商務(wù)地產(chǎn)（辦公樓）開(kāi)發(fā)決策及盈利模式解析
講師：李濤 瀏覽次數(shù)：2550
課程描述INTRODUCTION
商務(wù)地產(chǎn)盈利模式
培訓(xùn)講師：李濤
課程價(jià)格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：1天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
商務(wù)地產(chǎn)盈利模式
主要解決的問(wèn)題--
Q1：商務(wù)地產(chǎn)（辦公樓）的本質(zhì)是什么？與住宅、商業(yè)有何區(qū)別？
Q2：商務(wù)地產(chǎn)（辦公樓）的開(kāi)發(fā)邏輯是什么？
Ｑ３：商務(wù)地產(chǎn)（辦公樓）的盈利模式對(duì)產(chǎn)品配置造成怎成怎樣影響？
Q４：商務(wù)地產(chǎn)（辦公樓）操作核心事項(xiàng)是什么？
Q５：商務(wù)地產(chǎn)（辦公樓）的替代物業(yè)是什么？
第一章、 寫(xiě)字樓本質(zhì)--基礎(chǔ)知識(shí)
一、 寫(xiě)字樓的概念特點(diǎn)及發(fā)展歷程
1、 寫(xiě)字樓概念特點(diǎn)
2、 寫(xiě)字樓發(fā)展歷程--通過(guò)北京寫(xiě)字樓 30 發(fā)展歷程，尋求寫(xiě)字樓發(fā)展脈絡(luò)；
3、 開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓優(yōu)劣勢(shì)分析--ＬＤ模式、ZL 集團(tuán)某項(xiàng)目拿地過(guò)程；
二、 寫(xiě)字樓分類及標(biāo)準(zhǔn)
1、 甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)
2、 乙級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)
3、 商住寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)
4、 評(píng)判寫(xiě)字樓級(jí)別準(zhǔn)則
第二章、 寫(xiě)字樓能不能做--開(kāi)發(fā)決策前置
三、 寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)環(huán)境
1、 自身?xiàng)l件--北京望京（曾經(jīng)的睡成）VS 北京亦莊（國(guó)家經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）；
2、 市場(chǎng)環(huán)境
2.1 宏觀市場(chǎng)評(píng)判
2.2 地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)判
3.3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)評(píng)判
3、 客戶需求
3.1 客戶需求模型
3.2 購(gòu)買(mǎi)客戶需求
3.3 租賃客戶需求
3.4 外資客戶需求--世界 500 強(qiáng)富士施樂(lè)承租特點(diǎn)、新加坡凱德置地收購(gòu)北京 CBD 某項(xiàng)目過(guò)程。
4、 自身?xiàng)l件、市場(chǎng)環(huán)境、客戶需求匹配度深度分析
四、 寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)邏輯
1. 住宅開(kāi)發(fā)邏輯--ＷＫ的邏輯、ＸＨＷ的邏輯
2. 商業(yè)開(kāi)發(fā)邏輯--ＤＹＣ的邏輯
3. 寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)邏輯
五、 寫(xiě)字樓盈利模式
1. 盈利模式論證--持有＼銷售＼租售并舉模式分析
2. 案例分享--ＡＬ集團(tuán)收購(gòu)＼ＨＭ中心項(xiàng)目＼ＤＭ集團(tuán)項(xiàng)目
3. 收購(gòu)模式的神經(jīng)刀--ＨＨ集團(tuán)案例
4. 前期決策案例--某集團(tuán)上海虹橋商務(wù)區(qū)案例＼ＺＬ某項(xiàng)目否定開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓案例
第三章、 寫(xiě)字樓做什么--寫(xiě)字樓定位及產(chǎn)品塑造
