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房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)模式

第一章  典型房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備方法與合作空間
1.1. 典型房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備的幾種模式
公開市場：招拍掛與合作招拍掛
非公開市場：產(chǎn)業(yè)勾地、一二級聯(lián)動開發(fā)與舊改
收并購市場：股權(quán)合作與工程收購

1.2. 典型土儲方式的合作空間
招拍掛與合作招拍掛：保證金融資、操盤能力合作、資金定投合作
產(chǎn)業(yè)勾地：產(chǎn)業(yè)資源共享、融資合作、政策支撐合作
一二級聯(lián)動開發(fā)：平臺公司融資合作、政策融資合作、通道返還合作

1.3. 典型土儲方式的合作路徑簡述
股權(quán)合作：針對實體企業(yè)的合作方式，需要明確工作界面與工作路徑
債權(quán)合作：針對金融機構(gòu)的合作方式，需要明確融資需求的合作路徑
工程收購：在建工程收并購

第二章  不同類型項目合作的流程與工作界面剖析
2.1. 招拍掛土儲語境下的合作方式
保證金融資：融資主體，融資金額與方式，抵押物，利率，周轉(zhuǎn)效率，面向?qū)ο?br /> 聯(lián)合操盤：合作主體，工作界面，條線選擇，利弊分析
招拍掛語境之下的合作企業(yè)的選取與基本工作流程：金融機構(gòu)、供應(yīng)鏈融資、房地產(chǎn)企業(yè)的競合關(guān)系，國企的合作

2.2. 勾地語境下的合作方式
產(chǎn)業(yè)資源方面的合作要點：勾地鐵三角的開發(fā)角色，房地產(chǎn)企業(yè)的主要作用，房地產(chǎn)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)資源的合作空間
勾地語境下的資金合作要點：土拍保證金、土地出入金、工程投入、銷售回款，產(chǎn)業(yè)補助，招商獎勵，產(chǎn)業(yè)物業(yè)的移交與轉(zhuǎn)移
勾地語境下的合作企業(yè)選取與一般流程

2.3. 招拍掛語境下的合作方式
股權(quán)合作與工程收購的優(yōu)劣分析
股權(quán)合作下盡調(diào)工作的主要要點：股權(quán)關(guān)系、債權(quán)關(guān)系、償還優(yōu)先級、有票成本/無票成本對項目估值的考慮、交易方式對項目獲取的風(fēng)險與影響
工程收購下盡調(diào)工作的主要要點：地方土增稅政策的計算規(guī)則、在建工程收購啟動的主要政策支撐、稅務(wù)籌劃、資金計算實務(wù)
一般股權(quán)交易的設(shè)計要點：資金支付節(jié)奏、資金支付的條件、股權(quán)交易中的股權(quán)變更的路徑和確認(rèn)辦法，公司交易章程

項目融資融資方案實例分析
項目的現(xiàn)金流情況預(yù)測與融資需求分析

土地獲取階段的融資方案
股權(quán)融資方案與實施主體
債券融資方案與實施主體

工程開發(fā)階段的融資方案
債券抵押/供應(yīng)鏈融資/開發(fā)貸/信托

銷售階段的融資方案
應(yīng)收賬款融資

第三章  實例解析：
3.1. 合作招拍掛：大唐地產(chǎn)與中南置地在南通的戰(zhàn)略關(guān)系的達成與全面合作的要點及工作組織簡析
雙方角色與處境分析
合作起源與合作空間
合作方式與合作內(nèi)容

3.2. 產(chǎn)業(yè)勾地：清華啟迪與寧波萬科在奉化的勾地案例簡析
雙方角色與處境分析
合作起源與合作空間
合作方式與合作內(nèi)容
合作效果評估

3.3. 收并購項目：上海古北社區(qū)在建工程收并購案例簡述
企業(yè)角色與公司家底盤點
交易路徑設(shè)計與稅務(wù)籌劃方案
談判要點與推動方向
合作效果評估

3.4. 項目融資融資方案實例分析
項目的現(xiàn)金流情況預(yù)測與融資需求分析

土地獲取階段的融資方案
股權(quán)融資方案與實施主體/債券融資方案與實施主體

工程開發(fā)階段的融資方案
債券抵押/供應(yīng)鏈融資/開發(fā)貸/信托

銷售階段的融資方案
應(yīng)收賬款融資

第四章  一些建議與要點回顧
4.1. 課程回顧：四類土儲方式與合作空間；各類合作的主要流程與要點；重點注意方向
4.2. 針對企業(yè)自身的地產(chǎn)業(yè)務(wù)所適合的合作方式進行簡要分析，并提出一些優(yōu)化建議
4.3. 針對企業(yè)自身的地產(chǎn)業(yè)務(wù)所合適的市場進行簡要分析，并提供一些潛在的合作伙伴

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