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中國企業(yè)培訓講師
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)嚴重過剩下的——全開發(fā)視角下的定位規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合到招商運營的實戰(zhàn)經(jīng)驗分享
 
講師:張老師 瀏覽次數(shù):2567

課程描述INTRODUCTION

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)培訓課

· 總經(jīng)理· 運營總監(jiān)

培訓講師:張老師    課程價格:¥元/人    培訓天數(shù):2天   

日程安排SCHEDULE



課程大綱Syllabus

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)培訓課

課程背景

招商已足夠完美,為何還是被動。費心做的內(nèi)街,為何如此空蕩。如何才能找回紛至沓來的人群,如何建立有趣的商業(yè)模式,不僅能做好人、做好事、還能賺錢。
曾幾何時,商業(yè)地產(chǎn)被很多從業(yè)者搞得無比復雜,以至于如果不把這個行業(yè)往復雜了做,就會被很多同行給當成外行一般。孰知導彈這么復雜的工程,其實也只分為發(fā)射、制導和戰(zhàn)斗部三個流程。試著大膽轉(zhuǎn)個身,試試從商業(yè)本質(zhì)下手解決問題。當一個商業(yè)項目通過常規(guī)招商、運營都已經(jīng)無法解決問題了、開盤時賣點不足已經(jīng)銷控失守了 …… 這里很有可能找到你所忽視的解決方案。

主講老師
張老師  贏才商學院特聘講師
十多年商業(yè)地產(chǎn)資深從業(yè)背景,世界500強集團城市綜合體業(yè)務研策、營銷高管。清華大學研究生院、北大商學院、西南交大客座教授。國內(nèi)最早的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)出身,曾從事多個*重大項目運作。
強實戰(zhàn)強落地。行業(yè)中少數(shù)同時能體面解決商業(yè)招商、運營及銷售三類業(yè)務的專家,此外也有大量公寓、寫字樓及酒店實踐。自己親身做死過無數(shù)項目、雙手血債累累,從大量失敗中總結經(jīng)驗。另外除了做死過項目、也做成功過項目,曾親手拿下過商業(yè)項目全國銷售*,也創(chuàng)造過商業(yè)招商及運營奇跡。
內(nèi)訓和顧問企業(yè)包括:
萬科印力集團、綠地集團、新城控股、招商地產(chǎn)、越秀集團、復地集團、中鐵集團、華南城集團、首創(chuàng)集團、遠洋集團、寶龍集團、旭輝集團、佳源集團、合生集團、新希望集團、中航集團、金融街控股集團、城建集團、紫薇集團、東苑集團、榮盛發(fā)展、三盛集團、南國置業(yè)、華宇集團、江漢集團、首地集團、特房集團、天地控股、新華聯(lián)集團、鼎峰集團、九鼎集團等國內(nèi)一線開發(fā)、投資公司。

課程亮點
系統(tǒng)了解商業(yè)用地內(nèi)的公寓、酒店及寫字樓產(chǎn)品的核心打法及產(chǎn)品思路;
招商時學會選擇“主力店”中對項目效益*的商戶,進行有意義的招商;
掌握在招商陷入困局時,通過另一種模式創(chuàng)造出項目持續(xù)不斷的人流發(fā)動機;
優(yōu)化業(yè)態(tài)和業(yè)種的搭配模式,做好內(nèi)場布局,形成區(qū)別于對手的消費粘性;
客戶動線是一步步觸發(fā)的,學會用最小的代價,將客流引入項目的動線死點;
能夠找到自己的友軍,解決日常運營推廣以外的持續(xù)客流推廣模式;
以*的設計成本,建立出客戶對于項目的*價格預期;
通過做好4件營銷核心工作,形成商鋪產(chǎn)品快銷局面,或逆轉(zhuǎn)當前銷售頹勢;
學會如何把明天的資源拿做今天用,把自己的需求轉(zhuǎn)化為利益相關方的需求;
在開發(fā)前奠定項目退出路徑,掌握4種常見的商業(yè)資產(chǎn)證卷化組織模式;

