課程描述INTRODUCTION
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
穿插施工管理要點課程
【課程背景】
在當前房地產(chǎn)行業(yè)中,標桿房企在推行工程穿插提效快速施工,但很多房企工程管理人員并不知道標桿房企為何要推行穿插施工,總認為穿插施工是為了高周轉(zhuǎn),錯誤的理解了穿插施工的真正內(nèi)涵。在工程管理過程中,缺乏穿插施工體系化管理經(jīng)驗,純憑個人經(jīng)驗推進穿插施工,從施工單位進入現(xiàn)場后才開始著手組織工程穿插施工的安排布置,剛開始的時候總包還虛與委蛇,等到精裝單位進場后,才發(fā)現(xiàn)穿插施工根本不是想當然那么回事,強行推行穿插施工又導致一個作業(yè)面上各工種工序交叉施工,天天矛盾沖突,質(zhì)量問題頻發(fā),經(jīng)常出現(xiàn)返工。本想壓縮工期,結(jié)果到交付時才發(fā)現(xiàn)工期并未縮減,而且項目存在重大工程質(zhì)量隱患,交付后無法正常運營,維修成本高企,開始時的穿插施工部署完全失效。
企業(yè)如何幫助員工在體系管理層面上更好的掌握穿插施工管理之道,提升管理視角,拓寬管理能力,并逐步提升專業(yè)管理水平,使之具備進行穿插提效快速施工的管理能力,是我們面對的人才培養(yǎng)管理挑戰(zhàn)。穿插施工提效管理,要從施工過程管理逐步提升到產(chǎn)品管理思路上來。需要在拿地初始就要進行項目通盤穿插施工策劃,強調(diào)產(chǎn)品邏輯和標準,從設計前端入手,鎖定材料部品招采成本標準,提高產(chǎn)品工廠化率,提高工人施工工效,減少施工現(xiàn)場過程人工管理要求,讓產(chǎn)品一開始就做對做好。
穿插施工管理需要涵蓋產(chǎn)品定位、產(chǎn)品標準、產(chǎn)銷平衡、產(chǎn)品采購、成本限額、供方選擇、過程管理、產(chǎn)品驗收、成品保護、直到產(chǎn)品交付和維保修的產(chǎn)品全生命周期穿插施工管理。工程管理專業(yè)作為產(chǎn)品的最終制造和呈現(xiàn)者,如何站在項目流程化管理的視角,大流水分期和總平施工部署,小流水施工工序工藝組織,避免產(chǎn)品進度、質(zhì)量、成本的目標沖突,協(xié)同平衡各專業(yè)和甲乙方的標準不一致,是保證穿插施工在項目平穩(wěn)落地的關(guān)鍵;
本次課程根據(jù)專家23年的工作經(jīng)歷及經(jīng)驗(10年中建系統(tǒng)工作經(jīng)歷、13年地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)歷),結(jié)合清華大學工程制造業(yè)精細化及流程化的管理方法,通過對100多個與穿插施工管理有關(guān)的實際操作案例進行情景解剖,導出能夠適合大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)確保工程交付質(zhì)量前提下,大幅提升施工速度的管理思路和技巧,以及切實落地的手段及措施。
本次課程特點是將標桿地產(chǎn)企業(yè)工程管理的實戰(zhàn)經(jīng)驗與清華大學制造業(yè)經(jīng)典管理理論密切結(jié)合,實操案例多、啟發(fā)性強,同時可與學員有較多的深度互動,通過互動交流來進一步梳理學員的管理思路及實戰(zhàn)操作。
【課程收益】
1、深刻理解穿插施工管理之道,提前完成穿插策劃,壓縮關(guān)鍵線路工期,提升非關(guān)鍵線路效益;
2、理解掌握穿插施工管理產(chǎn)品設計前端需要預控的穿插問題和風險點以及預控手段措施;
3、理解掌握穿插施工管理產(chǎn)品成本招采前端需要預控的穿插問題和風險點以及預控手段措施;
4、理解掌握穿插施工管理產(chǎn)品工程管理過程需要預控的問題和風險點以及預控手段措施,針對項目實際情況及公司現(xiàn)有資源制定合理的全周期工程進度計劃和穿插施工計劃,以確保在保證客戶關(guān)注質(zhì)量的前提下,如何快速施工,穿插提效。
【課程對象】
房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、總工、集團分管工程副總、項目總經(jīng)理、工程總監(jiān)、工程部經(jīng)理成本總監(jiān)、成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、造價工程師等。
【課程大綱】
第一部分:穿插施工管理現(xiàn)狀和困惑
1、我們是否經(jīng)常遇到這樣的問題和困惑?
