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建筑、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險管控

課程背景：
我國建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)自從2016年5月1日實施營業(yè)稅改征增值稅以來，隨著建筑、房地產(chǎn)市場的日趁成熟和市場競爭的日益激烈，稅務(wù)風(fēng)險隱患越來越大。
對此，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)如何在透析投融資、生產(chǎn)經(jīng)營、并購、拿地等各環(huán)節(jié)稅務(wù)問題的基礎(chǔ)上，采取應(yīng)對措施，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，合法從事稅務(wù)籌劃，是當(dāng)下面臨的重大課題。

課程收益： 
－掌握企業(yè)管理者必備的十大實施理念；建筑企業(yè)甲供材、甲控材和”五流合一“的稅務(wù)處理。
－掌握建筑企業(yè)違約金、賠償金、配合費和質(zhì)量保證金的稅務(wù)處理；建筑企業(yè)后“營改增”時期的增值稅稅務(wù)籌劃。
－掌握建筑企業(yè)增值稅銷項稅額的稅務(wù)風(fēng)險與規(guī)避；建筑企業(yè)增值稅進項稅額的稅務(wù)風(fēng)險與規(guī)避。
－掌握建筑企業(yè)增值稅其他風(fēng)險與規(guī)避；房地產(chǎn)企業(yè)土地取得階段的財稅處理技巧與風(fēng)險規(guī)避。
－掌握房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計與前期工程的財稅處理；房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)階段的財稅處理。
－掌握房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段和竣工驗收的財稅處理技巧與風(fēng)險規(guī)避；? 房地產(chǎn)企業(yè)一般稅種的稅務(wù)籌劃。
－掌握建筑企業(yè)所得稅納稅籌劃。

課程時間：2天，6小時/天

課程對象：建筑企業(yè)財務(wù)、稅務(wù)、投資、融資、風(fēng)控、項目等相關(guān)管理崗位

課程方式：案例故事導(dǎo)入、講授、案例分析、課間活動、討論提問、互動點評、課程總結(jié)

課程大綱
導(dǎo)  入  企業(yè)管理者必備的十大實施理念
第一講  建筑企業(yè)甲供材、甲控材和”五流合一“的稅務(wù)處理
一、營改增后的甲供材與甲控材的區(qū)別
二、營改增后的甲供材的稅務(wù)處理
三、甲供材規(guī)避稅收風(fēng)險的實操要點
四、”五流合一“的稅務(wù)處理
案例分析
本講互動與答疑

第二講  建筑企業(yè)違約金、賠償金、配合費和質(zhì)量保證金的稅務(wù)處理
一、建筑企業(yè)收取業(yè)主違約金、賠償金的稅務(wù)處理
二、業(yè)主從工程款中扣除為違約金和賠償金的稅務(wù)處理
三、總包從分包工程款中扣除違約金和賠償金的稅務(wù)處理
四、總包從分包工程中扣除配合費或服務(wù)費或協(xié)調(diào)費的稅務(wù)處理
五、業(yè)主從工程款中扣留質(zhì)量保證金的涉稅處理
案例分析
本講互動與答疑

第三講  建筑企業(yè)后“營改增”時期的增值稅稅務(wù)籌劃
一、如何從稅負(fù)角度選擇納稅人身份
二、如何規(guī)劃增值稅稅負(fù)平衡
三、如何規(guī)劃兼營、混合銷售以及混業(yè)業(yè)務(wù)
四、如何規(guī)劃租賃業(yè)務(wù)
五、如何優(yōu)化采購運輸費稅負(fù)
六、建筑企業(yè)如何做好“甲供材料”業(yè)務(wù)的風(fēng)險管控
七、建筑企業(yè)盡可能的簽訂包工包料的建筑合同
八、水電費管控
九、如何現(xiàn)劃勞務(wù)獨立以降低增值稅稅負(fù)
十、如何做好分散經(jīng)營的涉稅規(guī)劃
十一、如何做好聯(lián)合經(jīng)營的稅務(wù)風(fēng)險管控
十二、如何做好資質(zhì)掛靠的稅務(wù)風(fēng)險管控
十三、資質(zhì)籌劃
十四、采購模式籌劃
十五、免稅項目籌
十六、納稅人資格籌劃
案例分析
本講互動與答疑

