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中國(guó)企業(yè)培訓(xùn)講師
土地一級(jí)開發(fā)與一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng):操作模式、土地控制、 成本風(fēng)險(xiǎn)、政企合作、資金運(yùn)作與案例研究
 
講師:曾小賢 瀏覽次數(shù):2540

課程描述INTRODUCTION

關(guān)于土地開發(fā)的課程

· 董事長(zhǎng)· 總經(jīng)理· 中層領(lǐng)導(dǎo)

培訓(xùn)講師:曾小賢    課程價(jià)格:¥元/人    培訓(xùn)天數(shù):2天   

日程安排SCHEDULE



課程大綱Syllabus

關(guān)于土地開發(fā)的課程

課程背景

城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興,以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)政府融資平臺(tái)的融資限制,大規(guī)模實(shí)施舊城改造和城市更新,使得企業(yè)參與一級(jí)開發(fā)可能性越來(lái)越大。
土地一級(jí)開發(fā)由于政策、法律等限制,與二級(jí)開發(fā)在開發(fā)思維、方法、模式等方面有著本質(zhì)的差異。
城鎮(zhèn)、城市郊區(qū)、三四線城市在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口集聚等方面基礎(chǔ)薄弱,土地成片開發(fā)前期的土地一級(jí)開發(fā)將面臨不少難題,為企業(yè)開發(fā)帶來(lái)不少難題。
一方面,企業(yè)參與一級(jí)開發(fā)能有利于實(shí)現(xiàn)一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng),能更好地分享城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興的發(fā)展成果;另一方面,開發(fā)過(guò)程中一旦一級(jí)開發(fā)問(wèn)題沒(méi)有處理好,就將為企業(yè)帶來(lái)資金回收困難、土地?zé)o法獲取、開發(fā)滯后等一連串難題。
所以:企業(yè)在參與鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化過(guò)程中,如何有效處理一級(jí)開發(fā)的問(wèn)題是企業(yè)必須面臨的選擇。核心提示:隨著鄉(xiāng)村振興、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),土地開發(fā)重心:
1、從城市中心向城市郊區(qū)轉(zhuǎn)移;成片大規(guī)模復(fù)合開發(fā)、區(qū)域開發(fā)
2、從一線、省會(huì)城市向三四線城市、區(qū)域中心等城鎮(zhèn)化重點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移
3、從純土地獲取向附帶拆遷、功能置換、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)等方式轉(zhuǎn)變
4、從純房地產(chǎn)開發(fā)向附帶產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游等綜合開發(fā)轉(zhuǎn)變

課程收益
1、一級(jí)開發(fā)的機(jī)遇:城市更新、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)發(fā)展與政策
2、土地一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā):思維、模式與關(guān)系
3、一級(jí)開發(fā)基礎(chǔ)、一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)以及相關(guān)法律要求
4、土地一級(jí)開發(fā)操作中的核心問(wèn)題分析及解決途徑
5、政企合作模式、資金流轉(zhuǎn)與土地流轉(zhuǎn)
6、如何實(shí)現(xiàn)土地有效獲取和資金的有效流轉(zhuǎn)
7、國(guó)內(nèi)先進(jìn)案例分享以及關(guān)鍵問(wèn)題處理機(jī)制
8、大規(guī)模土地開發(fā)中拆遷、功能置換、土地指標(biāo)等關(guān)鍵問(wèn)題處理分析
9、土地一級(jí)開發(fā)中土地價(jià)值、增值方式與功能設(shè)立
10、一級(jí)開發(fā)退出、風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)控制模式設(shè)計(jì)

參訓(xùn)對(duì)象
1、房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計(jì)副總、營(yíng)銷副總
2、前期/拓展部門負(fù)責(zé)人、投資部門負(fù)責(zé)人、策劃部門負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等部門精英從業(yè)者

課程大綱
第一部分:一級(jí)開發(fā)機(jī)遇與發(fā)展現(xiàn)狀
Part 01:土地一級(jí)開發(fā)與城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷史

1、城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷史
2、土地一級(jí)開發(fā)在城鎮(zhèn)化中承擔(dān)的主要職責(zé)
土地一級(jí)開發(fā)的主要職能
土地一級(jí)開發(fā)的主要流程
土地一級(jí)開發(fā)的主要參與主體與資金運(yùn)作方式
案例:常州市新北區(qū)土地一級(jí)開發(fā)的歷史分析

