
絕招六  控制設(shè)計(jì)八大環(huán)節(jié)
絕招七  加強(qiáng)施工圖紙深度審核
絕招八  規(guī)范變更簽證流程本……  
 
第三部分 房地產(chǎn)十大階段成本管理實(shí)戰(zhàn)方法  (登堂入室篇)
第一節(jié)  立項(xiàng)階段成本控制18要點(diǎn)
立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制由于國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制,運(yùn)作時(shí)靈活度較小,基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)*限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。
1、新征土地期間
2、買(mǎi)斷項(xiàng)目期間
3、合作開(kāi)發(fā)期間
第二節(jié)  規(guī)劃階段成本控制30要點(diǎn)
規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)幾乎決定了項(xiàng)目成本的85%,具有“一錘定音”的地位和作用,在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵,可以*限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。
1、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)2、規(guī)劃方案報(bào)批3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)4、施工圖設(shè)計(jì)5、銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)6、裝修設(shè)計(jì)階段7、配套功能設(shè)計(jì)8、設(shè)計(jì)變更9、材料設(shè)備選型
案例解析:“規(guī)劃成本敏感點(diǎn)”、、“某項(xiàng)目容積率”、“總圖定位”、“產(chǎn)品建議書(shū)”、“風(fēng)水案例” “偷面積與新面積計(jì)算規(guī)則”、“風(fēng)格、材料與成本案例”、等。其中:
1、 方案階段易出錯(cuò)點(diǎn)提醒         2、擴(kuò)初階段易出錯(cuò)點(diǎn)提醒
3、 施工圖階段易出錯(cuò)點(diǎn)提醒     4、地下室與地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)易出錯(cuò)點(diǎn)提醒
案例與解析:“報(bào)規(guī)報(bào)建關(guān)鍵技術(shù)”“萬(wàn)科成控9項(xiàng)要點(diǎn)”“含鋼量控制步驟”“立面造價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)” “規(guī)劃設(shè)計(jì)成控技術(shù)” “景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化”等。
控制標(biāo)準(zhǔn):?jiǎn)误w、車(chē)庫(kù)與地下室、豎向設(shè)計(jì)、容積率、配套、人防、消防、層高、柱網(wǎng)、覆土、頂板、底板、結(jié)構(gòu)形式、防水、通風(fēng)、層數(shù)、出口與景觀、分期、管線(xiàn)綜合、照明等。
思考點(diǎn):1、關(guān)于用足容積率與建筑密度; 案例:龍湖唐寧ONE
2、關(guān)于用足規(guī)劃法規(guī)的邊界;  案例:龍湖·天街 、弗萊明戈
3、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化和價(jià)值再造方法;案例:萬(wàn)科地下車(chē)庫(kù)、悠山郡二期車(chē)庫(kù)
管理分享:龍湖地產(chǎn)對(duì)設(shè)計(jì)人員10條素質(zhì)要求
1、加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理部門(mén)的市場(chǎng)意識(shí)和策劃能力
2、嚴(yán)格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn);提高決策效率
3、減少人為增加的工作復(fù)雜度
4、優(yōu)化工作流程,將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸?/span>
5、選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)服務(wù)商……
第三節(jié)、招投標(biāo)階段成本控制11要點(diǎn)
招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷(xiāo)售等多個(gè)部門(mén)的實(shí)際運(yùn)作,這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)制訂,重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。
1、 投標(biāo)單位選擇     2、招投標(biāo)文件      3、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)
思考點(diǎn):1、中國(guó)式合同潛規(guī)則 ;2、簽署總包合同必須注意的事項(xiàng)
3、合同管理三大關(guān)鍵點(diǎn):要命的開(kāi)工令,合同中的定時(shí)炸彈、合同計(jì)價(jià)原則
4、如何判斷合同是采用固定總價(jià)包干還是固定單價(jià)合同?
案例:工期管理、違約管理、合同管理案例、詳解龍湖的6個(gè)成本模板
成果分享:標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)方法及其經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審報(bào)告
其中:發(fā)標(biāo)、 答疑、開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)環(huán)節(jié)關(guān)鍵控制點(diǎn);供應(yīng)商管理、招標(biāo)方案、標(biāo)段劃分案例等。第四節(jié)、施工階段成本控制30要點(diǎn)
施工環(huán)節(jié)的成本控制應(yīng)注意,一是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用,二是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化原因,施工階段不可避免要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng),這一階段要注意各部門(mén)的及時(shí)溝通和良好合作。
