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地產(chǎn)合作項(xiàng)目管控培訓(xùn)

一、課程背景：
隨著土地資源的稀缺，土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，尤其是在限售、限價(jià)等一系列調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存盈利空間變得越來(lái)越狹小，因此，房企間通過(guò)合作相互借力、聯(lián)合開(kāi)發(fā)緩解資金壓力，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資源配置，是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。但隨著房地產(chǎn)企業(yè)合作項(xiàng)目越來(lái)越多，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理問(wèn)題越發(fā)突出。由于合作協(xié)議約定不清楚、模糊地帶較多導(dǎo)致后續(xù)過(guò)程管控困難，由于對(duì)于合作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，且合作項(xiàng)目缺少一套體系化的管控標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致合作項(xiàng)目管控目標(biāo)出現(xiàn)了嚴(yán)重偏差。
本課程將從“選好合作伙伴”、“選好合作模式”、“談好合作協(xié)議”、“管好合作過(guò)程”等方面系統(tǒng)深入解析合作項(xiàng)目管控之道。

二、課程特色：
1.標(biāo)桿解讀：萬(wàn)科、旭輝、陽(yáng)光城、融創(chuàng)等業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)合作項(xiàng)目全過(guò)程管控*實(shí)踐解讀；
2.系統(tǒng)視角：基于“業(yè)務(wù)+稅務(wù)+法律”三個(gè)視角系統(tǒng)闡述合作項(xiàng)目全過(guò)程管控的操作手法；
3.量體裁衣：針對(duì)不同發(fā)展階段及不同規(guī)模的企業(yè)提供針對(duì)性的案例分享及建議；
4.價(jià)值導(dǎo)向：基于價(jià)值導(dǎo)向的原則重點(diǎn)關(guān)注通過(guò)管控要點(diǎn)的識(shí)別達(dá)到效率、效益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡。

三、培訓(xùn)方式: 課堂講授、案例分析、互動(dòng)答疑
四、課程對(duì)象：中高管團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)、財(cái)稅風(fēng)控團(tuán)隊(duì)
五、培訓(xùn)時(shí)長(zhǎng)：2天（12小時(shí)）

