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土地增值稅清算實(shí)務(wù)

【課程背景】
   對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，土地增值稅清算是最后一關(guān)。課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，其計(jì)算、申報(bào)和清算涉及到收入及扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)、增值額與增值率的計(jì)算、超率累進(jìn)稅率的對照和計(jì)算等等，所以說它又一個(gè)是計(jì)算復(fù)雜、申報(bào)較難的直接稅種。
   土地增值稅按開發(fā)周期按項(xiàng)目清算，時(shí)間跨度長、計(jì)算流程繁瑣，各地清算中疑難問題口徑不統(tǒng)一，進(jìn)一步加劇了清算的難度。尤其在營改增后，新老項(xiàng)目交替開發(fā)，增值稅稅率調(diào)整，收入確認(rèn)與稅金附加扣除的變化，加大了清算的難度。為幫助房地產(chǎn)企業(yè)在營改增背景下，做好土地增值稅清算工作，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)后營改增時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)成本核算，開設(shè)本課程。
   該稅種地區(qū)間政策口徑差異大，稅企爭議多，清算中稍有疏漏，就會導(dǎo)致上千萬稅款損失。企業(yè)在清算中，應(yīng)如何準(zhǔn)確把握政策，準(zhǔn)備*方案，應(yīng)對清算風(fēng)暴？本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，結(jié)合重慶市相關(guān)規(guī)定，通過實(shí)例解析，全方位地解讀土地增值稅的政策，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅清算工作的經(jīng)驗(yàn)，以期達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)之目的。

【課程講師】
許明信：注冊會計(jì)師、注冊稅務(wù)師，國內(nèi)*稅務(wù)籌劃專家，長期從事房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究與實(shí)務(wù)操作。曾參與多家大中型企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)診斷和納稅籌劃方案設(shè)計(jì)，現(xiàn)兼任多家大中房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問，擅長將會計(jì)、稅收、法律知識綜合運(yùn)用到企業(yè)經(jīng)營管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范與納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。授課注重實(shí)務(wù)操作，講課中能準(zhǔn)確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計(jì)處理有機(jī)結(jié)合起來，所講操作方法能直接運(yùn)用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強(qiáng)。并當(dāng)場解答企業(yè)棘手財(cái)稅問題，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為“中國稅法活字典”和“國內(nèi)納稅答疑第一人”。

【課程收益】
1、掌握土增稅清算流程和計(jì)算方法；
2、掌握土地增值稅籌劃方法；
3、掌握開發(fā)成本歸集與分?jǐn)偧记桑?br /> 4、掌握重慶市特殊政策在清算中的運(yùn)用；
5、掌握營改增后土增清算的主要變化；
6、掌握清算中稅企爭議化解方法。

【課程對象】
各房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會人員，注冊會計(jì)師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】
開篇：金稅四期嚴(yán)監(jiān)管之下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)
1、金稅四期信息核查與資金流管控
2、票表稅比對
3、合同控稅與虛開發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)防范
4、減稅降費(fèi)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
一、清算流程
1、征稅對象
2、清算收入與扣除項(xiàng)目
3、增值額、增值率、適用稅率的確定
4、預(yù)征稅款與清算抵減
5、爭議：未按規(guī)定預(yù)交稅款是否按偷稅處理

二、清算單位的確定
1、清算分期的依據(jù)
2、規(guī)劃立項(xiàng)應(yīng)注意的事項(xiàng)
3、清算類別
4、重慶普通住宅口徑

三、土地增值稅納稅籌劃要點(diǎn)
1、規(guī)劃立項(xiàng)分期
2、前期工程支出
3、稅負(fù)測算
4、清算收入與扣除項(xiàng)目
5、開發(fā)成本與期間費(fèi)用歸集
6、直接成本、間接成本與共同成本歸集
7、車位是否規(guī)劃為有產(chǎn)權(quán)
8、車位銷售方式選擇（銷售、附贈、租賃）
9、成本分?jǐn)偡椒?br /> 10、裝修方案選擇
11、核定征收的運(yùn)用
12、影響土地增值稅稅負(fù)的關(guān)鍵點(diǎn)

四、清算收入的確定
1、營改增前清算收入
2、簡易計(jì)稅項(xiàng)目清算收入
3、一般計(jì)稅項(xiàng)目清算收入
4、代收款項(xiàng)與價(jià)外費(fèi)用（違約金、更名費(fèi)等）
5、視同銷售收入
6、面積差異補(bǔ)退房款處理
7、售價(jià)偏低且無正當(dāng)理由
⑴ 何為售價(jià)偏低
⑵ 哪些可作為正當(dāng)理由

五、稅金及附加的確定
1、營業(yè)稅、增值稅
2、城建稅、教育費(fèi)附加（含地方附加）
3、印花稅、土地使用稅可否扣除
4、簡易計(jì)稅項(xiàng)目稅金的扣除
5、一般計(jì)稅項(xiàng)目稅金的扣除

