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中國企業(yè)培訓講師
住宅設計和商業(yè)綜合體產品設計專題
 
講師:楊凡 瀏覽次數(shù):2569

課程描述INTRODUCTION

住宅設計和商業(yè)綜合體產品設計

· 產品經理

培訓講師:楊凡    課程價格:¥元/人    培訓天數(shù):2天   

日程安排SCHEDULE



課程大綱Syllabus

住宅設計和商業(yè)綜合體產品設計

【課程收益】
掌握房地產開發(fā)項目住宅和商業(yè)綜合體設計的可行的系統(tǒng)的科學方法;掌握開發(fā)項目設計的產品創(chuàng)新和規(guī)范化設計管控的思路;熟悉住宅和商業(yè)綜合體各階段設計管控的要點;知曉項目的設計成果對工程成本和后期運營管理的影響及控制;以及施工圖限額設計對工程造價控制的必要性;項目前期階段,在產品價值提升的過程中,營銷部門和設計部門如何實現(xiàn)專業(yè)跨界的一體化協(xié)作?
掌握設計產品對營銷策劃和案場銷售的貢獻和作用;針對當前一些開發(fā)項目設計管理中存在的主要問題和誤區(qū),提出有見地的改進建議和實施措施,贏得*利潤。
住宅和商業(yè)綜合體的設計過程控制要點和重要節(jié)點把控。策劃是造勢之“源”,規(guī)劃是入實之“根”。項目的核心價值是產品策劃和產品設計,提煉核心價值的過程就是整合價值鏈以形成競爭價值過程。
標桿房企的產品設計策略已經形成標準化的動作及操作規(guī)范,講師依托標桿房企的工作經歷,結合自身操作的實際項目,以及若干生動鮮活的有價值項目的案例,剖析產品價值的提升策略,解析房地產項目如何通過規(guī)劃設計贏得*利潤。課程總結標桿房企和一些有影響力的住宅和商業(yè)綜合體項目,有關產品線的框架內容,重點介紹產品設計管控體系內的實用邏輯和支撐工具,深入介紹一些企業(yè)的典型產品線和設計成果的啟迪;

上篇—住宅類產品設計要領
開發(fā)商如何在市場競爭中真正獲得客戶的認可和持續(xù)熱銷?關鍵看其產品和服務!
價值規(guī)劃--就住宅類開發(fā)項目而言,規(guī)劃的核心是解決項目的各種矛盾,充分利用各種資源,通過規(guī)劃設計的手段,使得項目的價值得到提升。規(guī)劃不能解決所有問題,設計圖紙實際上是各種利益取舍、平衡的結果。從圖紙到建筑是各專業(yè)部門、合作伙伴、資源合作的結果。項目銷售量=(產品力*銷售力)÷房價指數(shù),假如價格是穩(wěn)定的,價格和銷售力是常數(shù),銷售量及匯款數(shù)就取決于產品力了。

【前言】--正確看待住宅類地產項目規(guī)劃設計和產品創(chuàng)新
價值規(guī)劃--就房地產項目而言,規(guī)劃的核心是解決項目的各種矛盾,充分利用各種資源,通過規(guī)劃設計的手段,使得項目的價值得到提升。規(guī)劃不能解決所有問題,設計圖紙實際上是各種利益取舍、平衡的結果。從圖紙到建筑是各專業(yè)部門、合作伙伴、資源合作的結果。

價值規(guī)劃探討:
一、項目剖析:
1、剖析市場(通過大量案例解析)
1.1最近的房地產政策的影響
1.2當?shù)氐姆績r、地價水平
1.3當?shù)氐姆康禺a競爭激烈程度
1.4當?shù)胤康禺a發(fā)展水平
1.5主要對手的產品
1.6當?shù)乜蛻羧旱娜萘考靶枨髽嫵?br /> 1.7當?shù)貙ι虡I(yè)或者辦公的需求程度
2、剖析地塊(具體生動的舉例透析)
2.1內部環(huán)境/資源分配;
2.2外部環(huán)境(不利)
2.3外部環(huán)境(有利)
2.4內部環(huán)境/資源分配
2.5地形地勢地貌處理
2.6公司拿地的價格與對手比較
3、剖析公司(標桿地產與一般地產的案例說明)
3.1公司本身的特色
3.2公司本身的管理成熟度、品牌能力
3.3公司要求回籠資金的速度
3.4公司對此項目的定位
3.5在當?shù)刭Y源的成熟度
3.6公司老板(領導)的喜好

二、設計管理創(chuàng)造的價值分量
1、房地產企業(yè)規(guī)劃設計管理趨勢;
2、國內標桿房地產企業(yè)規(guī)劃設計管理啟示;
2.1、為什么說設計價值管理以億為單位計算?

