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中國(guó)企業(yè)培訓(xùn)講師
決策邏輯、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)識(shí)別、投資測(cè)算方法及法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
 
講師:張老師 瀏覽次數(shù):2542

課程描述INTRODUCTION

決策邏輯、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)識(shí)別、投資測(cè)算方法及法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避培訓(xùn)班

· 財(cái)務(wù)總監(jiān)· 財(cái)務(wù)主管· 總經(jīng)理· 項(xiàng)目經(jīng)理

培訓(xùn)講師:張老師    課程價(jià)格:¥元/人    培訓(xùn)天數(shù):2天   

日程安排SCHEDULE



課程大綱Syllabus

決策邏輯、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)識(shí)別、投資測(cè)算方法及法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避培訓(xùn)班

【課程收益】

1、企業(yè)如何做好正確的拿地決策?分享標(biāo)桿房企拿地模式,掌握土地價(jià)值判斷的方法,熟練運(yùn)用項(xiàng)目最優(yōu)規(guī)劃、以及簡(jiǎn)潔實(shí)用的項(xiàng)目可行性方案的操作
2、地產(chǎn)投資的全過(guò)程解析及風(fēng)險(xiǎn)防范
3、各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?如何規(guī)避?
4、不同交易模式的項(xiàng)目投資測(cè)算工具、方法以及可行性研究
5、不同交易模式的相關(guān)法律實(shí)務(wù)解析及防范。

【課程對(duì)象】
1、總經(jīng)理、副總等具有戰(zhàn)略規(guī)劃與投資運(yùn)營(yíng)決策力的決策層;
2、投資拓展部門(mén)人員、財(cái)務(wù)、成本、法務(wù)、資金等條線管理者以及拿地相關(guān)的部門(mén)人員。

【講師簡(jiǎn)介】
張老師:中房嘉業(yè)地產(chǎn)學(xué)院特約講師
現(xiàn)任某*10房企華南大區(qū)投資總;
曾就職于深圳萬(wàn)科地產(chǎn)、卓越集團(tuán)投資總。
在深圳從事投資工作至今,簽約項(xiàng)目二十余個(gè),項(xiàng)目種類涉及收并購(gòu)、城市更新、招拍掛等。簽約項(xiàng)目總面積三百萬(wàn)余平方米,總貨值超千億,完整跟進(jìn)多個(gè)收并購(gòu)及城市更新項(xiàng)目全流程,擁有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)。

【課程綱要】
第一部分 房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)與拿地決策

一、拿地決策
1、典型房企投資策略:
(1)私企:
案例:碧桂園的投資區(qū)域、打法、456和789鐵線要求
案例:融創(chuàng)的投資區(qū)域,收并購(gòu)鼻祖
案例:萬(wàn)科的投資區(qū)域,最授權(quán)的管理機(jī)制
(2)國(guó)企:
案例:招商蛇口
2、土地價(jià)值判斷
(1)拿地方法:把握好天時(shí)、地利、人和
(2)拿地技巧:看城市、看區(qū)域、看項(xiàng)目、看收益
(3)項(xiàng)目研判的四個(gè)維度:土地、效益、市場(chǎng)、風(fēng)險(xiǎn)
二、投資交易模式
1、交易類型:一手項(xiàng)目、二手項(xiàng)目
2、交易模式特點(diǎn)及難點(diǎn):
(1)特點(diǎn)
(2)難點(diǎn)
(3)招拍掛交易方式簡(jiǎn)析
(4)收并購(gòu)交易方式簡(jiǎn)析
(5)城市更新交易方式簡(jiǎn)析
三、地產(chǎn)投資的流程
1、地產(chǎn)投資流程:招拍掛、收并購(gòu)、舊改
2、土地信息的收集:信息的來(lái)源與種類
3、土地信息初判:重要性維度與可行性維度
4、經(jīng)濟(jì)可行性研判:財(cái)務(wù)測(cè)算涵蓋內(nèi)容、輸出結(jié)果、評(píng)價(jià)指標(biāo)、投資標(biāo)準(zhǔn)
5、可行性研究報(bào)告
6、商務(wù)談判及交易方案:合作意向書(shū)、合作協(xié)議
7、投資達(dá)成
8、投資達(dá)成后事項(xiàng)
四、地產(chǎn)投資未來(lái)的趨勢(shì)與機(jī)遇把握
1、行業(yè)進(jìn)一步集中化,中小企業(yè)面臨要“規(guī)模“還是要”差異化“的抉擇
2、投資的趨勢(shì)進(jìn)入后碧桂園/恒大時(shí)代
3、未來(lái)投資布局明確:聚焦城市群、找準(zhǔn)增長(zhǎng)點(diǎn)、深耕優(yōu)勢(shì)區(qū)域

