課程描述INTRODUCTION
· 董事長· 總經(jīng)理· 項(xiàng)目經(jīng)理
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
快速施工管理要點(diǎn)課程
【課程背景】
在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中,標(biāo)桿房企在推行工程穿插提效快速施工,但很多房企工程管理人員并不知道標(biāo)桿房企為何要推行穿插施工,總認(rèn)為穿插施工是為了高周轉(zhuǎn),錯(cuò)誤的理解了穿插施工的真正內(nèi)涵。在工程管理過程中,缺乏穿插施工體系化管理經(jīng)驗(yàn),純憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)推進(jìn)穿插施工,從施工單位進(jìn)入現(xiàn)場后才開始著手組織工程穿插施工的安排布置,剛開始的時(shí)候總包還虛與委蛇,等到精裝單位進(jìn)場后,才發(fā)現(xiàn)穿插施工根本不是想當(dāng)然那么回事,強(qiáng)行推行穿插施工又導(dǎo)致一個(gè)作業(yè)面上各工種工序交叉施工,天天矛盾沖突,質(zhì)量問題頻發(fā),經(jīng)常出現(xiàn)返工。本想壓縮工期,結(jié)果到交付時(shí)才發(fā)現(xiàn)工期并未縮減,而且項(xiàng)目存在重大工程質(zhì)量隱患,交付后無法正常運(yùn)營,維修成本高企,開始時(shí)的穿插施工部署完全失效。
企業(yè)如何幫助員工在體系管理層面上更好的掌握穿插施工管理之道,提升管理視角,拓寬管理能力,并逐步提升專業(yè)管理水平,使之具備進(jìn)行穿插提效快速施工的管理能力,是我們面對(duì)的人才培養(yǎng)管理挑戰(zhàn)。穿插施工提效管理,要從施工過程管理逐步提升到產(chǎn)品管理思路上來。需要在拿地初始就要進(jìn)行項(xiàng)目通盤穿插施工策劃,強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品邏輯和標(biāo)準(zhǔn),從設(shè)計(jì)前端入手,鎖定材料部品招采成本標(biāo)準(zhǔn),提高產(chǎn)品工廠化率,提高工人施工工效,減少施工現(xiàn)場過程人工管理要求,讓產(chǎn)品一開始就做對(duì)做好。
穿插施工管理需要涵蓋產(chǎn)品定位、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)銷平衡、產(chǎn)品采購、成本限額、供方選擇、過程管理、產(chǎn)品驗(yàn)收、成品保護(hù)、直到產(chǎn)品交付和維保修的產(chǎn)品全生命周期穿插施工管理。工程管理專業(yè)作為產(chǎn)品的最終制造和呈現(xiàn)者,如何站在項(xiàng)目流程化管理的視角,大流水分期和總平施工部署,小流水施工工序工藝組織,避免產(chǎn)品進(jìn)度、質(zhì)量、成本的目標(biāo)沖突,協(xié)同平衡各專業(yè)和甲乙方的標(biāo)準(zhǔn)不一致,是保證穿插施工在項(xiàng)目平穩(wěn)落地的關(guān)鍵;
本次課程根據(jù)專家23年的工作經(jīng)歷及經(jīng)驗(yàn)(10年中建系統(tǒng)工作經(jīng)歷、13年地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)歷),結(jié)合清華大學(xué)工程制造業(yè)精細(xì)化及流程化的管理方法,通過對(duì)100多個(gè)與穿插施工管理有關(guān)的實(shí)際操作案例進(jìn)行情景解剖,導(dǎo)出能夠適合大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)確保工程交付質(zhì)量前提下,大幅提升施工速度的管理思路和技巧,以及切實(shí)落地的手段及措施。
