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北京商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃培訓(xùn)

課程背景
不懂動(dòng)線，就不要搞商業(yè)地產(chǎn)！這非駭人聽(tīng)聞。有句行業(yè)俗規(guī)：沒(méi)有動(dòng)線，就沒(méi)有商業(yè)，動(dòng)線決定整個(gè)項(xiàng)目的生死。雖有點(diǎn)言過(guò)其實(shí)，但因動(dòng)線的設(shè)計(jì)與規(guī)劃不當(dāng)導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)業(yè)即死的項(xiàng)目比比皆是，可見(jiàn)，動(dòng)線對(duì)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其重要性不言而喻，這也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的命脈。
動(dòng)線原是建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)的用語(yǔ)之一。意指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn)，連結(jié)起來(lái)就成為動(dòng)線。在商業(yè)地產(chǎn)中，動(dòng)線是指商場(chǎng)通過(guò)布局使顧客自然行走、購(gòu)物的軌跡，是顧客在商場(chǎng)里流動(dòng)的線路。良好的動(dòng)線設(shè)計(jì)可誘導(dǎo)顧客在店內(nèi)順暢的選購(gòu)商品，避免賣場(chǎng)產(chǎn)生死角，提高賣場(chǎng)坪效；合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)也是保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率、提高租金價(jià)格的前提。可見(jiàn)動(dòng)線的特殊性和重要性。
業(yè)態(tài)規(guī)劃乃至后期的品牌落位,無(wú)不是動(dòng)線規(guī)劃的歸宿，無(wú)不是為了落實(shí)前期定位的合理性。定位塑其靈魂，業(yè)態(tài)成其精氣，品牌則賦予項(xiàng)目看得見(jiàn)的血肉。我們一般通過(guò)物業(yè)條件假設(shè)、商業(yè)概念確定、業(yè)態(tài)特性分析以及租戶需求訪談四個(gè)維度的分析，最后才能得到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的初步落位圖。在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全程中，只有具備了良好的業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌落位，方可談項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，成與敗盡在其中。
期待您的參與！

一、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線基本概念
二、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線基本體系
1、外部動(dòng)線:
外聯(lián)開(kāi)口/通道
客車動(dòng)線/停車場(chǎng)
行人動(dòng)線
貨車動(dòng)線/卸貨場(chǎng)
2、內(nèi)部動(dòng)線
平面動(dòng)線
所有營(yíng)業(yè)區(qū)域（含室內(nèi)外的平面動(dòng)線）
垂直動(dòng)線
建筑體內(nèi)垂直動(dòng)線

三、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線規(guī)劃基本原則
1、商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)線設(shè)計(jì)規(guī)劃不是單獨(dú)完成的，是總體設(shè)計(jì)的一個(gè)組成部分，是核心的部分。必須總體統(tǒng)籌全面規(guī)劃。應(yīng)該建立基本的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，把握基本前提，不偏離總體定位。
2、什么是好的商業(yè)動(dòng)線
一般而言，好的商業(yè)動(dòng)線具有以下三個(gè)條件：
可見(jiàn)性——良好有效
可見(jiàn)性在商業(yè)物業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)中是一個(gè)非常重要的內(nèi)容。一個(gè)商鋪的可見(jiàn)性強(qiáng)弱決定了這個(gè)商鋪所在地段的租金價(jià)值，一個(gè)商鋪被看見(jiàn)的機(jī)會(huì)越多，位置就越好。我們?cè)谠O(shè)計(jì)中就是要提高整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)商鋪的可見(jiàn)型。
案例1案例2案例3
可達(dá)性——便捷易達(dá)
可達(dá)性和可見(jiàn)性是有聯(lián)系的，可見(jiàn)性是可達(dá)性的基礎(chǔ)，只有“可見(jiàn)”，才會(huì)有“可達(dá)”。因此，在可見(jiàn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)最少道路轉(zhuǎn)換的路徑可達(dá)性最高。
案例1案例2案例3
識(shí)別性——易辨記憶
使顧客在購(gòu)物中心中容易判斷確立自己的位置，不會(huì)迷失方向。難以找到位置感的購(gòu)物中心是不受顧客歡迎的。要提高動(dòng)線系統(tǒng)的秩序感、位置感。
案例1案例2案例3

四、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線規(guī)劃基本要求
總的要求應(yīng)該建立和堅(jiān)持幾項(xiàng)基本原則作為宗旨。
1、一體化規(guī)劃原則, 城市交通與項(xiàng)目銜接、兼顧建筑的整體性、將平面與垂直動(dòng)線、業(yè)態(tài)落位、商業(yè)空間等統(tǒng)一于一體，整體規(guī)劃。
2、突出動(dòng)線對(duì)客流引導(dǎo)作用、增強(qiáng)動(dòng)線對(duì)聚客引客的主動(dòng)意識(shí)。
3、明確各功能分區(qū)、建立和促進(jìn)各分區(qū)的客流分配與共享。
4、遵循商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律，尊重商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，尋求綜合效益。
5、照顧商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)租售的比區(qū)間銜接和增效。
動(dòng)線設(shè)計(jì)必須做到：
1、與商業(yè)定位相結(jié)合。
2、與商場(chǎng)的特色結(jié)合。
3、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合。
案例1案例2案例3案例4