第二部分:房地產(chǎn)投資測(cè)算
【問(wèn)題1、2、3、4】
一、投資測(cè)算的經(jīng)濟(jì)可行性研判
1、財(cái)務(wù)測(cè)算的基本邏輯:模擬一條項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流,定量的論證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性,以幫助投資者決策
2、財(cái)務(wù)測(cè)算的前提輸入條件:設(shè)計(jì)規(guī)劃指標(biāo)、銷售計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、土地成本、建安成本、三費(fèi)、三稅、經(jīng)營(yíng)物業(yè)假設(shè)、融資方案
3、財(cái)務(wù)測(cè)算的輸出結(jié)果:核心評(píng)價(jià)指標(biāo)、現(xiàn)金流量圖、敏感性分析
4、生成可行性研究報(bào)告
二、財(cái)務(wù)測(cè)算模塊解析
1、招拍掛項(xiàng)目測(cè)算
(1)城市板塊深化研究:如何充分認(rèn)知市場(chǎng)
(2)測(cè)算視角下的產(chǎn)品最優(yōu)化:怎樣提高貨值?
(3)測(cè)算視角下的成本最優(yōu)化:怎樣降低成本?
2、收并購(gòu)項(xiàng)目測(cè)算
(1)溢價(jià)的處理:直接處理、間接處理
(2)稅務(wù)的特殊處理
(3)不同交易架構(gòu)對(duì)測(cè)算的影響

第三部分:投資相關(guān)法律實(shí)務(wù)
一、在建工程轉(zhuǎn)讓
1、法律特點(diǎn)及適用情況:交易前提、交易特點(diǎn)、適用情況
2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施
3、在建工程轉(zhuǎn)讓的特殊情況:未達(dá)到25%投資額的處理方案
二、股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)
1、法律特點(diǎn)及優(yōu)劣勢(shì)
2、法律風(fēng)險(xiǎn):土地風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
3、法律風(fēng)險(xiǎn)防范
(1)股權(quán)收購(gòu)之買(mǎi)新不買(mǎi)舊
(2)股權(quán)收購(gòu)之收購(gòu)還是增資
(3)收購(gòu)前法律財(cái)務(wù)盡職調(diào)查,合同設(shè)置相應(yīng)條款
4、股權(quán)收購(gòu)的特殊情況
(1)土地尚未落實(shí)
(2)擬收購(gòu)的股權(quán)未實(shí)際出資
(3)已質(zhì)押的股權(quán)能否轉(zhuǎn)讓
(4)擬交易的股權(quán)存在其他權(quán)利瑕疵(如已轉(zhuǎn)讓第三人但未辦理工商變更,股權(quán)代持)
(5)收購(gòu)國(guó)資股權(quán),外資股權(quán)
三、聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)
1、法律特點(diǎn)
2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施
四、委托代建代管
1、法律特點(diǎn)及適用情況:交易前提、交易特點(diǎn)、適用情況
2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施:合作模式、風(fēng)控措施
五、投資法務(wù)盡職調(diào)查
1、盡職調(diào)查:財(cái)務(wù)、法務(wù)盡調(diào)元素
2、需發(fā)表意見(jiàn)及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估
(1)基礎(chǔ)信息調(diào)查
(2)股權(quán)并購(gòu)類法務(wù)風(fēng)控
(3)股權(quán)并購(gòu)類稅務(wù)風(fēng)控
(4)資產(chǎn)收購(gòu)類法務(wù)風(fēng)控
(5)權(quán)益合作——代建&權(quán)益收購(gòu)
六、投資法務(wù)設(shè)計(jì)思路
1、如何設(shè)置交易架構(gòu)
2、如何約定交易價(jià)款
3、資金支付原則、節(jié)奏設(shè)計(jì)思路
4、違約責(zé)任設(shè)計(jì)思路
七、投資法務(wù)疑難雜癥
1、標(biāo)的資產(chǎn)的自身瑕疵
案例一:坂田項(xiàng)目(規(guī)劃沖突)
案例二:南山項(xiàng)目(拆遷不可控)
案例三:惠州項(xiàng)目(土地?zé)o法移交)
2、行政審批的風(fēng)險(xiǎn)
案例四:龍崗項(xiàng)目(政策變化)
3、或有負(fù)債出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
案例五:平湖項(xiàng)目(涉訴)
4、土地成本及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
案例六:寶安項(xiàng)目(土地成本是否抵稅)
5、合作方風(fēng)險(xiǎn)
案例七:資產(chǎn)包(優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán))
案例八:惠州項(xiàng)目(合作方意愿)

第四部分:房地產(chǎn)融資方式及策略
一、中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀和前景
1、穿透原則精準(zhǔn)打擊銀行、信托渠道灰色地帶
2、當(dāng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)存融資方式
3、更多房企尋求合作,“大魚(yú)吃小魚(yú)”也愈演愈烈
4、資產(chǎn)證券化開(kāi)始快速發(fā)展
5、融資分化指引地產(chǎn)未來(lái)方向
二、房地產(chǎn)融資產(chǎn)品
1、銀行資金
2、房地產(chǎn)信托資金
3、房地產(chǎn)保險(xiǎn)資金
4、地方及國(guó)有金控平臺(tái)
5、房地產(chǎn)企業(yè)債券
6、房地產(chǎn)公司上市
7、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃
8、中小房企與房地產(chǎn)私募基金
9、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

第五部分:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資
一、產(chǎn)業(yè)勾地模式:案例
1、自帶產(chǎn)業(yè)模式
2、先住后產(chǎn)模式
3、借雞生蛋模式
4、資源合作模式
二、勾地項(xiàng)目流程
三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式
案例:聯(lián)東
案例:天安

決策邏輯、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)識(shí)別、投資測(cè)算方法及法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避培訓(xùn)班


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