三、設計價值創(chuàng)造過程與方法
1、標桿地產企業(yè)(萬科、龍湖等)在產品策劃階段的設計管理方法;
1)產品策劃的核心
2)產品導向與客戶導向
3)產品策劃的特點
4)持續(xù)改進還是產品創(chuàng)新?
5)產品決策辦法
6)如何選擇規(guī)劃意向?
7)戶型設計的優(yōu)先原則
8)立面設計決策辦法
9)成本和售價是否支持產品的實現(xiàn)?
10)如何建立解決分歧的客觀評判標準?
案例詳解:龍湖產品的經濟模型分析
2、標桿地產企業(yè)在概念規(guī)劃階段的設計管理方法;
1)規(guī)劃概念的設計深度與范疇
2)規(guī)劃概念設計在產品創(chuàng)新中的關鍵作用
開發(fā)理念和設計原則
總體布局
朝向
住宅和商業(yè)的關系
銷售示范區(qū)合理的位置
交通與路網的規(guī)劃
結合地塊屬性的規(guī)劃設計
住宅產品類型及分布
公共設施布局
案例詳解:龍湖概念規(guī)劃設計特點
3、規(guī)劃設計管理十大原則
項目的總體規(guī)劃特點體現(xiàn)鮮明的個性。
人車交通特點與路網結構特征,項目分期規(guī)模及物業(yè)管理模式
場地規(guī)劃開口與城市路網的關系
建筑布局與景觀的互動
如何降低感覺容積率
物業(yè)類型與區(qū)位關系
布局原則
建筑空間形態(tài)與單體設計的互動關系
產品業(yè)態(tài)及營銷推盤節(jié)奏的選擇
規(guī)避規(guī)劃不利因素
主體要素和建筑布局的互動關系
總體布局與豎向的關系
規(guī)劃中的首期優(yōu)先開發(fā)原則及總的成本原則
3.1、總圖價值創(chuàng)造的十大方法
1)用足規(guī)劃指標及規(guī)避限制條件;
2)價值與利潤*化;
3)配套用房充分用足;
4)贈綠規(guī)劃、底層挖掘;
5)充分挖掘端戶及頂層價值;
6)*景觀帶提升項目價值;
7)控制地庫面積與成本;
8)小區(qū)出入口設置要領;
9)贈送面積的利用;
10)周界資源的妙用;
3.2、平面價值創(chuàng)造方法
若干經典戶型和規(guī)劃總圖分析
3.3、立面價值創(chuàng)造方法
價值提升、立面風格、細節(jié)與貢獻(立面設計案例若干)
3.3.1立面風格選擇
3.3.2立面塑造的價值感
3.3.3客戶高度認可的立面風格會促進成交。
3.3.4經典持久的立面風格和材料對樓盤的保值作用較大。
3.3.5立面對成本的主要影響點:
特殊的建筑造型帶來的結構成本
外墻面積的大小
窗墻比(窗的成本遠高于實墻)
復雜的外墻構造節(jié)點
造型構件增加的成本
普通材料的價差
案例:木魚石一期立面設計演變過程及龍湖成名作——地中海風格建造指南
商業(yè)序列:現(xiàn)代風格、地中海風格
4、全項目沙盤推演方法
1)、全項目沙盤推演意義
2)、全項目沙盤推演案例
2.1某住宅項目全沙盤推演案例
2.2某商業(yè)項目全沙盤推演案例
3)、體驗區(qū)管控要點
3.1體驗區(qū)的選址
3.2體驗流線設計要點
3.3體驗區(qū)設計案例