六、課程大綱： 
第一天：業(yè)務(wù)實(shí)操篇：《房地產(chǎn)合作項(xiàng)目全過(guò)程管控》
一、引言：是什么樣的形勢(shì)及因素引發(fā)地產(chǎn)公司合作頻發(fā)？ 
二、房地產(chǎn)行業(yè)合作開(kāi)發(fā)趨勢(shì)
1、*100各梯隊(duì)房企集中度變化趨勢(shì)
2、2016年-2018年部分領(lǐng)先企業(yè)權(quán)益金額/流量金額占比
3、限價(jià)政策出臺(tái)、土地供應(yīng)縮減、土地成本升高，導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)壓力大
4、拿地門(mén)檻變高、獲取土地難度加大成為企業(yè)合作一關(guān)鍵因素
5、合作開(kāi)發(fā)作為房企的一種經(jīng)營(yíng)方式，主要基于四大目的
6、合作項(xiàng)目全過(guò)程管理拼圖
案例剖析：碧桂園前期開(kāi)發(fā)流程及管控要點(diǎn)
三、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)模式概述 
1、房地產(chǎn)合作項(xiàng)目前期合作模式與后期開(kāi)發(fā)管理模式
前期開(kāi)發(fā)：收購(gòu)/合作拿地/前期融資
后期開(kāi)發(fā)：我方操盤(pán)/對(duì)方操盤(pán)/聯(lián)合操盤(pán)
案例剖析：小股操盤(pán)、委托代建
2、資產(chǎn)收購(gòu)模式解讀
3、股權(quán)收購(gòu)模式解讀
4、合作拿地模式解讀
5、前期融資合作模式解讀
四、合作項(xiàng)目全過(guò)程管控要點(diǎn)
1、合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的334要點(diǎn)：
投資研判3大要素 
協(xié)議簽訂3大管控關(guān)鍵點(diǎn) 
運(yùn)營(yíng)管控4大核心 
2、投資研判要點(diǎn)及標(biāo)桿案例解析
2.1合作方式選擇
案例剖析：旭輝地產(chǎn)——知名標(biāo)桿型龍頭企業(yè)：共同拿地，收益分成，視情況
案例剖析：旭輝地產(chǎn)——專(zhuān)業(yè)領(lǐng)先型特色企業(yè)：主動(dòng)引入，合作操盤(pán)，控股
案例剖析：旭輝地產(chǎn)——資源優(yōu)勢(shì)型中小企業(yè)：積極入伙，優(yōu)先操盤(pán)，小股
2.2合作方選擇
案例剖析：萬(wàn)科地產(chǎn)合作方選擇因素
案例剖析：中梁地產(chǎn)合作方選擇因素
2.3合作項(xiàng)目要求
案例剖析：萬(wàn)科地產(chǎn)合作項(xiàng)目要求
案例剖析：中梁地產(chǎn)合作項(xiàng)目要求
2.4合作協(xié)議管理——分類(lèi)談判要點(diǎn)
案例剖析：旭輝地產(chǎn)合作協(xié)議管理要點(diǎn)
2.5合作協(xié)議管理——重要事項(xiàng)原則
案例剖析：萬(wàn)科地產(chǎn)合作項(xiàng)目重要事項(xiàng)原則
案例剖析：中梁地產(chǎn)合作項(xiàng)目重要事項(xiàng)原則
2.6合作協(xié)議管理——協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)化
案例剖析：世茂房產(chǎn)合作項(xiàng)目協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)化管理
3、項(xiàng)目合作運(yùn)營(yíng)管控
3.1目標(biāo)管理：我方操盤(pán)的合作項(xiàng)目目標(biāo)制定
3.2運(yùn)營(yíng)機(jī)制：通過(guò)會(huì)議機(jī)制、信息報(bào)送機(jī)制開(kāi)展
3.3運(yùn)營(yíng)機(jī)制：明確信息報(bào)送類(lèi)型、時(shí)間點(diǎn)、處罰
3.4業(yè)務(wù)管控制度：合作項(xiàng)目公司的各類(lèi)制度管控
3.5業(yè)務(wù)管控點(diǎn)：明確各業(yè)務(wù)條線(xiàn)管控觸發(fā)點(diǎn)
3.6業(yè)務(wù)管控流程：根據(jù)合作模式，明確業(yè)務(wù)管控流程、管控事項(xiàng)及流轉(zhuǎn)
3.7業(yè)務(wù)管控指引：在拓展、運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、監(jiān)審等重要職能領(lǐng)域，編制對(duì)合作項(xiàng)目的管理作業(yè)指引
3.8爭(zhēng)議管理-爭(zhēng)議點(diǎn)：項(xiàng)目合作過(guò)程中十大爭(zhēng)議點(diǎn)
案例剖析：合作項(xiàng)目人員薪酬與管控落地
五、標(biāo)桿房企合作開(kāi)發(fā)模式剖析
1、萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)模式解析
萬(wàn)科典型“小股操盤(pán)”模式
萬(wàn)科小股操盤(pán)的基本原則
萬(wàn)科小股操盤(pán)的操作要點(diǎn)
萬(wàn)科小股操盤(pán)模式的風(fēng)險(xiǎn)
2、旭輝合作開(kāi)發(fā)模式解析
旭輝合作開(kāi)發(fā)的新特征
旭輝進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的理由
研討：合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨的主要問(wèn)題