1、設(shè)計(jì)變更   2、現(xiàn)場(chǎng)簽證     3、審圖    4、總分包配合費(fèi)
5、材料供應(yīng)   6、工程款支付   7、工程檔案管理
分享:1、標(biāo)桿房企《設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法》、《簽證變更流程及》、《簽證變更單》
2、簽證變更處理三大原則
簽證變更案例:事后補(bǔ)單案例、綠化變更案例、土石方案例、無(wú)效成本案例
3、成果分享:《目標(biāo)成本測(cè)算表》《目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》《無(wú)效成本管理工作指引》《成本管理月報(bào)》、《工程付款審批表》
應(yīng)用分享:1、日常成本管理一些經(jīng)典具體做法及標(biāo)準(zhǔn)化表單
2、某項(xiàng)目19#-23#樓及地下車(chē)庫(kù)工程招標(biāo)答疑.doc
3、施工圖審查控制要點(diǎn).doc      4、某項(xiàng)目工程圖紙會(huì)審記錄.doc
第五節(jié)、采購(gòu)階段成本控制10要點(diǎn)
材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息,通過(guò)明確而科學(xué)的流程,可以*限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率,達(dá)到成本控制的目的。
1、材料進(jìn)場(chǎng)階段  2、材料性能價(jià)格比  3、材料款支付  5、材料驗(yàn)收與保管
6、什么是合約規(guī)劃?其核心作用如何?
7、合約規(guī)劃的編制、執(zhí)行與過(guò)程管控如何設(shè)置合同主要條款,防范采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)
注意:采購(gòu)管理核心價(jià)值---厘清采購(gòu)管理的誤區(qū)、真正認(rèn)識(shí)采購(gòu)
分享:標(biāo)桿房企《工程采購(gòu)管理辦法》、《采購(gòu)信息管理規(guī)定》、《供應(yīng)商管理及》、《供應(yīng)商資質(zhì)審查操作指引》一些標(biāo)準(zhǔn)化合同范本(總包及分包)
第六節(jié)、供應(yīng)商管理成本控制要點(diǎn)
1、供應(yīng)商管理基本原則
供應(yīng)商拓展捷徑:相忘于江湖、郁悶的推薦人
2、供應(yīng)商考察三大關(guān)鍵步驟:三年業(yè)績(jī)表使用技巧
供應(yīng)商考察:--項(xiàng)目管理至關(guān)重要的第一步:看什么?怎么看?
對(duì)掛靠的態(tài)度與政策;識(shí)別掛靠的核心技巧;履約評(píng)估核心與誤區(qū)
3、供應(yīng)商管理:對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的認(rèn)識(shí)
商務(wù)談判三大原則    博弈:田忌賽馬
標(biāo)桿房企供應(yīng)商管理案例:--李鬼案例--營(yíng)銷(xiāo)整合案例--黑名單案例
分享:標(biāo)桿房企《供應(yīng)商資質(zhì)審查操作指引》
第七節(jié)、銷(xiāo)售階段成本控制10要點(diǎn)
銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制,制訂費(fèi)用目標(biāo)總額控制。銷(xiāo)售涉及的部門(mén)比較多,銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生影響。
1、營(yíng)銷(xiāo)方案2、營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)3、媒體廣告選擇4、樣板房裝修5、銷(xiāo)售回款6、客戶(hù)交房
案例分享:營(yíng)銷(xiāo)管理案例、無(wú)效營(yíng)銷(xiāo)案例 
第八節(jié)、預(yù)決算階段成本控制20要點(diǎn)
工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來(lái)自合作方、第三方和甲方自身,日常應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行月結(jié)制度,防止不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。
1、乙方預(yù)算2、鋼筋含量核實(shí)3、價(jià)差的調(diào)整4、洽商、變更的費(fèi)用控制5、違約與索賠
分享:標(biāo)桿房企《工程報(bào)送結(jié)算資料作業(yè)指引》《工程計(jì)價(jià)管理辦法》《工程預(yù)結(jié)算管理辦法》、《工程結(jié)算審批表》、《竣工結(jié)算造價(jià)協(xié)議清單》
案例:結(jié)算不及時(shí)案例、屋面防水案例、竣工驗(yàn)收案例、園建基礎(chǔ)案例、涂料結(jié)算案例
第九節(jié)、期間費(fèi)用成本控制15要點(diǎn)
期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政費(fèi)用組成。由于期間費(fèi)用的靈活性很高,更財(cái)務(wù)部要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。
1、財(cái)務(wù)費(fèi)用    
2、人工費(fèi)用    
3、行政管理費(fèi)用
分享:行政管理費(fèi)用預(yù)算編制案例
第十節(jié)、物業(yè)管理成本控制8要點(diǎn)
地產(chǎn)公司在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營(yíng)和虧損補(bǔ)貼??蛻?hù)服務(wù)中心擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作,控制原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系,防止因權(quán)責(zé)不清帶來(lái)的額外成本。
1、 委托物業(yè)管理  2、資產(chǎn)委托經(jīng)營(yíng)   3、物業(yè)虧損或補(bǔ)貼
應(yīng)用分享:1、保修合同、擔(dān)保、原則及管理(附件) 
2、地產(chǎn)委托物業(yè)施工的管理辦法.doc
 
房企成本精細(xì)化管理培訓(xùn)課程

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