下篇—商業(yè)綜合體產品設計要領
大數(shù)據時代,商業(yè)地產會發(fā)生怎樣翻天覆地的變化?怎樣的嶄新業(yè)態(tài)會展現(xiàn)出來?商業(yè)地產定制化是否會成為消費者體驗前置的核心?在“定制化:商業(yè)生態(tài)鏈的反向思維”思考中,如何從更具體的層面引領開發(fā)企業(yè)的管理層圍繞“定制化與未來商業(yè)的關系”展開熱烈探討和思索。商業(yè)地產的雙重價值:物業(yè)價值和運營價值,商業(yè)地產的本質是金融地產,大中型商業(yè)物業(yè)是追求租金收益為目的資本載體,本質上說是個有著長期收益權的金融工具,這才是商業(yè)地產的魅力所在。
定制化是商業(yè)地產開發(fā)到一定程度的必然結果。在商業(yè)地產里面“定制”的概念涵蓋面比較廣,需要同時兼顧包括投資方、品牌商家,以及運營服務商在內的商業(yè)地產各環(huán)節(jié)對于商業(yè)的訴求。數(shù)字化時代要想做好個性化定制需求,一方面需要立足消費者的服務體驗,另一方面也要兼顧商家的體驗,因為商家也是體驗的一部分。
作為商業(yè)地產的三個重要階段,設計、開發(fā)、運營相互關聯(lián)又環(huán)環(huán)相扣。如何才能處理好設計、開發(fā)、運營之間魚和熊掌二難的老問題呢?商業(yè)地產設計的核心在于理解商業(yè)資源配置及運營管理的訴求,通過技術與設計語言同商業(yè)邏輯的對接轉換,形成能夠真正發(fā)掘和保證項目資產價值的最優(yōu)策略。只有如此多元思維,才能殺出一條兼得之道。如果做住宅是利潤多少的問題,開發(fā)商業(yè)地產,則是生和死的問題!
面對現(xiàn)今商業(yè)地產從單一的商業(yè)形態(tài)演化為城市綜合體,其商業(yè)形態(tài)、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)運營模式、投資開發(fā)模式及其產品形態(tài)有所不同,作為把建筑設計、全程商管、商業(yè)研究及投融資融入整個服務系統(tǒng)并相互整合的一些有品牌的全產業(yè)鏈服務商,將利用自身的各類商業(yè)地產經驗,在新的地產形式下與市場完美融合。
第一節(jié),原則與流程
第二節(jié),平面:魚和熊掌怎么選?
平面規(guī)劃與動線/坪效控制/業(yè)態(tài)與主力店布置
第三節(jié),交通:剪不斷理還亂

一,商業(yè)資產管理的核心理念
理念:一條價值線;
開發(fā)設計階段保值------按需定制;
運營管理階段增值------開源節(jié)流;
在這兩個階段通過兩大模塊實現(xiàn)資產增值保值的管理工具,
實現(xiàn)兩大目標:資產保值,確保投資資產應有的價值;
資產增值,通過運營實現(xiàn)資產的穩(wěn)定增值。
執(zhí)行:兩份報告;
PCG與ACG兩個管控報告,分別控制及管理在開發(fā)階段及開業(yè)運營階段的商業(yè)項目。
支撐:六套工具;
我們歸納總結了以行業(yè)領先技術與管理的運營經驗開發(fā)的6套管理工具。
設計原則:
商業(yè)主導設計:設計服從于不斷修正的定位;
錙銖必計:對財務結果負責;
以終為始:對運營結果負責。
商業(yè)設計專用名詞解釋:
MP(商鋪規(guī)劃圖),DP(拓展租賃計劃圖),EST(機電配置清單)
設計流程示意圖,設計變更流程圖,不同階段可修改范圍說明圖,