本次課程特點(diǎn)是將標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)工程管理的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與清華大學(xué)制造業(yè)經(jīng)典管理理論密切結(jié)合,實(shí)操案例多、啟發(fā)性強(qiáng),同時(shí)可與學(xué)員有較多的深度互動(dòng),通過互動(dòng)交流來進(jìn)一步梳理學(xué)員的管理思路及實(shí)戰(zhàn)操作。
【課程收益】
1、深刻理解穿插施工管理之道,提前完成穿插策劃,壓縮關(guān)鍵線路工期,提升非關(guān)鍵線路效益;
2、理解掌握穿插施工管理產(chǎn)品設(shè)計(jì)前端需要預(yù)控的穿插問題和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)以及預(yù)控手段措施;
3、理解掌握穿插施工管理產(chǎn)品成本招采前端需要預(yù)控的穿插問題和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)以及預(yù)控手段措施;
4、理解掌握穿插施工管理產(chǎn)品工程管理過程需要預(yù)控的問題和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)以及預(yù)控手段措施,針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況及公司現(xiàn)有資源制定合理的全周期工程進(jìn)度計(jì)劃和穿插施工計(jì)劃,以確保在保證客戶關(guān)注質(zhì)量的前提下,如何快速施工,穿插提效。
【課程對(duì)象】
房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、總工、集團(tuán)分管工程副總、項(xiàng)目總經(jīng)理、工程總監(jiān)、工程部經(jīng)理成本總監(jiān)、成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、造價(jià)工程師等。
【課程大綱】
第一部分:穿插施工管理現(xiàn)狀和困惑
1、我們是否經(jīng)常遇到這樣的問題和困惑?
1.1、從項(xiàng)目啟動(dòng)到開工到過程管理都按照普通項(xiàng)目計(jì)劃組織,缺乏穿插施工統(tǒng)籌,除了結(jié)構(gòu)施工外,建筑機(jī)電和精裝工序都無法正常插入;
1.2、在同一個(gè)作業(yè)面上,各工種、各工藝和各工序交叉施工,經(jīng)常發(fā)生矛盾和沖突,各不相讓;
1.3、天氣影響、疫情防控、政策要求和現(xiàn)場環(huán)境等各種客觀條件對(duì)穿插施工組織有很大影響;
1.4、供方建材采購渠道分散,進(jìn)場驗(yàn)收以次充好,物料堆放損壞變質(zhì),物料堆場周轉(zhuǎn)率低,水平垂直運(yùn)輸跟不上施工進(jìn)度要求;
1.5、工程施工組織常常出現(xiàn)返工,材料供應(yīng)和人員機(jī)械配備難以與實(shí)際施工需要相匹配;
1.6、工程質(zhì)量達(dá)不到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),交付存在重大工程質(zhì)量隱患,客戶使用和運(yùn)維存在較多卡點(diǎn)。
2、建立流程化的穿插施工協(xié)同體系;甲方管理原因?qū)е碌默F(xiàn)場矛盾:專業(yè)間的矛盾/甲乙方間的矛盾;跨專業(yè)協(xié)同/目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)同;
3、穿插施工管理之道:目標(biāo)定標(biāo)準(zhǔn)/協(xié)同建流程/能力要提高;
第二部分:保交付穿插工程策劃
