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房地產(chǎn)行業(yè)稅收風(fēng)險公開課

課程背景
進入2023年后疫情時代，建安、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)漸漸陷入瓶頸期，國家采取了大量救市措施，但成果依然無法顯現(xiàn)，建安、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)受到巨大沖擊。然而，與之相對應(yīng)卻是財政部、國家稅務(wù)總局又進一步推出了以“數(shù)電發(fā)票”、“大數(shù)據(jù)監(jiān)管”為代表的智慧化程度更高的稅收管理模式，為加強稅收管理、促進稅收公平提供了更加有力的平臺。與此同時，對加強稅收監(jiān)督，打擊稅收違法，減少稅收犯罪也發(fā)揮了強有力的作用。為了保障大家合法經(jīng)營，合理利用稅收法律、法規(guī)，以及相關(guān)政策，減少不必要的稅收損失，維護自身的合法權(quán)益，實現(xiàn)企業(yè)既得利益，特組織本期培訓(xùn)班。

課程收益
本課除了給大家講解數(shù)電發(fā)票相關(guān)知識和稅務(wù)大數(shù)據(jù)監(jiān)控的重要指標(biāo)之外，重點選取了30多個大家在日常工作中關(guān)注度較高、處理難度較大、政策把握不準(zhǔn)的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的重大問題，按照業(yè)務(wù)的性質(zhì)，分16類（涵蓋大約70多個問題）給大家進行講解。
該課程凝練了授課教師二十年來的教學(xué)研究成果，經(jīng)過了嚴(yán)格的調(diào)研、萃取，與房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)實狀況和國家現(xiàn)行稅收政策、征管形勢嚴(yán)格對接。具有極強的實操性和針對性，其中的精品案例，既適合大家平日里學(xué)習(xí)、模擬，更適合大家*珍藏，是一堂十分難得、性價比極高的好課。
學(xué)習(xí)此課程，
第一、可以幫助您明確掌握一部分特殊業(yè)務(wù)的會計核算方法和技巧；
第二、可以有效化解因收入成本確認(rèn)有誤，稅收政策掌握不準(zhǔn)而帶來的企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅等多稅種稅收風(fēng)險。
該課程適合房地產(chǎn)建安企業(yè)財務(wù)高管、會計主管以及所有與財稅有關(guān)的工作人員學(xué)習(xí)使用。保證讓大家通過一次培訓(xùn)，全面弄懂課程規(guī)劃內(nèi)的所有問題，今后不再為這些問題而發(fā)愁、糾結(jié)。使您的會計核算和稅收管理水平再上一個新臺階，真正成為房地產(chǎn)建安財稅管理的高手。成為企業(yè)節(jié)本降耗、再創(chuàng)輝煌、“木秀于林”的功臣！

課程對象
房地產(chǎn)建安企業(yè)主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程講師
楊汝明老師：我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作35年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查工作經(jīng)驗，為實戰(zhàn)型“稅務(wù)稽查專家”。職場經(jīng)歷：在全國各地的稅務(wù)講壇耕耘了16年，足跡遍布全國30個省市自治區(qū)，累計撰寫各類講義40余篇約三百萬余字，授課時長約一萬課時，培訓(xùn)學(xué)員將超十萬人次。同時，楊老師還多次受邀為全國各地數(shù)十家房企做過納稅籌劃，是全國為數(shù)不多的建安、房地產(chǎn)行業(yè)“納稅籌劃名師”。近年來楊老師親自參與清算的項目100多個，有著十分豐富的清算經(jīng)驗。工作范圍：教學(xué)培訓(xùn)、稅務(wù)咨詢、清算匯算、稽查應(yīng)對、納稅籌劃授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓(xùn)互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學(xué)員提出的各類房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；
