課程描述INTRODUCTION
南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目培訓(xùn)
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
【課程背景】
根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一線會(huì)計(jì)人員的工作需要,我們根據(jù)截止2015年10月25日的稅收政策,結(jié)合營(yíng)業(yè)稅改征增值稅和稅務(wù)檢查中主要問(wèn)題,系統(tǒng)分析地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同階段的重要稅務(wù)問(wèn)題,幫助企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)掌握重點(diǎn)問(wèn)題的解決方案,以降低企業(yè)稅收成本和稅收風(fēng)險(xiǎn),改善您企業(yè)的資金緊張狀況,彰顯你的專(zhuān)業(yè)價(jià)值
一:房地產(chǎn)營(yíng)改增主要影響及對(duì)策分析1.營(yíng)改增對(duì)工程造價(jià)的主要影響
2.營(yíng)改增對(duì)項(xiàng)目成本管理的影響
3.營(yíng)改增對(duì)產(chǎn)品定價(jià)的影響
4.營(yíng)改增對(duì)業(yè)績(jī)考核指標(biāo)銷(xiāo)售額、對(duì)項(xiàng)目投資與收入估算的影響
5.營(yíng)改增對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的影響(投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、資本利潤(rùn)率)
6.營(yíng)改增對(duì)項(xiàng)目投資與收入測(cè)算的影響(重點(diǎn))
(投資估算表、資金計(jì)劃表、銷(xiāo)售出租收入及經(jīng)營(yíng)稅金估算表)
7.增值稅的稅負(fù)形成機(jī)制與營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)形成機(jī)制差異解析;
8.不同工程管理模式的影響(平行發(fā)包、施工總承包、工程總承包)
9.對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的影響解析
10.對(duì)不同項(xiàng)目拓展方式(合作開(kāi)發(fā))的影響解析
11.對(duì)銷(xiāo)售的影響解析
⑴ 不同銷(xiāo)售方式稅負(fù)差異顯著;
⑵ 自營(yíng)銷(xiāo)售、代理(境內(nèi)外)銷(xiāo)售、帶租約銷(xiāo)售、出租、經(jīng)營(yíng)權(quán)的整體轉(zhuǎn)讓、托管、
證券化、眾籌。
⑶ 低成本營(yíng)銷(xiāo)、先租后售、以租代售、換房銷(xiāo)售、升值銷(xiāo)售、售后回購(gòu)、售后返祖、租金抵月供等。
12.持有物業(yè)出租、轉(zhuǎn)租的稅負(fù)差異解析
13.融資渠道與方式的選擇:(銀行貸款、預(yù)售、發(fā)行股票、房地產(chǎn)債券、地產(chǎn)信托、
REITS、私募融資、典當(dāng)融資、合作開(kāi)發(fā))
14.營(yíng)改增對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響及對(duì)策
二:不同來(lái)源渠道取得或出售土地成本的構(gòu)成差異(重點(diǎn))1.招拍掛(凈地出讓、非凈地出讓?zhuān)┏杀緲?gòu)成
2.劃撥用地的成本構(gòu)成
3.購(gòu)買(mǎi)在建工程
4.合營(yíng)式合作開(kāi)發(fā)
5.融資型合作開(kāi)發(fā)取得土地
6.土地置換
7.購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)式收購(gòu)項(xiàng)目公司
8.股權(quán)收購(gòu)取得項(xiàng)目公司土地
9.投資者以土地出資
10.棚戶區(qū)改造取得土地
三:土地增值稅清算中常見(jiàn)的稅企爭(zhēng)議解析1.營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅有關(guān)收入確認(rèn)差異解析
2.土地增值稅和企業(yè)所得稅有關(guān)成本、費(fèi)用和稅金扣除差異解析
3.企業(yè)成本計(jì)算對(duì)象的確定與清算單位的關(guān)系
4.土地成本和其他開(kāi)發(fā)成本的分?jǐn)偡椒ǎㄕ嫉孛娣e法、建筑面積法和土地估價(jià)法)
5.配建保障房如何處理更合適
6.同一項(xiàng)目的清算方法是否可以變更
7.紅線外支出的處理
8.車(chē)位的不同成本分?jǐn)偡椒?/span>
9.會(huì)所的不同處理方法對(duì)清算的影響
10.別墅按套或按類(lèi)清算的爭(zhēng)議
11.如何讓選擇清算時(shí)點(diǎn)(早清算還是晚清算)
四:建安階段的核心財(cái)稅問(wèn)題解析1.建安階段的會(huì)計(jì)科目設(shè)計(jì)
2.合同與發(fā)票管理
3.電梯、空調(diào)、門(mén)、窗、排水設(shè)備、消防器具、智能化設(shè)備、幕墻、信報(bào)箱、潔具、家具、五金、鋼結(jié)構(gòu)等,在總包合同中應(yīng)當(dāng)約定甲供還是乙供?