第二天上午：稅務(wù)籌劃篇：《房地產(chǎn)合作項(xiàng)目全過(guò)程稅務(wù)管控》
一、并購(gòu)重組方式拿地合作
不同形式下稅收成本會(huì)呈現(xiàn)怎么樣的不同，應(yīng)從怎樣眾多的并購(gòu)重組的形式中選擇適合自己的方式。
二、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式接手在建工程（爛尾樓）后合作
1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式方式會(huì)涉及哪些稅收，應(yīng)怎樣規(guī)避嗎，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等稅收政策有著怎樣的千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，怎樣通過(guò)多種方案對(duì)比分析決定我們是否要選取此種并購(gòu)方案；
2、自己的項(xiàng)目怎樣做在建工程轉(zhuǎn)讓籌劃，怎樣降低土地增值稅稅率的級(jí)次，從而做低普通住宅的增值率；
三、股權(quán)收購(gòu)方式拿地合作
1、這種方式應(yīng)該當(dāng)前稅負(fù)最小，但是需要考慮面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)及后續(xù)清算成本的增加等，要考慮雙方的價(jià)格博弈等；
2、怎樣盤(pán)清家底，怎樣相應(yīng)做法務(wù)及稅務(wù)盡調(diào)，查清被收購(gòu)企業(yè)的欠稅等風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)查后期將面臨怎樣的抉擇，怎樣在各種風(fēng)險(xiǎn)中求的平衡；
3、股權(quán)收購(gòu)可以做全額股權(quán)收購(gòu)嗎，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)嗎會(huì)在哪里，應(yīng)怎樣設(shè)置股權(quán)收購(gòu)的資金支付才能化解股權(quán)溢價(jià)；
4、收購(gòu)個(gè)人股權(quán)與收購(gòu)法人股權(quán)有什么區(qū)別，需要怎樣代扣個(gè)稅，怎樣做才能規(guī)避巨額的代扣代繳義務(wù)呢；
5、您公司的股權(quán)收購(gòu)是否可以做私下交易？私下交易損失的稅金應(yīng)怎樣計(jì)算。
四、合并、分立、成立分支機(jī)構(gòu)
1、合并合并、分立的適用條件有哪些，怎樣才能讓該方式下的方案事實(shí)落地，合并方式下企業(yè)應(yīng)該怎樣辦理注銷(xiāo)清算等工作，分立的法律風(fēng)險(xiǎn)及稅收優(yōu)惠之間應(yīng)怎樣求得平衡。
2、成立分支機(jī)構(gòu)拿地與成立子公司拿地的區(qū)別是怎樣的，怎樣選擇合適的架構(gòu)模式，總公司拿地分公司怎樣開(kāi)發(fā)使用，各稅種對(duì)于土地成本認(rèn)定有什么區(qū)別和聯(lián)系。
五、多種方式聯(lián)合的合作方法
1、怎樣才能化資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)收購(gòu)、合并、分立為增值稅項(xiàng)下的資產(chǎn)重組、母子公司投資劃轉(zhuǎn)及其他方式的組合，增值稅項(xiàng)下的資產(chǎn)重組與資產(chǎn)投資劃轉(zhuǎn)有什么沖突和聯(lián)系，多種方式怎樣綜合使用才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值*化。
2、工業(yè)企業(yè)與房產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)并購(gòu)重組額不同，針對(duì)不同行業(yè)應(yīng)該怎樣做到多種稅收優(yōu)惠政策并用才能實(shí)現(xiàn)最終的并購(gòu)合作的目標(biāo)。

