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中國(guó)企業(yè)培訓(xùn)講師
房地產(chǎn)全生命周期拿地決策、投資開(kāi)發(fā)邏輯、“土地效益精算法”
 
講師:講師團(tuán) 瀏覽次數(shù):2553

課程描述INTRODUCTION

房地產(chǎn)拿地決策、投資開(kāi)發(fā)

· 董事長(zhǎng)· 總經(jīng)理

培訓(xùn)講師:講師團(tuán)    課程價(jià)格:¥元/人    培訓(xùn)天數(shù):2天   

日程安排SCHEDULE

課程大綱Syllabus

房地產(chǎn)拿地決策、投資開(kāi)發(fā)

課程說(shuō)明
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”,競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,錢(qián)、地、人等要素資源已經(jīng)不再是困擾或制約企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,按照常規(guī)操盤(pán)策略,利潤(rùn)低微,甚至很難有利潤(rùn),所以,房企拿不拿地?怎樣有效、有方法、精準(zhǔn)拿地?如何提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)高效運(yùn)營(yíng)決策機(jī)制?各物業(yè)(商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓)操作核心邏輯是什么? 已經(jīng)成為我們必須要面對(duì)的問(wèn)題。
如何挖掘企業(yè)專(zhuān)業(yè)能力快速精準(zhǔn)評(píng)判土地的真正價(jià)值,在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源,做到土地效益最優(yōu)化,已成為新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迫切解決的問(wèn)題。
影響土地效益的要素很多,但是大量的案例證明,土地投資決策、方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段由于傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn),很大程度限制土地盈利的空間以及盈利的潛力。當(dāng)前遇到的一個(gè)*的挑戰(zhàn)是,土地決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期,依靠人力不能窮盡產(chǎn)品所有組合,非常容易感性決策和決策搖擺,導(dǎo)致錯(cuò)誤決策、推進(jìn)速度慢,周期長(zhǎng),嚴(yán)重影響土地盈利空間。

課程收益
1、掌握精準(zhǔn)拿地技巧方法、分享標(biāo)桿房企拿地模式、規(guī)避拿地風(fēng)險(xiǎn)。
2、提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)高效運(yùn)營(yíng)決策機(jī)制。
3、掌握各物業(yè)(商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓)操作核心邏輯。
4、理性決策訓(xùn)練,各種方案利潤(rùn)的比較以數(shù)據(jù)為依據(jù),培養(yǎng)理性的量化思維習(xí)慣。 
5、通盤(pán)思維訓(xùn)練,學(xué)會(huì)各決策因素對(duì)利潤(rùn)的影響:產(chǎn)品、售價(jià)、成本,財(cái)務(wù)。 
6、專(zhuān)業(yè)協(xié)同訓(xùn)練,學(xué)會(huì)各專(zhuān)業(yè)要素協(xié)調(diào),尋找項(xiàng)目利潤(rùn)最優(yōu)方案。
7、飛行員模擬倉(cāng),通過(guò)AI人工智能軟件模擬學(xué)習(xí),快速積累實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

課程對(duì)象
房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總裁、副總、戰(zhàn)略/投資/財(cái)務(wù)/策劃/設(shè)計(jì)/營(yíng)銷(xiāo)/成本/運(yùn)營(yíng)/等職能部門(mén)總經(jīng)理、總監(jiān)、經(jīng)理等中高層核心骨干,分公司總經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理、副總經(jīng)理等。 
l適合訓(xùn)練項(xiàng)目管理干部的利潤(rùn)意識(shí)、理性決策、通盤(pán)思維、專(zhuān)業(yè)協(xié)同、模擬訓(xùn)練。

課程大綱
第一部分:房地產(chǎn)全生命周期視角的拿地決策與投資開(kāi)發(fā)邏輯
第一章:項(xiàng)目投資決策「拿地決策」

1、全生命周期開(kāi)發(fā)的狹義定義:從拿地、定位、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、交房一系列動(dòng)作的組合
2、全生命周期開(kāi)發(fā)的廣義
3、城市綜合體四種開(kāi)發(fā)模式論證
 均衡發(fā)展模式、商業(yè)主導(dǎo)模式、辦公主導(dǎo)模式、居住主導(dǎo)模式
4、典型房企拿地模式及戰(zhàn)略模式
5、拿地模式的啟示1:解決了別人的問(wèn)題,別人自然就會(huì)解決了你的問(wèn)題!
6、拿地模式的啟示2:我們往往不重視的資源,也許是別人需要的!
7、 拿地模式的啟示3:時(shí)間換空間切忌用商業(yè)主題去勾地!

