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城市運(yùn)營導(dǎo)向公開課

課程背景
2022年5月，*辦公廳頒布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號），隨后，國家發(fā)改委辦公廳下發(fā)《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》，進(jìn)一步明確提出鼓勵(lì)國企和社會資本“通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs、PPP等方式盤活閑置土地、廠房等閑置資產(chǎn)，挖掘資產(chǎn)潛在價(jià)值，提高回報(bào)水平”。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國僅城鎮(zhèn)住宅保有量就達(dá)450億平方米。“存量時(shí)代”的來臨，*和國家部委文件的加持，讓“存量掘金”一時(shí)間成為各路資本追逐的“風(fēng)口”。企業(yè)如何通過城市更新和資本運(yùn)作等手段，讓存量資產(chǎn)由“包袱”變“聚寶盆”！本課程由資深城市運(yùn)營專家攜長期經(jīng)驗(yàn)積累，結(jié)合當(dāng)前國家政策與行業(yè)形勢，全面剖析“存量時(shí)代”存量資產(chǎn)現(xiàn)在與趨勢，探討存量資產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式與方向，教您掌握存量資產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程與關(guān)鍵環(huán)節(jié)，把握規(guī)律，創(chuàng)新方法，克服風(fēng)險(xiǎn)，理性作為！

課程收益
認(rèn)識城市運(yùn)營導(dǎo)向下的存量資產(chǎn)類型與趨勢
探討存量資產(chǎn)開發(fā)的模式與九大突圍方向
教您掌握存量資產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)操作流程與關(guān)鍵環(huán)節(jié)

課程講師
涂老師：資深城市運(yùn)營專家
北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)、華東師大、西南財(cái)大、重慶大學(xué)總裁班 兼職教授。
住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志 特邀撰稿人。
中國城市更新、舊改（棚改）總裁高峰論壇 特邀主講專家。
中國國土經(jīng)濟(jì)學(xué)會TOD專家委員會 專家委員；中建智庫專家。
中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問成員。
全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。
全球500強(qiáng)華人講師∕中國品牌講師∕中國百強(qiáng)講師∕總裁網(wǎng)金牌講師。
近20多年培訓(xùn)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，煉就了睿智、獨(dú)到的營銷觀念，精準(zhǔn)、實(shí)效的方法策略，被稱為中國房地產(chǎn)培訓(xùn)領(lǐng)域從觀念到方法、從策略到手段全面價(jià)值創(chuàng)新的引領(lǐng)者。培訓(xùn)各類建筑與房地產(chǎn)企業(yè)上千家，學(xué)員十余萬人。效果普遍受到學(xué)員和客戶企業(yè)好評。

課程內(nèi)容
第一天:城市運(yùn)營導(dǎo)向的存量資產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營技巧
一、存量時(shí)代已經(jīng)到來
1、站在城市運(yùn)營視角看存量資產(chǎn)開發(fā)
（1）什么是城市運(yùn)營
（2）城市運(yùn)營的目標(biāo)
（3）現(xiàn)代城市運(yùn)營的理念創(chuàng)新
2、城市運(yùn)營模式分析
國家發(fā)改委印發(fā)的盤活存量資產(chǎn)首批24個(gè)典型案例
3、城市運(yùn)營與存量開發(fā)的關(guān)系
（1）存量時(shí)代的基本分析
（2）城市運(yùn)營導(dǎo)向的存量資產(chǎn)開發(fā)

