房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算操作實務(wù)與爭議問題解析
講師:尹雙年 瀏覽次數(shù):2561
課程描述INTRODUCTION
土地增值稅清算培訓(xùn)
· 財務(wù)總監(jiān)· 財務(wù)主管· 財務(wù)經(jīng)理· 會計出納
培訓(xùn)講師:尹雙年
課程價格:¥元/人
培訓(xùn)天數(shù):2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
土地增值稅清算培訓(xùn)
【課程收益】
1、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的相關(guān)稅種的處理;
2、熟悉營改增后增值稅銷售額的確定對土地增值稅清算的影響;
3、重點掌握土地增值稅清算收入的確定及5大扣除項目會計核算、土地增值稅政策及其與企業(yè)所得稅開發(fā)成本的差異;
4、解析土地增值稅清算中經(jīng)常遇到的問題及土地增值稅處理策略;
5、對目前土地增值稅計稅過程中幾種規(guī)劃方法進行解析及適用性分析。
【適合對象】
房地產(chǎn)建安企業(yè)財務(wù)總監(jiān),財務(wù)經(jīng)理,主管會計等財務(wù)人員
【培訓(xùn)內(nèi)容】
一、開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)稅收政策概述
(一)土地制度中相關(guān)稅收含義
(二)開發(fā)業(yè)務(wù)全流程涉稅分析
1、對從選址立項到竣工銷售完畢所涉及稅種進行全面解析
2、紅線外開發(fā)成本的土地增值稅處理
3、土地使用權(quán)受讓方與項目開發(fā)方非同一納稅主體的稅務(wù)處理
4、普通標準住宅與公寓及非普通住宅的界定
二、土地增值稅相關(guān)政策解析
1、土地增值稅計稅原理詳解
2、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的如何處理?是否考慮轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金的變化?
3、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算后,對尾房進行設(shè)計裝修銷售,土地增值稅對裝修費如何處理?
4、清算單位如何確定?普通住宅和非普通住宅是否應(yīng)分別清算?
5、如何確定應(yīng)清算和可清算?
6、銷售(預(yù)售)許可證分期取得如何確定滿三年?
7、二手房轉(zhuǎn)讓計算增值稅時提供發(fā)票以減原值,計算土地增值稅時不提供發(fā)票按評估價扣除或核定征收是否可以?
8、土地增值稅的征稅對象和范圍解析
9、未辦理權(quán)屬證書的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納相關(guān)稅收?
10、 共有產(chǎn)權(quán)分割到共有人名下購房時間從何時起算?
11、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及建筑物是否繳納土地增值稅?
12、 財稅〔2018〕57號的詳細解析
13、納稅人的界定
14、清算收入的確定
15、營改增后增值稅銷售額扣除土地價款對土地增值稅有哪些影響?
16、 拆遷安置土地增值稅解析
17、 拆遷實物補償增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅計稅依據(jù)的確定
18、增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅視同銷售的異同
20、什么情形屬于售價偏低?售價偏低土地增值稅如何處理?
21、代收費用土地增值稅如何處理?如何填制清算申報表?
22、轉(zhuǎn)讓收入中包含其他權(quán)益是否需要扣除?
23、 贈送閣樓、儲藏間、地下室土地增值稅如何處理問題
25、扣除項目5大項目詳細解析,包括:
(1)營改增后對收入確定的變化
(2)發(fā)票管理上的變化
(3)關(guān)于財政返還資金等問題的處理
(4)關(guān)于土地增值稅清算時,房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)生的扣除項目款項尚未支付是否允許扣除的問題?
(5)拆遷補償費的扣除憑據(jù)問題
(6)關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題
(7)采用層高系數(shù)法分攤成本、費用的問題處理方法
(8)質(zhì)量保證金增值稅和土地增值稅的處理
(9)精裝修房屋中家用電器的土地增值稅處理
(10)土地增值稅清算中共同成本費用的分攤方法
(11)地下車位扣除項目金額的分攤原則
(12)購房贈地下車位涉稅處理與購房贈閣樓、儲藏間、地下室的涉稅處理的分析
(13)公共配套設(shè)施費改變用途的土地增值稅處理
(14)營銷設(shè)施費的土地增值稅處理
(15)利息支出的如何扣除
(16)開發(fā)間接費用或開發(fā)費用的劃分原則
(17)印花稅與地方教育附加是否可以作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除?