痛點(diǎn)一:項(xiàng)目本體端、市場(chǎng)端、客戶端的論證
1、自身?xiàng)l件分析:鎖定主動(dòng)OR被動(dòng)郊區(qū)化客戶
2、市場(chǎng)環(huán)境:不同階段、不同視角
 宏觀市場(chǎng)評(píng)判、地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)判、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)評(píng)判
 案例:去化周期、供銷(xiāo)比下降帶來(lái)的土地市場(chǎng)變化
3、 住宅客戶需求
 住宅客戶需求盤(pán)點(diǎn)工作的核心事項(xiàng)
 某集團(tuán)客戶深訪案例
4、剛需客戶職業(yè)敏感點(diǎn)
5、自身?xiàng)l件、市場(chǎng)環(huán)境、客戶需求匹配度深度分析
 案例:煙臺(tái)中糧大悅城

痛點(diǎn)二:項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)決策
1、投資開(kāi)發(fā)核心指標(biāo)及流程
 開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)的比較選擇:先算賬,后決定怎么做
 5986重點(diǎn)解讀
 當(dāng)下主流開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)節(jié)奏
 全生命周期視角下后評(píng)估指標(biāo)內(nèi)容
2、城市地圖:一個(gè)城市內(nèi)選擇選擇布局區(qū)域的指導(dǎo)手冊(cè)
3、前期決策案例分享:DF案例
 帶著問(wèn)題去思考:怎樣有效、有方法、精準(zhǔn)拿地?
總結(jié):在做前期決策過(guò)程中,出清周期、供銷(xiāo)比(最能體現(xiàn)供需關(guān)系)兩大核心數(shù)據(jù)務(wù)必高度重視,從而對(duì)未來(lái)市場(chǎng)進(jìn)行判斷?,F(xiàn)階段獲取地塊價(jià)格逐漸走高,整體市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯上揚(yáng)趨勢(shì),初級(jí)的剛需產(chǎn)品逐漸被改善產(chǎn)品取代。除了自然資源極為強(qiáng)勢(shì)的地塊,高端路線慎行。目前多數(shù)地塊均面臨郊區(qū)化的窘境,但請(qǐng)注意,主動(dòng)郊區(qū)化和被動(dòng)郊區(qū)化是兩個(gè)概念!“專(zhuān)家”的話慎聽(tīng)!

第二章:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)邏輯「項(xiàng)目應(yīng)該這么做」
痛點(diǎn)一:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)邏輯
1、商業(yè)開(kāi)發(fā)邏輯:大悅城開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)邏輯全面解讀
 案例:中糧大悅城VC中糧春風(fēng)里
2、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)邏輯:持有、銷(xiāo)售、租售并舉模式解讀
 案例:新保利
3、住宅開(kāi)發(fā)邏輯:萬(wàn)科的邏輯、星河灣的邏輯

第三章:項(xiàng)目定位方法及內(nèi)容
痛點(diǎn)一:住宅定位方法

1、 項(xiàng)目定位方法:核心問(wèn)題的梳理、SWOT分析
2、 定位是什么:不做第一、就做*!
3、 定位的幾點(diǎn)忌諱:一言堂、猜想、經(jīng)驗(yàn)主義、盲目跟風(fēng)!
 核心問(wèn)題1:本體與市場(chǎng)環(huán)境的矛盾:容量匹配度,案例:龍湖葡提海灣、價(jià)值匹配度分析、案例:西山壹號(hào)院
 核心問(wèn)題2:市場(chǎng)與客戶需求的矛盾:星河灣的豪、龍湖的園林、萬(wàn)科的戶型與物管、恒大的眼見(jiàn)為實(shí)
 核心問(wèn)題3:現(xiàn)實(shí)與未來(lái)的矛盾、案例:太原某項(xiàng)目
 核心問(wèn)題4:政府意愿與開(kāi)發(fā)商掏錢(qián)的矛盾、案例:DF集團(tuán)東莞開(kāi)發(fā)區(qū)案例
 核心問(wèn)題5:外來(lái)和尚與本土情節(jié)的矛盾、案例:JD項(xiàng)目、WK項(xiàng)目
 某項(xiàng)目住宅定位方法、案例分享:DS項(xiàng)目
 某項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)定位方法、案例分享:青島DYC項(xiàng)目
 帶著問(wèn)題去思考:怎樣提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)高效運(yùn)營(yíng)、決策機(jī)制?
總結(jié):通過(guò)城市地圖做好拿地前準(zhǔn)備工作,避免出現(xiàn)意向地塊后,由于時(shí)間緊迫的問(wèn)題出現(xiàn)盲目定位或被迫延期的現(xiàn)象,方向性論證工作提前進(jìn)行。同時(shí)在取地之前,做好整體開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)部署,各部門(mén)根據(jù)實(shí)際工作和行業(yè)水平確定作業(yè)時(shí)間,并有機(jī)進(jìn)行組合,以狹義的“全生命周期”為視角進(jìn)行運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)。