二、存量資產(chǎn)類型與開發(fā)方式分析
1、可盤活的存量資產(chǎn)的主要類型分析
（1）市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)
（綜合交通樞紐改造、污水∕垃圾處理、清潔能源、水電氣熱等市政設(shè)施）
（2）保障性租賃住房
（3）各類企業(yè)事業(yè)單位的辦公樓（等）
（4）產(chǎn)業(yè)園區(qū)
（5）工廠∕倉庫∕宿舍
（6）體育場館∕文旅項(xiàng)目
案例：北京地下空間改造
2、存量資產(chǎn)的特征分析
3、存量資產(chǎn)的開發(fā)方式
（1）盤活存量：產(chǎn)權(quán)交易（★）| 土地置換 | 破產(chǎn)重組 | PPP∕特許經(jīng)營
案例：商業(yè)城寫字樓物業(yè)（寫字樓∕購物中心∕商場超市…）
（2）改建擴(kuò)建
（3）城市有機(jī)更新（舊改）:老舊小區(qū)、老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村
(4）區(qū)域綜合開發(fā)（片區(qū)開發(fā)）
案例：上海佘山世茂深坑酒店

三、存量資產(chǎn)開發(fā)的資本運(yùn)作模式
1、收購轉(zhuǎn)讓
2、兼并重組
3、無償劃轉(zhuǎn)
4、資產(chǎn)置換
5、聯(lián)合整合
6、代建代管

四、存量資產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目運(yùn)營（下午重點(diǎn)）
1、存量資產(chǎn)的價(jià)值再開發(fā)
（1）存量資產(chǎn)的核心價(jià)值認(rèn)知
（2）從四個(gè)維度發(fā)掘存量資產(chǎn)的價(jià)值
案例：上海萬科
案例：西安大型綜合體改造
2、存量資產(chǎn)開發(fā)的方向選擇
（1）產(chǎn)業(yè)與環(huán)境分析
（2）項(xiàng)目可行性分析
（3）項(xiàng)目操作手段分析
（4）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算
3、存量資產(chǎn)開發(fā)之項(xiàng)目定位
（1）產(chǎn)業(yè)定位
（2）功能定位
（3）品牌定位
（4）價(jià)格定位
（5）服務(wù)定位
4、存量資產(chǎn)開發(fā)之工程改造
（1）項(xiàng)目規(guī)劃
（2）工程施工與管理
（3）項(xiàng)目峻工與驗(yàn)收
5、項(xiàng)目招商與談判
（1）項(xiàng)目招商技巧
（2）項(xiàng)目談判要領(lǐng)
6、新項(xiàng)目運(yùn)營管理與服務(wù)
（1）新項(xiàng)目運(yùn)營管理流程與制度
（2）新項(xiàng)目運(yùn)營管理服務(wù)

五、案例分析
行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)典案例解析：
1、商業(yè)街改造經(jīng)典案例
2、綜合體改造經(jīng)典案例
3、舊商業(yè)改造經(jīng)典案例
4、城中村改造經(jīng)典案例
5、城市成片綜合改造（片區(qū)開發(fā)）經(jīng)典案例
6、城市地下空間拓展案例
7、文旅項(xiàng)目改造案例
案例：上海老廠變身創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)
案例：北京十里堡萬科時(shí)代中心
案例：上海新天地
案例：西安大悅城如何盤活新生