(18)特殊轉(zhuǎn)讓情況扣除項目的處理
(19)四項開發(fā)成本(前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用)反避稅處理
三、應(yīng)納稅額的計算
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房
2、出售舊房或建筑物
四、開發(fā)業(yè)務(wù)會計核算
1、收入和開發(fā)成本的核算
2、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會計成本差異
3、土地增值稅開發(fā)成本與會計成本差異
五、土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題
六、查賬征收與核定征收的分析
七、轉(zhuǎn)讓舊房評估價格法、發(fā)票扣除法、核定征收的詳細解析
八、稅收優(yōu)惠政策
九、征收管理:清算時限及如何回收滯納金問題
十、特殊業(yè)務(wù)的涉稅處理
1、地下車位是否分攤土地出讓金問題
2、保障房無償移交政府的土地增值稅處理
3、開發(fā)產(chǎn)品自用的稅務(wù)處理
4、銷售地下車位*使用權(quán)是否繳納土地增值稅
5、合作開發(fā)/合作建房的稅務(wù)處理
6、取得土地使用權(quán)之前及竣工決算之后的利息支出是否可以扣除
十一、土地增值稅規(guī)劃分析
(一)開發(fā)準備環(huán)節(jié)的稅收規(guī)劃
1、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)分析
2、拆遷補償方式的稅收規(guī)劃
3、改制重組土地增值稅契稅優(yōu)惠政策分析
4、費用遷移的稅收規(guī)劃分析
(二)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收規(guī)劃
1、融資方式的稅收規(guī)劃
2、園林綠化的稅收規(guī)劃
(三)房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收規(guī)劃
1、普通標準住宅定價策略
2、銷售毛坯房與精裝房的分析
(四)售后清算環(huán)節(jié)的稅收
1、如何確定清算時點的分析
2、征收方式的分析
3、土地增值稅核算方式的稅收規(guī)劃
4、土地增值稅清算房屋類型的稅收規(guī)劃
(五)后續(xù)管理環(huán)節(jié)的稅收規(guī)劃
1、合同合并與分立的稅收籌劃
十二、陜西省稅務(wù)局土地增值稅預(yù)征、清算、核定征收等地方政策要點
十三、土地增值稅與企業(yè)所得稅政策比較分析
1、所得稅匯算清繳與土地增值稅清算差異
2、收入的差異
3、開發(fā)成本的差異
4、開發(fā)費用與期間費用的差異
5、預(yù)提費用差異
個人介紹:
尹雙年
江西財經(jīng)大學會計學畢業(yè)
中國注冊稅務(wù)師和會計師職稱。
江西中瑞稅務(wù)師事務(wù)所合伙人
長財(杭州)稅務(wù)師事務(wù)所合伙人
從稅30多年,歷任稅務(wù)分局長、縣級稅務(wù)局長、市局征管科長、市局稽查局長等職,專門研究稅收政策、稅收征管、稅務(wù)稽查、稅收風險評估、納稅服務(wù)管理等核心業(yè)務(wù)。
多次參加國家稅務(wù)總局稅制改革研討會、納稅評估等稅收核心業(yè)務(wù)辦法的完善修改工作;多次負責或參與全省稅收征管改革和數(shù)據(jù)倉庫等系統(tǒng)研發(fā)工作;多次為全國稅務(wù)系統(tǒng)、部分省(市)國、地稅稅收培訓(xùn)班及揚州稅務(wù)學院、復(fù)旦大學、浙江大學、省級稅校等單位組織的稅務(wù)管理、風險評估、稅務(wù)稽查進行授課與指導(dǎo);長期為各類企業(yè)的財稅規(guī)劃、財稅咨詢、稅務(wù)籌劃、稅務(wù)協(xié)調(diào)和商業(yè)模式設(shè)計、企業(yè)內(nèi)控管理進行專業(yè)培訓(xùn)和整體規(guī)劃,并為事務(wù)所創(chuàng)新發(fā)展與業(yè)務(wù)拓展進行專業(yè)系統(tǒng)指導(dǎo)。
有《談?wù)務(wù)鞫惞ぷ髦辛Χ扰c科學性的雙重不足》、《加強稅源監(jiān)控 防止稅收流失》、《關(guān)于稅務(wù)稽查的實踐與思考》、《稅收征管應(yīng)立足收入與政策 講求規(guī)劃與設(shè)計》、《關(guān)于加強稅收執(zhí)法監(jiān)督工作的調(diào)查與思考》等20多篇論文在《中國財政研究》、《稅務(wù)與經(jīng)濟》、《地方政府管理》等*和省級刊物上發(fā)表。
被“世界稅收聯(lián)合會”、“中國財稅高級人才研究會”、“中國稅務(wù)專家咨詢網(wǎng)”聘為中國財稅研究員、稅務(wù)專家、特聘教授;北京長財管理咨詢高級咨詢師;劍橋大學CIE-CFO中國同學會特聘專家;曾為20多家房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的央企、國企和上市公司提供財稅內(nèi)訓(xùn)、稅務(wù)顧問與稅務(wù)籌劃服務(wù);曾任香港某上市公司(中國)財務(wù)部主任,湖北某房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān),北京某財稅互聯(lián)網(wǎng)平臺副總經(jīng)理,北京和杭州某稅務(wù)師事務(wù)所總經(jīng)理。
“營改增”和“金三”后,全面針對我國稅收“強制規(guī)范”和企業(yè)“難以偷逃”以及“強征管”、“嚴稽查”的稅收環(huán)境,中國企業(yè)尤其是建筑業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè),原來“虛增”、“虛降”和“虛開”難以為繼而帶來的“高稅負”稅收現(xiàn)狀,從企業(yè)如何適應(yīng)現(xiàn)代稅收管理要求,如何把握增值稅和“金三”下的稅收風險,給全國各地的企業(yè)進行政策性、操作性、系統(tǒng)性和內(nèi)控管理性的內(nèi)訓(xùn)和公開課和內(nèi)培訓(xùn),內(nèi)訓(xùn)集團公司主要有國企中國金茂、重慶渝高集團、上市公司深物業(yè)、民企河南昌建等幾十家企業(yè)。同時,也在國家稅務(wù)總局所屬揚州稅務(wù)學院、各省稅務(wù)學校給全國國、地稅系統(tǒng)稅務(wù)干部培訓(xùn)稅收風險分析、納稅評估和稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)。
土地增值稅清算培訓(xùn)
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