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土地增值稅立法前瞻

［課程背景］
   2019年7月16日，《中華人民共和國(guó)土地增值稅法》征求意見(jiàn)稿橫空出世，財(cái)稅朋友圈全被征求意見(jiàn)稿刷屏了。
   征求意見(jiàn)稿透露出未來(lái)土地增值稅的巨大轉(zhuǎn)變：土地增值稅法將上位為國(guó)家法律；出讓、轉(zhuǎn)讓集體房地產(chǎn)將納入征稅范圍；納稅人須根據(jù)項(xiàng)目情況及稅法要求自行進(jìn)行土地增值稅清算、房地產(chǎn)的冬天要來(lái)了嗎？原則通過(guò)新的土地增值稅法，房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對(duì)？ 
   其實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，重要的則是活好當(dāng)下：在國(guó)家密集調(diào)控背景下，特別是稅收法律政策缺乏嚴(yán)密性、科學(xué)性、合理性的情況下，如何做好土地增值稅的清算，有效規(guī)避清算的風(fēng)險(xiǎn)？在全面增值稅以及國(guó)地稅合并之后，面對(duì)強(qiáng)大的大數(shù)據(jù)稅收征管手段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又該如何有效規(guī)避土地增值稅的稽查風(fēng)險(xiǎn)？如何在不違反 稅收法律法規(guī)的前提條件下，實(shí)施土地增值稅籌劃，提升企業(yè)效益呢？

［課程對(duì)象］
本課程適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅收總監(jiān)，財(cái)務(wù)主管、稅收主管，財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、稅收部長(zhǎng)，稅收經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理以及財(cái)會(huì)辦稅人員。

［課程收益］
通過(guò)本課程，您將獲得下列收益：
1、知曉土地增值稅未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，進(jìn)行前瞻性的項(xiàng)目規(guī)劃；
2、掌握*的土地增值稅優(yōu)惠，并真正理解其本質(zhì)，不至于發(fā)生籌劃差錯(cuò)；
3、把握土地增值稅征稅對(duì)象與課稅范圍的疑點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，更進(jìn)一步理解土地增值稅；
4、理解土地增值稅清算單位的內(nèi)涵，正確把握清算的時(shí)間，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)；
5、重溫土地增值稅上房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)與計(jì)量規(guī)則，發(fā)現(xiàn)其中的利益平衡點(diǎn)；
6、挖掘土地增值稅扣除項(xiàng)目中的可用之處，在不違法的框架下有效實(shí)施籌劃；
7、知曉當(dāng)前土地增值稅最主流的納稅籌劃思路，并發(fā)現(xiàn)其中的錯(cuò)誤與不足，規(guī)避籌劃的風(fēng)險(xiǎn)；
8、全面提升土地增值稅清算的稅收管理水平，有效化解房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

［課程大綱］
一、土地增值稅法立法前瞻
1、為什么總有人說(shuō)土地增值稅是妖稅？
2、增值稅與土地增值稅到底能否并存？
3、征求意見(jiàn)稿透露的土增稅法的轉(zhuǎn)型
1）納稅人：為何不借鑒其他法律
2）課稅范圍：發(fā)生了重大調(diào)整
3）收入確認(rèn)：需要更多的智慧
4）扣除項(xiàng)目：在征管實(shí)踐基礎(chǔ)上重構(gòu)
5）稅率：維持是*選擇
6）核定征收：永不能治愈的傷痛
7）稅收優(yōu)惠：可能是*的敗筆
8）申報(bào)納稅：有點(diǎn)恐怖的“放管服”
4、土地增值稅立法中房企能做些什么？
1）最高端的納稅籌劃，您懂嗎？
2）可以有私心，但更應(yīng)當(dāng)公道！
3）科學(xué)、規(guī)范是才有真正的出路

二、土地增值稅征稅制要素概念 
1、誰(shuí)才是土地增值稅納稅人？
2、課稅范圍，您真的搞懂了嗎？
1）小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收土地增值稅？
2）長(zhǎng)期租賃的房產(chǎn)是否征收土地增值稅？
3）未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)交易是否計(jì)繳納土地增值稅？
4）車(chē)位車(chē)庫(kù)使用權(quán)是否征收土地增值稅？
3、扣除項(xiàng)目的范圍，是公的還是母的？
4、離一次稅一次，是雁過(guò)拔毛嗎？
5、評(píng)估征稅，是創(chuàng)新還是不得已？

三、土地增值稅清算條件與對(duì)象的確定
1、土地增值稅清算由誰(shuí)來(lái)打破沉默？ 
2、在什么條件下啟動(dòng)清算？如何把握？
1）應(yīng)當(dāng)清算與可以清算有何區(qū)別？ 
2）滾動(dòng)開(kāi)發(fā)如何把握清算時(shí)點(diǎn)？
3）如何判定竣工、已售、自用、出租？
4）如何準(zhǔn)確把握取得預(yù)售許可證滿三年？
3、土地增值稅的清算單位與對(duì)象
1）土地增值稅清算單位怎么確定？ 
2）清算單位分兩類還是三類或者四類？
3）地下室和車(chē)位歸屬于住宅還是其他房產(chǎn)？ 
4）普通住宅與非普通住宅如何進(jìn)行區(qū)分？
5）住宅與商業(yè)用樓可否合并進(jìn)行清算？
6）合并、分立、投資業(yè)務(wù)是否涉及清算？
4、土地增值稅清算啟動(dòng)環(huán)節(jié)的納稅籌劃
1）清算與否究竟該如何選擇？
2）僵尸公司注銷是否可以規(guī)避清算？
3）分期開(kāi)發(fā)與滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的選擇，對(duì)還是錯(cuò)？