六、交流互動(dòng)（15～20分鐘）
第二天:城市存量資產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目考察|文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園|立體車庫|租賃公寓|康養(yǎng)項(xiàng)目
上午考察項(xiàng)目一：漢陽造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園--百年文創(chuàng)新典范
盤活老舊工業(yè)園、寫字樓、閑置場所等存量空間
漢陽造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園位于漢陽區(qū)龜北路1號，地處綠意蔥蘢的龜山腳下。其前身是武漢鸚鵡磁帶廠和漢陽特種汽車制造廠，利用原有的工業(yè)老廠房和兩江交匯、文化厚重、山體巍峨、林木蔥郁、交通便利的天然優(yōu)勢，進(jìn)行新的定義和設(shè)計(jì)、改造，吸引藝術(shù)工作者及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)者的入駐，使龜北路片區(qū)形成濃厚的文化藝術(shù)氛圍，成為一片獨(dú)特的藝術(shù)聚集地，如今已成為一個(gè)時(shí)尚之地。
園區(qū)占地約 92 畝，建筑面積 46137平方米，現(xiàn)有建筑 48 棟。原址遺留下來的形態(tài)各異、空間靈動(dòng)的舊式老廠房被重新定位、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、改造和經(jīng)營，逐漸發(fā)展為藝術(shù)中心、廣告?zhèn)髅?、設(shè)計(jì)創(chuàng)意、文化娛樂的聚合體，搖身一變，成為現(xiàn)代文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，先后榮膺國家廣告產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地、湖北省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范園區(qū)、湖北省文化產(chǎn)業(yè)示范基地、 武漢市十大文化和科技融合示范園區(qū)等多項(xiàng)稱號。
改造之前，廠房破舊不堪。進(jìn)行改造時(shí)，老廠房的風(fēng)格和布局被完整地保留下來，甚至還留下了行吊、機(jī)床等。“漢陽造”可作為一個(gè)成功的模板，為老舊園區(qū)升級建設(shè)提供了創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)，園區(qū)有注冊企業(yè) 447 個(gè)，形成以廣告創(chuàng)意、影視制作、藝術(shù)設(shè)計(jì)、新媒體技術(shù)等為特色的產(chǎn)業(yè)集群。建有漢陽會館、影視大棚、云計(jì)算中心、文化展示中心、影視人才培訓(xùn)中心、產(chǎn)品推廣中心、新媒體技術(shù)支持中心等產(chǎn)業(yè)功能型公共服務(wù)平臺和休閑娛樂、餐飲酒吧等配套服務(wù)設(shè)施。
“漢陽會”是文化創(chuàng)意園區(qū)內(nèi)的地標(biāo)性建筑，按1：1復(fù)原104年歷史的漢陽鐵廠，擁有2640平米超級戶內(nèi)空間。共兩層，建筑最高點(diǎn)9.25米。超大LOFT空間體驗(yàn)?？扇菁{500—1000人在會館內(nèi)活動(dòng)，成為創(chuàng)意婚禮、品牌發(fā)布、時(shí)尚派對、會議會展、年會慶典及各類商業(yè)主題活動(dòng)的優(yōu)選場館。
下一步， 園區(qū)將以數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中的“數(shù)字新媒體經(jīng)濟(jì)”和 “數(shù)字設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)鏈”為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，通過生產(chǎn)型文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)消費(fèi)型文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，形成“產(chǎn)業(yè)+都市文旅”的雙核驅(qū)動(dòng)模式。未來園區(qū)將擴(kuò)展新場景文娛產(chǎn)業(yè)，電競產(chǎn)業(yè)及數(shù)字傳媒企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)，成為長江主軸上的設(shè)計(jì)之都中的*文化創(chuàng)新區(qū)。