Part 02:土地一級(jí)開發(fā)遇到的主要瓶頸與未來(lái)趨勢(shì)
1、土地一級(jí)開發(fā)遇到的主要瓶頸
供給側(cè)改革與政府隱性負(fù)債
物權(quán)法與產(chǎn)權(quán)分割對(duì)土地開發(fā)帶來(lái)的主要影響
區(qū)域下沉之后的經(jīng)濟(jì)破題思路
2、土地開發(fā)的未來(lái)趨勢(shì)
一二線城市中心區(qū)的舊改訴求
三四線城市的片區(qū)開發(fā)(文旅開發(fā))訴求
經(jīng)濟(jì)性弱化、產(chǎn)業(yè)性提升的綜合訴求
監(jiān)管控制與政策引導(dǎo)的綜合訴求

Part 03:一級(jí)開發(fā)的現(xiàn)行政策梳理
1、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化政策解析
城市更新政策
棚戶區(qū)改造
鄉(xiāng)村振興與老舊小區(qū)改造
民間資本參與土地整理的相關(guān)規(guī)定
2、重點(diǎn)城市的政策解析
深圳與珠三角的城市更新政策
北京的舊改政策
上海的老舊小區(qū)改造政策

Part 04:一級(jí)開發(fā)的規(guī)范與要求
1、我國(guó)現(xiàn)行法律體系對(duì)土地管理的要求
操作主體:政府、土地儲(chǔ)備中心、城投公司、二級(jí)開發(fā)公司
政策資金通道
2、土地出讓金管理和土地儲(chǔ)備金管理有關(guān)規(guī)定
國(guó)家對(duì)土地開發(fā)的法律規(guī)定;
土地出讓金的收支兩條線;
土地儲(chǔ)備金管理
相關(guān)規(guī)定帶來(lái)的操作問(wèn)題…
3、土地一級(jí)開發(fā)操作主體的變遷

第二部分:土地一級(jí)開發(fā)基礎(chǔ) 
Part 01:區(qū)域開發(fā)含義和現(xiàn)狀

1、區(qū)域開發(fā)概念、來(lái)由;我國(guó)區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀
2、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)系與區(qū)別
一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)的聯(lián)系與區(qū)別
介入一級(jí)開發(fā)對(duì)于二級(jí)開發(fā)的幫助
片區(qū)開發(fā)對(duì)于二級(jí)開發(fā)的提升與幫助
案例:萬(wàn)科良渚文化村
3、區(qū)域開發(fā)的主要內(nèi)容
4、區(qū)域開發(fā)操作主體要求
5、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的差別、關(guān)系

Part 02:土地一級(jí)開發(fā)與流程
1、土地生命周期與一二三級(jí)開發(fā)
1.1 一級(jí)開發(fā)
起始/終止階段:從毛地到凈地
主要內(nèi)容:征遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地/城市規(guī)劃調(diào)整、土地指標(biāo)獲取、政策處理
主要合作伙伴:城市投資公司/城市政府
1.2 二級(jí)開發(fā)
起始/終止階段:從掛牌到產(chǎn)權(quán)
主要內(nèi)容:掛牌/交易,建設(shè),產(chǎn)權(quán),銷售/移交
主要合作伙伴:開發(fā)商/銀行/融資機(jī)構(gòu)
1.3 三級(jí)運(yùn)營(yíng)
起始/終止階段:產(chǎn)權(quán)/股權(quán)退出
主要內(nèi)容:運(yùn)營(yíng),資產(chǎn)處置/股權(quán)退出
主要合作伙伴:重資產(chǎn)持有商/輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商
2、一級(jí)開發(fā)的幾個(gè)環(huán)節(jié)
城市進(jìn)入性;區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計(jì)。定位與規(guī)劃;區(qū)域運(yùn)作策略與土地營(yíng)銷;區(qū)域增值…
3、土地一級(jí)開發(fā)的基本流程

