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中國企業(yè)培訓(xùn)講師
房地產(chǎn)政策解讀與各環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)化解及應(yīng)對
 
講師:康健 瀏覽次數(shù):2564

課程描述INTRODUCTION

房地產(chǎn)政策解讀

· 財(cái)務(wù)總監(jiān)· 財(cái)務(wù)主管· 稅務(wù)經(jīng)理· 財(cái)務(wù)經(jīng)理

培訓(xùn)講師:康健    課程價(jià)格:¥元/人    培訓(xùn)天數(shù):2天   

日程安排SCHEDULE



課程大綱Syllabus

房地產(chǎn)政策解讀

課程背景:
在以流轉(zhuǎn)稅為主體、所得稅為輔的稅制中國,企業(yè)的稅收不是財(cái)務(wù)做賬做出來的,而是企業(yè)在做業(yè)務(wù)時(shí)做出來的,因此,控制企業(yè)的稅收成本必須從合同簽訂開始。同時(shí),在房地產(chǎn)企業(yè)5月1日即將開始實(shí)行營改增之際,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好哪些準(zhǔn)備工作?在營改增過渡期間,與建筑企業(yè)的相關(guān)合同、發(fā)票如何處理?房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何開具發(fā)票和簽訂合同從而真正實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目標(biāo)?
為解決以上問題,讓房地產(chǎn)企業(yè)真正規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn),合法合理節(jié)稅,提升房地產(chǎn)企業(yè)的稅收安全,特別設(shè)置此課程。 

課程收益:
本課程將對營改增后,政策的解析、行業(yè)的運(yùn)用、難點(diǎn)的剖析、發(fā)票的開具、稅收的籌劃、財(cái)稅體制改革等方面,進(jìn)行了全面、詳細(xì)的講解,通過“實(shí)操案例”的形式輔導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的納稅實(shí)務(wù)與核算方式,讓學(xué)員既學(xué)既用,全面深入的研究,簡潔易懂的講解,讓納稅不再成為問題。通過本課程的學(xué)習(xí),能夠讓學(xué)員,對房地產(chǎn)業(yè)稅收有一個(gè)全新的認(rèn)識(shí)。

授課天數(shù):2天,6小時(shí)/天

授課對象:財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、會(huì)計(jì)人員、經(jīng)營人員等

授課方式:講師講授+案例分析+實(shí)操演練

課程大綱
第一講  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增的相關(guān)增值稅政策

1、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”涉及的稅率和征收率
2、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的納稅申報(bào)與匯總納稅
3、增值稅一般納稅人與小規(guī)模納稅人管理?
4、應(yīng)納增值稅額的計(jì)算(增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣、進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出與不允許抵扣規(guī)定)
5、增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證期限、抵扣期限及特殊規(guī)定
6、增值稅專用發(fā)票丟失的處理
7、增值稅會(huì)計(jì)核算?
8、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅金抵扣的幾種規(guī)定
9、增值稅進(jìn)項(xiàng)留抵稅額能否抵減增值稅欠稅形成的滯納金?
10、企業(yè)辦理跨區(qū)遷移,在遷出地尚未抵扣的留抵稅額,在遷入地是否可以繼續(xù)抵扣??

第二講  房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的三大原理
一、三證統(tǒng)一:法律憑證、會(huì)計(jì)憑證四和稅務(wù)憑證相互統(tǒng)一
二、三價(jià)統(tǒng)一:合同價(jià)、發(fā)票價(jià)和結(jié)算價(jià)相互統(tǒng)一
三、三流統(tǒng)一:資金流、發(fā)票流和勞務(wù)流(物流)相互統(tǒng)一