4.總包合同中建筑材料(鋼筋、混凝土)乙供,開(kāi)發(fā)公司需承擔(dān)3.18%的營(yíng)業(yè)稅及附加?
5.精裝修業(yè)務(wù),涂料、墻磚、電線、燈具、園林設(shè)備或林木應(yīng)當(dāng)甲供還是乙供?
6.幕墻、門(mén)窗、定制家具、鋼結(jié)構(gòu)向生產(chǎn)廠商直采的節(jié)稅原理
7.代墊水電費(fèi)的處理
8.裝修費(fèi)用的處理(商品房住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則)
9.精裝修家電和家具的處理(渝地稅(2011)221號(hào))
10.扣留的質(zhì)保金需要繳納營(yíng)業(yè)稅嗎?
11.對(duì)外付匯境外設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)費(fèi)(室內(nèi)設(shè)計(jì)、外立面設(shè)計(jì)、城市綜合體整體
建筑設(shè)計(jì))需要繳納10%的預(yù)提所得稅?
12.基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的稅務(wù)審核
五:銷(xiāo)售階段的核心財(cái)稅問(wèn)題解析1.到底什么樣的收入無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅?
(“應(yīng)稅收入”與“非應(yīng)稅收入”的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù))
2.預(yù)征模式存在的主要問(wèn)題
3.眾籌模式售房的主要財(cái)稅問(wèn)題解析(業(yè)內(nèi)3種銷(xiāo)售創(chuàng)新)
4.產(chǎn)品應(yīng)該如何定價(jià)
5.租賃保證金是否應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅
6.“交1000抵1萬(wàn)”銷(xiāo)售業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)如何操作業(yè)務(wù)流程、合同價(jià)款、開(kāi)具發(fā)票?
7.老業(yè)主推薦新客戶贈(zèng)送免物業(yè)管理費(fèi)如何操作最節(jié)稅
8.物業(yè)公司免收的管理費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售仍然確認(rèn)會(huì)計(jì)收入、申報(bào)營(yíng)業(yè)稅?
是否還負(fù)有代扣老業(yè)主20%的個(gè)人所得稅的義務(wù)?
9.開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)品活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)確認(rèn)為“銷(xiāo)售費(fèi)用”還是“營(yíng)業(yè)外支出”
公司是否負(fù)有代扣20%個(gè)人所得稅的義務(wù)?
