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基礎(chǔ)設(shè)施融資課程

課程背景：
十四五期間城鎮(zhèn)化進(jìn)程速度的減慢對(duì)于建筑施工行業(yè)所帶來的最直接挑戰(zhàn)就是市場規(guī)模的收縮?；A(chǔ)設(shè)施行業(yè)受宏觀政策影響較大，因此央行、財(cái)政部、發(fā)改委和金融機(jī)構(gòu)政策對(duì)于建筑施工行業(yè)投資具有重要指導(dǎo)行作用。隨著地方政府違規(guī)舉債和地方政府隱性債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防控和監(jiān)管趨嚴(yán)，以政府為主導(dǎo)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目投資動(dòng)力不足且收益有限，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目亟待需要找出一條從投資、融資、建設(shè)、運(yùn)營到退出的一條符合新時(shí)代特征的模式，基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs可以有效盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，降低政府及國有企業(yè)負(fù)債水平，同時(shí)又能盤活存量資產(chǎn)，提高企業(yè)投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的積極性，為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投融資開辟了一條新路，讓原本笨重的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目成為資本市場青睞的金融資產(chǎn)。本課程將從基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募RETIs發(fā)行的背景、意義、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特征、應(yīng)用領(lǐng)域、行業(yè)現(xiàn)狀、RETIs擴(kuò)募、難點(diǎn)挑戰(zhàn)進(jìn)行全流程解讀。

課程對(duì)象：
建筑施工類央國企及分子公司、政府城投企業(yè)、政府財(cái)政發(fā)改部門

課程方式：
實(shí)戰(zhàn)講授+案例分析

課程收益：
掌握不動(dòng)產(chǎn)公募RETIs的總體趨勢
掌握不動(dòng)產(chǎn)公募RETIs在國家、地方政府、企業(yè)三個(gè)層面的作用
掌握不動(dòng)產(chǎn)公募RETIs的產(chǎn)品特征、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品功能
掌握不動(dòng)產(chǎn)公募RETIs的業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、行政監(jiān)管、自律管理規(guī)則體系
掌握不動(dòng)產(chǎn)公募RETIs項(xiàng)目遴選分類、遴選要求、審核關(guān)注點(diǎn)、治理機(jī)制
掌握不動(dòng)產(chǎn)公募RETIs擴(kuò)募的意義及近期熱點(diǎn)

課程大綱
第一講公募RETIs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及參與方
一、基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)總體宏觀環(huán)境及挑戰(zhàn)
1.城鎮(zhèn)化進(jìn)程過半市場增量趨緩
2.建筑行業(yè)投資動(dòng)力減弱
3.雙循環(huán)背景下新興建筑施工領(lǐng)域崛起
4.產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值倆一體化趨勢興起
5.國家頂層規(guī)劃落地為建筑工程行業(yè)指明發(fā)展方向
6.基礎(chǔ)設(shè)施傳統(tǒng)投資模式導(dǎo)致的隱債及高負(fù)債
二、國辦19號(hào)文*層面支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs
1.十四五規(guī)劃綱要推動(dòng)基礎(chǔ)社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金健康發(fā)展
2.*辦公廳《*辦公提關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》
a)明確支持公募RETIs發(fā)展
b)加大公募REITs落地政策支持力度
c)確?；A(chǔ)設(shè)施文件運(yùn)營
d)鼓勵(lì)回收資金增加有效投資
e)進(jìn)一步建立公募REITs制度
三、REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及參與方
1.REITs的定義
2.ABS+公募基金模式
3.底層資產(chǎn)原始權(quán)益人
4.運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)
5.投資者
6.資產(chǎn)支持證券ABS
a)資產(chǎn)支持證券管理人
b)資產(chǎn)支持證券托管人
7.公募基金
a)基金托管人
b)基金管理人
c)財(cái)務(wù)顧問
四、REITs的規(guī)則體系
1.行政監(jiān)管機(jī)構(gòu)
a)中國證監(jiān)會(huì)
《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》
b)國家發(fā)改委
《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（RETIs）試點(diǎn)工作的通知》
《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（RETIs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》
《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》
2.自律管理
a)上海證券交易所、深圳證券交易所
《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法》
b)中國結(jié)算
《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金登機(jī)結(jié)算業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)則》
c)中國證券業(yè)協(xié)會(huì)
《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金網(wǎng)下投資者管理細(xì)則》
d)中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)
《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金盡職調(diào)查工作指引》
《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)操作指引》
五、多層次的REITs市場
1.私募REITs
2.公募REITs
3.擴(kuò)募機(jī)制
六、REITs市場發(fā)展的階段性特征
1.*部委積極支持國辦發(fā)【2022】19號(hào)文
2.地方綜合推動(dòng)機(jī)制
3.常態(tài)化發(fā)行機(jī)制
4.REITs試點(diǎn)相關(guān)情況歷程
a)央企落地、保障房落地、覆蓋領(lǐng)域廣