上午考察項(xiàng)目二：城市更新 |中皓·雪松路立體停車庫
實(shí)現(xiàn)“存車不找位、取車不找車”智慧停車體驗(yàn)
考察亮點(diǎn)：全智能一鍵存取車，全程自動(dòng)化，存取方便、快捷
存車：駕駛車輛至有綠色標(biāo)識的入口，車庫門自動(dòng)開啟，駕駛員根據(jù)前方屏幕引導(dǎo)停好后即可下車。在進(jìn)出口壁掛機(jī)屏上點(diǎn)擊屏幕上“存車”。選擇存車指令（車牌或刷臉）后，屏幕顯示當(dāng)前停車車牌，確認(rèn)車牌號碼和安全選項(xiàng)后，最后按“確認(rèn)”進(jìn)行存車。
取車：駕駛員在進(jìn)出口壁掛機(jī)屏上點(diǎn)擊“取車”，選擇取車指令（車牌或刷臉）后，屏幕顯示當(dāng)前停車信息，確認(rèn)車牌號碼后按“確認(rèn)”，即可在進(jìn)出口等候取車。
項(xiàng)目說明：
雪松路機(jī)械停車庫項(xiàng)目地處江漢區(qū)萬松園片區(qū)，由武漢金融街集團(tuán)投資建設(shè)，總建筑面積6855平方米，共有10層，設(shè)有機(jī)械停車位182個(gè)，提供安全、便捷的一站式停車服務(wù)。
停車庫整體由鋼結(jié)構(gòu)建造，外立面采用豎向鋁板線條交錯(cuò)設(shè)計(jì)，視覺拉伸感強(qiáng)，臨路口處采用玻璃幕墻裝飾，更顯設(shè)計(jì)之美?？紤]到周邊是萬松園美食一條街，為避免噪音問題，在方案設(shè)計(jì)初期，專門對方案進(jìn)行環(huán)境影響專題評估，針對尾氣排放、設(shè)備噪聲等問題采取相應(yīng)建筑措施。
武漢金融街集團(tuán)將以此項(xiàng)目為標(biāo)桿，在智慧停車場板塊持續(xù)發(fā)力，加快推進(jìn)銅人像嘉里停車場、西北湖停車場項(xiàng)目建設(shè)，緩解停車難問題給城市的發(fā)展帶來的制約，助力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市發(fā)展完美融合。

午餐:雪松路美食一條街自逛安排
下午考察項(xiàng)目一：康養(yǎng)項(xiàng)目--民航里吉年頤悅中心
以人為本，探索智慧養(yǎng)老服務(wù)新模式
考察亮點(diǎn)：實(shí)地調(diào)研社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施運(yùn)營、服務(wù)體系建設(shè)、養(yǎng)老政策落實(shí)及信息化賦能養(yǎng)老服務(wù)工作開展情況進(jìn)行現(xiàn)場交流。以人為本，打造智慧養(yǎng)老新模式。
參觀流程：參觀幸福食堂、老年大學(xué)、休閑水吧制作手工、中醫(yī)康復(fù)、住養(yǎng)區(qū)等多個(gè)功能區(qū)域的硬件設(shè)施、環(huán)境設(shè)計(jì)、服務(wù)流程，結(jié)合該中心的服務(wù)精準(zhǔn)度、老年人滿意度和參與度，了解國有企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)、網(wǎng)點(diǎn)運(yùn)營、人工智能養(yǎng)老社區(qū)實(shí)驗(yàn)等各項(xiàng)養(yǎng)老服務(wù)工作及中心情況。
項(xiàng)目說明：湖北省民政廳重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目，民航里吉年頤悅中心是江漢區(qū)屬國企武漢吉年養(yǎng)老服務(wù)有限公司于2023年6月建成的一處中心輻射式社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心，位于江漢區(qū)新灣路一路21號，總面積976.5平方米，共三層，院內(nèi)設(shè)有幸福食堂、老年大學(xué)、中醫(yī)康復(fù)室等區(qū)域，接收自理、半護(hù)理、全護(hù)理長者入住，根據(jù)長者和家屬需求提供全托和短托服務(wù)。
圍繞互聯(lián)網(wǎng)+居家養(yǎng)老系統(tǒng)平臺，實(shí)現(xiàn)社區(qū)服務(wù)多方位聯(lián)動(dòng)，打造集短期托老健康管理、居家養(yǎng)老社區(qū)幫扶、老有所學(xué)教育課堂、中醫(yī)康復(fù)養(yǎng)生保健、幸福食堂營養(yǎng)膳食于一體的養(yǎng)老服務(wù)綜合體，一站式解決周邊老年人群的養(yǎng)老服務(wù)難題。中心運(yùn)營自以來，為院內(nèi)及周邊老年人提供了醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)、助餐配餐等多元化養(yǎng)老服務(wù)，以“智慧養(yǎng)老”為抓手，不斷提升中心的運(yùn)營管理能力和服務(wù)質(zhì)量。
中心設(shè)置中醫(yī)康復(fù)室，配備康復(fù)治療師、營養(yǎng)師等，并把社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心的醫(yī)療資源利用起來，養(yǎng)老服務(wù)中心與家庭醫(yī)生簽約服務(wù)緊密結(jié)合，為老人提供一體化、便利化的快速診療、雙向轉(zhuǎn)診、康復(fù)訓(xùn)練、長期護(hù)理等連續(xù)性服務(wù)。
依托“互聯(lián)網(wǎng)+”和智能家居技術(shù)，將智能穿戴設(shè)備與頤悅中心內(nèi)的智能養(yǎng)老設(shè)施進(jìn)行結(jié)合，通過信息化管理和遠(yuǎn)程監(jiān)控平臺實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)監(jiān)測、數(shù)據(jù)共享和資源整合，為長者提供“智能監(jiān)測、精準(zhǔn)評估、及時(shí)干預(yù)”等服務(wù)。依托大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)安全監(jiān)管，24小時(shí)監(jiān)控及全覆蓋式管理。
武漢吉年養(yǎng)老服務(wù)有限公司系國有的專業(yè)性養(yǎng)老服務(wù)公司，江漢區(qū)*獲得5A級養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)企業(yè)，隸屬于武漢金融街集團(tuán)有限公司，于2020 年 1月份正式注冊成立。立足于社區(qū)，打造集“頤養(yǎng)、康養(yǎng)、醫(yī)養(yǎng)、樂養(yǎng)、教養(yǎng)、智養(yǎng)”為一體的養(yǎng)老服務(wù)綜合體，將專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)延伸至每個(gè)老人家庭，努力實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，成為全產(chǎn)業(yè)鏈健康養(yǎng)老綜合服務(wù)運(yùn)營商。吉年養(yǎng)老公司目前運(yùn)營及在建的頤養(yǎng)中心、中心輻射式、嵌入式、居家養(yǎng)老服務(wù)中心等共 22 家，其中具有 24小時(shí)托養(yǎng)功能的中心輻射式 5家，共計(jì)134 張床位，幸福食堂5 家,已覆蓋江漢區(qū) 9 條街道 19 個(gè)社區(qū)。