適合人群
1、適合拿地前、或剛拿地,處于商業(yè)規(guī)劃階段的項目中高層領導,系統(tǒng)學習綜合體每個項目,含酒店、寫字樓、公寓、購物中心如何搭配配置,系統(tǒng)學習全流程開發(fā)運營的知識體系;
2、對于開業(yè)后的項目,也適合商管公司的招商、運營崗位中高層,學習如何制定有效的招商策略;
3、對此次課題有學習興趣的地產(chǎn)同行,行業(yè)工作經(jīng)驗3年以上。

課程大綱
一、導言—— 一期一會
結構決定結果;
核心組織決策系統(tǒng);
商業(yè)地產(chǎn)的第一價值要素
二、商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)與核心價值規(guī)則
一個被無端儀式化的行業(yè);
商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務邏輯;
人們到底愿意為商業(yè)地產(chǎn)的哪部分價值買單;
—— 渠道價值的相對性(一):表面上好的商業(yè)場所不一定帶來好的收益;
—— 渠道價值的相對性(二):表面上有效客戶群聚集的商業(yè)場所不一定帶來好的收益
尋求追逐邊際效益;
商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的本質(zhì)—— 我們的*競品到底是誰?
三、非零售物業(yè)模塊渠道整合
綜合體頂層技術:關于一個原則、兩個要點、三個分離、勝負標志
商業(yè)項目非零售物業(yè)產(chǎn)品及盈利模式解析;
公寓類產(chǎn)品:產(chǎn)品與政策,以及山窮水盡后的機會;
辦公類產(chǎn)品:產(chǎn)品刀刃與鏈營銷;
酒店類產(chǎn)品:酒店的開發(fā)邏輯與性價比的意義;
綜合體大定位原則:
1、綜合體各物業(yè)比例劃分 —— 比例就是定位;
2、綜合體各物業(yè)開發(fā)節(jié)奏 —— 節(jié)奏就是定位;
零售類物業(yè)解析:
商業(yè)街營銷操作—— 前期降低游戲難度;
底商營銷操作—— 不能省掉的工程環(huán)節(jié);
商業(yè)裙房營銷操作—— 臨街方向定局面;
插課:針對過度貪婪的產(chǎn)品補救—— 前事不忘,后事之師
插課:不靠包租包售約定回報率就賣不出去的項目,大多源于渠道無法自圓其說…
單體樓營銷操作—— 被不斷學習的危險布局;
永遠不要靠近危險的邊緣——有關大型商業(yè)布局“六不進”;
四、商業(yè)招商業(yè)態(tài)效率及功能效益
商業(yè)業(yè)態(tài)類型—— 賺錢的和賠錢的:
主力店:表面上看起來有用的渠道......;
主力店及非主力店的渠道互動;
主力店效率分析;
—— 核心商戶選擇邏輯
主力店性價比(一)——同面積,不同效率;
主力店性價比(二)——同業(yè)態(tài),不同效率;
主力店性價比(三)——同商戶,不同效率;
渠道的追加戰(zhàn)力;
渠道使用得當,商業(yè)模式可免費;
渠道使用得當,商業(yè)模式可融資;
顛覆—— 當沒有主力店的時候,我們怎么辦?
上兵伐謀—— 案例一:渠道可換;
其次伐交—— 案例二:渠道可借;
其次伐兵—— 案例三:渠道可建;
其下攻城—— 渠道可亡;
升維思考,降維打擊—— 關于勝利的另一條道路。
五、渠道布局及業(yè)態(tài)效率優(yōu)化
高迭代品牌與客戶粘性:快銷業(yè)態(tài)集群10+1
業(yè)態(tài)布局模式—— 有關商業(yè)的“化學反應”與“物理反應”;
粘性之爭:為商業(yè)嫁接社交人流屬性;
集群案例一—— YJ、SJ、WT、CT;
集群案例二—— QEGS、5CK、SSS;
集群案例三—— ERAWAN、SR、其他;
粘性集群:拆散客單價、經(jīng)營面積、經(jīng)營模式;
奠定優(yōu)勢競爭合力—— 有關內(nèi)場集群組合;
排他優(yōu)勢:商業(yè)競爭之魂;
六、運營管理效率優(yōu)化
管控、模塊、標準—— 關于商戶分類原則及建庫標準;
