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房地產(chǎn)稅收籌劃

課程背景
每一個(gè)從事會(huì)計(jì)工作的人員都想熟悉下房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅處理。但是，外行看熱鬧，內(nèi)行看門道，熱鬧也好，門道也罷，說(shuō)的清的人還真不多。為啥呢？皆因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及土地取得方式多樣，開(kāi)發(fā)階段成本核算不同于其他企業(yè)，銷售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多，投資方案必然涉及稅收利益。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)題屬于年年檢查年年多，加上2016營(yíng)改增，以前你是老會(huì)計(jì)，也要遇到新問(wèn)題。所以在此背景下，我們?nèi)媸崂矸康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)涉及的節(jié)稅要點(diǎn)以及主要納稅爭(zhēng)議問(wèn)題，以幫助大家能夠熟悉房地產(chǎn)，做好房地產(chǎn)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)防控工作，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)！
學(xué)員對(duì)象：財(cái)務(wù)經(jīng)理，總經(jīng)理等相關(guān)責(zé)任人

課程大綱
一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅務(wù)管理戰(zhàn)略的優(yōu)化思路
1.項(xiàng)目公司避稅和集團(tuán)避稅的協(xié)調(diào)
2.國(guó)際避稅與國(guó)內(nèi)避稅的效果比較及統(tǒng)籌
3.從投融資層面設(shè)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式
4.優(yōu)化投資架構(gòu)
5.開(kāi)發(fā)主體的籌劃--自然人、法人、外國(guó)人、非居民法人
6.國(guó)際避稅安排--公司境外法人主體公司的設(shè)立地
7.私募基金在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中稅務(wù)管理中的核心作用
8.外資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅籌劃管理
9.地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)沖高稅負(fù)機(jī)制的構(gòu)建籌劃
10.我國(guó)稅制體系的總體運(yùn)行要點(diǎn)

二、企業(yè)拿地階段重要稅務(wù)問(wèn)題與納稅籌劃
1.企業(yè)以路換地、以橋換地的稅務(wù)問(wèn)題與納稅籌劃
2.企業(yè)以BT項(xiàng)目拿地的稅務(wù)問(wèn)題解析與籌劃
3.企業(yè)通過(guò)合并方式拿地的稅務(wù)問(wèn)題解析與籌劃
4.企業(yè)通過(guò)債務(wù)重組拿地的稅務(wù)問(wèn)題解析與籌劃
5.企業(yè)通過(guò)分立方式拿地的稅務(wù)問(wèn)題解析與籌劃
6.企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)、項(xiàng)目收購(gòu)方式拿地的稅務(wù)問(wèn)題與籌劃
7.企業(yè)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式拿地的稅務(wù)問(wèn)題解析與籌劃
8.劃撥土地轉(zhuǎn)性的稅務(wù)問(wèn)題與籌劃
9.定向增資，植入土地或房產(chǎn)等資產(chǎn)的稅務(wù)問(wèn)題與籌劃
10.三舊改造拿地的稅務(wù)問(wèn)題與籌劃
11.企業(yè)取得土地返還款的財(cái)稅處理
12.與政府簽署土地合同應(yīng)關(guān)注的時(shí)間要點(diǎn)
13.個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款如何繳納個(gè)稅
14.如何解決無(wú)法取得發(fā)票的稅務(wù)難題

三、企業(yè)開(kāi)發(fā)階段的重點(diǎn)稅務(wù)問(wèn)題與籌劃
1.合作開(kāi)發(fā)的重要稅務(wù)問(wèn)題與籌劃（與私募合作的注意事項(xiàng)）
2.如何講不可售面積的故事，總體搞好項(xiàng)目的籌劃
3.自建規(guī)避營(yíng)業(yè)稅的籌劃
4.甲供材料的稅務(wù)問(wèn)題及籌劃
5.內(nèi)部勞務(wù)規(guī)避營(yíng)業(yè)稅的籌劃
6.出售精裝房，裝飾材料由購(gòu)房戶自行購(gòu)買的稅務(wù)問(wèn)題及籌劃
7.綠化工程的稅務(wù)問(wèn)題及籌劃
8.拆遷還房的稅務(wù)處理，別繳了冤枉稅
9.代建工程籌劃難點(diǎn)