Part 03:企業(yè)參與一級(jí)開發(fā)模式分析于案例分析
1、全程運(yùn)營(yíng)模式
模式解析;全程運(yùn)營(yíng)模式的要點(diǎn)
浙江寧波某鎮(zhèn)生態(tài)新城開發(fā)(全過(guò)程參與)
2、主導(dǎo)整合(資源整合)模式
模式解析;操作要點(diǎn)與成功要素
江蘇蘇州某鎮(zhèn)高鐵新城開發(fā)(基建參與)
3、一級(jí)主導(dǎo)(二級(jí)合作)開發(fā)模式
模式解析;操作要點(diǎn)與成功要素
上海某特色航空運(yùn)動(dòng)主題小鎮(zhèn)開發(fā)(運(yùn)營(yíng)參與)
4、PPP投資(公建代建開發(fā))模式
●模式解析;操作要點(diǎn)與成功要素
慈溪某生態(tài)新城核心區(qū)的PPP投資模式案例分析(代建參與)

Part 04:民企介入?yún)^(qū)域開發(fā)的重點(diǎn)與特點(diǎn)淺析
二級(jí)土地控制程度
.土地出讓金返還制度
土地超額收益分成制度
政府換屆對(duì)于政策延續(xù)程度的支持分析

第三部分:一二級(jí)聯(lián)動(dòng)問(wèn)題解析(討論課)
Part 1:一級(jí)開發(fā)過(guò)程中的核心問(wèn)題

1、土地流轉(zhuǎn)方式
土地性質(zhì)、土地指標(biāo);土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程安排;土地流轉(zhuǎn)中的成本概算
2、資金流轉(zhuǎn)方式
合作投資方式;投資概算;投資計(jì)劃(年度、季度);投資與收益關(guān)系概算(年度、季度)
資金監(jiān)控方式
國(guó)內(nèi)一級(jí)開發(fā)典型的資金流轉(zhuǎn)模式講解
3、合作方式與工作界面(合作協(xié)議中明確)
合作方的權(quán)利;合作方的責(zé)任(各方干什么);合作決策機(jī)制。土地增值收益分成方式與核算機(jī)制

Part 2:一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)開發(fā)實(shí)現(xiàn)方式(土地控制方式)
1、土地控制含義及控制方式
2、合作協(xié)議控制
3、規(guī)劃控制
控制要點(diǎn)、城市案例啟示
4、關(guān)鍵設(shè)施控制
控制要點(diǎn)、城市案例啟示
5、流程控制
控制要點(diǎn)、城市案例啟示
6、其他控制方式

第四部分:一級(jí)開發(fā)中的成本與風(fēng)險(xiǎn)(討論課)
Part 1:一級(jí)開發(fā)中的成本構(gòu)成

1、成本控制風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)注因素
征遷安置
土地流轉(zhuǎn)與面上政策處理
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)
土地平整與工程立項(xiàng)
其他
2、總的成本構(gòu)成
各成本項(xiàng)的構(gòu)成與比例關(guān)系;各成本項(xiàng)的影響因素;各成本項(xiàng)對(duì)一級(jí)開發(fā)總成本的影響

Part 2:土地一及開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)與控制
1.政策風(fēng)險(xiǎn)分析
2.二級(jí)土地控制程度
3.土地出讓金返還制度
4.土地超額收益分成制度
5.政府換屆對(duì)于政策延續(xù)程度的支持分析

第五部分:區(qū)域開發(fā)、一級(jí)開發(fā)區(qū)城市進(jìn)入性問(wèn)題
Part 1:一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)城市選擇

1、一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)關(guān)系
二級(jí)開發(fā)城市選擇(以始為終;以終為始)
房地產(chǎn)市場(chǎng)城市分類(核心區(qū)、外延區(qū)、斷裂帶、飛地)
不同房地產(chǎn)市場(chǎng)中一級(jí)開發(fā)的機(jī)會(huì)分析
2、一級(jí)開發(fā)城市選擇特征
土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系
產(chǎn)業(yè)、人口對(duì)一級(jí)開發(fā)影響
城市、城市群與一級(jí)開發(fā)
城市發(fā)展目標(biāo)(十四五規(guī)劃)與城市發(fā)展政策對(duì)一級(jí)開發(fā)的影響
3、一級(jí)開發(fā)城市選擇中關(guān)注的問(wèn)題
城市能級(jí)與城市潛力
城市發(fā)展階段與城市發(fā)展訴求
城市發(fā)展模式與一級(jí)開發(fā)政策支撐
領(lǐng)導(dǎo)在職與任職情況