1、保交付穿插施工產(chǎn)品質(zhì)量管理觀點(diǎn):產(chǎn)品全周期客戶滿意質(zhì)量;質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是基于產(chǎn)品全周期客戶滿意的綜合效益*化;;產(chǎn)品質(zhì)量問題在設(shè)計(jì)前端就存在;產(chǎn)品高易建性,質(zhì)量零缺陷;保交付階段沒有整改工期;預(yù)控源頭是設(shè)計(jì)部門;高層管理者承擔(dān)90%責(zé)任;
2、保交付穿插施工策劃先行:產(chǎn)品交付目標(biāo)策劃;產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)策劃;產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)策劃;產(chǎn)品成本招采策劃;產(chǎn)品工程施工策劃;產(chǎn)品驗(yàn)收交付策劃;
案例:保交付穿插施工策劃例題
3、產(chǎn)品交付目標(biāo)策劃:交付目標(biāo)清晰;項(xiàng)目分期均衡;開發(fā)順序合理;交付分界簡潔;交付永臨結(jié)合;交付施工便捷
案例:施工總平面布置管理——合理便捷案例
例題:戰(zhàn)術(shù)地圖平面布置風(fēng)險(xiǎn)例題
案例:施工總平結(jié)合項(xiàng)目分期戰(zhàn)術(shù)地圖排布案例
4、保交付產(chǎn)品質(zhì)量目標(biāo)策劃:零滲漏;零空鼓;零開裂;零外窗;零戶門;零水暖;
例題:保交付產(chǎn)品質(zhì)量目標(biāo)策劃例題
5、保交付產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)策劃:設(shè)計(jì)產(chǎn)品化;戶型標(biāo)準(zhǔn)化;立面標(biāo)準(zhǔn)化;示范區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化;一體綜合化;節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化;做法標(biāo)準(zhǔn)化;深化四圖;材料標(biāo)準(zhǔn)化;部品標(biāo)準(zhǔn)化;樣板標(biāo)準(zhǔn)化;交付標(biāo)準(zhǔn)化;外墻全現(xiàn)澆;核心筒現(xiàn)澆;管井全現(xiàn)澆;內(nèi)墻免砌筑;內(nèi)墻免抹灰;高精免地坪;
6、保交付招采成本策劃:設(shè)計(jì)供方標(biāo)準(zhǔn)化;采購合同標(biāo)準(zhǔn)化;合約界面標(biāo)準(zhǔn)化;戰(zhàn)略合作標(biāo)準(zhǔn)化;供方信譽(yù)檔案庫;材料部品樣板庫;部品選型標(biāo)準(zhǔn)化;成本模型標(biāo)準(zhǔn)化;進(jìn)場計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)化;市場價(jià)格前置化;材料供應(yīng)區(qū)域化;示范區(qū)采購獨(dú)立;
7、保交付工程施工策劃:材料部品標(biāo)準(zhǔn)化;施工工序標(biāo)準(zhǔn)化;施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化;施工工時(shí)標(biāo)準(zhǔn)化;管理要求標(biāo)準(zhǔn)化;驗(yàn)收動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)化;交付管理標(biāo)準(zhǔn)化;產(chǎn)品維保標(biāo)準(zhǔn)化;大流水施工部署;小流水工序組織;穿插施工自下而上;金屬模板爬架;減預(yù)留增預(yù)埋;減材料增部品;減現(xiàn)場增工廠;減手工增機(jī)械;減管理增效益;
8、保交付驗(yàn)收交付策劃:了解政策綠色通道;辦好施工合法手續(xù);政府領(lǐng)導(dǎo)掛職項(xiàng)目;提前溝通驗(yàn)收時(shí)點(diǎn);施工質(zhì)量創(chuàng)優(yōu);做好專項(xiàng)驗(yàn)收交底;爭取驗(yàn)收綠色通道;過程質(zhì)量驗(yàn)收免檢;專項(xiàng)驗(yàn)收提前實(shí)施;具備條件提前驗(yàn)收;提前做好交付準(zhǔn)備;交付質(zhì)量客戶滿意;
