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地下車庫實(shí)用經(jīng)濟(jì)性分析

【講師介紹】

伍老師
歷任：萬達(dá)及萬科百萬平方城市綜合體項(xiàng)目中任成本負(fù)責(zé)人
多家知名標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域及集團(tuán)成本副總、成本總、集團(tuán)運(yùn)營總、大運(yùn)營副總裁（分管研發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、品質(zhì)、成本、招采、計(jì)劃、運(yùn)營）；
專業(yè)特長：
同濟(jì)大學(xué)土木工程專業(yè)學(xué)士，項(xiàng)目管理碩士、20年成本管理及項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。
熟悉地產(chǎn)標(biāo)桿“兩萬”--萬科、萬達(dá)成本管理體系與項(xiàng)目操作實(shí)踐。在住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成本管理與項(xiàng)目運(yùn)營管理方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。
同濟(jì)大學(xué)、浙江大學(xué)EDP客座高級講師；
授課經(jīng)歷：
凱德、萬科、龍湖、華潤、中海、招商蛇口、恒大地產(chǎn)、碧桂園、綠地集團(tuán)、保利集團(tuán)、富力地產(chǎn)、金地集團(tuán)、中建地產(chǎn)、瑞安、合景泰富、嘉華集團(tuán)、越秀集團(tuán)、金科地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、中國金茂、中信地產(chǎn)、旭輝地產(chǎn)、藍(lán)光地產(chǎn)、中鐵集團(tuán)、首地集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)、北科建集團(tuán)、當(dāng)代地產(chǎn) 、佳兆業(yè)、蘇寧環(huán)球、京投銀泰、大華集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、上投集團(tuán)、城開集團(tuán)等。

周老師
² 華中科技大學(xué)博士
² 房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派專家，產(chǎn)品創(chuàng)新專家
² 原華夏幸?；鶚I(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理
履歷特長：
17年地產(chǎn)總經(jīng)理經(jīng)歷，實(shí)戰(zhàn)派專家。原華夏幸福基業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理，先后在深圳、北京、三亞等地任職，具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和理論功底。
建筑設(shè)計(jì)公司合伙人，多家企業(yè)顧問，多家創(chuàng)業(yè)公司合伙人，清華等多家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)核心講師。
周老師擅長從看似紛繁復(fù)雜的表面現(xiàn)象中探尋底盤邏輯，并能夠總結(jié)出可復(fù)制的套路。
周老師創(chuàng)新能力突出，曾獲6項(xiàng)國家專利。
周老師對企業(yè)發(fā)展路徑、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與策劃、營銷組織與創(chuàng)新、團(tuán)隊(duì)管理與構(gòu)建等都有自己獨(dú)到見解，形成了可行、高效、能復(fù)制的系列戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，每次都能讓學(xué)員腦洞大開，并且付諸于工作之中。

【課程背景】
所謂無效成本是指：錢沒花在“刀刃”上，客戶不買單的成本。
房地產(chǎn)的白銀時(shí)代，隨著行業(yè)自身的迭變、政策限價(jià)、調(diào)控，開發(fā)商需要重新審視成本管理的邏輯，“把事情一次做好”，避免和減少無效成本的出現(xiàn)才是王道。未來的房地產(chǎn)行業(yè)一定是重回利潤時(shí)代，面對高地價(jià)、嚴(yán)限價(jià)、緊金融的嚴(yán)峻形勢，生存和發(fā)展之道唯有降本增效。

【課程收益】
1. 系統(tǒng)分析地產(chǎn)項(xiàng)目全周期成本和各類無效成本，分層分類分結(jié)構(gòu)；
2. 幫助成本人員識別房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的產(chǎn)生的無效成本及成因；
3. 借鑒標(biāo)桿房企經(jīng)驗(yàn)，全面系統(tǒng)地處理無效成本，并制定機(jī)制和措施防范無效成本；
4. 通過案例加深對無效成本的認(rèn)知；
5. 標(biāo)桿房企工具模板，直接套用，幫助工作提升；
6. 借鑒無效成本識別與管控解決方案：減少項(xiàng)目無效成本，提高成本管理水平，提升項(xiàng)目效率和收益。
7. 掌握地下車庫成本控制的邏輯與設(shè)計(jì)優(yōu)化的方法，對地下車庫經(jīng)濟(jì)性做系統(tǒng)分析，了解地下車庫*的無效成本浪費(fèi)到底是什么？層高？層數(shù)？……？

【課程對象】
    房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、分管（設(shè)計(jì)、成本）副總、項(xiàng)目總、設(shè)計(jì)、成本部門負(fù)責(zé)人。

【課程大綱】
第一天：
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本費(fèi)用與無效成本的構(gòu)成
1. 地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本費(fèi)用、有效成本和無效成本定義
2. 項(xiàng)目開發(fā)成本增加的主動被動判定方式
3. 有效成本與無效成本的界定
4. 無效成本計(jì)算公式
5. 無效成本對利潤的影響
6. 無效成本管理中的職責(zé)與分工