授課特點：準(zhǔn)確、透徹、簡捷、實用；授課風(fēng)格：生動、詼諧、風(fēng)趣、幽默。職業(yè)信仰：教師是站在學(xué)員的肩膀上長大的！

課程內(nèi)容
第一章：數(shù)電發(fā)票與大數(shù)據(jù)預(yù)警措施應(yīng)對
一、數(shù)電發(fā)票時代的新變化
1、數(shù)電發(fā)票程序的四個基礎(chǔ)平臺
⑴統(tǒng)一身份管理品臺 ⑵電子發(fā)票服務(wù)平臺   ⑶征納互動平臺   ⑷應(yīng)用支撐平臺
2、對納稅人的影響
⑴開票變化 ①開票渠道及流程 ②開票方式 ③發(fā)票管理
⑵用票變化
⑶關(guān)于賦額制 ①賦額額度 ②賦額方式
⑷關(guān)于征納互動
⑸用票灰名單、開票白名單、負(fù)面清單納稅人
二、大數(shù)據(jù)平臺對企業(yè)財務(wù)信息的監(jiān)控
1、稅收指標(biāo)大數(shù)據(jù)預(yù)警
⑴企業(yè)總體稅費負(fù)擔(dān)率異常
⑵增值稅專用發(fā)票用量變動異常
⑶增值稅一般納稅人稅負(fù)變動異常
⑷進項稅額大于進項稅額控制額
⑸進銷項稅額變動率差額異常
⑹納稅人銷售額變動率與應(yīng)納稅額變動率彈性系數(shù)異常
⑺企業(yè)所得稅貢獻率異常
⑻企業(yè)所得稅貢獻率變動異常
⑼企業(yè)所得稅彈性系數(shù)異常
⑽應(yīng)納稅所得額變動率與資產(chǎn)變動率配比異常
2、財務(wù)報表指標(biāo)大數(shù)據(jù)預(yù)警
⑴銷售毛利率異常
⑵主營業(yè)務(wù)利潤率變動異常
⑶收入費用率異常
⑷主營業(yè)務(wù)收入變動率與主營業(yè)務(wù)利潤變動率配比異常
⑸主營業(yè)務(wù)收入變動率與主營業(yè)務(wù)成本變動率配比異常
⑹主營業(yè)務(wù)成本變動率與與主營業(yè)務(wù)利潤變動率配比異常
⑺應(yīng)付帳款比率異常
⑻應(yīng)付賬款變動率異常
⑼應(yīng)收賬款比率異常
⑽應(yīng)收賬款變動率異常
3、資金管理類指標(biāo)、采購業(yè)務(wù)類指標(biāo)、資產(chǎn)管理類指標(biāo)、生產(chǎn)管理類指標(biāo)、銷售業(yè)務(wù)類指標(biāo)大數(shù)據(jù)預(yù)警

第二章 建安、房地產(chǎn)開發(fā)“重特事項”會計核算與稅企爭議處理
一、建筑房地產(chǎn)企業(yè)高管人員個人所得稅管控級納稅籌劃【案例分析1】
二、房地產(chǎn)企業(yè)以招拍掛或者非貨幣交易方式取得土地會計核算與稅務(wù)處理
（一）以招掛拍方式取得土地
1、計算銷項稅時可以扣除的土地價款包括哪些內(nèi)容，土地閑置費、過渡費、周轉(zhuǎn)房支出如何處理，如果可以扣除以什么為扣除憑證
2、該土地價值在計征企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅時應(yīng)如何處理？以該種形式取得土地計算繳納土地使用稅時需要注意什么
（二）以非貨幣交易形式取得土地使用權(quán)
1、計算銷項稅額時可扣除的土地價款有哪兩種計算方式，分別以什么為扣除憑證
2、計算土地增值稅、企業(yè)所得稅時如何進行成本扣除
三、房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地以及拆遷補償業(yè)務(wù)的會計核算及稅務(wù)處理
（一）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式方式取得土地
1、計算銷項稅額時可扣除的土地價款如何掌握，股權(quán)溢價是否可以作為土地價款扣除，以什么為扣除憑證
2、股權(quán)收購的會計核算【案例分析2】
（二）“拆遷補償”業(yè)務(wù)的會計核算與稅務(wù)處理
1、與“拆遷補償”有關(guān)的稅收政策
2、返遷房的會計核算與應(yīng)納稅款計算：
（1）用商品房做返遷房的會計核算與應(yīng)納稅款計算【案例分析3】
（2）用非商品房做返遷房的會計核算與稅務(wù)處理【案例分析4】
