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投建分離模式課程

課程對(duì)象：
建筑施工類央國(guó)企及分子公司、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、城投公司

課程方式：
實(shí)戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問(wèn)卷+模式解析

課程收益：
掌握建筑工程行業(yè)的投資的總體趨勢(shì)與熱點(diǎn)
掌握工程施工投資業(yè)務(wù)機(jī)遇（三大工程、兩新一重、新能源項(xiàng)目）
掌握三大工程項(xiàng)目策劃思路、模式、資金申請(qǐng)路徑與落地
掌握地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目包裝、策劃與實(shí)施及施工市場(chǎng)開(kāi)拓
掌握基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募RETIs對(duì)于項(xiàng)目投融募管退的作用與操作流程
掌握合規(guī)性新政PPP模式一些衍生模式創(chuàng)新EPC+F、ABO、EOD模式的案例應(yīng)用
掌握隱性債務(wù)隱患防范與創(chuàng)新模式要點(diǎn)依據(jù)

課程大綱
第一講、2024年項(xiàng)目投融資行業(yè)的總體趨勢(shì)及熱點(diǎn)
一、 國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)2024年建工行業(yè)投資的壓力
1. 宏觀經(jīng)濟(jì)“疤痕效應(yīng)”比想象的要深要廣
2. 房地產(chǎn)周期調(diào)整比以往更深更廣
3. 地方財(cái)政的財(cái)政能力超預(yù)期下滑
4. 建工行業(yè)是2024年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器與壓艙石
5. “三大工程”是當(dāng)前建工行業(yè)的新發(fā)展機(jī)遇抓手
6. 城鎮(zhèn)化率已達(dá)66%存量改造與補(bǔ)短板是未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的重要市場(chǎng)開(kāi)拓領(lǐng)域
7. 2024年是十四五規(guī)劃完成的關(guān)鍵之年
8. 市場(chǎng)布局重點(diǎn)圍繞五大城市群與特大超特大城市
9. 投建營(yíng)一體化發(fā)展是建工行業(yè)的必然選擇
10.政府宏觀調(diào)控的基建投資正轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)投資為主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)
11.萬(wàn)億國(guó)債、地方債與國(guó)開(kāi)行貸款成為三大工程的重要資金保障
二、 投資新政解讀
12.新機(jī)制下PPP政府和社會(huì)資本合作模式減少政府付費(fèi)與補(bǔ)貼
13.全國(guó)東北、西北、西南12省份基建投資與平臺(tái)融資暫停
a) 國(guó)辦發(fā)〔2023〕35號(hào)”文《關(guān)于金融支持融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的指導(dǎo)意見(jiàn)》
b)國(guó)辦發(fā)【2023】47號(hào)文《12重點(diǎn)省份分類加強(qiáng)政府投資項(xiàng)目管理辦法（試行）》
三、 2024年項(xiàng)目投資的驅(qū)動(dòng)力與方向
1. 都市圈與城市群基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)配套投資
2. 三大工程（保障房、城中村改造、平急兩用）驅(qū)動(dòng)政府和企業(yè)投資
3. 新能源（風(fēng)光水）建設(shè)投資
4. 鄉(xiāng)村振興建設(shè)（人居工程、土壤修復(fù)、公廁革命、環(huán)境整治）
5. 房地產(chǎn)增量下滑但依舊維持年均10億平開(kāi)發(fā)體量
6. 地下管網(wǎng)管廊建設(shè)投資

