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中國企業(yè)培訓(xùn)講師
新形勢下房企土地價值研判投資識別融資及法務(wù)風(fēng)險規(guī)避
 
講師: 瀏覽次數(shù):2545

課程描述INTRODUCTION

新形勢下房企拿地培訓(xùn)

· 總經(jīng)理· 項目經(jīng)理· 營銷副總

培訓(xùn)講師:    課程價格:¥元/人    培訓(xùn)天數(shù):2天   

日程安排SCHEDULE



課程大綱Syllabus

新形勢下房企拿地培訓(xùn)

課程收益
1、企業(yè)如何做好正確的拿地決策?分享標(biāo)桿房企拿地模式,掌握土地價值判斷的方法,熟練運用項目最優(yōu)規(guī)劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作。
2、地產(chǎn)投資的全過程解析及風(fēng)險防范。
3、各種拿地模式和渠道的風(fēng)險有哪些?如何規(guī)避?
4、不同交易模式的項目投資測算工具、方法以及可行性研究。
5、不同交易模式的相關(guān)法律實務(wù)解析及防范。

課程對象
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理、投資副總、片區(qū)總經(jīng)理、項目總、設(shè)計副總、營銷副總等具有戰(zhàn)略規(guī)劃與投資運營決策力的決策層;
2、投資拓展部門人員、財務(wù)、成本、法務(wù)、資金、前期、策劃、設(shè)計、營銷等條線管理者以及拿地相關(guān)的部門人員。

課程大綱
第一部分 房地產(chǎn)投資實務(wù)與拿地決策
一、拿地決策
1、典型房企投資策略:
(1)私企:
案例:碧桂園的投資區(qū)域、打法、456和789鐵線要求
案例:融創(chuàng)的投資區(qū)域,收并購鼻祖
案例:萬科的投資區(qū)域,最授權(quán)的管理機制
(2)國企:
案例:招商蛇口
2、土地價值判斷
(1)拿地方法:把握好天時、地利、人和
(2)拿地技巧:看城市、看區(qū)域、看項目、看收益
(3)項目研判的四個維度:土地、效益、市場、風(fēng)險

二、投資交易模式
1、交易類型:一手項目、二手項目
2、交易模式特點及難點:
(1)招拍掛交易方式簡析
(2)收并購交易方式簡析
(3)城市更新交易方式簡析

三、地產(chǎn)投資的流程
1、地產(chǎn)投資流程:招拍掛、收并購、舊改
2、土地信息的收集:信息的來源與種類
3、土地信息初判:重要性維度與可行性維度
4、經(jīng)濟可行性研判:財務(wù)測算涵蓋內(nèi)容、輸出結(jié)果、評價指標(biāo)、投資標(biāo)準(zhǔn)
5、可行性研究報告
6、商務(wù)談判及交易方案:合作意向書、合作協(xié)議
7、投資達成
8、投資達成后事項

四、地產(chǎn)投資未來的趨勢與機遇把握
1、“三道紅線”作為樓市防火墻的建立,預(yù)示著下一個時代是資金為王的時代
2、22城集中供地政策讓“資金”成為房企第一生產(chǎn)力
3、“規(guī)模優(yōu)先”戰(zhàn)略調(diào)整至“防風(fēng)險”
4、行業(yè)進一步集中化,不是“拼”就是“死”成為眾多非第一梯隊房企的困局
5、多元化、房產(chǎn)資產(chǎn)化金融化、更新改造是房地產(chǎn)必然的趨勢

第二部分:房地產(chǎn)投資測算
【問題1、2、3、4、5】
一、投資測算的經(jīng)濟可行性研判
1、財務(wù)測算的基本邏輯:模擬一條項目開發(fā)運營的現(xiàn)金流,定量的論證項目的經(jīng)濟可行性,以幫助投資者決策
2、財務(wù)測算的前提輸入條件
(1)設(shè)計規(guī)劃指標(biāo)
(2)銷售計劃
(3)運營計劃
(4)土地成本
(5)建安成本:全成本構(gòu)成、影響成本的主要因素(容積率、停車效率、場地條件、紅線外投入、車位、裝配式建筑、財務(wù)費用)
(6)三費:管理費用、營銷費用、財務(wù)費用
(7)三稅:增值稅、土增稅、所得稅
(8)經(jīng)營物業(yè)假設(shè)
(9)融資方案
3、財務(wù)測算的輸出結(jié)果
(1)核心評價指標(biāo)
(2)現(xiàn)金流量圖
(3)敏感性分析
4、生成可行性研究報告

二、財務(wù)測算模塊解析
1、招拍掛項目測算
(1)城市板塊深化研究:如何充分認(rèn)知市場
(2)測算視角下的產(chǎn)品最優(yōu)化:怎樣提高貨值?
(3)測算視角下的成本最優(yōu)化:怎樣降低成本?
2、收并購項目測算
(1)溢價的處理:直接處理、間接處理
(2)稅務(wù)的特殊處理
(3)不同交易架構(gòu)對測算的影響