六、 寫(xiě)字樓整體定位
1. 項(xiàng)目定位方法
1.1 核心問(wèn)題的梳理
? 本體與市場(chǎng)環(huán)境的矛盾--北京時(shí)間國(guó)際項(xiàng)目案例
? 市場(chǎng)與客戶需求的矛盾--星河灣的豪＼龍湖的園林＼萬(wàn)科的戶型＼恒大的眼見(jiàn)為實(shí)；
? 現(xiàn)實(shí)與未來(lái)的矛盾--太原某項(xiàng)目；
? 政府意愿與開(kāi)發(fā)商掏錢(qián)的矛盾--天津響螺灣；
? 外來(lái)和尚與本土情節(jié)的矛盾--ＪＤ項(xiàng)目＼ＷＫ項(xiàng)目
1.2 SWOT 分析
2. 定位內(nèi)容
2.1 功能定位
2.2 主題定位
2.3 檔次定位
2.4 形象定位
2.5 客戶定位
3. 案例分享--富爾大廈＼北京國(guó)際中心
七、 寫(xiě)字樓產(chǎn)品塑造
1. 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)
1.1 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則
1.2 平面布局設(shè)計(jì)
1.3 交通組織設(shè)計(jì)
2. 建筑實(shí)體設(shè)計(jì)
2.1 建筑風(fēng)格
2.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
2.3 層高設(shè)計(jì)
2.4 大堂設(shè)計(jì)
2.5 裝修設(shè)計(jì)
2.6 車位配比
3. 機(jī)電設(shè)備
3.1 電梯
3.2 暖通
3.3 5A 設(shè)備
4. 配套環(huán)境
4.1 廣場(chǎng)設(shè)計(jì)
4.2 商業(yè)配套
5. 案例分享--北京銀泰中心＼北京華貿(mào)中心
八、 前期研究成果表現(xiàn)--設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及部分失誤設(shè)計(jì)案例
第四章、 寫(xiě)字樓怎么做--營(yíng)銷實(shí)務(wù)
九、 寫(xiě)字樓營(yíng)銷實(shí)務(wù)--ＪＣ廣場(chǎng)＼ＴＤ時(shí)代中心＼ＳＯＨＯ中國(guó)案例
1. 營(yíng)銷策略
1.1 入市時(shí)機(jī)的選擇
1.2 租金、售價(jià)的制定
1.3 折扣設(shè)定
1.4 銷控策略
1.5 業(yè)務(wù)體搭建
1.6 案場(chǎng)管理
2. 推廣策略
2.1 推廣主題
2.2 推廣費(fèi)用
2.3 推廣渠道
2.4 公關(guān)活動(dòng)
2.5 銷售道具
3. 案名設(shè)計(jì)
4. 營(yíng)銷與推廣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排
十、 寫(xiě)字樓物管要求
1. 物管模式的分類
2. 適用于不同企業(yè)的物管
3. 物管介入的時(shí)間節(jié)點(diǎn)
十一、關(guān)于寫(xiě)字樓的發(fā)展復(fù)制模式論證
1. 進(jìn)入城市邏輯--HR、ＨＤ集團(tuán)布局，WK 新進(jìn)城市要求
2. 城市布局邏輯--城市地圖的應(yīng)用
3. 復(fù)制要素--成功案例＼管控體系＼作業(yè)指導(dǎo)
十二、寫(xiě)字樓未來(lái)發(fā)展方向
第五章、 寫(xiě)字樓不能做怎么辦--項(xiàng)目其他發(fā)展方向
十三、酒店方向
1. 酒店產(chǎn)品線--洲際＼雅高等
2. 酒店管理公司運(yùn)營(yíng)模式--喜達(dá)屋標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店
3. 酒店投資收益--喜達(dá)屋標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店
十四、公寓方向
1. 公寓屬性及分類
2. 公寓的開(kāi)發(fā)邏輯
3. 公寓的開(kāi)發(fā)決策
4. 米公寓--公寓目前最好的做法
第六章、 其他
十五、營(yíng)銷、顧問(wèn)合作方的介入及談判--乙方的管理
十六、標(biāo)桿企業(yè)管控體系
商務(wù)地產(chǎn)盈利模式
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- * ——客戶拓展和市場(chǎng)化思 付小東