四、建筑施工企業(yè)如何簽訂勞務(wù)合同更有利于化解財稅風(fēng)險
（一）勞動雇工模式的法律風(fēng)險及繁重負(fù)擔(dān)
（二）“勞務(wù)派遣”模式的法律風(fēng)險及稅負(fù)研判
（三）“清包工”模式的市場空間及稅收優(yōu)勢
（四）降低人工費稅收風(fēng)險的合同簽訂技巧
（五）代發(fā)農(nóng)民工工資會有哪些稅收風(fēng)險，如何回避
五、房地產(chǎn)企業(yè)紅線外支出、土地返還款收入會計核算與稅務(wù)處理
（一）紅線外支出會計核算與稅務(wù)處理
1、紅線外建設(shè)支出應(yīng)如何進行會計核算
2、外建項目本身是否需要繳納增值稅收，其取得的進項稅能否扣除
3、計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時項目外建設(shè)支出是否允許扣除、如何扣除
（三）土地返還款收入會計核算與稅務(wù)處理
1、取得政府給與的“土地返還款”的會計核算【案例分析5】
2、取得政府給與的“土地返還款”的稅務(wù)處理【案例分析6】【案例分析7】
六、建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“受托代建房屋”業(yè)務(wù)的會計與稅務(wù)處理
（一）確認(rèn)“委托代建”行為應(yīng)具備哪些基本條件
（二）委托代建行為適用哪些開發(fā)產(chǎn)品
（三）委托代建項目的交房驗收與會計核算【案例分析8】
（四）采取“委托代建”方式可以合理回避哪些稅收
（五）營改增以后“委托代建”項目應(yīng)按照什么業(yè)務(wù)征稅
七、房地產(chǎn)企業(yè)地下設(shè)施成本的分?jǐn)偱c稅務(wù)處理
（一）地下設(shè)施成本的分?jǐn)?br /> 1、地下設(shè)施是否應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀?br /> 2、地下設(shè)施是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)裝修費用
3、計算分?jǐn)偟叵略O(shè)施開發(fā)成本時是否允許使用“空間系數(shù)法”【案例分析9】
4、計算分?jǐn)偟叵略O(shè)施單位成本時應(yīng)以建筑面積為準(zhǔn)還是以套內(nèi)使用面積為準(zhǔn)
5、開發(fā)產(chǎn)品完工后，還未結(jié)算的、未發(fā)生的配套設(shè)施費應(yīng)如何計提【案例分析10】
（二）地下設(shè)施的稅務(wù)處理
1、計算企業(yè)所得稅時，地上配套設(shè)施與地下配套設(shè)施規(guī)定有什么不同
2、未銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地使用稅
3、已經(jīng)銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地增值稅
4、出租無產(chǎn)權(quán)地下車庫、車位是否應(yīng)繳納土地增值稅
八、建筑安裝企業(yè)收入成本如何確認(rèn)
（一）建筑安裝企業(yè)收入確認(rèn)的基本原則
（二）建筑安裝企業(yè)收入確認(rèn)的時間
（三）建筑安裝企業(yè)會計收入、增值稅收入、企業(yè)所得稅收入的區(qū)別
九、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅匯算清繳時，哪些成本可以計提，如何計提？
（一）建安成本的計提方法和注意事項
（二）公維成本的計提方法和注意事項【案例分析11】
十、建安、房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)采購與甲供材業(yè)務(wù)管控與稅收風(fēng)險回避
（一）采購業(yè)務(wù)的管控與稅收風(fēng)險回避
1、合同事項管理
（1）合同中的違約金不能與銷售額掛鉤【案例分析12】
（2）合有同中必須明確發(fā)票開具條款
2、商業(yè)合作對象的選擇與稅負(fù)平衡
（二）“甲供材”業(yè)務(wù)在甲乙雙方之間的稅收博弈
1、“甲供材”與“甲控材”的區(qū)別
2、“甲供材”業(yè)務(wù)銷售額的確定【案例分析13】