第三講  房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的策略
一、第一策略:過渡期政策問題

1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售營改增之前自行建造的商品房是按照一般計(jì)稅方式還是簡易計(jì)稅方式計(jì)算征收增值稅?
或是繼續(xù)計(jì)算繳納營業(yè)稅?
營業(yè)稅稅率5%還是簡易征收率6%或是3%?
如果購買方只要增值稅專用發(fā)票用來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額銷售方是否可以按照一般計(jì)稅方式計(jì)算繳納增值稅?
2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售營改增實(shí)施后自行建造的商品房是否一定按照一般計(jì)稅方式計(jì)算繳納增值稅?
3、房地產(chǎn)企業(yè)銷售營改增實(shí)施前購買的商品房按照一般計(jì)稅方式還是簡易計(jì)稅方式計(jì)算繳納增值稅?按照一般計(jì)稅方式卻沒有對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額?
4、房地產(chǎn)企業(yè)營改增實(shí)施日前后的新老項(xiàng)目怎么劃定?是按照取得土地使用權(quán)證日期?還是建設(shè)用地規(guī)劃許可證日期?建設(shè)工程規(guī)劃許可證日期?建設(shè)工程施工許可證日期?預(yù)售許可證日期?竣工驗(yàn)收備案證日期?
5、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)購買個(gè)人的房產(chǎn)能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?
6、營改增后個(gè)人銷售二手房區(qū)分普通住房和非普通住房嗎?能否繼續(xù)適用差額征稅政策?
7、營改增后房地產(chǎn)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn),可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?或者是視同銷售?視同銷售并沒有改變所有權(quán),也許將來還會(huì)出售。一次性允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,會(huì)導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額很大而長期不需要繳納增值稅??煞癜凑帐褂媚晗拗鹉暧?jì)算抵扣?或者是參照企業(yè)所得稅按照不少于*折舊年限20年計(jì)算分?jǐn)偟挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額?
8、營改增后房地產(chǎn)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為經(jīng)營性出租固定資產(chǎn),可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?一次性允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,會(huì)導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額長期大于出租銷項(xiàng)稅額而長期不需要繳納增值稅。
9、融資性售后回租合同未執(zhí)行完畢怎樣處理?經(jīng)營性租賃房產(chǎn)呢?
10、先期拿地,成本較小,營改增后拿地成本可否抵扣?建設(shè)成本商品后,增值較大怎樣處理?
11、股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地,怎樣進(jìn)行抵扣?
12、合作建房,以地?fù)Q房,以房換地增值稅怎樣處理?

二、第二策略:拿地環(huán)節(jié)增值稅處理的問題
1、房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?以什么票據(jù)為準(zhǔn)?
2、房地產(chǎn)企業(yè)以招拍掛所支付的土地出讓金計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,扣除率按照11%計(jì)算還是6%????
3、房地產(chǎn)企業(yè)支付的為獲得土地相關(guān)的各種費(fèi)用是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?比如拍賣傭金、評(píng)估費(fèi)、交易費(fèi)?
4、支付的各類政府規(guī)費(fèi)能否獲得進(jìn)行抵扣?青苗補(bǔ)償費(fèi)用票據(jù)使用?市政配套費(fèi)用怎樣抵扣?
5、房地產(chǎn)企業(yè)為了取得土地與當(dāng)?shù)卣炗喌耐顿Y協(xié)議中所明確的紅線外支出如何計(jì)算征收增值稅?紅線外支出要不要視同銷售征收增值稅?另外,紅線外支出也屬于取得土地的成本,但是只有文件沒有財(cái)政收據(jù),可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?操作層面怎樣處理?
6、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地怎么抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?
7、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán),是否征收增值稅?假如被轉(zhuǎn)讓的公司資產(chǎn)主要是房屋、土地權(quán)屬。
8、支付的各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)或拆一還一的成本如何抵扣?
9、營改增后,一級(jí)開發(fā)商取得土地,生地變熟地后轉(zhuǎn)讓,是參照營業(yè)稅的差額計(jì)算方式還是一般計(jì)稅方式計(jì)算征收增值稅?
10、附帶建設(shè)回遷房取得土地方式下,回遷房產(chǎn)視同銷售并繳納增值稅?現(xiàn)金拆遷補(bǔ)償部分的增值稅處理?無論是回遷房產(chǎn)補(bǔ)償還是現(xiàn)金補(bǔ)償能否算取得土地使用權(quán)的進(jìn)項(xiàng)稅額?
11、項(xiàng)目公司尚未成立,以總公司的名義拿地,合同的簽字方,發(fā)票抬頭都是總公司,不是項(xiàng)目公司。在項(xiàng)目公司成立后,取得土地的相關(guān)支出是否能作為項(xiàng)目公司的成本?項(xiàng)目公司是否可以進(jìn)行增值稅抵扣?