1.1、從項目啟動到開工到過程管理都按照普通項目計劃組織,缺乏穿插施工統(tǒng)籌,除了結(jié)構(gòu)施工外,建筑機電和精裝工序都無法正常插入;
1.2、在同一個作業(yè)面上,各工種、各工藝和各工序交叉施工,經(jīng)常發(fā)生矛盾和沖突,各不相讓;
1.3、天氣影響、疫情防控、政策要求和現(xiàn)場環(huán)境等各種客觀條件對穿插施工組織有很大影響;
1.4、供方建材采購渠道分散,進場驗收以次充好,物料堆放損壞變質(zhì),物料堆場周轉(zhuǎn)率低,水平垂直運輸跟不上施工進度要求;
1.5、工程施工組織常常出現(xiàn)返工,材料供應和人員機械配備難以與實際施工需要相匹配;
1.6、工程質(zhì)量達不到驗收標準,交付存在重大工程質(zhì)量隱患,客戶使用和運維存在較多卡點。
2、建立流程化的穿插施工協(xié)同體系;甲方管理原因?qū)е碌默F(xiàn)場矛盾:專業(yè)間的矛盾/甲乙方間的矛盾;跨專業(yè)協(xié)同/目標標準協(xié)同;
3、穿插施工管理之道:目標定標準/協(xié)同建流程/能力要提高;
第二部分:保交付穿插工程策劃
1、保交付穿插施工產(chǎn)品質(zhì)量管理觀點:產(chǎn)品全周期客戶滿意質(zhì)量;質(zhì)量標準是基于產(chǎn)品全周期客戶滿意的綜合效益*化;;產(chǎn)品質(zhì)量問題在設計前端就存在;產(chǎn)品高易建性,質(zhì)量零缺陷;保交付階段沒有整改工期;預控源頭是設計部門;高層管理者承擔90%責任;
2、保交付穿插施工策劃先行:產(chǎn)品交付目標策劃;產(chǎn)品質(zhì)量標準策劃;產(chǎn)品設計標準策劃;產(chǎn)品成本招采策劃;產(chǎn)品工程施工策劃;產(chǎn)品驗收交付策劃;
案例:保交付穿插施工策劃例題
3、產(chǎn)品交付目標策劃:交付目標清晰;項目分期均衡;開發(fā)順序合理;交付分界簡潔;交付永臨結(jié)合;交付施工便捷
案例:施工總平面布置管理——合理便捷案例
例題:戰(zhàn)術(shù)地圖平面布置風險例題
案例:施工總平結(jié)合項目分期戰(zhàn)術(shù)地圖排布案例
4、保交付產(chǎn)品質(zhì)量目標策劃:零滲漏;零空鼓;零開裂;零外窗;零戶門;零水暖;
例題:保交付產(chǎn)品質(zhì)量目標策劃例題
5、保交付產(chǎn)品設計標準策劃:設計產(chǎn)品化;戶型標準化;立面標準化;示范區(qū)標準化;一體綜合化;節(jié)點標準化;做法標準化;深化四圖;材料標準化;部品標準化;樣板標準化;交付標準化;外墻全現(xiàn)澆;核心筒現(xiàn)澆;管井全現(xiàn)澆;內(nèi)墻免砌筑;內(nèi)墻免抹灰;高精免地坪;
6、保交付招采成本策劃:設計供方標準化;采購合同標準化;合約界面標準化;戰(zhàn)略合作標準化;供方信譽檔案庫;材料部品樣板庫;部品選型標準化;成本模型標準化;進場計劃標準化;市場價格前置化;材料供應區(qū)域化;示范區(qū)采購獨立;
7、保交付工程施工策劃:材料部品標準化;施工工序標準化;施工工藝標準化;施工工時標準化;管理要求標準化;驗收動作標準化;交付管理標準化;產(chǎn)品維保標準化;大流水施工部署;小流水工序組織;穿插施工自下而上;金屬模板爬架;減預留增預埋;減材料增部品;減現(xiàn)場增工廠;減手工增機械;減管理增效益;
8、保交付驗收交付策劃:了解政策綠色通道;辦好施工合法手續(xù);政府領(lǐng)導掛職項目;提前溝通驗收時點;施工質(zhì)量創(chuàng)優(yōu);做好專項驗收交底;爭取驗收綠色通道;過程質(zhì)量驗收免檢;專項驗收提前實施;具備條件提前驗收;提前做好交付準備;交付質(zhì)量客戶滿意;