10.“買(mǎi)房送車(chē)位”業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)如何約定合同條款以減少稅務(wù)糾紛
11.銷(xiāo)售精裝房按毛坯確認(rèn)收入并預(yù)提裝修成本,另簽無(wú)償贈(zèng)送裝修合同的危害
12.分時(shí)度假會(huì)員模式的稅收好處
13.房產(chǎn)稅的籌劃思路
14.會(huì)計(jì)亂用銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用,預(yù)提部分費(fèi)用的危害
六:資金管理中的核心財(cái)稅問(wèn)題1.借款費(fèi)用或利息費(fèi)用的稅務(wù)處理解析
2.集團(tuán)企業(yè)資金集中的模式(轉(zhuǎn)貸的稅收利益)
3.明股實(shí)債融資對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅影響
4.民間借貸的利息費(fèi)用的稅前處理思路
5.借款費(fèi)用的資本化與費(fèi)用化對(duì)兩稅清算的影響差異
6.資產(chǎn)證券化存在的主要問(wèn)題解析及規(guī)避(法律、財(cái)務(wù)、稅務(wù))
7.PPP項(xiàng)目的主要財(cái)稅問(wèn)題解析
七:營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的協(xié)調(diào)1.三稅種的區(qū)別和聯(lián)系
2.實(shí)現(xiàn)規(guī)劃、拿地、建設(shè)和銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)與稅務(wù)管理呼應(yīng)
3.土地增值稅和企業(yè)所得稅的主要差異
八:項(xiàng)目出售的主要財(cái)稅問(wèn)題解析1.項(xiàng)目出售和資產(chǎn)剝離的區(qū)別
2.出售股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的財(cái)稅問(wèn)題解析
3.出售資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的主要財(cái)稅問(wèn)題解析
4.股權(quán)劃轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的主要財(cái)稅問(wèn)題解析
5.債轉(zhuǎn)股轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的主要財(cái)稅問(wèn)題解析
6.企業(yè)分立方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的主要財(cái)稅問(wèn)題解析
7.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給上市公司的財(cái)稅問(wèn)題解析
九:現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng),專(zhuān)家開(kāi)放時(shí)間,解答學(xué)員涉稅疑難問(wèn)題。 講師介紹:王老師我公司特聘首席財(cái)稅導(dǎo)師,教授,武漢大學(xué)在讀博士。注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、注冊(cè)內(nèi)部審計(jì)師。資本運(yùn)作高手,地產(chǎn)私募專(zhuān)家,全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)研究員,國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)戰(zhàn)派納稅籌劃專(zhuān)家;《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異分析》主編,中國(guó)財(cái)務(wù)總監(jiān)資格認(rèn)證稅收籌劃課程首席講師,多家上市公司獨(dú)立董事,某會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所主任會(huì)計(jì)師,多家銀行和多家證券公司的財(cái)稅顧問(wèn),多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(上市和非上市企業(yè)),國(guó)有企業(yè)集團(tuán)的稅務(wù)顧問(wèn)。
具有十多年財(cái)務(wù)稅收管理工作經(jīng)驗(yàn),具有豐富的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),主導(dǎo)參與多個(gè)地產(chǎn)私募基金的設(shè)立和運(yùn)作,參與部分企業(yè)的境內(nèi)外上市運(yùn)作。在多年的財(cái)稅咨詢實(shí)踐中,對(duì)各類(lèi)企業(yè)的投融資運(yùn)作管理有非常深入的研究。先后在全國(guó)各大城市主講《稅收籌劃》、《房地產(chǎn)企業(yè)融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理要點(diǎn)及節(jié)稅方案設(shè)計(jì)》、《如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查》、《房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作與稅務(wù)規(guī)劃》、《兼并收購(gòu)》等課題500余場(chǎng),受訓(xùn)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員多達(dá)上萬(wàn)人。
培訓(xùn)風(fēng)格以實(shí)務(wù)見(jiàn)長(zhǎng),知識(shí)淵博、理論功底深厚。采用互動(dòng)教學(xué),內(nèi)容充實(shí)新穎、氣氛活躍、案例經(jīng)典、分析深刻,深受學(xué)員好評(píng),在業(yè)內(nèi)享有良好聲譽(yù),被譽(yù)為“財(cái)稅通”。
轉(zhuǎn)載:http://www.nywlwx.com/gkk_detail/12365.html
已開(kāi)課時(shí)間Have start time
- 王金亮sz
項(xiàng)目管理內(nèi)訓(xùn)
- 電信運(yùn)營(yíng)商項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐 莊樁
- 項(xiàng)目管理辦公室PMO實(shí)踐研 莊樁
- ICT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控與分包管 莊樁
- 國(guó)際項(xiàng)目管理專(zhuān)家PMP認(rèn)證 莊樁
- 電信集團(tuán)客戶項(xiàng)目管理實(shí)踐 莊樁
- 項(xiàng)目范圍、進(jìn)度管理 莊樁
- 中國(guó)移動(dòng)工程項(xiàng)目管理實(shí)踐 莊樁
- ICT營(yíng)銷(xiāo)交付項(xiàng)目管理實(shí)踐 莊樁
- 項(xiàng)目經(jīng)理的溝通與影響力 莊樁
- ICT售前項(xiàng)目管理實(shí)踐 莊樁
- 非項(xiàng)目經(jīng)理的項(xiàng)目管理規(guī)范與 莊樁
- 《項(xiàng)目沖突管理》 莊樁