第二講REITs項(xiàng)目審核關(guān)注點(diǎn)
一、業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)
1.原始權(quán)益人所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)確認(rèn)
2.運(yùn)營管理人運(yùn)營能力
3.中介機(jī)構(gòu)符合要求
二、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目
1.權(quán)屬清晰
2.竣工驗(yàn)收
三、評(píng)估與現(xiàn)金流
1.估值方法選擇
2.歷史現(xiàn)金流
3.現(xiàn)金流集中度
四、治理機(jī)制
1.權(quán)責(zé)劃分
2.關(guān)聯(lián)交易及同業(yè)競爭
3.杠桿融資安排
4.收費(fèi)模式
五、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)
1.可供分配現(xiàn)金流測算
2.歷史財(cái)務(wù)信息披露

第三講公募REITs大類資產(chǎn)及相關(guān)案例
一、收費(fèi)公路
1.行業(yè)特點(diǎn)
2.行業(yè)規(guī)模
a)高速公路投資額1.15萬元；里程14.96萬公里
3.關(guān)注的重點(diǎn)事項(xiàng)
a)路網(wǎng)規(guī)劃與新建項(xiàng)目交通流量轉(zhuǎn)移
b)客流預(yù)測可靠性與現(xiàn)金流穩(wěn)定性
c)特許經(jīng)營權(quán)的內(nèi)涵及其轉(zhuǎn)讓限制
d)特許經(jīng)營協(xié)議的排他性約定
e)服務(wù)區(qū)的物業(yè)和土地的合規(guī)性
f)特許經(jīng)營剩余年限與內(nèi)部收益率
案例解讀：中國交建高速公路公募REITs項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及要素
二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)
1.行業(yè)特點(diǎn)
a)重資產(chǎn)行業(yè)、負(fù)債率較高
b)資金投入到，回報(bào)周期長
2.行業(yè)規(guī)模
3.關(guān)注的重點(diǎn)事項(xiàng)
a)明確提出鼓動(dòng)國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)
b)用地性質(zhì)：非商業(yè)用地、非住宅用地
c)基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)利限制：是否質(zhì)押末來租金收入
d)士地規(guī)劃條件限制：士地出讓合同中的規(guī)劃條件是否設(shè)定“準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)限制”
e)租金標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)貼：是否存在租金指導(dǎo)價(jià)，是否涉及相關(guān)補(bǔ)貼及依據(jù)
f)劃撥地問題：是否涉及劃撥地及繳納土地出讓金
案例解讀：張江光大園區(qū)REITs
三、倉儲(chǔ)物流
1.行業(yè)特點(diǎn)
2.行業(yè)規(guī)模
3.關(guān)注的重點(diǎn)事項(xiàng)
a)物流園區(qū)類型：貨運(yùn)樞紐型、商貿(mào)服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型、口岸服務(wù)型、綜合服務(wù)型等
b)電商自持倉儲(chǔ)和第三方物流的特點(diǎn)
c)物流地產(chǎn)模式與項(xiàng)目現(xiàn)金流分散度
d)土地使用權(quán)權(quán)屬及其轉(zhuǎn)讓限制
e)同類資產(chǎn)數(shù)量與擴(kuò)募機(jī)會(huì)
案例解讀：中金普洛斯倉儲(chǔ)物流REITs

第四講REITs產(chǎn)品的實(shí)際作用與前景分析
一、REITs產(chǎn)品發(fā)揮的實(shí)際作用-國家層面
1.國家戰(zhàn)略有利于推動(dòng)重大戰(zhàn)略實(shí)施
2.宏觀經(jīng)濟(jì)去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)、提高直接融資比例
3.盤活存量資產(chǎn)推動(dòng)投資良性循環(huán)
二、REITS產(chǎn)品發(fā)揮的實(shí)際作用-地方政府層面
1.有利于籌措投資資金，創(chuàng)新投融資機(jī)制
2.有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展
3.有利于盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，降低負(fù)債水平
三、REITS產(chǎn)品發(fā)揮的實(shí)際作用-企業(yè)層面
1.打造資產(chǎn)上市平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)投資良性循環(huán)
2.改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，獲得增量權(quán)益融資
3.輕重資產(chǎn)分離，轉(zhuǎn)變管理模式
4.促進(jìn)國有企業(yè)深化改革

基礎(chǔ)設(shè)施融資課程