二、無效成本產(chǎn)生的原因、現(xiàn)象表現(xiàn)與分層分類分結(jié)構(gòu)解析
1. 無效成本在哪些部門中形成及原因分析
2. 無效成本在開發(fā)的哪些階段過程形成，成因分析
3. 無效成本如何快速識別
4. 七大類無效成本的形成原因分析
5. 土地類成本：2項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
6. 營銷費(fèi)類成本：3項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
7. 管理費(fèi)類成本：2項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
8. 稅收類成本：6項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
9. 法律風(fēng)險(xiǎn)類成本：3項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
10. 工程類成本：4大分類27項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無效成本與產(chǎn)生原因分析
1) 設(shè)計(jì)失誤：造成的無效成本及內(nèi)容分析

【案例解析】管理失誤類案例
典型案例：1-31（規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、強(qiáng)電、弱電、消防、裝修、門窗、節(jié)能、設(shè)備、部品、地庫、售樓處、景墻、設(shè)備平臺、商鋪、示范區(qū)、審圖、廚房、結(jié)構(gòu)與景觀沖突、入戶單元、電梯前室）
2) 政府罰款：造成的無效成本及內(nèi)容分析

【案例解析】政府罰款類案例
典型案例：1-3（違反規(guī)定、政策不熟、繳付類）
3) 管理失誤：造成的無效成本及內(nèi)容分析

【案例解析】管理失誤類案例
典型案例：1-69（、施工組織、開口、預(yù)埋失誤、品質(zhì)提升、樣板房搶工、基礎(chǔ)放坡、無證施工、樁基檢測、入戶大堂、定標(biāo)單位二失誤、*價(jià)定標(biāo)失誤、定價(jià)差異、測繪、遺留未遷移、泥漿費(fèi)用、停工浪費(fèi)、退場索賠、樁型更改、塌方處理、銷售要求、搶首開、樣板房調(diào)整、搶前施工、拆改、預(yù)留錯(cuò)誤、拆改拆除、甩項(xiàng)增加、閑置退場、結(jié)構(gòu)沖突、養(yǎng)護(hù)增加、雨季增加費(fèi)用、外墻涂料、直委價(jià)差、退場價(jià)差、營銷承諾、規(guī)劃后期增加、季節(jié)性增加、圖紙不交圈、恢復(fù)費(fèi)用、窗處理、停車位、尺寸把握不準(zhǔn)、變壓器、吊頂效果、樣板房合圖錯(cuò)誤、完善設(shè)計(jì)效果、人防類、景觀示范區(qū)、字體標(biāo)識、效果把控、白圖藍(lán)圖不一致、后期二改、欄桿工程、人行道、踢腳線、幼兒園溝通、計(jì)容差異、進(jìn)戶門內(nèi)外開、效果差異、營銷開放）
4) 延期交付：造成的無效成本及內(nèi)容分析

【案例解析】延期交付類案例
典型案例：（合同延期、整改延期）
11. 非經(jīng)濟(jì)賬類成本：2大分類3項(xiàng)內(nèi)外結(jié)構(gòu)中的無效成本與產(chǎn)生原因分析

三、項(xiàng)目前期階段無效成本的產(chǎn)生與案例詳解
1. 土地拓展階段無效成本產(chǎn)生的原因及案例解析
a)  核心指標(biāo)控制不嚴(yán)，方案強(qiáng)排粗，成本測算不準(zhǔn)。
b)  政策規(guī)范解讀不清晰。
c)  場地條件調(diào)研不足。

2. 方案階段無效成本產(chǎn)生的原因及案例解析
a) 產(chǎn)品定位不合理、不清晰、不準(zhǔn)確，導(dǎo)致定位后期修改。
b) 產(chǎn)品配置不嚴(yán)謹(jǐn)、不適配、不精準(zhǔn)。
c) 項(xiàng)目運(yùn)營思路不明確，總圖布置、產(chǎn)品排布不符合不符合運(yùn)營要求。
d) 規(guī)范理解不到位，圖紙質(zhì)量差。
e) 核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)，成本超標(biāo)。

3. 施工圖設(shè)計(jì)及施工階段無效成本產(chǎn)生的原因及案例解析
a) 施工圖指標(biāo)測算差別導(dǎo)致的與方案指標(biāo)的差異，損失核心指標(biāo)。
b) 建筑設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)。
c) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)。
d) 機(jī)電設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)。
e) 景觀/室內(nèi)設(shè)計(jì)核心指標(biāo)控制不嚴(yán)謹(jǐn)。
f) 錯(cuò)漏空缺產(chǎn)生的無效成本。

四、無效成本處理原則
1.公開披露原則：如何通過信息平臺將無效成本從項(xiàng)目發(fā)起直至有效披露至集團(tuán)

2.無效成本的抵扣原則：
a) 實(shí)際發(fā)生無效成本的金額確定原則（區(qū)分有成就共享和無成就共享不同情況）
b) 單項(xiàng)目及多項(xiàng)目無效成本罰款的原則
c) 單項(xiàng)目及多項(xiàng)目中無效成本抵扣罰款的順序