第四講  建筑企業(yè)增值稅銷項稅額的稅務(wù)風(fēng)險與規(guī)避
一、增值稅納稅義務(wù)人發(fā)生時間
二、視同提供服務(wù)應(yīng)稅行為
三、差額征稅
四、銷售額
五、價外費用
六、適用稅率
七、兼營業(yè)務(wù)
八、銷售收入完整性
九、規(guī)避取得虛開增值稅專用發(fā)票的風(fēng)險
十、銷項稅額風(fēng)險點防范
案例分析
本講互動與答疑

第五講  建筑企業(yè)增值稅進項稅額的稅務(wù)風(fēng)險與規(guī)避
一、增值稅扣稅憑證
二、不應(yīng)抵扣而抵扣進項稅額
三、應(yīng)作進項稅額轉(zhuǎn)出而未作進項稅額轉(zhuǎn)出
四、增值稅抵扣憑證的規(guī)定
五、抵扣率準(zhǔn)確性的規(guī)定
六、進項稅額風(fēng)險點防范
案例分析
本講互動與答疑

第六講  建筑企業(yè)增值稅其他風(fēng)險與規(guī)避
一、發(fā)票使用管理稅務(wù)風(fēng)險
二、稅控設(shè)備管理稅務(wù)風(fēng)險
三、逾期申報、逾期繳稅的稅務(wù)風(fēng)險
四、納稅人銷售額超過小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)定的稅務(wù)風(fēng)險
五、賬務(wù)處理的稅務(wù)風(fēng)險
六、財政補貼申請材料的操作風(fēng)險
七、節(jié)稅籌劃的操作風(fēng)險
八、增值稅法律風(fēng)險
九、增值稅風(fēng)險防范措施
案例分析
本講互動與答疑

第七講  房地產(chǎn)企業(yè)土地取得階段的財稅處理技巧與風(fēng)險防范
一、拆遷補償金稅前扣除
二、收購股權(quán)方式征地計稅價值確認(rèn)
三、一般計稅方式土地價款抵減銷售額
四、政府規(guī)費稅前扣除
五、營改增后土地成本確認(rèn)
六、契稅與土地使用稅
七、取得土地使用權(quán)后何時開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅
八、城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅有什么不同、 是否同時繳納
九、經(jīng)濟適用房建設(shè)用地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
十、如何確定土地成本、企業(yè)如何把耕地占用稅、拆遷補償費計入土地價款
十一、土地使用稅可否計入土地成本、印花稅可否計入土地成本
十二、土地閑置費能否計入土地成本
十三、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行財稅處理 
十四、契稅計稅依據(jù)如何確認(rèn)、拆遷補償費、大配套費、政府規(guī)費是否應(yīng)繳納契稅
十五、企業(yè)取得土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)讓有何操作技巧
十六、土地取得主體確定、土地出讓合同簽訂以及票據(jù)取得應(yīng)規(guī)避哪些納稅風(fēng)險
十七、案例分析---非政府主導(dǎo)行為的拆遷補償可否稅前扣除
案例分析
本講互動與答疑

第八講  房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計與前期工程的財稅處理
一、規(guī)劃設(shè)計不僅影響銷售更影響納稅
二、規(guī)劃設(shè)計失誤導(dǎo)致多交稅款如何補救
三、委托境外單位進行規(guī)劃設(shè)計如何扣繳稅款
四、開發(fā)項目內(nèi)的道路、供水、供電如何核算
案例分析 
本講互動與答疑