第二講、2024年項(xiàng)目投融資破局與托底
一、 投資破局-擴(kuò)大有效益的投資、消費(fèi)與投資共振
1. 制造業(yè)投資-新質(zhì)生產(chǎn)力與科技創(chuàng)新投資
2. 房地產(chǎn)投資-三大工程、保障房、平急兩用、城中村改造
3. 基建投資與公共服務(wù)投資-政府引導(dǎo)企業(yè)主導(dǎo)鼓勵(lì)有收益的基建投資
案例解讀：地方財(cái)政支出如何維系？
案例解讀：土地財(cái)政斷崖下跌出路在何方？
案例解析：環(huán)境保護(hù)，城市輕軌，公共衛(wèi)生，醫(yī)療與養(yǎng)老服務(wù)
4. 新的投資的錢從何而來(lái)
a) 地方財(cái)政資金中基金性預(yù)算與土地出讓凈收益
b)2024年專項(xiàng)債投向保持10大領(lǐng)域不變，保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造、保障性住房?jī)蓚€(gè)投向。
c) 政策銀行的PSL專項(xiàng)貸款
d)案例：國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行向福建省福州市雙龍新居保障性住房項(xiàng)目授信 2.02億元
e) 案例：新疆賽德投資發(fā)展有限公司獲得農(nóng)發(fā)展銀行建設(shè)600套保障性租賃住房貸款
f)商業(yè)銀行貸款與地產(chǎn)租賃開(kāi)發(fā)貸及地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)貸
g)公積金中心公積金貸款
h) 資產(chǎn)證券化與不動(dòng)產(chǎn)REITs
二、 重點(diǎn)政府投資類項(xiàng)目方向
5. 基礎(chǔ)鑄石-政府投資的第一大類：傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施
6. 新苗布道-政府投資的第二大類：新基建投資
7. 安居樂(lè)業(yè)-政府投資的第三大類：保障房公租房城市更新
8. 青山綠水-政府投資的第四大類：環(huán)境投資
9. 民生康寧-政府投資的第五大類：公共衛(wèi)生體系投資
三、 重點(diǎn)市場(chǎng)化投資項(xiàng)目方向
10.濟(jì)世育人-市場(chǎng)投資的第一大類：醫(yī)療教育
11.暢通無(wú)阻-市場(chǎng)投資的第二大類：停車場(chǎng)
12.綠能迎暉-市場(chǎng)投資的第三大類：風(fēng)光水電
13.暮年金樽-市場(chǎng)投資的第四大類：養(yǎng)老與康養(yǎng)
14.商旅業(yè)興-市場(chǎng)投資的第五大類：商業(yè)與消費(fèi)