第二節(jié),平面:魚和熊掌怎么選?
平面規(guī)劃與動線
·動線—客流動線
·動線—貨運/后勤動線(垃圾外運,員工進出)
·交通組織
什么是好的商業(yè)動線?可見性,可達性,位置感,體驗感
商業(yè)動線的基本原則:邏輯簡單,場景豐富
商業(yè)動線設計要點:
形態(tài)簡單清晰,場景豐富獨特,交通合理便利,店鋪串聯(lián)適當
確定商業(yè)動線的基本形態(tài)
影響商業(yè)動線基本形態(tài)的因素:
基地條件:如用地形狀、尺寸、場地標高變化等;
交通條件:如基地四至的道路等級,人行車行流線,交通站點的位置等;
物業(yè)條件:如項目用地板塊內及周邊的物業(yè)類型、檔次、品質與商業(yè)的聯(lián)系等;
商業(yè)主要展示面決定動線走向,消費客流導入點決定動線端點,基地形狀與尺寸決定動線形狀。
動線走向案例:平行地塊長向/垂直地塊長向/強制繞行動線
動線端點案例:道路可達性/交通接軌點/其他物業(yè)串聯(lián)/主入口劃分
讓商業(yè)動線的游逛充滿樂趣
在商業(yè)動線上引入節(jié)點空間,營造良好的游逛體驗感:
人流的引導/商業(yè)的形象/活動的場所
控制商業(yè)動線節(jié)奏,減輕游逛和購物的疲勞感---節(jié)點空間的設置位置;
兼顧顧客、商家、運營商的使用需求---節(jié)點空間的設計要點;
豐富有趣凸顯個性渲染氣氛---節(jié)點空間的創(chuàng)意設計;
節(jié)點位置設置案例:動線端點/動線中點/動線交匯處/動線轉折處/屋頂露臺處;
綜合案例分析:平面規(guī)劃與動線(蘇州印象城,上海某項目)
商業(yè)設計的主要參數(shù)要求:業(yè)態(tài)比例/荷載/層高/柱網/自用面積/停車位/GA等
案例:上海某項目主要技術措施主要技術措施
關注點:業(yè)態(tài)與主力店布置
·主力店布局原則
·主力店及特設業(yè)態(tài)落位
·各樓層功能布局
·設計與財務—租售比/業(yè)態(tài)比
主力店設置原則:
動線端部原則/客流引導原則/動線原則/時間不統(tǒng)一原則/獨立及同一防火分區(qū)原則等
主力店:奠定人流基礎;
次主力店:確立主體定位;
核心品牌:提升租金收益;
其他品牌:豐富業(yè)態(tài)選擇。
業(yè)態(tài)配置:
政治正確---讀懂定位報告,動線正確;
斤斤計較---成本和收入,購物中心是省下來的;
可變可控---購物中心每年10%調整,變業(yè)態(tài),變組合;
超市設計需要考慮什么?
1.交通流線規(guī)劃
2.商業(yè)動線設計
3.貨流動線設計
4.后勤動線設計
綜合案例:家樂福上海某超市/大潤發(fā)某超市/沃爾瑪某超市等
當我們設計影院時,我們重點關注什么?
影院設計三部曲
·確定影院規(guī)模
·劃分平面布局
·深化專業(yè)設計
影院規(guī)模:影廳數(shù)量,影院及每廳面積
功能布局:影院功能布局的幾大問題
·影院的功能內容
·影院的交通組織方式
·影院售票口、售賣區(qū)、影廳入場檢票口的關系
·影廳進場、散場人流組織的方式
·影院衛(wèi)生廳的設置方式
專業(yè)設計:影廳人均面積/影廳寬度/柱網要求/影廳凈高/影廳常用高寬比;
影廳的隔聲降噪設計:
影廳的噪聲控制標準
影廳的建筑技術設計要求
影廳的設備設計要求
中小型影廳平面布置實例
影院技術要求:結構、暖通、給排水、強弱電,
影院商務要求:垂直交通,停車位要求,廣告位,租金

第三節(jié)交通:剪不斷理還亂
·1,總圖關系·2,水平和垂直交通·3,人行和后勤·4,停車組織
1.總圖設計原則:
簡潔直觀/客流均衡/經濟舒適/接駁順暢/展示充分/適度強迫
總圖案例及綜合案例:通盤考慮/分期實施/預留空間/上天入地
交通組合設計--與外部道路關系,上天入地的立體交通體系,
2.水平和垂直交通:
·交通類型·布置原則·組合方式
·交通類型:自動扶梯/垂直扶梯/坡道臺階
·布置原則:起步原則/中庭原則/成組布置原則/照顧特殊原則
·組合方式:平行組合/螺旋組合/間接飛天組合
·換乘整合:立體引導---上海某商業(yè)廣場,重慶某時代廣場
3.人行和后勤
·行人動線·垂直動線·后勤動線
4.停車組織
·影響因素·布置設計·設備標識·停車方式
思考與互動交流:
第四代商業(yè)綜合體復合需求動線設計,
綜合體模式下的商業(yè)混合趨勢及其對設計的影響,
多樣商業(yè)形態(tài)的設計有機組合策略

住宅設計和商業(yè)綜合體產品設計


轉載:http://www.nywlwx.com/gkk_detail/21603.html

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