第九講  房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)階段的財稅處理
一、劃分開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的原則 
二、開發(fā)產(chǎn)品成本支出包括哪些具體內(nèi)容
三、怎樣核算開發(fā)產(chǎn)品的成本
四、決定一項支出進開發(fā)成本還是進期間費用應(yīng)如何簡單把握又沒有納稅風(fēng)險? 
五、成本分?jǐn)偡椒ㄍ恋卦鲋刀惡推髽I(yè)所得稅有何不同、如何合理利用、如何跟稅務(wù)機關(guān)爭取最有利于企業(yè)的分?jǐn)偡椒?br /> 六、如何用層高系數(shù)法劃分建筑安裝成本
七、利用地下基礎(chǔ)建成停車場怎樣核算成本、對于無產(chǎn)權(quán)地下車位不參與土地增值稅清算的企業(yè)，如何盡量減少地下車位的開發(fā)成本
八、甲方提供材料怎樣納稅、營改增后政策有何變化、如何選擇發(fā)包模式
九、房產(chǎn)稅政策有何變化
十、房屋的改擴建支出是否計入房產(chǎn)原價
十一、企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資怎樣納稅
十二、委托銷售支付境外、境內(nèi)手續(xù)費或傭金可否扣除 
十三、如何處理企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出
十四、職工福利費包括的范圍  
十五、勞動保險費如何在稅前扣除
十六、職工差旅費津貼、誤餐補助如何在稅前扣除 
十七、勞動保護支出如何在稅前扣除  
十八、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費如何在稅前扣除  
十九、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費怎樣在稅前扣除?
案例分析
本講互動與答疑

第十講  房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段和竣工驗收的財稅處理技巧與風(fēng)險防范
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售與銷售的節(jié)點 
二、一般計稅方法如何預(yù)交增值稅 
三、一般納稅人簡易計稅方法如何預(yù)交增值稅
四、預(yù)售收入所得稅的納稅申報 
五、預(yù)售階段如何開具發(fā)票、各地規(guī)定有何不同
六、銷售收入確認(rèn)的原則和條件
七、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目如何選擇計稅方法
八、一般計稅方法如何扣除土地價款
九、扣除土地價款后如何開具增值稅發(fā)票
十、一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品在交房時如何開具發(fā)票
十一、老項目選擇簡易計稅辦法如何繳納增值稅
十二、兼營業(yè)務(wù)銷售額的確定
十三、兼營業(yè)務(wù)不得抵扣進項稅額的稅務(wù)處理
十四、銷售折讓和銷售退回的稅務(wù)處理
十五、現(xiàn)金折扣的稅務(wù)處理
十六、分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何納稅
十七、視同銷售業(yè)務(wù)
十八、房地產(chǎn)企業(yè)出租老項目如何征收增值稅
十九、房企出租新項目如何繳納增值稅、轉(zhuǎn)租項目如何納稅？稅企爭議如何解決
二十、出租土地使用權(quán)如何繳納增值稅、是否有新老項目之分
二十一、轉(zhuǎn)讓老項目土地使用權(quán)如何繳納增值稅
案例分析
本講互動與答疑

第十一講  房地產(chǎn)企業(yè)一般稅種的稅務(wù)籌劃
一、資源稅
二、城市維護建設(shè)稅
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
案例  占用土地用途的籌劃 
案例  開發(fā)項目所屬區(qū)域的籌劃
案例  利用免稅項目的籌劃 
四、耕地占用稅
五、土地增值稅
案例  控制土地增值率的籌劃
案例  巧用扣除項目的籌劃 
案例  分解式銷售的籌劃 
案例  土地使用權(quán)作價的籌劃
六、房產(chǎn)稅
案例  房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容的籌劃
案例  地產(chǎn)企業(yè)改變收入性質(zhì)的籌劃  
案例  房地產(chǎn)企業(yè)分別簽訂租賃合同的籌劃 
七、車船稅
八、印花稅
案例  減少納稅環(huán)節(jié)的籌劃 
案例  房地產(chǎn)企業(yè)分開核算不同事項的籌劃
九、車輛購置稅
十、契稅
案例  房地產(chǎn)企業(yè)整體購買不動產(chǎn)的籌劃 
案例  房地產(chǎn)企業(yè)改變不動產(chǎn)收人的籌劃
案例  改變投資方式成立房地產(chǎn)公司的籌劃
本講互動與答疑

第十二講  房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃
一、應(yīng)納稅所得額的納稅籌劃
二、境外所得稅抵扣的納稅籌劃
三、所得稅會計政策的納稅籌劃
四、匯總納稅預(yù)繳稅款的籌劃
五、納稅人身份的納稅籌劃
六、轉(zhuǎn)讓定價的納稅籌劃
七、預(yù)繳企業(yè)所得稅的納稅籌劃
案例  設(shè)立獨立銷售公司的籌劃
案例  對外捐贈的籌劃
案例  業(yè)務(wù)招待費的籌劃
本講互動與答疑

課程總結(jié)與答疑

建筑、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險管控