案例:工程驗收交付程序突破溝通缺失例題
9、保交付穿插施工策劃先行:產(chǎn)品交付目標策劃;產(chǎn)品質(zhì)量標準策劃;產(chǎn)品設計標準策劃;產(chǎn)品工程施工策劃;產(chǎn)品驗收交付策劃;
10、小結(jié):明確交付目標;確認質(zhì)量標準;鎖定設計標準;成本招采協(xié)同;工程施工穿插;
11、分組討論與交流
第三部分:保交付穿插計劃管理
1、標桿企業(yè)合理工期;保證符合生產(chǎn)客觀規(guī)律;合理施工管理間歇;合理施工技術(shù)間歇;
2、標桿企業(yè)“搶工期” 措施:材料類“搶工” 措施;技術(shù)類“搶工”措施;管理類“搶工”措施;
案例:三種施工方式對比案例
3、制定合理最短工期:合理編排工序穿插;實現(xiàn)周期均衡流水施工;密切配合營銷節(jié)點;
案例:穿插施工提效模型案例——目標——提效20%(3個延長1個縮短)
案例:標準工期360天案例
案例:標準工期(360天)關(guān)鍵線路橫道圖案例
4、關(guān)鍵線路—地下室施工(73d)
5、主體結(jié)構(gòu)小流水施工(163天)
案例:結(jié)構(gòu)平面穿插流水施工
6、結(jié)構(gòu)平面穿插流水施工
7、穿插模型: N-10精裝修濕作業(yè)穿插施工(5天/層步距)
案例:樓層工序分布案例
案例:標桿企業(yè)某項目工序排布案例——工序之間少干擾
8、分組討論與交流
第四部分:保交付穿插現(xiàn)場管理
案例:標桿企業(yè)某項目工序排布案例——工序之間少干擾
案例:樁基、檢測、補樁同步完工案例
1、地庫副樓與主體同步施工:缺陷成因;穿插建議;
2、頂板/防水/保護/回填/場平一次成活:防水隨地庫頂板結(jié)構(gòu)完成;保護層隨頂板防水完成;回填土隨首層外架拆除完成;
3、地下建筑初裝機電安裝工程緊前插入:砌體穿插;管網(wǎng)穿插;設備穿插;
4、供電工程報批報建隨地庫同步推進;供電工程報批報建要點:停電接火計劃提前30天申請;設計出圖至工程施工需走圖紙審批流程至少提前15天;報裝申請材料依據(jù)供電局要求至少提前7天準備;供電工程為壟斷工程,供電前需將費用交齊;
例題:總包成本/資金影響/班組窩工影響例題
5、主體結(jié)構(gòu)階段爬架安裝:爬架與凸窗、挑板、線條、構(gòu)架龍骨等錯位安裝,局部與外墻沖突的翻板提前切除、切槽、加固處理;爬架支座位提前調(diào)整到鋁模K板下;樓層提前做好硬質(zhì)防護棚,確保外立面穿插順利進行;
案例:底層外架優(yōu)先拆案例
6、人貨梯第六層安裝完畢:第六段人貨梯使用;第五段砌筑樣板;第四段人貨梯安裝;第三段人貨梯進場;第二段完成電梯基礎(chǔ);第一段施工電梯基礎(chǔ);
案例:層間截水是穿插施工保證
7、N層結(jié)構(gòu)層——鋼筋綁扎、結(jié)構(gòu)拉縫安裝、模板拼裝
8、N-1層——拆模、層間止水、垃圾清理、螺桿洞封堵、外墻打磨修補
9、N-2層——層間止水、結(jié)構(gòu)內(nèi)墻打磨修補、衛(wèi)生間反坎施工、墻板放線、排水管安裝,欄桿安裝、外窗框安裝
10、N-3層——墻板安裝、外窗玻璃安裝、消防立管安裝
11、N-4層——墻板與結(jié)構(gòu)交界處掛網(wǎng)、沉箱防水、天花裝修第一遍膩子、地面水泥砂找平、戶內(nèi)外給水管安裝