第六部分:一級(jí)開發(fā)與一、二級(jí)開發(fā)中的政企合作模式
Part 14:政企合作模式 

1、政企合作投資模式
股份構(gòu)成關(guān)系;出資方式與界定;企業(yè)墊資(代墊政府股本)返還方式與計(jì)息方式;股份與增值收益的關(guān)系…
2、政府合作的管控模式
管理架構(gòu)設(shè)計(jì);管理層人選界定;決策機(jī)制與流程;資金管理、投資決策機(jī)制與管理…
3、政企合作中權(quán)、責(zé)、利界定
政府的權(quán)、責(zé)、利;投資企業(yè)的權(quán)、責(zé)、利;合作組織的權(quán)、責(zé)

Part 15:政企合作協(xié)議要點(diǎn)(結(jié)合案例)
1、一級(jí)開發(fā)協(xié)議的主要內(nèi)容與結(jié)構(gòu)
2、結(jié)合案例(成功合作協(xié)議)合作協(xié)議的關(guān)鍵點(diǎn)講解
關(guān)于合資公司的約定
關(guān)于項(xiàng)目定位與規(guī)劃的約定
關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的約定
關(guān)于土地出讓與土地指標(biāo)的約定
關(guān)于成本約定與資金流轉(zhuǎn)的約定…

Part 16:退出與退出機(jī)制 
1、一級(jí)開發(fā)企業(yè)退出的含義
2、一級(jí)開發(fā)企業(yè)退出的幾種方式
3、一級(jí)開發(fā)企業(yè)退出一級(jí)開發(fā)可能面臨的問(wèn)題
4、退出過(guò)程中核心問(wèn)題的處理方案
5、方便退出的機(jī)制設(shè)立

講師簡(jiǎn)介
曾老師:現(xiàn)任某標(biāo)桿房企投拓總。原萬(wàn)科規(guī)劃與投資總監(jiān),十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷,國(guó)家注冊(cè)規(guī)劃師,重慶大學(xué)本科畢業(yè)。曾任職于萬(wàn)科地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)等房開企業(yè),常州市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等乙方設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu),并曾在政府部門擔(dān)任建管所代所長(zhǎng),經(jīng)歷房地產(chǎn)項(xiàng)目前期拓展所有角色。
任職房企期間主要工作及業(yè)績(jī):主要負(fù)責(zé)城市更新、新城開發(fā)、特色小鎮(zhèn)開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的對(duì)外拓展、投資分析及參與投后項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理,負(fù)責(zé)組織撰寫投資報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告,并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測(cè)算等工作。期間完整經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的投拓周期,涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購(gòu)、綜合新城開發(fā)、ppp等多種項(xiàng)目類型,并成功簽約蘇州2000畝綜合開發(fā)項(xiàng)目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目等。
任某鎮(zhèn)建管所代所長(zhǎng)時(shí)從事的主要工作:編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃,全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計(jì)劃,劃定規(guī)劃紅線并設(shè)定土地出讓條件,組織土地招拍掛,協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標(biāo)等。
任職規(guī)劃設(shè)計(jì)院期間主要參與的項(xiàng)目:
《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調(diào)整研究》--航道調(diào)整之后的沿線土地利用調(diào)整研究,主要涉及各類堆場(chǎng)、碼頭倉(cāng)儲(chǔ)用地及周邊產(chǎn)業(yè)簇群的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。
《泰州市老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)》--對(duì)于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究,主要涉及歷史文化元素的保存與開發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復(fù)和控制以及城市形象的策劃和城市設(shè)計(jì)元素的管控等。
《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》--常州市區(qū)劃調(diào)整之后,下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃,主要是目標(biāo)定位和發(fā)展路徑的研究
《常州市武進(jìn)區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》--鎮(zhèn)總體規(guī)劃
《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項(xiàng)規(guī)劃》--12公頃舊城更新,商改居項(xiàng)目

關(guān)于土地開發(fā)的課程


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    參加課程:土地一級(jí)開發(fā)與一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng):操作模式、土地控制、 成本風(fēng)險(xiǎn)、政企合作、資金運(yùn)作與案例研究

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曾小賢
[僅限會(huì)員]