三、第三策略:前期工程環(huán)節(jié)的問題
1、如果沒有最終取得土地所發(fā)生的前期調(diào)研費(fèi)用、可行性研究費(fèi)能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?
2、項(xiàng)目批報(bào)建費(fèi)用怎樣抵扣,發(fā)票或收據(jù)是什么樣的?,項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi),如人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。
3、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)用、管線設(shè)計(jì)費(fèi)用、改造設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi)用),制圖、曬圖費(fèi),規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)用、方案評(píng)審費(fèi)用。
4、勘測丈量費(fèi)用如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?主要包括:水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi),沉降觀測費(fèi),日照測試、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等
5、工程招標(biāo)費(fèi)用如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?包括工程招標(biāo)管理費(fèi)、工程招標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)、工程招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)用等(什么情況下必須進(jìn)行招標(biāo)?)
6、“三通一平”費(fèi)是否可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?如何進(jìn)行抵扣進(jìn)稅額?道路通、電力通(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))、自來水(上下水道)、場地平整(包括開工前垃圾運(yùn)費(fèi))的費(fèi)用。
7、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?工地甲方臨時(shí)辦公室,臨時(shí)場地占用費(fèi),臨時(shí)借用空地租費(fèi),以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。
8、?其他費(fèi)用可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、施工噪音管理費(fèi)等。

四、第四策略:建安環(huán)節(jié)的問題
1、代建市政設(shè)施,房地產(chǎn)公司為總包方,分包給分包公司,房地產(chǎn)公司只收取代理費(fèi),如果營改增前符合按代理業(yè)繳納營業(yè)稅的條件,營改增后,增值稅如何處理?可以按照服務(wù)業(yè)代理業(yè)6%差額計(jì)征增值稅嗎?分包單位發(fā)票開給政府。
2、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用所發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅是否可以從銷項(xiàng)稅額中抵扣??
3、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的車位、車庫,不能辦理產(chǎn)權(quán),用來銷售或者出租,進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣?沒有全部銷售或出租完畢,進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣多少?不能辦理產(chǎn)權(quán)銷售或者出租是按照銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅目還是出租不動(dòng)產(chǎn)的稅目?
4、存貨與固定資產(chǎn)劃分標(biāo)準(zhǔn)的變化對建筑、房地產(chǎn)企業(yè)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額有無關(guān)系?
5、房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂工程施工合同后,按照當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)局或監(jiān)理站的要求所繳納的勞保費(fèi)也取得了行政事業(yè)性收據(jù),可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?這部分錢建設(shè)局會(huì)撥付建筑施工企業(yè),建筑施工企業(yè)做增值稅收入嗎?除此之外,也許還有專項(xiàng)文明施工費(fèi)、專項(xiàng)安全措施費(fèi)。
6、營改增后甲供材處理的變化對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響在哪里?
7、園林綠化工程營改增后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制技巧在哪里?
8、清包工環(huán)節(jié)材料費(fèi)用怎樣抵扣?
9、生產(chǎn)企業(yè)提供自產(chǎn)貨物并提供安裝勞務(wù)的怎樣處理?
10、房地產(chǎn)公司免費(fèi)為業(yè)主提供房屋維修服務(wù),免費(fèi)維修所消耗的材料或更換的配件是否需要作進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出或視同銷售處理??
11、購方納稅人將增值稅專用發(fā)票進(jìn)行認(rèn)證抵扣后,因銷方納稅人未申報(bào)繳納稅款,購方納稅人是否需就已認(rèn)證抵扣稅款做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出?