3.監(jiān)督檢查及獎(jiǎng)罰機(jī)制：
a) 過程階段的檢查和處罰機(jī)制設(shè)計(jì)
b) 結(jié)算關(guān)門階段的檢查和處罰機(jī)制設(shè)計(jì)

4.無效成本預(yù)留：
a) 無效成本預(yù)留的比例計(jì)提
b) 無效成本抵扣約定
c) 無效成本預(yù)留抵扣上限設(shè)定

五、無效成本的核算原則
1. 罰款類無效成本核算原則
2. 賠償類無效成本核算原則
3. 變更簽證類無效成本核算原則
4. 合同補(bǔ)充協(xié)議類無效成本核算原則
5. 費(fèi)用增加類無效成本核算原則

六、項(xiàng)目無效成本的控制
1. 無效成本管理的過程程序
2. 無效成本的統(tǒng)計(jì)分析方法
3. 合同無效成本分析
4. 月無效成本分析
5. 項(xiàng)目無效成本分析
6. 無效成本的成本系統(tǒng)操作流程
7. 無效成本晾曬，多途徑公開，責(zé)任約談
8. 無效成本的抽查與督辦
9. 無效成本管理的123數(shù)字密碼

七、降低無效成本提升項(xiàng)目收益的措施
1. 拿地階段漏斗篩選與風(fēng)險(xiǎn)排查及標(biāo)桿房企案例解析
2. 定位與設(shè)計(jì)階段降低無效成本的措施
3. 圖紙階段降低無效成本的措施
4. 施工階段降低無效成本的措施
5. 招標(biāo)階段降低無效成本的措施
6. 銷售端降低無效成本的措施
7. 無效成本對標(biāo)與管控
8. 無效成本優(yōu)化：如何降低項(xiàng)目無效成本，提升成本管理水平
9. 契約責(zé)任下目標(biāo)成本包干及無效成本管控
10. 標(biāo)桿房企成本零浪費(fèi)計(jì)劃與實(shí)施
11. 成本管理的閉環(huán)與業(yè)務(wù)提升
案例1：地庫無效成本研究分析與應(yīng)對措施
案例2：產(chǎn)品設(shè)計(jì)無效成本控制與優(yōu)化
案例3：管理無效成本優(yōu)化提升方案與落實(shí)

第二天：利潤收割器，地下車庫無效成本控制與優(yōu)化
第一部分：地庫設(shè)計(jì)
1、 產(chǎn)品策劃階段的地下室面積預(yù)估
案例講解：2.0、2.2、4.0、7.0容積率地下室面積預(yù)估
2、 塔樓下部空間的應(yīng)用與設(shè)計(jì)
案例講解：應(yīng)用案例分享，塔樓下部空間界定創(chuàng)造的價(jià)值
3、 塔樓下部設(shè)備用房的類型
案例講解：老師提供表格化的內(nèi)容，作為檢查設(shè)備用房位置選擇對否的工具。
4、 人防位置不一定優(yōu)選地庫入口
案例講解：由于地方政府對于坡道是否作為人防出入口有不同認(rèn)知，可能采取不同策略
5、 固定地下室總面積條件下的優(yōu)化設(shè)計(jì)對策
案例講解：成都、西安等地方性政策約束下的優(yōu)化方案
6、 地庫負(fù)二樓坡道位置選擇
案例講解：不同坡道位置選擇對于成本的差異
7、 開敞式車庫設(shè)計(jì)要點(diǎn)
案例講解：開敞式車庫的優(yōu)勢分析與難點(diǎn)

第二部分：地庫成本
1、 獨(dú)立式地下室之優(yōu)劣分析
案例講解：某上市地產(chǎn)公司一體化施工和分體施工帶來的成本差異
2、 單層和多層地下室成本分析
案例講解：多層與單層地下室的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)差異
3、 大小柱網(wǎng)優(yōu)劣對比
案例講解：大柱網(wǎng)和小柱網(wǎng)的成本差異
4、 局部凹陷部分保留與放棄的原則
案例講解：通過*計(jì)算，明確選擇之后的成本得失
5、 車庫層高的成本敏感度分析
案例講解：現(xiàn)場計(jì)算層高每增加一米的代價(jià)
8、 機(jī)械車位的應(yīng)用條件
案例講解：用工具計(jì)算機(jī)械車位使用的零界點(diǎn)
9、 地下室結(jié)構(gòu)優(yōu)化創(chuàng)造的價(jià)值
案例講解：地下室結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶來的效率和成本影響

第三部分：地庫創(chuàng)新與優(yōu)化
1、 住宅車位賣點(diǎn)創(chuàng)新
2、 商業(yè)車庫的空間耦合
3、 多層錯(cuò)層地下室車庫
4、 嵌入式深基坑地下室三位一體技術(shù)
5、 數(shù)據(jù)解讀市場流行的LOFT地下室
6、 設(shè)計(jì)師會排幾個(gè)停車方案？
7、 優(yōu)化出了業(yè)績會不會讓領(lǐng)導(dǎo)鄙視？
8、 車位優(yōu)化消耗的時(shí)間也是成本
9、 影響停車效率的相關(guān)指標(biāo)分析

地下車庫實(shí)用經(jīng)濟(jì)性分析