六、土地成本扣除訓(xùn)練
1、土地成本扣除合法憑證
⑴ 招拍掛方式征地票據(jù)
⑵ 拆遷補(bǔ)償方式征地憑證
⑶ 股權(quán)收購方式征地土地成本的扣除
⑷ 接受重組投資方式取得土地成本扣除
⑸ 紅線外支出可否扣除
⑹ 土地款返還如何處理
⑺ 拍地傭金可否扣除
⑻ 土地閑置費(fèi)不得扣除
⑼ 延期支付地價(jià)款的利息
2、土地成本的分?jǐn)偡椒?br /> ⑴ 占地面積法
⑵ 建筑面積法
3、一般計(jì)稅項(xiàng)目土地價(jià)款抵減銷售額差額計(jì)稅與收入確認(rèn)

七、前期工程+基礎(chǔ)設(shè)施+公共配套分?jǐn)?br /> 1、入賬合法憑證
⑴ 政府規(guī)費(fèi)票據(jù)
⑵ 土方工程、場地平整支出
2、成本分?jǐn)偡椒?br /> 3、土地征用的拆遷補(bǔ)償款
4、公共配套如何界定屬于全體業(yè)主
5、如何證實(shí)無償移交

八、建安成本的分?jǐn)?br /> 1、票據(jù)備注欄特殊要求
2、建筑面積法分?jǐn)?br /> 3、直接成本單獨(dú)歸集
4、層高系數(shù)分?jǐn)?br /> 5、售價(jià)系數(shù)分?jǐn)?br /> 6、裝修成本是否包括家具電器
7、質(zhì)保金可否扣除
8、混合銷售應(yīng)如何開票
9、甲供與大包發(fā)票開具
10、如何杜絕虛開、代開發(fā)票

九、開發(fā)間接費(fèi)的分?jǐn)?br /> 1、開發(fā)間接費(fèi)的歸集范圍
2、建筑面積法
3、預(yù)算造價(jià)法
4、開發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)的差異

十、加計(jì)扣除與開發(fā)費(fèi)用
1、金融機(jī)構(gòu)利息據(jù)實(shí)扣除的條件
2、民間借貸及未發(fā)生借款開發(fā)費(fèi)的扣除
3、實(shí)際發(fā)生與計(jì)算扣除
4、統(tǒng)借統(tǒng)還利息可否按金融機(jī)構(gòu)利息扣除
5、開發(fā)費(fèi)用企業(yè)所得稅與土地增值稅口徑差異

十一、成本扣除原則與要求
1、實(shí)際發(fā)生與支付款項(xiàng)
2、實(shí)際發(fā)生與取得票據(jù)
3、實(shí)際發(fā)生并取得發(fā)票但未付款的成本
4、稅前扣除原則
5、預(yù)提成本可否扣除
6、營銷設(shè)施可否扣除

十二、增值額與增值率的計(jì)算
1、收入與成本同增，增值額和增值率變化
2、裝修房與毛坯房
3、核定征收的運(yùn)用
4、免稅臨界點(diǎn)的運(yùn)用
5、調(diào)整增值率的方法
6、尾盤銷售與土增申報(bào)

十三、連體樓清算與成本分?jǐn)?br /> 1、不同類別開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偧记?br /> 2、日常核算中的成本歸集技巧
3、共同成本核算技巧
4、連體樓籌劃思路

十四、車位與儲藏室的清算處理
1、銷售方式影響清算
2、產(chǎn)權(quán)車位
3、人防車位
4、無產(chǎn)權(quán)非人防車位
5、地上車位
6、機(jī)械車位
7、產(chǎn)權(quán)歸屬
8、合同如何簽訂
9、無產(chǎn)權(quán)車位是否征房產(chǎn)稅
10、增值稅與企業(yè)所得稅稅務(wù)處理

十五、特殊銷售方式
1、超基價(jià)分成
2、售后回租與還本銷售
3、競配建移交
4、買斷價(jià)格
5、合作開發(fā)分得產(chǎn)品如何清算

十六、拆遷還建業(yè)務(wù)訓(xùn)練
1、增值稅計(jì)稅依據(jù)
2、會計(jì)核算方法
3、企業(yè)所得稅與土地增值稅處理
4、被拆遷人契稅

十七、股權(quán)與重組業(yè)務(wù)
1、轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)是否征土地增值稅
2、合并分立對房產(chǎn)企業(yè)是否有效
3、開發(fā)產(chǎn)品投資視同銷售處理
4、自然人與法人轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉稅處理
5、增減資導(dǎo)致股權(quán)比例變動
6、股息紅利稅收待遇差異

十八、土地增值稅與企業(yè)所得稅主要口徑差異
1、土地拍賣傭金與閑置費(fèi)
2、紅線外支出
3、出讓金返還
4、土地款抵減銷項(xiàng)稅
5、預(yù)提成本與加計(jì)扣除
6、資本化利息與營銷設(shè)施
7、開發(fā)費(fèi)
8、征管方式

土地增值稅清算實(shí)務(wù)