案例:工程驗(yàn)收交付程序突破溝通缺失例題
9、保交付穿插施工策劃先行:產(chǎn)品交付目標(biāo)策劃;產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)策劃;產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)策劃;產(chǎn)品工程施工策劃;產(chǎn)品驗(yàn)收交付策劃;
10、小結(jié):明確交付目標(biāo);確認(rèn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);鎖定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn);成本招采協(xié)同;工程施工穿插;
11、分組討論與交流
第三部分:保交付穿插設(shè)計(jì)管理
1、設(shè)計(jì)品質(zhì)和效果對(duì)客戶交付產(chǎn)品質(zhì)量的重要性分析;
1.1、購買階段價(jià)值排序:設(shè)計(jì)效果;功能組合;材料品質(zhì);品牌追求;
1.2、交付入住階段價(jià)值排序:功能效果;材料品質(zhì);設(shè)計(jì)效果;品牌追求;
2、交付客戶報(bào)修和投訴產(chǎn)品質(zhì)量問題排序;85 %報(bào)修問題:外窗;空鼓;開裂;滲漏;入戶門;電氣;問題排序:滲漏;空鼓開裂;入戶門;外窗;
案例:缺陷反饋——窗側(cè)邊墻面滲漏缺陷例題
3、缺陷反饋管控小結(jié):概率統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)問題;相關(guān)分析找到原因;經(jīng)驗(yàn)萃取*方案;定量分析提煉數(shù)據(jù);施工周期影響驗(yàn)證;引進(jìn)成熟樣本迭代;快速提升客戶滿意;
4、全專業(yè)一體化設(shè)計(jì):互為條件,互相協(xié)同,精準(zhǔn)確定,配合最優(yōu);方案設(shè)計(jì);擴(kuò)初設(shè)計(jì);施工圖設(shè)計(jì);設(shè)計(jì)深化;構(gòu)件制作、安裝;
5、全專業(yè)設(shè)計(jì)協(xié)同:給水排水專業(yè);供暖通風(fēng)與氣調(diào)節(jié)專業(yè);機(jī)電、室內(nèi)等專業(yè);給排水、電氣、供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)等專業(yè);
6、設(shè)計(jì)深化四圖策劃先行:深化設(shè)計(jì)圖;生產(chǎn)加工圖;現(xiàn)場安裝圖;成品保護(hù)圖;
7、外墻主體及二次結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)深化要點(diǎn);模板配模方案圖按施工順序劃分:墻柱體的設(shè)計(jì);梁的設(shè)計(jì);樓面板的設(shè)計(jì);背楞的設(shè)計(jì);支撐體系的設(shè)計(jì);樓梯的設(shè)計(jì);二次結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)深化要點(diǎn):兩案、三墻、六降、九禁;
案例:節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)深化案例
案例:填充墻深化設(shè)計(jì)案例
例題:填充墻設(shè)計(jì)深化例題
案例:外墻外飄板設(shè)計(jì)深化案例
案例:窗臺(tái)企口反檻設(shè)計(jì)深化案例
案例:飄窗洞口企口反檻設(shè)計(jì)深化例題
例題:飄窗企口反檻設(shè)計(jì)深化例題
例題:核心筒墻結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)深化例題