四、土地增值稅清算中扣除項(xiàng)目及其金額的確定
1、土地取得成本及其扣除
1）以招拍掛取得土地如何確定其成本？
2）以接受投資取得土地時(shí)如何扣除成本？
3）以接受抵債取得土地的成本如何成本？
4）以股權(quán)方式取得土地的其扣除成本如何處理？
5）以無(wú)償劃撥方式取得土地的，其土地成本該如何確定？
6）土地評(píng)估增值可以作為土地取得成本扣除嗎？
7）為取得土地而發(fā)生的契稅、土地使用稅等計(jì)入土地成本嗎？
8）不同方式取得土地時(shí)其憑證票據(jù)處理上，需要注意哪些細(xì)節(jié)？
9）為取得土地而發(fā)生的傭金、經(jīng)紀(jì)費(fèi)用是否也記入土地成本扣除？
10）為取得土地而發(fā)生的拆遷成本也作為土地取得成本嗎？
11）以項(xiàng)目換取土地時(shí)，項(xiàng)目建造成本也可以作為土地取得成本？ 
12）土地閑置費(fèi)是否可以扣除？土地增值稅與企業(yè)所得稅有何差異？
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及其扣除
1）只要是實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本都可以扣除嗎？
2）未取得發(fā)票的開(kāi)發(fā)成本能否計(jì)算扣除？
3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本如何確認(rèn)的判斷？
4）建安成本主要由哪些因素構(gòu)成？
5）備注欄不符合要求的發(fā)票成本能否扣除？
6）稅局憑什么判斷地產(chǎn)企業(yè)建安成本的合理與否？ 
7）普通住宅與其他產(chǎn)品類型如何分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本？ 
8）按建筑面積分?jǐn)偝杀緹o(wú)法避免商業(yè)增值率高怎么辦？
9）遷安置費(fèi)用在土地增值稅上有什么特殊處理要求？
10）地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)如何分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本？
11）購(gòu)入爛尾樓項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)的，是否可以加計(jì)扣除？
12）售樓部的費(fèi)用是否也可以作為開(kāi)發(fā)成本嗎？
13）會(huì)所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可以作為公共配套設(shè)施成本？
14）裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？又能否加計(jì)扣除？
15）甲供材的土地增值稅處理需要注意哪些細(xì)節(jié)？
3、期間費(fèi)用及其扣除
1）企業(yè)發(fā)生的借款利息支出如何進(jìn)行土地增值稅扣除？
2）利息支出據(jù)實(shí)扣除的條件是什么？如何區(qū)分金融企業(yè)與商業(yè)銀行？
3）委托銀行貸款的利息支出是否屬于能提供金融機(jī)構(gòu)證明嗎？
4）商業(yè)銀行的財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)支出是否可以據(jù)實(shí)作為土地增值稅清算扣除項(xiàng)目？
5）全部是自有資金時(shí)是否也右要計(jì)算扣除利息支出？
6）既有借貸資金又有自有資金時(shí)是否可以一女二嫁？
4、舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅怎么計(jì)算？ 
1）舊房沒(méi)有賬面無(wú)成本，也沒(méi)有發(fā)票，土地增值稅清算怎么辦？ 
2）舊房轉(zhuǎn)讓如何確定可以扣除的項(xiàng)目金額？ 
3）有購(gòu)房發(fā)票，那么轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)是否還要進(jìn)行評(píng)估？ 
4）舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)是否可以核定征收土地增值稅？
5）稅金及其扣除
6）加計(jì)扣除

五、清算中土地增值稅收入的確認(rèn)與計(jì)量
1、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)與計(jì)量
1）清算時(shí)，預(yù)售款也應(yīng)確認(rèn)為收入嗎？
2）分期收款銷售房產(chǎn)，如何確認(rèn)收入？
3）按揭銷售房產(chǎn)時(shí)，銷售收入如何計(jì)量？
4）訂金、定金、違約金等如何確認(rèn)收入？
5）銷售收入中是否可以扣除折扣與折讓？
6）轉(zhuǎn)讓地下車(chē)位*使用權(quán)時(shí)該如何確認(rèn)收入？
7）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低時(shí)是否要進(jìn)行調(diào)整？
8）商品房面積與實(shí)測(cè)面積不一致時(shí)如何確認(rèn)收入？
2、視同銷售收入的確認(rèn)與計(jì)量
1）哪些情況下土地增值稅須視同銷售？
2）視同銷售條件下，如何確認(rèn)收入？
3）視同銷售業(yè)務(wù)在何時(shí)確認(rèn)收入？
4）土地增值稅與企業(yè)所得稅視同銷售的區(qū)別
3、代收費(fèi)用及價(jià)外收費(fèi)的土地增值稅政策
4、土地增值稅上拆遷收入如何處理？
5、政府補(bǔ)償或者返還該如何做土地增值稅處理？

六、土地增值稅清算中的疑難問(wèn)題
七、現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)：您來(lái)問(wèn)，我來(lái)答！

土地增值稅立法前瞻