四、企業(yè)銷售階段的重點(diǎn)稅務(wù)問(wèn)題與籌劃
1.分簽銷售合同和裝修合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及籌劃
2.出售精裝房，裝飾材料，含家電由購(gòu)房戶自購(gòu)的稅務(wù)問(wèn)題及籌劃
3.分簽銷售合同和裝修合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及籌劃
4.會(huì)員銷售模式的稅務(wù)問(wèn)題及籌劃（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）
5.商鋪售后返租的稅務(wù)問(wèn)題及籌劃
6.房企代墊首付和購(gòu)房返稅的稅務(wù)問(wèn)題
7.售后回購(gòu)的稅務(wù)問(wèn)題
8.融資性售后回租的稅務(wù)問(wèn)題及籌劃
9.賣房送家電、家俱的稅務(wù)處理及籌劃
10.人防設(shè)施和地下車庫(kù)的納稅籌劃
11.低價(jià)銷售的稅務(wù)問(wèn)題及籌劃
12.銷售未完工產(chǎn)品的納稅籌劃
13.物業(yè)先自用或出租再銷售的籌劃
14.銷售土地的籌劃

五、企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)階段土地增值稅的重點(diǎn)稅務(wù)問(wèn)題及籌劃
1.清算單位如何確定更合算
2.合并清算還是分別清算
3.土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)如何把握
4.多交營(yíng)業(yè)稅所得稅對(duì)沖土地增值稅籌劃
5.如何通過(guò)集團(tuán)資金池來(lái)調(diào)整項(xiàng)目的增值率（背對(duì)背擔(dān)保和借款）
6.土地增值稅清算中利息費(fèi)用的扣除技巧
7.代收費(fèi)用的稅務(wù)問(wèn)題及籌劃
8.旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓的土增稅問(wèn)題及籌劃
9.房地產(chǎn)公司收取的違約金、更名費(fèi)是否繳納土地增值稅

六、企業(yè)投資退出階段的稅務(wù)問(wèn)題及籌劃
1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出的籌劃：內(nèi)內(nèi)、內(nèi)外、外內(nèi)和外外轉(zhuǎn)讓結(jié)構(gòu)
2.清算退出的籌劃
3.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓退出的籌劃
4.減資退出的籌劃

七、企業(yè)融資的稅務(wù)問(wèn)題及籌劃
1.融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化
2.企業(yè)融資采用“固定回報(bào)+浮動(dòng)收益”的稅務(wù)問(wèn)題及籌劃
3.企業(yè)信托融資股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)的稅務(wù)問(wèn)題及籌劃
4.企業(yè)民間借貸的稅務(wù)問(wèn)題及籌劃，如何建立民間借貸的安全港
5.如何實(shí)現(xiàn)借款的機(jī)構(gòu)化安排

八、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)其他應(yīng)當(dāng)關(guān)注的稅務(wù)問(wèn)題及籌劃
1.房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的稅務(wù)問(wèn)題及籌劃
2.承租房屋經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)攤位費(fèi)是否繳納房產(chǎn)稅
3.承租他人房產(chǎn)自己裝修部分是否繳納房產(chǎn)稅
4.以不動(dòng)產(chǎn)投資收取固定利潤(rùn)是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅
5.土地價(jià)值應(yīng)該如何計(jì)入房產(chǎn)原值
6.出租方收取的空調(diào)費(fèi)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅還是增值稅
7.托管收益是否能做收投資收益免稅
8.房地產(chǎn)企業(yè)差額交稅問(wèn)題及籌劃

講師簡(jiǎn)介
王老師
任職機(jī)構(gòu)：
G50副秘書長(zhǎng)、博志成股份投融資中心首席專家、多家上市企業(yè)獨(dú)立董事、多家房企投融資顧問(wèn)
專業(yè)特長(zhǎng)：注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師、注冊(cè)內(nèi)部審計(jì)師、房地產(chǎn)資本運(yùn)作與財(cái)稅專家導(dǎo)師、地產(chǎn)私募專家、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)專家咨詢委員會(huì)專家、國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)戰(zhàn)派財(cái)稅專家、納稅籌劃專家。國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)培訓(xùn)中心特聘專家、國(guó)家稅務(wù)總局特聘專家，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)特聘專家。具有十多年財(cái)務(wù)稅收管理工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，主導(dǎo)參與多個(gè)地產(chǎn)私募基金的設(shè)立和運(yùn)作，參與部分企業(yè)的境內(nèi)外上市運(yùn)作。在多年的財(cái)稅咨詢實(shí)踐中，對(duì)各類企業(yè)的投融資運(yùn)作管理，財(cái)稅管理有非常深入和獨(dú)到的研究。先后為多家企業(yè)提供過(guò)財(cái)稅咨詢服務(wù)，多次主講稅務(wù)管理課程?。

房地產(chǎn)稅收籌劃