商業(yè)地產(chǎn)定位規(guī)劃招商開業(yè)四階段重大疑難問題
講師：孫和光 瀏覽次數(shù)：2573
課程描述INTRODUCTION
房地產(chǎn)階段性營銷方案課程培訓大綱
· 營銷總監(jiān)· 銷售經(jīng)理· 區(qū)域經(jīng)理
培訓講師：孫和光
課程價格：￥元/人
培訓天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
課件綱要
第一部分 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的基本內(nèi)容基礎(chǔ)知識
一、商業(yè)地產(chǎn)公司開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的三大結(jié)構(gòu)體系
二、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)公司必做的基本的工作內(nèi)容
第二部分 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全程四個主要階段的關(guān)鍵節(jié)點和疑難問題
第一篇 商業(yè)地產(chǎn)項目的基地研究
一、商業(yè)地產(chǎn)項目地塊研究
1. 地塊自然現(xiàn)狀特點
2.交通狀況
3.項目所在區(qū)域現(xiàn)狀[新、老、接合部、改造、郊區(qū)等]
4.項目所在區(qū)域的城市功能 [CBD、商圈、專業(yè)市場等]
5.項目所在位置的商業(yè)功能
6.項目所在周邊的商業(yè)狀況[競爭狀況、已有商業(yè)體量]
7.項目基礎(chǔ)設(shè)施條件
第二篇 商業(yè)地產(chǎn)項目的商業(yè)定位
二、商業(yè)地產(chǎn)項目的商業(yè)定位
（一）研究方法（反向研究 —— 微觀、中觀、宏觀）
1項目所服務(wù)區(qū)域的功能定位
2項目的商業(yè)功能定位
3目標客戶群體的定位
4主題與特色定位
（二）研究項目定位的基本內(nèi)容注意要點
8.客流及消費特點
（二）定位研究的工具的使用所注意要點
9.綜合條件的評估
第三篇 商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃
三、商業(yè)地產(chǎn)項目的概念規(guī)劃
（一）地塊規(guī)劃
不理想的地塊規(guī)劃：
1單邊街區(qū)、
2不規(guī)則、
3不臨街等怎樣規(guī)劃？
（二）人流動線組織規(guī)劃
1動線規(guī)劃原則
2主動線類型
3主、次動線
4動線導引
（四）建筑概念規(guī)劃
1單體集中式加沿街鋪式的怎樣規(guī)劃？
2建筑底商商業(yè)的規(guī)劃
3進深與面寬、
4層高、
5中庭與電梯庭與室內(nèi)商街、
6視線與動線
（五）、空間規(guī)劃
1室外空間及廣告位的規(guī)劃等
2視線與導引
3室外空間
4照明與燈飾
（六）、物業(yè)運營條件的規(guī)劃
1物業(yè)條件規(guī)劃的原則
2電梯電梯的規(guī)劃要點
3升降梯與自動扶梯運載量比較分析
4餐飲條件各項指標
5銷售型商鋪的機電系統(tǒng)
第四篇 商業(yè)地產(chǎn)的招商
四 商業(yè)地產(chǎn)項目招商
1、招商籌劃
1、招商業(yè)態(tài)落位規(guī)劃、品牌、業(yè)種搭配策略和方法--互補與銜接。
1.1招商范圍及目標商家、品牌落位與洽談落實、
1.2各類業(yè)態(tài)選址要求
1.3招商方案、招商目標與商家需求。
2 招商實施
2.1、租賃經(jīng)營方案、租期方案、租金指數(shù)與標準
2.2、聯(lián)營經(jīng)營方案、經(jīng)營期方案
2.3、招商洽談，面積、物業(yè)條件、
2.4、招商落實順序--主力次主力店、品牌連鎖店、連鎖單店、中小商戶
2.5、如何針對意向商家物業(yè)改造。
2.6、開業(yè)與運營約定策略性實操。
第五篇 開業(yè)籌備與開業(yè)
五、開業(yè)籌備與開業(yè)
1、商業(yè)管理公司建立，開發(fā)商自建或聘請
2、商業(yè)運營管理培訓
3、商管公司對本項目運營策略、管理規(guī)范制定
4、商管公司與入駐商家的前期銜接、計劃、方案。
5、編制商家入駐開業(yè)序列和實施操作條列
6、物業(yè)管理公司的建立，發(fā)商自建或聘請。
7、物業(yè)公司對本項目管理制度與培訓
8、物業(yè)公司制定物業(yè)交接策略和工程對口實施交接
9、行政部門所負責的對商戶的各項證照的辦理、檢查、監(jiān)督。
10、企劃部門對開業(yè)宣稱推廣策略、計劃、實施
11、運營部、企劃部對開業(yè)促銷、旺場的策略、計劃、實施
12、如果分期開業(yè)，商管、物業(yè)、企劃的策略、計劃、實施方案。
13、財務(wù)部門，核收、監(jiān)管、催繳各類款項包括商戶裝修、改造、租金、定金、預收款等等。
試題：
1.定位的現(xiàn)實問題
自然條件復雜的地塊以什么原則判定？
2.規(guī)劃的現(xiàn)實問題
不臨街、單邊街區(qū)、不規(guī)則等等
3.建筑體量的大小究竟如何確定？
以出售為主的商業(yè)項目，體量越大越好嗎？
4.業(yè)態(tài)的比例
一般的規(guī)律是52:18:30,教條主義會怎樣？
5.動線問題
建筑設(shè)計師們只設(shè)計外部交通動線，而空間設(shè)計師和運營專家負責室內(nèi)動線，但是商業(yè)項目的內(nèi)外動線必須一體，兩張皮怎樣捏得才能夠完善、有效？
6.預招商
理想的狀況是在方案階段就進行預招商（方案征詢主力店意見同時），但是方案未定如何招商?而主力店沒有確定，敢于實施嗎？
7.招商與開業(yè)
一定要招滿了再開業(yè)嗎？百分之幾十就可以開了?
8.物業(yè)交接的節(jié)點
驗收交接的實際銜接點，都不耽誤又不推諉能做到嗎？
假如要趕工期，后續(xù)工程、商裝、商戶裝修能避免交叉嗎？
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