次動線之爭:觸發(fā)—— 動線是以每10米為單位推動的;
加課:有關行為設計學
集群客戶:行軍就是作戰(zhàn)。行軍時化整為零,作戰(zhàn)時化零為整;
加課:10年來商業(yè)模式的升級更迭;
會員系統(tǒng)—— 現(xiàn)代商業(yè)的心臟;
給客戶找麻煩,而且要找大麻煩;
運營自檢12問 ——“客觀界定真正的商圈及客群結構,是定位成功的一半。而找出客群的生活習慣及共性,是定位成功的另一半”;
商業(yè)地產(chǎn)的*思維盲區(qū)—— 關于產(chǎn)品使命。
七、業(yè)務營銷渠道管控:租、售、組、控
所謂商業(yè)自持:論“杠桿開發(fā)”與“短融長投”;
租賃及租金制定;
租金形成邏輯;
租金水平金字塔與“目標管理”、“標桿管理”
流水倒扣模式及管控;
——早期畫鋪同設計及運營的關系;
實操案例:重兵器—— 流水倒扣;
前期養(yǎng)商的意義及真相背后的真相;
銷售及售價體系;
——售價與“投資回報率”的連接及排斥(回報率測算邏輯);
——三級均價體系 —— 售價水平金字塔;
——動線和售價關系:以渠道價值建立能自圓其說的“一戶一價”;
進場前一定要業(yè)務員排隊回答的那個問題。
營銷業(yè)務體作業(yè)(一)—— 招商業(yè)務體;
——招商邏輯及操作流程
商務合同談判要點;
商務條款;
a、租賃意向書  b、租金控制
c、押金控制   d、租期控制
e、物業(yè)費敲定 f、遞增模式
g、免租期
技術條款;
常規(guī)談判周期;
合同陷阱:法務人員的真正使命與生存價值;
杠桿談判:如何和商戶討價還價;
談判典型失敗案例—— 一場有關忽悠實力的較量;
招商總監(jiān)的困惑——自己越專業(yè)、談判越被動;
營銷業(yè)務體作業(yè)(二)—— 銷售業(yè)務體;
最難的任務絕不能交給平均文化素質(zhì)*的部門;
項目銷售節(jié)點:商業(yè)與住宅銷控相反——越到現(xiàn)房越難賣;
商業(yè)速銷的四個邏輯:渠道、價格平面、價單與銷控;
推廣核心邏輯:賣點群—— 全板塊下錨,非第一、即*;
集中銷控的致命意義—— 一定讓一部分客戶買不著;
客戶真那么難找嗎?—— 投資客的重要社交屬性,要讓第一批客戶占到便宜;
從產(chǎn)品層面根本解決營銷。
八、以退為進:商業(yè)資產(chǎn)證券化
在開發(fā)前設計退出機制;
商業(yè)不動產(chǎn)天生就是金融資本的標的物;
商業(yè)地產(chǎn)四種證券化組織模式;
案例:香港Links的資產(chǎn)證券化之路;
Reits的使用條件及模式;
淺析低于4%的“類Reits”。

九、決戰(zhàn)之后—— 結束就是開始;
營銷的本質(zhì):營銷不是把梳子賣給和尚,而是一門真正解決需求的藝術;
二維客戶鏈走不通的路,三維客戶鏈或許能夠解決;
關于賣牙刷的啟示:如果大比例客戶的習慣都是錯的,那他們就是對的;
業(yè)務管理層的使命—— 把營銷變得更簡單;
營銷成功后呢?決戰(zhàn)之后—— 有關擴大戰(zhàn)果;
橫向打擊鏈和縱向打擊鏈;
有計劃有目的的附加值;
結語:把一切拿空。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)培訓課


轉(zhuǎn)載:http://www.nywlwx.com/gkk_detail/239573.html

已開課時間Have start time

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    參加課程:商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)嚴重過剩下的——全開發(fā)視角下的定位規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合到招商運營的實戰(zhàn)經(jīng)驗分享

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