下午考察項(xiàng)目二：常青城冠寓--首批“青年社區(qū)”樣板租賃項(xiàng)目
助力武漢新市民的安居夢
考察亮點(diǎn)：武漢市首批“青年社區(qū)”微樣板創(chuàng)建項(xiàng)目；一期由武漢安居集團(tuán)和龍湖冠寓聯(lián)合運(yùn)營，目前出租率保持在 98%以上。
租賃價(jià)格：項(xiàng)目租金區(qū)間為1200-1500 元/月/套，出租對象主要面向新市民、青年人等群體，其中大學(xué)以上學(xué)歷的客戶占比 83%。多次被湖北日報(bào)等主流
項(xiàng)目說明：武漢安居·常青城是市房管局認(rèn)定的保障性租賃住房項(xiàng)目，位于東西湖區(qū)將軍二路車場南路 9 號地鐵時(shí)代·常青城小區(qū) B6 號樓，靠近地鐵 2 號線常青城地鐵站，共 43 層，總計(jì) 578 套房源，建筑面積 30528.97 平方米。項(xiàng)目主力戶型為開間42-55 平方米和一居室59-69 平方米，每套房源均配置有洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)等必備的家具家電，設(shè)施齊全，可拎包入住。一期 420 套于 2022 年 10 月入市開業(yè)，由武漢安居集團(tuán)和龍湖冠寓聯(lián)合運(yùn)營,二期 158 套于 2023 年 5月入市開業(yè)，由武漢安居集團(tuán)出資購買持有并自主運(yùn)營，目前項(xiàng)目整體處于滿租狀態(tài)。讓每一個(gè)來武漢打拼奮斗的青年人都能夠有所歸屬、有所安居。

城市運(yùn)營導(dǎo)向公開課