三、拿地強排詳解
1、拿地強排概述
(1)強排的目的是什么
(2)強排需要做什么
(3)為什么制定強排流程控制
(4)強排操作路徑
2、強排前期準(zhǔn)備三步法
(1)地塊特征分析
(2)規(guī)劃要點及條件輸入
(3)營銷條件輸入
3、強排設(shè)計五重奏
(1)產(chǎn)品功能落位
(2)選擇使用產(chǎn)品
(3)底商計算
(4)合理強排
(5)多方案比選
4、強排貨值分析

四、投資測算實例操練
1、投資測算不同階段
(1)初判可研階段
(2)詳判定案階段
(3)項目可研階段
2、測算內(nèi)容:主要科目解讀:全成本科目、利潤表及現(xiàn)金流量表
3、測算依據(jù):專業(yè)板塊專業(yè)報告
4、全成本解讀:
5、投資階段影響單方建造成本因素:容積率、停車效率、場地條件、紅線外景觀、車位售價、裝配式技術(shù)、財務(wù)費用
6、投資測算實戰(zhàn)演練
(1)第一步:項目定位
(2)第二步:戶配及規(guī)劃方案
(3)第三步:運營計劃示例
(4)第四步:測算演練詳解
(5)第五步:壓力測算
7、投資測算練習(xí):算土增稅、算利潤率、算地價、算*售價

第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)全流程全稅種稅收籌劃方案
一、主要稅種的要點
1、主要稅種介紹:增值稅、土增稅、企業(yè)/個人所得稅、契稅、印花稅
二、開發(fā)稅務(wù)問題
1、不同拿地模式應(yīng)關(guān)注的稅務(wù)問題
(1)一級市場:招拍掛/勾地,一二級聯(lián)動,三舊改造
(2)二級市場:土地轉(zhuǎn)讓,股權(quán)收購,增資擴股,合作開發(fā),土地作價入股,聯(lián)營型,委托代建
三、收并購財稅問題處理
1、多段式操作:兩次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
2、票據(jù)金額的處理
3、間接、分段收購
4、分配物業(yè)
5、固定利潤分配
6、往來款支付溢價
7、品牌輸出、代建

第四部分:投資相關(guān)法律實務(wù)
【問題6、7】
一、在建工程轉(zhuǎn)讓
1、法律特點及適用情況:交易前提、交易特點、適用情況
2、法律風(fēng)險及防范措施
3、在建工程轉(zhuǎn)讓的特殊情況:未達到25%投資額的處理方案

二、股權(quán)類合作開發(fā)
1、法律特點及優(yōu)劣勢
2、法律風(fēng)險:土地風(fēng)險、股權(quán)風(fēng)險、債務(wù)風(fēng)險
3、法律風(fēng)險防范
(1)股權(quán)收購之買新不買舊
(2)股權(quán)收購之收購還是增資
(3)股權(quán)收購之直接收購還是間接收購
(4)收購前法律財務(wù)盡職調(diào)查,合同設(shè)置相應(yīng)條款
4、股權(quán)收購的特殊情況
(1)土地尚未落實
(2)目標(biāo)股權(quán)有瑕疵
(3)有前置審批要求:國資股權(quán),外資股權(quán)
(4)特殊情況的股權(quán)收購:分立公司、股權(quán)退出、小股操盤

三、聯(lián)營型合作開發(fā)
1、法律特點
2、法律風(fēng)險及防范措施

四、委托代建代管
1、法律特點及適用情況:交易前提、交易特點、適用情況
2、法律風(fēng)險及防范措施:合作模式、風(fēng)控措施

五、投資法務(wù)盡職調(diào)查
1、盡職調(diào)查:財務(wù)、法務(wù)盡調(diào)元素
2、需發(fā)表意見及風(fēng)險預(yù)估
(1)基礎(chǔ)信息調(diào)查
(2)股權(quán)并購類法務(wù)風(fēng)控
(3)股權(quán)并購類稅務(wù)風(fēng)控
(4)資產(chǎn)收購類法務(wù)風(fēng)控
(5)權(quán)益合作——代建&權(quán)益收購

六、投資法務(wù)設(shè)計思路
1、如何設(shè)置交易架構(gòu)
【案例1】:復(fù)雜資產(chǎn)關(guān)系的交易架構(gòu)設(shè)置
【案例2】:不良資產(chǎn)項目的交易架構(gòu)設(shè)置
【案例3】:一二級聯(lián)動項目的交易架構(gòu)設(shè)置
【案例4】:爛尾樓項目的交易架構(gòu)設(shè)置
2、如何約定交易價款
【案例1、2、3、4】
3、資金支付原則、節(jié)奏設(shè)計思路
4、違約責(zé)任設(shè)計思路