第三講、創(chuàng)新投融資模式介紹、項(xiàng)目案例及風(fēng)險(xiǎn)管理
一、 項(xiàng)目投資主體分類
1. 政府投資模式、企業(yè)投資模式關(guān)聯(lián)及區(qū)別解析
a) 政府投資-公益性項(xiàng)目
 i. PPP屬于政府投資項(xiàng)目
ii. 地方政府專項(xiàng)債券投資屬于政府投資項(xiàng)目
b)企業(yè)投資-企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理辦法
2. 政府投資實(shí)際操作流程
a) 政府投資的資金籌措與支出流程
b)政府投資的審批制度
c) 政府投資項(xiàng)目謀劃要點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理
d)政府投資條例對(duì)于投資企業(yè)的利好與風(fēng)險(xiǎn)
3. 企業(yè)投資項(xiàng)目-經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目
a) 企業(yè)投資項(xiàng)目的資金籌措
b) 企業(yè)投資項(xiàng)目與政府投資項(xiàng)目的資金往來(lái)兩大途徑
i. 補(bǔ)貼
ii. 采購(gòu)
二、 投資模式合規(guī)性幾個(gè)重要文件要點(diǎn)
1. 《政府投資條例》
2. 《地方政府債券發(fā)行管理辦法》財(cái)庫(kù)〔2020〕43號(hào)
3. 《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》
4. 《銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步做好地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》
5. 《*辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)
三、 項(xiàng)目投資融資的邏輯、風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)
1. 項(xiàng)目投資的收益與收益分配
a) 投資人-投資模式、投資風(fēng)險(xiǎn)、投資收益、回款周期、投資回報(bào)、內(nèi)部收益率
b)施工方-施工利潤(rùn)、工程量、施工周期、融資可能性
c) 政府方-防隱債、促投資、見(jiàn)效益
2. 政府投資面臨的挑戰(zhàn)
d)財(cái)政處罰
e) 審計(jì)追蹤
3. 企業(yè)投融資面臨的挑戰(zhàn)
a) 競(jìng)爭(zhēng)激烈、放棄投資利潤(rùn)、舍掉工程利潤(rùn)
b)項(xiàng)目新技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、材料上漲風(fēng)險(xiǎn)累加
四、 創(chuàng)新模式及案例介紹
1. 新政下的PPP模式與特許經(jīng)營(yíng)模式
a) 自負(fù)盈虧的模式
b)兩標(biāo)并一標(biāo)的文件依據(jù)
c) 案例解析：BOT模式與特許經(jīng)營(yíng)結(jié)合
d)違規(guī)PPP模式與創(chuàng)新模式之間的轉(zhuǎn)化
4. 特許經(jīng)營(yíng)模式與政府購(gòu)買服務(wù)
a) 可行性缺口補(bǔ)助與固定回報(bào)的異同
b)兩標(biāo)并一標(biāo)的文件依據(jù)
案例解析：BOT模式與特許經(jīng)營(yíng)結(jié)合
2. 工程+土地捆綁模式創(chuàng)新
a) 片區(qū)開(kāi)發(fā)自平衡項(xiàng)目
b)ABO模式
c) 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式
案例解析：中國(guó)金茂梅溪湖
3. 工程+資源捆綁模式創(chuàng)新
a) EOD模式
b)資源捆綁性項(xiàng)目
c) 案例解析：中電建溫州甌江口靈昆智創(chuàng)城
4. 基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs
a) ABS+公募基金模式
b)擴(kuò)募機(jī)制
c) 不動(dòng)產(chǎn)上市與公司上市的優(yōu)劣對(duì)比
5. 工程+政府債捆綁模式創(chuàng)新
a) 專項(xiàng)債券申報(bào)流程
b)專項(xiàng)債券項(xiàng)目策劃
c) 專項(xiàng)債券項(xiàng)目投資實(shí)施
d)專項(xiàng)債券項(xiàng)目資金監(jiān)管
e) 專項(xiàng)債券分類別案例解讀
f)地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目謀劃
g)有收益的公益性項(xiàng)目
h) 額度限制
i)利息保障倍數(shù)
j)可做資本金
k) 2024年十大領(lǐng)域
l)政府投資項(xiàng)目
6. 工程+平臺(tái)債捆綁模式創(chuàng)新
a) 政策性銀行貸款與專項(xiàng)債做資本金
b)融資平臺(tái)整合后的企業(yè)發(fā)債
7. 工程+基金認(rèn)購(gòu)模式創(chuàng)新
a) F+EPC融資+設(shè)計(jì)+采購(gòu)+施工總承包
b)F+EPC+O為融資+EPC+運(yùn)營(yíng)
c) I+EPC為以投資為引領(lǐng)的工程總承包模式
d)案例解析：四川路橋建設(shè)天峨至北海公路（平塘至天峨廣西段）
五、 融資平臺(tái)的在項(xiàng)目投資中的作用
1. 融資平臺(tái)公司投資行為屬于企業(yè)投資
2. 政府授權(quán)、聯(lián)合投資+EPC
六、 地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1. 隱性債務(wù)的定義與識(shí)別
2. 違規(guī)舉債與隱性債務(wù)的關(guān)系