第二天下午：法律風(fēng)險(xiǎn)篇：《房地產(chǎn)投資并購(gòu)&合作開(kāi)發(fā)全流程風(fēng)險(xiǎn)管理》
第一部分：“術(shù)篇”——合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及商務(wù)談判。
一、合作開(kāi)發(fā)全過(guò)程管控實(shí)操要點(diǎn)
1、三大階段＋非標(biāo)重點(diǎn)事項(xiàng)
2、19大管理節(jié)點(diǎn)
3、62項(xiàng)重點(diǎn)事項(xiàng)
4、全周期保駕護(hù)航
（1）合作主體：合作方盡調(diào)六大維度；
（2）公司設(shè)立：設(shè)立時(shí)間；入股時(shí)間；
（3）法人治理：三會(huì)治理；總經(jīng)理權(quán)責(zé)；人員派駐；
（4）操盤(pán)模式：?jiǎn)畏讲俦P(pán)；聯(lián)合操盤(pán)；保底收益；
（5）退出機(jī)制：退出方式；退出時(shí)間；
（6）僵局處理：僵局處理之萬(wàn)能公式。
二、合作開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的六大糾紛
1、操盤(pán)理念
2、融資成本及費(fèi)用擔(dān)保
3、費(fèi)用包干
4、成本包干
5、資金投入與墊資
6、稅籌清算及退出
三、項(xiàng)目合作共贏(yíng)之道
1、三個(gè)基本原則
2、四個(gè)關(guān)鍵抓手
3、一個(gè)核心
4、兩個(gè)基本點(diǎn)
四、合作開(kāi)發(fā)協(xié)議核心條款設(shè)計(jì)
1、合作模式：
（1）財(cái)務(wù)投資&戰(zhàn)略投資；
（2）聯(lián)合操盤(pán)&單方操盤(pán)。
2、項(xiàng)目公司設(shè)立與股比：
（1）公司設(shè)立時(shí)間節(jié)點(diǎn)的法律意義；
（2）股權(quán)比例的法律意義：67%、51%、50%、34%、20%。
3、項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)管理：
（1）權(quán)責(zé)劃分；
（2）管理費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)的鎖定。
4、資金籌措與資金管理：
（1）封閉式管理；
（2）滾投式管理。
5、利潤(rùn)分配：
（1）兜底條款；
（2）分配節(jié)點(diǎn)。
6、退出機(jī)制：
（1）退出節(jié)點(diǎn)；
（2）退出方式。
7、僵局處理。
五、合作開(kāi)發(fā)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)與防范
1、合作主體不合法的法律風(fēng)險(xiǎn)
（1）開(kāi)發(fā)資質(zhì)；（2）自然人&法人。
2、名為投資實(shí)為借貸、保底收益的法律風(fēng)險(xiǎn)
（1）保底條款；（2）明股實(shí)債。
3、合作拿地的法律風(fēng)險(xiǎn)
（1）聯(lián)合競(jìng)拍；（2）單方競(jìng)拍。
4、合同法律風(fēng)險(xiǎn)
（1）簽約過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)；
（2）合同履行中的法律風(fēng)險(xiǎn)。
5、土地來(lái)源法律風(fēng)險(xiǎn)
（1）劃撥土地使用權(quán)；（2）并購(gòu)項(xiàng)目；（3）招拍掛項(xiàng)目。
六、項(xiàng)目合作的溝通與談判
1、內(nèi)部溝通與匯報(bào)
（1）項(xiàng)目定位、成本測(cè)算、盈利測(cè)算、風(fēng)險(xiǎn)控制、稅務(wù)籌劃等。
（2）模板化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化：模式、模板、模型。
2、外部溝通與談判
（1）談判策略：欲擒故縱、巧設(shè)期限、換位思考、利益平衡；
（2）談判法則：剛?cè)岱▌t、團(tuán)隊(duì)法則、準(zhǔn)備法則、記錄法則。
第二部分：“道篇”——對(duì)標(biāo)（HW、AL、ZL、BGY)
一、頂層設(shè)計(jì)：遵循規(guī)律、尊重人性。
二、制度建設(shè)：目標(biāo)導(dǎo)向、利益驅(qū)動(dòng)。
三、文化驅(qū)動(dòng)：穿越迷霧、直擊本質(zhì)。
第三部分：“勢(shì)篇”——行業(yè)趨勢(shì)
一、宏觀(guān)趨勢(shì)：市場(chǎng)化、法治化、全球化。
二、行業(yè)趨勢(shì)：房企轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)投資新趨勢(shì)。
【經(jīng)典案例】
案例1：北京XX地產(chǎn)項(xiàng)目之聯(lián)營(yíng)模式
深度解析：保底性條款的法律效力；名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為借貸；辨析房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃、借款合同與土地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)之區(qū)別。
案例2：浙江XX項(xiàng)目之單方操盤(pán)模式
深度解析：管理費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)范圍與界定；營(yíng)銷(xiāo)收入與總貨值界定；管理制度銜接；人員工資承擔(dān)；資金使用及銷(xiāo)售指標(biāo)。
案例3上海寶山XX合作開(kāi)發(fā)糾紛案
深度解析：簽約主體、地塊限價(jià)、轉(zhuǎn)股節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目管理、退出機(jī)制、排他性條款、違約責(zé)任、糾紛解決及其他注意事項(xiàng)，展現(xiàn)某地產(chǎn)“10強(qiáng)”房企如何玩轉(zhuǎn)“金蟬脫殼”。
案例4：沈陽(yáng)XX合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之僵局處理
全景解析：合作項(xiàng)目中跟投機(jī)制的嵌入與應(yīng)用；資金籌集及資金管理；退出機(jī)制；僵局處理之萬(wàn)能公式。
案例5：XX300客戶(hù)群訴案
道、術(shù)、勢(shì)多元思維破解棘手群訴，打造集事前預(yù)防、事中控制、事后補(bǔ)救之立體式企業(yè)法律風(fēng)控體系。為之于未有，治之于未亂，打造企業(yè)法律風(fēng)控之最高境界：防患于未然！
案例6：陜西秦嶺別墅事件始末
深度解析：秦嶺別墅事件始末，內(nèi)容涉及法律、政治、風(fēng)水、人文。