七、合作項目公司管理約定
1、控股和參股項目的主要協(xié)議
2、操盤方與參股方項目管理
3、合作協(xié)議中的主要約定內(nèi)容

八、投資法務(wù)疑難雜癥
1、標(biāo)的資產(chǎn)的自身瑕疵
案例一:坂田項目(規(guī)劃沖突)
案例二:南山項目(拆遷不可控)
案例三:惠州項目(土地?zé)o法移交)
2、行政審批的風(fēng)險
案例四:龍崗項目(政策變化)
3、或有負(fù)債出現(xiàn)的風(fēng)險
案例五:平湖項目(涉訴)
4、土地成本及稅務(wù)風(fēng)險
案例六:寶安項目(土地成本是否抵稅)
5、合作方風(fēng)險
案例七:資產(chǎn)包(優(yōu)先購買權(quán))
案例八:惠州項目(合作方意愿)

第五部分:房地產(chǎn)融資方式及策略
一、中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀和前景
1、穿透原則精準(zhǔn)打擊銀行、信托渠道灰色地帶
2、當(dāng)下房地產(chǎn)項目現(xiàn)存融資方式
3、更多房企尋求合作,“大魚吃小魚”也愈演愈烈
4、資產(chǎn)證券化開始快速發(fā)展
5、融資分化指引地產(chǎn)未來方向

二、房地產(chǎn)融資產(chǎn)品
1、銀行資金
2、房地產(chǎn)信托資金
3、房地產(chǎn)保險資金
4、地方及國有金控平臺
5、房地產(chǎn)企業(yè)債券
6、房地產(chǎn)公司上市
7、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計劃
8、中小房企與房地產(chǎn)私募基金
9、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

三、房地產(chǎn)表外融資
1、表外融資概念
2、表外融資模式
(1)通過非并表企業(yè)進行常規(guī)性融資
(2)合并報表內(nèi)的明股實債融資
(3)合并報表外的明股實債融資
(4)通過ABS減少有息負(fù)債或進行出表
(5)以應(yīng)付款類科目的形式進行融資
3、表外融資的作用:債務(wù)隱形化,優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)
4、表外融資識別

四、房地產(chǎn)收并購前融
1、房地產(chǎn)前融概念
2、地產(chǎn)前融模式
(1)銀行前融-表內(nèi)外資金全周期覆蓋
(2)信托前融 ①“四三二”投資差額
(3)信托前融 ②優(yōu)先股+次級債
(4)信托前融 ③小股+大債
(5)信托前融 ④股權(quán)收益權(quán)
(6)信托前融 ⑤資產(chǎn)收益權(quán)
(7)信托前融 ⑥股權(quán)投資+對賭
(8)信托前融 ⑦應(yīng)收賬款融資
3、收并購項目前融

五、地產(chǎn)私募資金投資模式
1、被禁的幾種模式
2、可行的模式
3、特殊模式

第六部分:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資
一、產(chǎn)業(yè)勾地的理論
1、理論支撐
2、產(chǎn)生背景
3、產(chǎn)業(yè)勾地的模式
4、產(chǎn)業(yè)勾地的生意邏輯
5、產(chǎn)業(yè)勾地的要素條件
6、產(chǎn)業(yè)勾地的流程
7、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式

二、產(chǎn)業(yè)勾地的幾類方式
1、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)勾地模式:華夏幸福
2、科技地產(chǎn)勾地模式:碧桂園、首創(chuàng)置業(yè)
3、創(chuàng)業(yè)孵化空間勾地模式:萬科
4、醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)勾地模式:綠城、萬科
5、文化旅游產(chǎn)業(yè)勾地模式:恒大、華僑城、萬達、港中旅
6、教育產(chǎn)業(yè)勾地模式:碧桂園、綠地、陽光城
7、典型產(chǎn)業(yè)勾地模式總結(jié)

三、產(chǎn)業(yè)合作模式
1、分塊開發(fā)、合作開發(fā)
2、產(chǎn)業(yè)勾地的主要方式
3、產(chǎn)業(yè)勾地選址
4、產(chǎn)業(yè)勾地選址流程:案例

四、分城市產(chǎn)業(yè)勾地策略
1、政府政策環(huán)境分析,產(chǎn)業(yè)策劃方案結(jié)構(gòu)
2、重點城市分析:北京、天津、青島、濟南、鄭州

五、勾地關(guān)鍵要素
1、土地出讓門檻設(shè)置
2、勾地案例:恒大長沙大王山片區(qū)案例

六、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)代表
案例:聯(lián)東
案例:天安

新形勢下房企拿地培訓(xùn)


轉(zhuǎn)載:http://www.nywlwx.com/gkk_detail/251253.html

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