五、第五策略:融資環(huán)節(jié)的問題
1、金融業(yè)營改增前的抵扣問題,銀行貸款利息方面,銀行是否會(huì)開具增值稅專用發(fā)票以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?
2、非金融業(yè)營改增的抵扣問題,委托貸款、企業(yè)拆借、社會(huì)集資可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?
3、.統(tǒng)借統(tǒng)貸利息分割單可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?一方取得利息進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票也要轉(zhuǎn)出,另一方支付利息分割單可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?還是只能開具發(fā)票才可以計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?
4、房地產(chǎn)信托基金資金成本的抵扣問題?

六、第六策略:銷售方面的問題
1、預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售、出租稅率?都是11%嗎?還是出租要按照17%計(jì)算?
2、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款是否就要按照適用稅率計(jì)算繳納增值稅?房子還沒建已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了銷售,訂金、定金、意向金、誠意金,是在取得預(yù)售許可證之后簽訂了銷售或預(yù)售合同確認(rèn)增值稅收入還是只要收到錢就要算收入?
3、房開企業(yè)以繳納保證金抵扣購房款方式搞促銷,例如業(yè)主預(yù)存2萬元,將獲得抵扣5萬元購房款優(yōu)惠,請問,用預(yù)存款購房應(yīng)該如何繳納增值稅?
4、公司為了開拓市場,采購了一些禮品(如模型、小工具、雨具等)送給購房業(yè)主。請問,購進(jìn)禮品的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣?銷項(xiàng)稅額怎樣計(jì)算??
5、房地產(chǎn)企業(yè)開盤后一售而光,但房子還沒建,只有銷項(xiàng)沒有進(jìn)項(xiàng),可否先預(yù)征后清算?清算時(shí)點(diǎn)選擇在取得竣工驗(yàn)收備案時(shí)間?
6、對于不同類型的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)地產(chǎn)、車位,是否采用不同的增值稅政策?稅率一樣,預(yù)征率會(huì)一樣嗎?
7、項(xiàng)目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn),屬于視同銷售行為?進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣?如果隨后又進(jìn)行出售,銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅又如何處理?
8、以土地或商品房進(jìn)行投資增值稅處理??視同銷售嗎?
9、將房產(chǎn)免費(fèi)提供給酒店使用,是否視同銷售?還是視同出租?
10、合作建房一方出土地、一方出資金不成立獨(dú)立法人企業(yè),雙方都要視同銷售繳納增值稅嗎?可否有視同采購的進(jìn)項(xiàng)稅額??
11、營改增后“買房贈(zèng)車庫”等行為如何納稅以及風(fēng)險(xiǎn)如何控制?
12、營改增后視同銷售行為如何納稅?
13、“三大費(fèi)用”中涉及的進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣,有何風(fēng)險(xiǎn)?是否要進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出??
14、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后總分支機(jī)構(gòu)匯總納稅,可否包括子公司?實(shí)務(wù)中取得土地后辦理項(xiàng)目子公司的較多。
15、營改增后首付款與按揭款該如何納稅?
16、我公司將自己開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為出租,這種行為算企業(yè)所得稅的視同銷售嗎,營改增后如何處理?
17、房開企業(yè)的*空調(diào)修理費(fèi),可否作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣??
18、企業(yè)在小區(qū)內(nèi)安裝路燈,采購路燈鋼桿、燈罩、燈泡及其他配件,并取得增值稅專用發(fā)票,其進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣??營改增后變化?
19、購銷雙方約定以銀行承兌匯票方式進(jìn)行結(jié)算,產(chǎn)生的貼現(xiàn)息費(fèi)用由購買方承擔(dān)。貼現(xiàn)息費(fèi)用是否可認(rèn)定為增值稅價(jià)外費(fèi)用?貼現(xiàn)息可否單獨(dú)開具增值稅專用發(fā)票??

第四講  其他需要關(guān)注的問題
1、購買的材料都可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額嗎?
2、購買的材料沒有全部用于工程怎么辦?
3、購買的材料工地施工超定額浪費(fèi)了怎么辦?
4、購買的材料工地被盜丟失怎么辦?
5、購買的材料抵頂了分包工程款怎么辦?
6、自用的施工機(jī)械處理給分包商怎么辦??被盜了怎么辦?

課程要點(diǎn)總結(jié)
現(xiàn)場答疑解惑

房地產(chǎn)政策解讀


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