七、主講老師：
主講一：謝志華
某企業(yè)董事長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢(xún)業(yè)先行者，中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)略創(chuàng)新與管理升級(jí)布道者，中海/華潤(rùn)/世茂/中梁/中鐵/華僑城/金科/康橋/紫薇等多家百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)及下屬物業(yè)特聘顧問(wèn)
清華大學(xué)、北京大學(xué)、上海交大、中山大學(xué)、武漢大學(xué)、重慶大學(xué)等房地產(chǎn)總裁班客座教授；
19年泛地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢(xún)經(jīng)驗(yàn)，26年企業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，曾服務(wù)過(guò)包括中海、世茂、華潤(rùn)、復(fù)地、華夏幸福、金科、中梁等多家超大型企業(yè)集團(tuán)以及包括康橋、彰泰、華宇等在內(nèi)的區(qū)域性龍頭企業(yè)，親自主持參與的咨詢(xún)項(xiàng)目200多家；
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計(jì)、跨區(qū)域/多項(xiàng)目/多業(yè)態(tài)管控模式設(shè)計(jì)、流程優(yōu)化、運(yùn)營(yíng)管理、薪酬改革、績(jī)效與激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)泛地產(chǎn)行業(yè)如金融、物業(yè)、商業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅、大健康等領(lǐng)域亦有深入的研究和豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)；

主講課程：《房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與商業(yè)模式創(chuàng)新》、《房地產(chǎn)戰(zhàn)略研討工作坊》、《成長(zhǎng)型房企快速突破之道》、《房企多元化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略選擇與管理創(chuàng)新》、《千億目標(biāo)下的房企組織變革》、《成長(zhǎng)型房企組織效能提升：效能、效率、效益》、《基于戰(zhàn)略與能力平衡的多項(xiàng)目管控模式》、《房地產(chǎn)合作項(xiàng)目全過(guò)程管控》、《房企高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)路徑與方法標(biāo)桿實(shí)踐》、《房地產(chǎn)從計(jì)劃運(yùn)營(yíng)到戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)的飛躍》、《成長(zhǎng)型房企計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理》、《房地產(chǎn)全流程沙盤(pán)推演》、《房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控管理》、《規(guī)模型房企績(jī)效與激勵(lì)新思維與新方法》。

主講二：曾老師
鈞涵顧問(wèn)特聘講師、碧桂園集團(tuán)、保利地產(chǎn)、美的置業(yè)等房企特聘財(cái)稅顧問(wèn)、*財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)碩士，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，23年財(cái)務(wù)管理工作經(jīng)歷，10余年房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理工作經(jīng)歷
現(xiàn)任某稅務(wù)師事務(wù)所有限公司總經(jīng)理，曾任某大型房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)經(jīng)理，某事業(yè)單位財(cái)務(wù)科長(zhǎng)；20多年的財(cái)稅管理經(jīng)歷中使曾老師開(kāi)辟了一條適用于與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的系列納稅籌劃獨(dú)到個(gè)人見(jiàn)解，具有豐富的納稅咨詢(xún)和培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)；
擅長(zhǎng)房地產(chǎn)并購(gòu)、土地拓展及稅務(wù)籌劃、房地產(chǎn)業(yè)增值稅籌劃技巧，土增清算，地產(chǎn)所得稅完工結(jié)轉(zhuǎn)，地產(chǎn)全流程稅金及利潤(rùn)模擬測(cè)算等。

主講三：何老師
謀企業(yè)特聘講師、資深法律顧問(wèn)、上海市浙江商會(huì)法律顧問(wèn)、北海國(guó)際仲裁院仲裁員、擔(dān)任多家標(biāo)桿房企法律顧問(wèn)
現(xiàn)任上海某律師事務(wù)所合伙人，西南政法大學(xué)客座教授、上海交通大學(xué)特聘講師
曾為碧桂園集團(tuán)、中梁地產(chǎn)、旭輝地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、復(fù)星集團(tuán)、泰禾地產(chǎn)、中鐵建地產(chǎn)等多家大型房企提供投資并購(gòu)、商事訴訟、法律風(fēng)控體系建設(shè)等專(zhuān)項(xiàng)法律服務(wù)。
授課風(fēng)格：以案說(shuō)法、通俗易懂、旁征博引、視野高遠(yuǎn)。

地產(chǎn)合作項(xiàng)目管控培訓(xùn)