動(dòng)線設(shè)計(jì)具體要做到：
（一）交通優(yōu)先
1、根據(jù)城市路網(wǎng)合理規(guī)劃二級(jí)路網(wǎng)和建筑布局，將商業(yè)功能優(yōu)化布局在交通最優(yōu)位置。
2、人車分流，車流和貨流全部從場(chǎng)地周邊進(jìn)入地塊和建筑點(diǎn)和線。
（二）內(nèi)外結(jié)合
1、注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰。
2、注重立體人流的自然順暢，合理分配關(guān)系。
3、避免盲區(qū)和死角問(wèn)題。
4、合理設(shè)置寬度。

（三）主次分明
1、主動(dòng)線與各功能分區(qū)順暢連接。
2、主動(dòng)線與各主出入口、外圍主干道順暢連接 。
3、主力店、次主力店及獨(dú)立商鋪的順暢連接。
（四）分區(qū)清晰：
1、按業(yè)態(tài)彼此之間的功能對(duì)應(yīng)關(guān)系布置。
2、根據(jù)租售比和財(cái)務(wù)要求布置和取舍各功能業(yè)態(tài)。
3、遵循建筑設(shè)計(jì)的基本規(guī)律。
（五）回環(huán)度高
主動(dòng)線回環(huán)度越高，商鋪的可見(jiàn)性和可達(dá)性越高，動(dòng)線設(shè)計(jì)就越優(yōu)秀，回環(huán)度越高，對(duì)于某一個(gè)商鋪被看到的幾率越高，商鋪的可見(jiàn)性和可達(dá)性越高，回環(huán)度就成為購(gòu)物中心內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)的最重要指標(biāo)。
案例1 案例2案例3案例4案例5

五、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線規(guī)劃基本操作
（一）地塊分析
地塊分析應(yīng)該在規(guī)劃之前進(jìn)行，因?yàn)椋?br /> 1、地塊分析是商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)線以及出入口的*依據(jù)。
2、地塊分析決定了商業(yè)業(yè)態(tài)的基本布局、落實(shí)定位。
3、地塊分析解決了人流，車流的基本有效動(dòng)線。
案例1 案例2 案例3 案例4

（二）建立動(dòng)線體系、一體化規(guī)劃內(nèi)外和分區(qū)動(dòng)線
1、一級(jí)動(dòng)線（主動(dòng)線）的系統(tǒng)建立
（1）平面一級(jí)動(dòng)線系統(tǒng)
外部動(dòng)線系統(tǒng)
內(nèi)部動(dòng)線系統(tǒng)
（2）垂直動(dòng)線系統(tǒng)
案例1案例2案例3案例4案例5案例6
2、業(yè)態(tài)和功能分區(qū)與一、二級(jí)（次動(dòng)線）及以下動(dòng)線系統(tǒng)銜接
（1）業(yè)態(tài)和功能分區(qū)與一級(jí)動(dòng)線系統(tǒng)銜接
業(yè)態(tài)和功能分區(qū)初步建立
業(yè)態(tài)和功能分區(qū)與一級(jí)動(dòng)線系統(tǒng)銜接
（2）業(yè)態(tài)和功能分區(qū)的二級(jí)（次動(dòng)線）及以下動(dòng)線系統(tǒng)建立
案例1 案例2 案例3 案例4
3、垂直動(dòng)線系統(tǒng)與各建筑體、功能區(qū)、豎向業(yè)態(tài)的銜接
（1）垂直動(dòng)線系統(tǒng)與建筑體的銜接
（2）垂直動(dòng)線系統(tǒng)與功能區(qū)的銜接
（3）垂直動(dòng)線系統(tǒng)與豎向業(yè)態(tài)的銜接

（三）動(dòng)線體系與業(yè)態(tài)的一體化規(guī)劃
1、動(dòng)線體系下的業(yè)態(tài)落位、業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)要求下的動(dòng)線體系
2、業(yè)態(tài)落位的一般規(guī)律
3、業(yè)態(tài)落位和動(dòng)線與建筑的銜接
（四）動(dòng)線與導(dǎo)引系統(tǒng)
1、視線與動(dòng)線
2、導(dǎo)引系統(tǒng)的建立
3、空間設(shè)計(jì)與動(dòng)線一體化

六、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線規(guī)劃優(yōu)化原則
1、3萬(wàn)平米內(nèi)的動(dòng)線優(yōu)化原則
2、3-5萬(wàn)平米的動(dòng)線優(yōu)化原則
3、5-10萬(wàn)平米的動(dòng)線優(yōu)化原則
4、10萬(wàn)平米以上的動(dòng)線優(yōu)化原則
七、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)落位基本原則
1、不同業(yè)態(tài)落位原則
2、商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則
3、業(yè)態(tài)落位優(yōu)化建議

八、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)落位基本要求
1、不同業(yè)態(tài)落位對(duì)項(xiàng)目的基本要求
2、業(yè)態(tài)選擇的基本要求
3、業(yè)態(tài)配比的基本要求
九、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)落位操作要領(lǐng)
十、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)落位優(yōu)化調(diào)整

北京商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃培訓(xùn)