痛點(diǎn)二:住宅定位內(nèi)容
1、檔次定位的主要因素:城市級(jí)別、地塊條件、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)
2、客戶定位的主要因素:財(cái)富級(jí)別、客戶地圖
3、產(chǎn)品定位的主要因素:根據(jù)檔次定位,確定建筑形式及風(fēng)格、車(chē)位配比、精裝修、建造成本、開(kāi)發(fā)策略等
 商業(yè)、車(chē)位、儲(chǔ)藏室銷(xiāo)售策略
 建筑形式確定四步法
 戶型定位:戶型配比四步法
 帶著問(wèn)題去思考:住宅定位核心內(nèi)容到底是什么?
總結(jié):住宅定位的核心技術(shù)其實(shí)就是戶型配比,但是多數(shù)戶型配比均有缺失嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐茖?dǎo)過(guò)程以及多方專(zhuān)業(yè)的論證。既定容積率的拆分及論證、建筑形式、車(chē)位、商業(yè)等都是項(xiàng)目定位的一部分,不僅僅是檔次、客戶、形象的描述。

「課程提綱」10月24日(7小時(shí))
第二部分:“土地效益*化精算法”實(shí)戰(zhàn)沙盤(pán)推演

第一部分:“土地效益精算法”行業(yè)背景 
1、 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析
 房地產(chǎn)黃金時(shí)代、白銀時(shí)代、青桐時(shí)代分析
2、 房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃決策標(biāo)準(zhǔn)與方法
A、 理性決策標(biāo)準(zhǔn)
 城市美學(xué)優(yōu)先
 內(nèi)部需求至上
 開(kāi)發(fā)效益更大
B、 常規(guī)決策方法與精算法對(duì)比
 傳統(tǒng)土地估價(jià)方法
 傳統(tǒng)強(qiáng)排:試錯(cuò)法
 傳統(tǒng)方案不能窮盡
 傳統(tǒng)方案的局限
 最優(yōu)解必定存在
 土地效益精算法:有的放矢

第二部分:土地效益精算法設(shè)計(jì)原理與實(shí)操 
1、 土地效益精算法前置條件
A、 土地控制條件
 名義土地技術(shù)指標(biāo)
 有效土地技術(shù)指標(biāo)
 有效規(guī)劃面積計(jì)算方法
 松緊系數(shù)
 退線緊縮系數(shù)
 土地的廓形系數(shù)
B、 棟型條件
 棟型”的概念
 棟型三指標(biāo)
 棟占地面積計(jì)算方法
 棟建筑指標(biāo)
 棟型指標(biāo)經(jīng)驗(yàn)值
 棟型的單位土地毛利潤(rùn)
 棟按土地平均毛利潤(rùn)
 棟單位土地毛利潤(rùn)
 配比算前成本分類(lèi)
2、“土地效益精算法”科學(xué)依據(jù):空間解析方法
 簡(jiǎn)單的情形
 僅有一個(gè)棟型容積率大于小區(qū)容積率
 有兩個(gè)棟型容積率大于小區(qū)容積率
 建筑指標(biāo)上限或下限
3、“土地精算法”成本與售價(jià)
 計(jì)算成本(考慮資金時(shí)間因素)
 市調(diào)在售價(jià)≠市場(chǎng)認(rèn)可價(jià)
 市場(chǎng)信息量化因素
 市場(chǎng)信息量化數(shù)據(jù)
 配比算前成本分類(lèi)
4、“土地效益精算法”規(guī)劃優(yōu)指標(biāo)規(guī)律
 實(shí)例:萬(wàn)科未來(lái)城
 同容、同密比較
 優(yōu)方案的棟型數(shù)
 放棄容積率的條件
5、“土地效益精算法”單體設(shè)計(jì)優(yōu)化
 低多層住宅中庭的經(jīng)濟(jì)性
 單體優(yōu)化之平面廓形
 單體優(yōu)化之立面剖面
 聯(lián)排單元數(shù)問(wèn)題
6、 效益與單體組合布置
A、 高效益布置總圖
 小樓間距處理方法
 增容方法
 功能和樓高布置
 案例分析:紹興金地蘭悅
B、 棟型的配前比選
 通用結(jié)論
 等價(jià)結(jié)論
 Excel 實(shí)用速算表
7、“土地效益精算法”流程變革:工作組織與協(xié)調(diào)
 工作流程
 各部門(mén)提供信息
 工作組織
 各階段各部門(mén)參與度