8、小結(jié):產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化;設(shè)計(jì)一體綜合;深化四圖;協(xié)同現(xiàn)澆;三免一無;
9、分組討論交流
第四部分:保交付成本招采管理
1、保交付設(shè)計(jì)管理成本預(yù)控:項(xiàng)目定位;規(guī)劃方案;項(xiàng)目分期開發(fā)規(guī)劃單體方案;總圖及室外管線綜合平衡;具體設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)構(gòu)造要求交底;
案例:模板成本測(cè)算案例
2、供方施組/方案/總平/計(jì)劃優(yōu)化施工措施:考慮聯(lián)動(dòng)性;結(jié)合設(shè)施;考慮銷售配合需求;合理規(guī)劃;減少調(diào)整;節(jié)約成本;
案例:穿插施工組織總平面圖供方成本優(yōu)化例題
3、提高供方施工效率:明確技術(shù)標(biāo)準(zhǔn);確認(rèn)管理要求;提高施工效率;改進(jìn)施工工藝;強(qiáng)調(diào)技術(shù)交底;加強(qiáng)技能培訓(xùn);提高人員素質(zhì);避免強(qiáng)行施工;
4、保交付成本招采供方交底:策劃明確穿插提效;明確供方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn);提出供方穿插要求;供方入庫技術(shù)交底;關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)標(biāo)前樣板;供方協(xié)同總圖方案;供方投標(biāo)技術(shù)響應(yīng);現(xiàn)場穿插樣板先行;
5、保交付材料部品標(biāo)準(zhǔn)化管理:外保溫/壁紙/石材/門窗幕墻/欄桿/電梯/入戶門/櫥柜/壁柜/木飾面/地磚/地板;
6、零變更洽商簽證成本預(yù)控:預(yù)估;溝通;確認(rèn);增項(xiàng);月結(jié);減賬;
7、特急零星工程/讓步放行管理:電話/微信;請(qǐng)示/報(bào)告;紀(jì)要/協(xié)議;正式合同;
8、小結(jié):設(shè)計(jì)供方成本預(yù)控;優(yōu)化供方技術(shù)措施;提高供方施工效率;提前供方技術(shù)交底;材料部品標(biāo)準(zhǔn)化;供方零變更洽商;供方特急放行報(bào)告;
9、分組討論與交流
第五部分:保交付穿插計(jì)劃管理
1、標(biāo)桿企業(yè)合理工期;保證符合生產(chǎn)客觀規(guī)律;合理施工管理間歇;合理施工技術(shù)間歇;
2、標(biāo)桿企業(yè)“搶工期” 措施:材料類“搶工” 措施;技術(shù)類“搶工”措施;管理類“搶工”措施;
案例:三種施工方式對(duì)比案例
3、制定合理最短工期:合理編排工序穿插;實(shí)現(xiàn)周期均衡流水施工;密切配合營銷節(jié)點(diǎn);
案例:穿插施工提效模型案例——目標(biāo)——提效20%(3個(gè)延長1個(gè)縮短)
案例:標(biāo)準(zhǔn)工期360天案例
案例:標(biāo)準(zhǔn)工期(360天)關(guān)鍵線路橫道圖案例
4、關(guān)鍵線路—地下室施工(73d)
5、主體結(jié)構(gòu)小流水施工(163天)
案例:結(jié)構(gòu)平面穿插流水施工
6、結(jié)構(gòu)平面穿插流水施工
7、穿插模型: N-10精裝修濕作業(yè)穿插施工(5天/層步距)
案例:樓層工序分布案例
案例:標(biāo)桿企業(yè)某項(xiàng)目工序排布案例——工序之間少干擾
8、分組討論與交流
第六部分:保交付穿插現(xiàn)場管理
案例:標(biāo)桿企業(yè)某項(xiàng)目工序排布案例——工序之間少干擾
案例:樁基、檢測(cè)、補(bǔ)樁同步完工案例
1、地庫副樓與主體同步施工:缺陷成因;穿插建議;
2、頂板/防水/保護(hù)/回填/場平一次成活:防水隨地庫頂板結(jié)構(gòu)完成;保護(hù)層隨頂板防水完成;回填土隨首層外架拆除完成;