12、燃氣管道先報建:燃氣報批報建主體出正負零后開始;燃氣進場前置準備不少于60天;與供電工程同期進行;墻磚鋪貼開始前完成室內(nèi)燃氣管道安裝;
13、N-5層——墻板嵌縫修補,墻板線盒及線管安裝,衛(wèi)生間回填及二次防水、天花吊頂、照明穿線、保溫板安裝
14、N-6層——衛(wèi)生間及電梯間墻磚,廚房地磚,客廳天花封板、入戶門框、防火門框安裝、消防栓安裝、水電管井刮N型膩子
15、室內(nèi)電梯保運輸:電梯安裝要點:電梯機房采用全砼結(jié)構(gòu)縮短工期20天;主體封頂緊后屋面施工,電梯機房優(yōu)先;主體封頂30天移交機房井道,電梯進場安裝;施工梯拆除條件:施工梯拆除前30天室內(nèi)電梯投入使用;室內(nèi)電梯與施工梯公用30天后施工梯可拆除;所有濕作業(yè)材料均已基本上樓;地下室可堆放及運輸材料;
16、精裝樣板提前定:精裝策劃:交付標準及交付計劃;施工進度及質(zhì)量標準;承接查驗整改計劃;精裝方案:確定交付標準樣板;確定施工工藝樣板;確定材料部品樣板;裝修階段總平布置:進場后7天內(nèi)確定材料堆場布置及調(diào)整;垂直運輸分時段使用;同批材料到場48小時內(nèi)送達施工樓層;
17、濕作業(yè)施工先行:隔斷墻/吊頂施工;墻磚施工;墻面膩子;地磚施工;水泥地坪;
18、N-7層——客廳、衛(wèi)生間及電梯間地磚、廚房墻磚、門檻石安裝、管井穿強弱電線管及給水管
19、N-8層——窗臺石安裝、廚衛(wèi)間天花吊頂及封板、門套基層安裝、墻面第一遍膩子
20、N-9層——墻面、天花第二遍膩子、門貼臉及門套安裝、入戶門安裝
21、N-10層——墻面、天花打磨、噴底漆、上面漆、戶內(nèi)門安裝
22、干作業(yè)緊跟其后: 油漆/壁紙/燈具安裝;櫥柜 /浴室柜安裝;壁柜安裝;潔具/五金/電器安裝;門/地板安裝;外架拆除后插入;提前策劃動線;48小時物料上樓;緊盯作業(yè)面/物料;
23、公區(qū)精裝修收頭:公區(qū)吊頂施工;公區(qū)墻磚施工;公區(qū)地磚施工;電梯門套施工;燈具/面板安裝;室內(nèi)公區(qū)穿插;樓梯間到室內(nèi);最遲外架拆除;10內(nèi)完成公共部分;
24、N-11層——部品安裝
25、N-12層——木地板安裝、水電、潔具、五金安裝調(diào)試
26、N-13層——開荒保潔,達到交付狀態(tài)
27、外立面施工:前期四圖尤為重要;注意外保溫拉拔檢測,不可省略檢測項;
28、地庫側(cè)邊防水后回填:地庫側(cè)邊防水施工要點;防水保護層施工要點;回填土施工要點;
案例:小市政管網(wǎng)分段早穿插
29、頂板市政綠化同步完成:疏水層施工;頂板回填施工;管網(wǎng)施工;道路硬化施工;綠化/園林鋪貼;結(jié)構(gòu)出正負零后60天;聯(lián)合驗收前45天;外架與人貨梯位置;園林鋪貼前期關(guān)注;
30、穿插技術(shù)應用小結(jié):公司里程碑節(jié)點要求決定穿插工藝的選擇;標準化設計節(jié)點、材料選型、材料參數(shù)、施工工藝戰(zhàn)略供應商準備必須前置,避免三邊工程;爬架、鋁模、三免一無應用是重要支撐;爬架拆除、施工電梯安裝與拆除、頂板防水,是三大關(guān)鍵節(jié)點。初裝修濕作業(yè)流水可按5、6、7、8天安排,精裝修干作業(yè)可以靈活處理;工序穿插安排,沒有窩工是保障;人貨梯下負一層地下室,形成水平二層運輸通道,將增強施工組織的靈活性。
31、分組討論與交流
穿插施工管理要點課程
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- 楊帆