第三部分:“土地效益精算法”應(yīng)用 
1、 土地精算法的用途
2、 單次配比計(jì)算
3、 配比計(jì)算在設(shè)計(jì)過(guò)程中的循環(huán)
4、 配比計(jì)算用于設(shè)計(jì)過(guò)程利潤(rùn)監(jiān)控

第四部分:“土地效益精算法”人工智能計(jì)算輔助決策工具 
1、 人工智能計(jì)算窮舉排列法
 建立人工智能數(shù)據(jù)模型
 人工智能涉及算法
 人工智能窮舉排列算法實(shí)例
2、 土地效益精算法修正因素
 考慮更多維度的建筑指標(biāo)
 場(chǎng)地方向的影響
 日照因素的影響
 裙樓形態(tài)影響
 案例分析:無(wú)錫中建溪岸官邸
3、 聯(lián)排面寬問(wèn)題
 案例分析:南京某住宅公寓
4、 擴(kuò)展的各種問(wèn)題

第五部分:土地效益精算法的現(xiàn)狀和展望 
1、 土地效益精算法的現(xiàn)狀
2、 土地效益精算法的展望
第六部分:“土地效益精算法”具體項(xiàng)目案例沙盤(pán)演練 
案例1:如何在2小時(shí)內(nèi),測(cè)算出“拿地曲線”和可摘地價(jià)格,出具拿地方案、做投資決策?
案例2:如何在半小時(shí)內(nèi),快速做出產(chǎn)品配比方案,并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)*化?
案例3:疊拼增加地下室?jiàn)A層演練
案例4:贈(zèng)送中庭研討演練
案例5:首層做架空花園演練
案例6:一棟中的單元數(shù)問(wèn)題演練
案例7:底商選擇演練

講師簡(jiǎn)介
講師一:李老師 現(xiàn)任世界500強(qiáng)地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理、投資總,北大光華管理學(xué)院、清華大學(xué)成都分院、西南交大商業(yè)地產(chǎn)總裁研修班客座講師。擅長(zhǎng)多類(lèi)型產(chǎn)品前期研策及后期營(yíng)銷(xiāo)操作,能有效把控項(xiàng)目操作節(jié)點(diǎn)及技術(shù)要點(diǎn),以后期實(shí)際操作指導(dǎo)前期拿地決策、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等,以地產(chǎn)操作線條為授課題綱,通過(guò)對(duì)于項(xiàng)目各個(gè)節(jié)點(diǎn):拿地決策、定位研判、運(yùn)營(yíng)模式、產(chǎn)品操作、營(yíng)銷(xiāo)思維創(chuàng)新等內(nèi)容進(jìn)行解析。服務(wù)企業(yè)包括:萬(wàn)科、銀泰、天潤(rùn)、珠江、富力、卓達(dá)、中糧、金地、中南、鼎峰、深業(yè)、華潤(rùn)、華僑城等。
講師二:劉老師 曾任協(xié)信控股副總兼集團(tuán)成本招采總,華夏幸福基業(yè)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)招采總監(jiān)兼任成本總監(jiān)、中國(guó)金茂(前方興地產(chǎn))集團(tuán)總部、華潤(rùn)置地招采中心負(fù)責(zé)人。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本招采制度體系建設(shè)、集采體系建設(shè)、招采 ERP 及供方管理 ERP 系統(tǒng) IT 定制化開(kāi) 發(fā)、搭建招標(biāo)采購(gòu)管理系統(tǒng)、供方管理系統(tǒng)、供方履約評(píng)估系統(tǒng)、供方前期考察系統(tǒng)、供方滿意度系統(tǒng)等有深入研究及獨(dú)到見(jiàn)解和實(shí)際解決方案。曾負(fù)責(zé)參與的成本管理及招標(biāo)采購(gòu)全過(guò)程管理項(xiàng)目:橡樹(shù)灣、公元九里、鄭州華潤(rùn)中心二期、四期 綜合體、鳳凰城,翡翠城等多個(gè)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)拿地決策、投資開(kāi)發(fā)


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