第四講 新機(jī)制的PPP模式《關(guān)于規(guī)范實(shí)施政府和社會(huì)資本合作新機(jī)制的指導(dǎo)意見(jiàn)》
一、 新政發(fā)布的背景
3. 傳統(tǒng)PPP模式的困境與突圍
4. 政府投資的市場(chǎng)化邏輯落地
5. 激發(fā)民間投資活力
6. 改善公共服務(wù)拉動(dòng)有效投資
a) 如何理解有效投資
b)支持民營(yíng)企業(yè)參與的特許經(jīng)營(yíng)新建（含改擴(kuò)建）項(xiàng)目清單領(lǐng)域解讀
二、 聚焦使用者付費(fèi)項(xiàng)目
7. 強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)-明確收費(fèi)渠道和方式
8. 明確補(bǔ)貼-政府付費(fèi)只能按規(guī)定補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)、不能補(bǔ)貼建設(shè)成本
9. 禁止可行性缺口補(bǔ)助
10.禁止保底收益率
11.禁止可用性付費(fèi)
三、 全部采取特許經(jīng)營(yíng)模式
12.特許經(jīng)營(yíng)模式成為協(xié)議的*載體
13.建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—移交（BOT）
14.轉(zhuǎn)讓—運(yùn)營(yíng)—移交（TOT）
15.改建—運(yùn)營(yíng)—移交（ROT）
16.建設(shè)—擁有—運(yùn)營(yíng)—移交（BOOT）
17.設(shè)計(jì)—建設(shè)—融資—運(yùn)營(yíng)—移交（DBFOT）
四、 合理把握重點(diǎn)領(lǐng)域
18.限定于有經(jīng)營(yíng)性收益的項(xiàng)目
19.公路、鐵路、民航基礎(chǔ)設(shè)施和交通樞紐等交通項(xiàng)目
20.物流樞紐、物流園區(qū)項(xiàng)目
21.城鎮(zhèn)供水、供氣、供熱、停車場(chǎng)等市政項(xiàng)目
22.城鎮(zhèn)污水垃圾收集處理及資源化利用等生態(tài)保護(hù)和環(huán)境治理項(xiàng)目
23.具有發(fā)電功能的水利項(xiàng)目，體育、旅游公共服務(wù)等社會(huì)項(xiàng)目
24.智慧城市、智慧交通、智慧農(nóng)業(yè)等新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目
25.城市更新、綜合交通樞紐改造等盤(pán)活存量和改擴(kuò)建
五、 優(yōu)先選擇民營(yíng)企業(yè)參與
26.市場(chǎng)化程度較高、公共屬性較弱的項(xiàng)目，應(yīng)由民營(yíng)企業(yè)獨(dú)資或控股
27.關(guān)系國(guó)計(jì)民生、公共屬性較強(qiáng)的項(xiàng)目，民營(yíng)企業(yè)股權(quán)占比原則上不低于35%
28.國(guó)家安全、公共屬性強(qiáng)且具有自然壟斷屬性的項(xiàng)目，應(yīng)積極創(chuàng)造條件、支持民營(yíng)企業(yè)參與
六、 明確管理責(zé)任分工
29.國(guó)家發(fā)展改革委要牽頭做好特許經(jīng)營(yíng)模式
30.特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)
a)行業(yè)主管部門
b)事業(yè)單位
七、 穩(wěn)妥推進(jìn)新機(jī)制實(shí)施
31. 2023年2月未完成招標(biāo)采購(gòu)的項(xiàng)目實(shí)施新政
八、 嚴(yán)格審核特許經(jīng)營(yíng)方案
32. 未提及兩評(píng)一案
33. 特許經(jīng)營(yíng)方案編制
34. 特許經(jīng)營(yíng)模式可行性論證
九、 公平選擇特許經(jīng)營(yíng)者
35. 公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)方式選擇特許經(jīng)營(yíng)者（含聯(lián)合體）
36. 關(guān)注特許經(jīng)營(yíng)人的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)
a)項(xiàng)目管理經(jīng)營(yíng)
b) 專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力
c)企業(yè)綜合實(shí)力
d) 信用評(píng)級(jí)狀況
e)不得調(diào)整特許經(jīng)營(yíng)者投融資和建設(shè)責(zé)任
十、 規(guī)范簽訂特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議
十一、嚴(yán)格履行投資管理程序-明確PPP兼有政府投資與企業(yè)投資
37. 資本金注入項(xiàng)目屬于政府投資項(xiàng)目履行《政府投資條例》
38.企業(yè)單獨(dú)投資項(xiàng)目屬于企業(yè)投資履行《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理?xiàng)l例》
十二、切實(shí)加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)監(jiān)管
39. 定期開(kāi)展項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)評(píng)價(jià)
40. 懲戒違法違規(guī)和失信行為
41. 規(guī)范開(kāi)展特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議變更和項(xiàng)目移交等工作
42. 建立常態(tài)化信息披露機(jī)制
十三、做好要素保障和融資支持
43.支持依法依規(guī)合理調(diào)整土地規(guī)劃用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度
44.采用預(yù)期收益質(zhì)押等方式為特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目提供融資支持
45.特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）
十四、支持創(chuàng)新項(xiàng)目實(shí)施方式
46. 特許經(jīng)營(yíng)者在保障項(xiàng)目質(zhì)量和產(chǎn)出（服務(wù)）效果的前提下額外收益主要?dú)w特許經(jīng)營(yíng)者所有

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