3、地下建筑初裝機(jī)電安裝工程緊前插入:砌體穿插;管網(wǎng)穿插;設(shè)備穿插;
4、供電工程報(bào)批報(bào)建隨地庫同步推進(jìn);供電工程報(bào)批報(bào)建要點(diǎn):停電接火計(jì)劃提前30天申請(qǐng);設(shè)計(jì)出圖至工程施工需走圖紙審批流程至少提前15天;報(bào)裝申請(qǐng)材料依據(jù)供電局要求至少提前7天準(zhǔn)備;供電工程為壟斷工程,供電前需將費(fèi)用交齊;
例題:總包成本/資金影響/班組窩工影響例題
5、主體結(jié)構(gòu)階段爬架安裝:爬架與凸窗、挑板、線條、構(gòu)架龍骨等錯(cuò)位安裝,局部與外墻沖突的翻板提前切除、切槽、加固處理;爬架支座位提前調(diào)整到鋁模K板下;樓層提前做好硬質(zhì)防護(hù)棚,確保外立面穿插順利進(jìn)行;
案例:底層外架優(yōu)先拆案例
6、人貨梯第六層安裝完畢:第六段人貨梯使用;第五段砌筑樣板;第四段人貨梯安裝;第三段人貨梯進(jìn)場;第二段完成電梯基礎(chǔ);第一段施工電梯基礎(chǔ);
案例:層間截水是穿插施工保證
7、N層結(jié)構(gòu)層——鋼筋綁扎、結(jié)構(gòu)拉縫安裝、模板拼裝
8、N-1層——拆模、層間止水、垃圾清理、螺桿洞封堵、外墻打磨修補(bǔ)
9、N-2層——層間止水、結(jié)構(gòu)內(nèi)墻打磨修補(bǔ)、衛(wèi)生間反坎施工、墻板放線、排水管安裝,欄桿安裝、外窗框安裝
10、N-3層——墻板安裝、外窗玻璃安裝、消防立管安裝
11、N-4層——墻板與結(jié)構(gòu)交界處掛網(wǎng)、沉箱防水、天花裝修第一遍膩?zhàn)?、地面水泥砂找平、戶?nèi)外給水管安裝
12、燃?xì)夤艿老葓?bào)建:燃?xì)鈭?bào)批報(bào)建主體出正負(fù)零后開始;燃?xì)膺M(jìn)場前置準(zhǔn)備不少于60天;與供電工程同期進(jìn)行;墻磚鋪貼開始前完成室內(nèi)燃?xì)夤艿腊惭b;
13、N-5層——墻板嵌縫修補(bǔ),墻板線盒及線管安裝,衛(wèi)生間回填及二次防水、天花吊頂、照明穿線、保溫板安裝
14、N-6層——衛(wèi)生間及電梯間墻磚,廚房地磚,客廳天花封板、入戶門框、防火門框安裝、消防栓安裝、水電管井刮N型膩?zhàn)?br />
15、室內(nèi)電梯保運(yùn)輸:電梯安裝要點(diǎn):電梯機(jī)房采用全砼結(jié)構(gòu)縮短工期20天;主體封頂緊后屋面施工,電梯機(jī)房優(yōu)先;主體封頂30天移交機(jī)房井道,電梯進(jìn)場安裝;施工梯拆除條件:施工梯拆除前30天室內(nèi)電梯投入使用;室內(nèi)電梯與施工梯公用30天后施工梯可拆除;所有濕作業(yè)材料均已基本上樓;地下室可堆放及運(yùn)輸材料;
16、精裝樣板提前定:精裝策劃:交付標(biāo)準(zhǔn)及交付計(jì)劃;施工進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);承接查驗(yàn)整改計(jì)劃;精裝方案:確定交付標(biāo)準(zhǔn)樣板;確定施工工藝樣板;確定材料部品樣板;裝修階段總平布置:進(jìn)場后7天內(nèi)確定材料堆場布置及調(diào)整;垂直運(yùn)輸分時(shí)段使用;同批材料到場48小時(shí)內(nèi)送達(dá)施工樓層;
17、濕作業(yè)施工先行:隔斷墻/吊頂施工;墻磚施工;墻面膩?zhàn)?;地磚施工;水泥地坪;
18、N-7層——客廳、衛(wèi)生間及電梯間地磚、廚房墻磚、門檻石安裝、管井穿強(qiáng)弱電線管及給水管
19、N-8層——窗臺(tái)石安裝、廚衛(wèi)間天花吊頂及封板、門套基層安裝、墻面第一遍膩?zhàn)?br />
20、N-9層——墻面、天花第二遍膩?zhàn)印㈤T貼臉及門套安裝、入戶門安裝
21、N-10層——墻面、天花打磨、噴底漆、上面漆、戶內(nèi)門安裝