3、甲供材業(yè)務(wù)測算技巧【案例分析14】【案例分析15】
4、“甲供材”業(yè)務(wù)的合同簽訂技巧
十一、房地產(chǎn)企業(yè)未按正常程序經(jīng)營發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)如何處置
（一）未取得土地使用權(quán)之前轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地應(yīng)如何計算繳納各項稅款
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品完工之前收取的定金，以及取得預(yù)售許可證之前，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，退房違約金，會計上應(yīng)如何處置，稅收上應(yīng)如何處理
（三）“錯期開發(fā)”應(yīng)如何讓計算繳納土地使用稅
十二、采取不同促銷手段銷售開發(fā)產(chǎn)品會計核算與稅務(wù)處理（一）
（一）“買一送一”（送面積、送家電、送車位、送物業(yè)）會計核算與稅務(wù)處理
（二）“以老帶新支出”會計核算、稅務(wù)處理、稅務(wù)籌劃
（三）“抵券銷售—— 一萬抵五萬”會計核算與稅務(wù)處理
（四）“假按揭”“零首付”的會計核算與稅務(wù)處理
1、“假按揭”會計核算與稅務(wù)處理：
2、“零首付”：（1）延期繳納首付款；（2）騙取高額按揭貸款
十三、建筑業(yè)掛靠業(yè)務(wù)財會核算及稅收風(fēng)險應(yīng)如何管控
（一）掛靠經(jīng)營可能給企業(yè)帶來巨大損失【案例分析16】
（二）對個人掛靠、企業(yè)掛靠應(yīng)分別實施怎樣的管控策略
（三）對于掛靠業(yè)務(wù)，掛靠方可以采取那些方法收回掛靠利潤
十四、采取不同促銷手段銷售開發(fā)產(chǎn)品會計核算與稅務(wù)處理（二）
（一）“先租后售”：1、會計核算；2、稅務(wù)處理：
（二）“低價出售、免費返租”：1、會計核算；2、稅務(wù)處理【案例分析17】
十五、以房抵債、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營、限價銷售業(yè)務(wù)會計核算與稅務(wù)處理
（一）以房產(chǎn)抵債的會計核算與稅務(wù)處理
1、抵頂后未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的【案例分析18】
2、抵頂后已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的
（二）“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售經(jīng)營會計核算與稅務(wù)處理
1、產(chǎn)權(quán)式酒店的函義
2、常規(guī)模式下產(chǎn)權(quán)式酒店銷售經(jīng)營的會計核算與稅務(wù)處理【案例分析19】【案例分析20】
3、產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報的稅務(wù)處理模式
十六、建安、房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)節(jié)風(fēng)險管控與稅務(wù)處理
（一）負(fù)債規(guī)模應(yīng)控制在什么規(guī)模為好，如何計算融資規(guī)模上下線【案例分析21】【案例22】
（二）選取怎樣的還本付息方式更有利于企業(yè)的權(quán)益*化【案例分析23】【案例分析24】
（三）營改增以后對“統(tǒng)借統(tǒng)還”業(yè)務(wù)的增值稅和企業(yè)所得稅應(yīng)如何處理
（四）關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除應(yīng)如何計算，一旦發(fā)生關(guān)聯(lián)方借款應(yīng)如何調(diào)整回避稅收風(fēng)險【案例分析25】
（五）房地產(chǎn)開企業(yè)“資金池”業(yè)務(wù)稅收風(fēng)險防范與化解。

房地產(chǎn)行業(yè)稅收風(fēng)險公開課