課程描述INTRODUCTION
房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融資培訓(xùn)
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融資培訓(xùn)
課程大綱
第一部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)重組導(dǎo)引與創(chuàng)新融資方案
一、房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方案
1、債務(wù)融資實(shí)操案例解析
(1)商業(yè)銀行渠道的債務(wù)融資
(2)信托通道的債務(wù)融資與夾層融資
(3)私募基金的混合融資
(4)公司(企業(yè))債券/債務(wù)融資工具融資
(5)資產(chǎn)證券化融資
(6)供應(yīng)鏈融資
(7)保理/商票融資
(8)債權(quán)融資計(jì)劃融資
(9)債權(quán)/收益權(quán)、特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資
(10)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、第三方理財(cái)平臺(tái)項(xiàng)目融資
(11)租賃公司的債務(wù)融資
2、股權(quán)融資實(shí)操案例解析
(1)基金信托方式融資
(2)項(xiàng)目合作的股權(quán)融資
(3)金主方式股權(quán)融資
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購(gòu)的認(rèn)識(shí)——走出傳統(tǒng)并購(gòu)重組的誤區(qū)
1、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的實(shí)質(zhì)是什么?
2、企業(yè)并購(gòu)重組、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)重組
3、房地產(chǎn)并購(gòu)的時(shí)代背景?
4、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的背后動(dòng)力是什么
5、2017:房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)之年
6、房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展路徑
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的財(cái)稅核心關(guān)切
1、并購(gòu)的核心問題是財(cái)稅利益博弈
2、并購(gòu)協(xié)議與并購(gòu)財(cái)稅
3、并購(gòu)盡調(diào)下:收益算賬與蒙眼狂奔
四、典型房企的并購(gòu)收益之路
1、并購(gòu)?fù)酰喝趧?chuàng)與并購(gòu)狂人:陽光城
2、并購(gòu)是目前房地產(chǎn)公司拿地的主要方式
3、土地一級(jí)市場(chǎng)越來越成為央企、國(guó)企的秀場(chǎng),大量的民營(yíng)地產(chǎn)公司路在何方?
第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)重組財(cái)稅安排實(shí)操案例、稅收風(fēng)險(xiǎn)方法及稅收籌劃
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)重組的不同方式概覽
二、一級(jí)市場(chǎng):直接招拍掛、勾地、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)
(一)直接招拍掛
1、直接招拍掛:定義、途徑、基本要求、方式以及簽約細(xì)節(jié)
2、直接招拍掛綜合案例——全面財(cái)稅解構(gòu)
(1)項(xiàng)目公司競(jìng)買土地
1)土地價(jià)款扣除:不同分配方法下的異同
2)土地閑置費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)規(guī)費(fèi)、政府性基金、契稅、土地出讓金延期支付的滯納金和利息?
3)可供銷售面積的確定
4)銷項(xiàng)稅額抵減的四種做賬方式:最優(yōu)選擇路徑
5)銷項(xiàng)稅額抵減:調(diào)整清算收入還是沖減土地成本?
6)土地增值稅扣除項(xiàng)目中房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅、印花稅的處理?
(2)母公司競(jìng)買土地
(3)競(jìng)拍方式特殊規(guī)則——限制房?jī)r(jià)+競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)、最高限地價(jià)+綜合房?jī)r(jià)、最高限地價(jià)+配建方案或建設(shè)方案、最高限地價(jià)+定向安置房配建面積、最高限地價(jià)+開發(fā)進(jìn)度+保障性住房面積、最高限地價(jià)+養(yǎng)老設(shè)施配建程度、最高限地價(jià)+人才住房配建面積+自持比例+自持年限
(二)勾地(意向性拿地)
1、勾地:定義、路徑
2、政府意向性勾地
3、村企合作模式
(三)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)
1、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā):定義、一級(jí)開發(fā)內(nèi)容、支付原則
2、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)綜合案例——全面財(cái)稅結(jié)構(gòu)
(1)土地返還款的處理:企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅與賬務(wù)處理
(2)拆遷業(yè)務(wù)納稅風(fēng)險(xiǎn)分析
(3)被拆遷業(yè)務(wù)納稅風(fēng)險(xiǎn)分析:基于國(guó)企政策性搬遷的案例
(4)舊城改造模式綜合案例分析
(5)房地分離收儲(chǔ)再轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)安排
三、二級(jí)市場(chǎng):土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、股權(quán)收購(gòu)類項(xiàng)目、產(chǎn)權(quán)交易類/司法拍賣類、聯(lián)營(yíng)合作開發(fā)/代建代管+品牌輸出類項(xiàng)目
(一)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓:基本概念及轉(zhuǎn)讓條件、關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)、特殊情況的處理
2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓綜合案例——全面財(cái)稅結(jié)構(gòu)
3、總分公司交易方式的稅務(wù)安排
(二)股權(quán)收購(gòu)類項(xiàng)目
1、股權(quán)收購(gòu)類項(xiàng)目:基本概念及主要方式、需關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)、案例解析(在建工程與承債式收購(gòu))、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示、特殊情況的處理
2、股權(quán)收購(gòu)案例——按市值股權(quán)收購(gòu)與按市值資產(chǎn)收購(gòu)
3、交易價(jià)格的構(gòu)成
4、股權(quán)溢價(jià)——項(xiàng)目公司利潤(rùn)與股東利潤(rùn)
5、股權(quán)溢價(jià)的處理——實(shí)操案例展示
6、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為是否征土地增值稅的納稅風(fēng)險(xiǎn)防范
7、股權(quán)收購(gòu)案例——個(gè)人股東轉(zhuǎn)讓的所得稅、轉(zhuǎn)讓價(jià)格公允性問題
8、股權(quán)收購(gòu)案例——一個(gè)粗暴籌劃的風(fēng)險(xiǎn)后遺癥
9、特殊目標(biāo)公司的股權(quán)收購(gòu)——分立公司
10、房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)剝離——基于某上市公司REITS案例
11、特殊目標(biāo)公司的股權(quán)收購(gòu)——合并公司
(三)產(chǎn)權(quán)交易類項(xiàng)目/司法拍賣類項(xiàng)目
1、產(chǎn)權(quán)交易類項(xiàng)目/司法拍賣類項(xiàng)目:基本概念、需要關(guān)注的點(diǎn)
2、北京產(chǎn)權(quán)交易所——某央企出售股權(quán)與債權(quán)案例解析
3、某法院司法拍賣項(xiàng)目案例——債權(quán)歸集、項(xiàng)目公司設(shè)置
4、拍賣公告涉稅條款的合法性分析——納稅義務(wù)轉(zhuǎn)移還是納稅債務(wù)轉(zhuǎn)移
5、拍賣項(xiàng)目——增值稅發(fā)票、所得稅和土增值稅成本、契稅繳納、辦證等問題
(四)聯(lián)營(yíng)合作開發(fā)/代建代管+品牌輸出類項(xiàng)目——要錢不要地
1、聯(lián)營(yíng)合作開發(fā)案例
2、代建代管+品牌輸出類項(xiàng)目:政府代建、商業(yè)代建、資本代建
3、委托代建案例——涉稅分析與賬務(wù)處理
4、合作建房案例分析
第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)重組財(cái)稅安排戰(zhàn)略規(guī)劃
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)重組的挑戰(zhàn)
二、房企并購(gòu)中的三大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn):標(biāo)的價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、融資和支付風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)重組風(fēng)險(xiǎn)控制清單
第四部分 現(xiàn)場(chǎng)疑難問題解答
房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融資培訓(xùn)
轉(zhuǎn)載:http://www.nywlwx.com/gkk_detail/231520.html
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