22、干作業(yè)緊跟其后: 油漆/壁紙/燈具安裝;櫥柜 /浴室柜安裝;壁柜安裝;潔具/五金/電器安裝;門/地板安裝;外架拆除后插入;提前策劃動(dòng)線;48小時(shí)物料上樓;緊盯作業(yè)面/物料;
23、公區(qū)精裝修收頭:公區(qū)吊頂施工;公區(qū)墻磚施工;公區(qū)地磚施工;電梯門套施工;燈具/面板安裝;室內(nèi)公區(qū)穿插;樓梯間到室內(nèi);最遲外架拆除;10內(nèi)完成公共部分;
24、N-11層——部品安裝
25、N-12層——木地板安裝、水電、潔具、五金安裝調(diào)試
26、N-13層——開荒保潔,達(dá)到交付狀態(tài)
27、外立面施工:前期四圖尤為重要;注意外保溫拉拔檢測(cè),不可省略檢測(cè)項(xiàng);
28、地庫側(cè)邊防水后回填:地庫側(cè)邊防水施工要點(diǎn);防水保護(hù)層施工要點(diǎn);回填土施工要點(diǎn);
案例:小市政管網(wǎng)分段早穿插
29、頂板市政綠化同步完成:疏水層施工;頂板回填施工;管網(wǎng)施工;道路硬化施工;綠化/園林鋪貼;結(jié)構(gòu)出正負(fù)零后60天;聯(lián)合驗(yàn)收前45天;外架與人貨梯位置;園林鋪貼前期關(guān)注;
30、穿插技術(shù)應(yīng)用小結(jié):公司里程碑節(jié)點(diǎn)要求決定穿插工藝的選擇;標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)、材料選型、材料參數(shù)、施工工藝戰(zhàn)略供應(yīng)商準(zhǔn)備必須前置,避免三邊工程;爬架、鋁模、三免一無應(yīng)用是重要支撐;爬架拆除、施工電梯安裝與拆除、頂板防水,是三大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。初裝修濕作業(yè)流水可按5、6、7、8天安排,精裝修干作業(yè)可以靈活處理;工序穿插安排,沒有窩工是保障;人貨梯下負(fù)一層地下室,形成水平二層運(yùn)輸通道,將增強(qiáng)施工組織的靈活性。
31、分組討論與交流
第七部分保交付竣工驗(yàn)收管理
1、竣工驗(yàn)收交付策劃要點(diǎn):優(yōu)先規(guī)定動(dòng)作;優(yōu)先客戶區(qū)域驗(yàn)收;代客驗(yàn)房(物業(yè));帶客驗(yàn)房(客服);遺留問題限期整改;客戶風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控;
2、交付客戶產(chǎn)品竣工驗(yàn)收交付啟動(dòng)會(huì)會(huì)議目的:明確各方在竣工驗(yàn)收中的有關(guān)范圍和驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn);會(huì)議時(shí)間:集團(tuán)管理中心在竣工驗(yàn)收前1個(gè)月組織召開;參會(huì)單位:集團(tuán)采購成本專業(yè),施工總包,監(jiān)理,分包和物業(yè)公司;竣工驗(yàn)收小組:成立由建設(shè)方,施工,總包,監(jiān)理,物業(yè)組成竣工驗(yàn)收小組;
3、地產(chǎn)交付客戶產(chǎn)品驗(yàn)收整改:分部、分項(xiàng)驗(yàn)收;竣工驗(yàn)收;限期整改銷項(xiàng);
4、物業(yè)交付客戶產(chǎn)品接管驗(yàn)收:項(xiàng)目獲取竣工備案表并整改銷項(xiàng)后;項(xiàng)目移交物業(yè)公司;物業(yè)依據(jù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)完成對(duì)接管驗(yàn)收工作;
5、交付客戶產(chǎn)品客戶預(yù)驗(yàn)收:正式入伙前30天;由接管驗(yàn)收專項(xiàng)人員陪同業(yè)主進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收;形成《工程遺留問題限期整改單》;
案例:交付客戶產(chǎn)品預(yù)驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控例題
