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   房地產(chǎn)企業(yè)2020年進(jìn)入嚴(yán)峻的并購(gòu)倒閉潮，資金流的考驗(yàn)一方面逼近了房開(kāi)企業(yè)，另一方面從拿地、融資、稅務(wù)成本攀升，又節(jié)節(jié)擠壓房企的利潤(rùn)空間；另外，大經(jīng)濟(jì)環(huán)境導(dǎo)向，國(guó)家在加速尋找可以替 代房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來(lái)小房企被并購(gòu)、大房企謀轉(zhuǎn)型的洗牌時(shí)代！房開(kāi)企業(yè)在舉步維艱又微利的時(shí)代，更須嚴(yán)格把控試錯(cuò)成本，對(duì)于各不可小覷的成本項(xiàng)目--稅收成本，更應(yīng)從 初始階段，即對(duì)稅負(fù)進(jìn)行提前測(cè)算；在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不同階段，通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、細(xì)分作業(yè)構(gòu)成、施工過(guò)程中的合同控稅，提前防控風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，規(guī)范核算，從根本上化解風(fēng)險(xiǎn)，提前籌劃。

 

1、稽查新形勢(shì)新變化與防控風(fēng)險(xiǎn)新思路：

1）國(guó)地稅合并

2）金三監(jiān)控及關(guān)聯(lián)事項(xiàng)

3）遺留問(wèn)題、老項(xiàng)目、老稅率

4）發(fā)票聯(lián)網(wǎng)、嚴(yán)打虛開(kāi)

5）納稅評(píng)估、稽查雙隨機(jī)、一案雙查、聯(lián)合懲戒

2、防范虛開(kāi)發(fā)票是關(guān)鍵

3、合同在稅收管理中的重要性

4、合同涉稅與票據(jù)條款（價(jià)格、開(kāi)票時(shí)間、種類、合規(guī)性責(zé)任）

5、善意取得的運(yùn)用及真實(shí)交易的證明

6、嚴(yán)守三流一致（付款方向與方式）

7、掛靠經(jīng)營(yíng)與共享資質(zhì)、委托收付款是否可行

8、合法憑證如何掌握

9、確實(shí)無(wú)法取得合法憑證的補(bǔ)救

10、稅負(fù)預(yù)警如何應(yīng)對(duì)

 

1、招拍掛（主體變更、紅線外、返還）

2、拆遷補(bǔ)償方式要點(diǎn)

3、股權(quán)收購(gòu)方式（溢價(jià)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的處理）

4、合作開(kāi)發(fā)模式

5、限地價(jià)競(jìng)配建

6、前期規(guī)劃許可與清算對(duì)象確定

7、土地出讓金返還

 

（一）前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套預(yù)算

1、七通一平

2、規(guī)費(fèi)

3、綠化與景觀

4、配套設(shè)施

（二）建安成本預(yù)算

1、地基基礎(chǔ)工程

2、主體結(jié)構(gòu)工程（甲供、大包、甩項(xiàng)）

3、裝修工程

（三）工程承包方式選擇中的籌劃：

1、EPC模式

2、建筑工程承包、

3、甲供材料限制

 

1、利息發(fā)票開(kāi)具時(shí)間

2、計(jì)提未到支付期的利息是否調(diào)增所得

3、混合性投資

4、同期利率

 

1、設(shè)立銷售公司分解增值率是否可行

2、先投資或分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否可行

3、贈(zèng)送裝修如何運(yùn)作

4、免物業(yè)、免契稅、定金返息、老帶新

5、商鋪售后回租

6、視同買(mǎi)斷、超基價(jià)分成

7、組建銷售部與委托代銷的決策

8、租賃業(yè)務(wù)中的稅收風(fēng)險(xiǎn)防控（無(wú)租、免租期、轉(zhuǎn)租）

9、往來(lái)賬中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控：

⑴ 股東借款年末未歸還

⑵ 無(wú)償出借資金

⑶ 負(fù)債科目隱瞞收入

⑷ 無(wú)法支付的應(yīng)付款

⑸ 預(yù)收款轉(zhuǎn)收入時(shí)間

10、違約金專題

 

1、銷項(xiàng)稅額測(cè)算與銷項(xiàng)抵減

2、進(jìn)項(xiàng)稅額測(cè)算：

⑴ 購(gòu)建固定資產(chǎn)

⑵ 期間費(fèi)用

⑶ 成本中服務(wù)費(fèi)（設(shè)計(jì)、監(jiān)理等）

⑷ 外購(gòu)材料

⑸ 工程大包

⑹ 甲供工程

(7) 其他費(fèi)用

 

1、未完工階段-預(yù)計(jì)毛利

2、完工階段-毛利差

3、期間費(fèi)用預(yù)算

4、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出售與自持租賃稅負(fù)比較

5、總體稅負(fù)

 

1、不同類別產(chǎn)品清算收入確定

2、不同類別產(chǎn)品成本分?jǐn)?/div>
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