6、交付客戶產(chǎn)品竣工驗(yàn)收:《工程竣工驗(yàn)收單》是包方依據(jù);包方在規(guī)定內(nèi)完成問題的整改;不影響小問題由包方蓋公章整改承諾函;不得扣留《工程竣工驗(yàn)收單》, 問題以建議預(yù)扣在竣工驗(yàn)收單上明確表述;各部門沒回退驗(yàn)收單權(quán)限,有建議預(yù)扣款的權(quán)限;
7、交付客戶產(chǎn)品質(zhì)量問題限期整改銷項(xiàng):整改單下發(fā);鑰匙領(lǐng)??;現(xiàn)狀確認(rèn);維修時(shí)限;鑰匙返還;維修確認(rèn);整改單返單;代客驗(yàn)收;客戶復(fù)驗(yàn);整改單關(guān)單;
案例:交付客戶產(chǎn)品竣工驗(yàn)收限期整改銷項(xiàng)制度案例
8、交付客戶產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控:交樓產(chǎn)品與合同標(biāo)準(zhǔn)不符;前期銷售承諾無法落實(shí);存在嚴(yán)重滲漏隱患;存在重大質(zhì)量和安全隱患;存在嚴(yán)重使用功能缺陷;消防系統(tǒng)存在重大安全隱患;共用設(shè)備存在重大缺陷;園建及公共設(shè)施無法使用;因設(shè)計(jì)質(zhì)量價(jià)格等其它因素;
案例:交付客戶產(chǎn)品成保管控缺失例題
9、客服管控\\交付維保和整改銷項(xiàng)要點(diǎn);客服質(zhì)量管控要點(diǎn):現(xiàn)有自媒體極發(fā)達(dá);原有管控手段失效;客戶信息收集能力;客戶信息關(guān)注能力;客戶輿情控制能力;客戶溝通談判能力;客戶定點(diǎn)清除能力;交付維保管控要點(diǎn):客戶信息分類;分期分批交付;功能區(qū)域交付;優(yōu)先維保計(jì)劃;限期整改銷項(xiàng);入伙時(shí)零拒收;整改銷項(xiàng)管控要點(diǎn):漏項(xiàng)施工項(xiàng);客戶區(qū)域;功能性問題;1715原則;每日例會(huì)銷項(xiàng);
10、交付客戶產(chǎn)品質(zhì)量后評(píng)估:交付一個(gè)月內(nèi)實(shí)施;第三方入戶調(diào)研;全專業(yè)參與;形成產(chǎn)品缺陷反饋;重點(diǎn)改進(jìn)構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn);
11、小結(jié):保交付產(chǎn)品策劃;保交付預(yù)驗(yàn)收;保交付驗(yàn)收啟動(dòng)會(huì);保交付驗(yàn)收風(fēng)控;限期整改銷項(xiàng);保交付客服管控;保交付后評(píng)估;
12、分組討論與交流
快速施工管理要點(diǎn)課程
轉(zhuǎn)載:http://www.nywlwx.com/gkk_detail/291859.html
已開課時(shí)間Have start time
- 楊帆
工程管理內(nèi)訓(xùn)
- 國際EPC工程總承包倉儲(chǔ)管 鄭文強(qiáng)
- 業(yè)務(wù)管理人員的工程項(xiàng)目審計(jì) 于洪成
- 國際工程EPC總承包采購管 鄭文強(qiáng)
- 中、美、歐工程項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 鄭文強(qiáng)
- 新能源(風(fēng)電、光伏、儲(chǔ)能等 鄭文強(qiáng)
- 核電工程甲方投資管理人員培 鄭文強(qiáng)
- 《精益求精——項(xiàng)目整體工程 陳紅
- 《推陳出新、創(chuàng)新突破》 — 陳紅
- 工程質(zhì)量獎(jiǎng)策劃及專利論文編 鄭文強(qiáng)
- 非洲地區(qū)工程領(lǐng)域經(jīng)營形勢(shì)解 鄭文強(qiáng)
- 《發(fā)包方在建設(shè)工程招標(biāo)階段 陳紅
- 中、美、歐巖土設(shè)計(jì)規(guī)范在國 鄭文強(qiáng)