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特殊時(shí)期下房地產(chǎn)投資拓展體系

課程背景
在新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，政府發(fā)展目標(biāo)從原有的GDP經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向?yàn)?ldquo;因城施策”的復(fù)合增長(zhǎng)目標(biāo)，同時(shí)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)降速，金融政策強(qiáng)調(diào)去杠桿等要素，造成地方政府開始精打細(xì)算，對(duì)房地產(chǎn)商的要求從原有的土地金融和二級(jí)開發(fā)質(zhì)量要求，開始更多向企業(yè)招商引資、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、教育體育等方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變。
另一方面，在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式的推廣和人才的不停流動(dòng)，行業(yè)本身逐漸進(jìn)入飽和期，各企業(yè)在組織構(gòu)架、成本控制、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、招采控制等方面都有一定的趨同性，如何以低成本取地成為企業(yè)項(xiàng)目拓展過程中非常重要的一個(gè)引領(lǐng)性的方略。
本課程主要圍繞投資拓展的道、術(shù)與具體執(zhí)行等維度展開，從投資拓展趨勢(shì)、價(jià)值研判體系、作業(yè)模式、拿地模式、并購流程及使用收并購的實(shí)操工具，結(jié)合眾多經(jīng)典案例，全面解析房地產(chǎn)投資拓展，增強(qiáng)地產(chǎn)投資管理者的投資管理和實(shí)操能力，幫助企業(yè)從投資拓展方面，打造強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

課程收益
直擊重點(diǎn)——解析投資拓展關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，出擊精準(zhǔn)
實(shí)戰(zhàn)高效——了解實(shí)戰(zhàn)操作痛點(diǎn)難點(diǎn)，案例詳實(shí)
實(shí)用有效——打造一套專業(yè)投資體系，學(xué)以致用
資深專家——投拓專家蒞臨答疑解惑，闡述精妙

課程對(duì)象
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計(jì)副總、營(yíng)銷副總相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；
2、前期/拓展部門負(fù)責(zé)人、投資部門負(fù)責(zé)人、策劃部門負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等部門精英從業(yè)者。

課程大綱
第一部分：投資拓展之方法論（道）
1、當(dāng)下最前沿的市場(chǎng)分析咨詢和趨勢(shì)預(yù)判
規(guī)模橫盤、增量見頂；動(dòng)能轉(zhuǎn)換
房住不炒，不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的刺激手段
因城施政，不同城市對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的主要策略
黑天鵝與灰犀牛，房地產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)的壓艙石地位和長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的去金融化屬性
2、典型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略選擇
萬科：地產(chǎn)三好生的轉(zhuǎn)型之路
碧桂園：下沉、下沉、下沉之后的成本邏輯
藍(lán)城&綠城：設(shè)計(jì)高附加值的修煉之道
華夏幸福&佳兆業(yè)：TO G 業(yè)務(wù)沉浮錄
元壟地產(chǎn)：*深耕者的歲月靜好
3、元化發(fā)展戰(zhàn)略下，地產(chǎn)板塊的投資導(dǎo)向
招拍掛項(xiàng)目，溢價(jià)率與流拍率雙重提升，頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，前融資金成本不斷提升
“地產(chǎn)+X”項(xiàng)目，項(xiàng)目推出率增加，項(xiàng)目出讓制度不斷完善，部分城市開始逐步標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)則化
一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目，需求不斷增加，城投從實(shí)操平臺(tái)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槿谫Y和協(xié)調(diào)平臺(tái)
收并購，大魚吃小魚，大宗資產(chǎn)交易和混改交易的總量提升
4、 進(jìn)駐戰(zhàn)略及策略造成業(yè)績(jī)分化原因
⑴ 城市量級(jí)的選擇與城市板塊輪動(dòng)
⑵ 產(chǎn)品定位和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
⑶ 增長(zhǎng)方式對(duì)業(yè)績(jī)影響
⑷ 開發(fā)模式對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)影響
⑸ 股權(quán)開發(fā)，并購重組課快速提高業(yè)績(jī)
5、三大體系研判
(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市板塊輪動(dòng)預(yù)判體系
①判體系的標(biāo)準(zhǔn)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)   ②預(yù)判體系的模型 
②礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫與數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)   ④城市、樓市掃描 ⑤客戶定位與客戶偏好研究  ⑥預(yù)警機(jī)制
(2)土地價(jià)值研判體系
①地價(jià)值研判體系的邏輯  ②時(shí)間、空間邏輯   ③地塊特征   ④粗略測(cè)算
(3)具體項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判體系
①目核心價(jià)值點(diǎn)    ②項(xiàng)目定位策略   ③項(xiàng)目開盤時(shí)機(jī)與項(xiàng)目體驗(yàn)區(qū) 
②④項(xiàng)目推售次序  ⑤價(jià)格策略       ⑥推廣包裝策略

第二部分：投資拓展之執(zhí)行（術(shù)）
1、地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)與參考系
1)全國(guó)性企業(yè)：萬科、華潤(rùn)
2)地方性企業(yè)：濱江、元融
3)復(fù)合型企業(yè)：華僑城
2、不同特點(diǎn)與機(jī)制下的投拓組織構(gòu)架設(shè)計(jì)思路
現(xiàn)金流/融資能力/自有產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力/產(chǎn)業(yè)整合能力/一級(jí)開發(fā)能力/政府關(guān)系
3、投資測(cè)算的成果展示
投資測(cè)算的成果內(nèi)容構(gòu)成：投資測(cè)算表+強(qiáng)排方案+成本估算方案
投資測(cè)算表拆解：內(nèi)容項(xiàng)、關(guān)聯(lián)項(xiàng)、總體構(gòu)成與原則
投資測(cè)算中的專有術(shù)語名詞釋義
4、投資測(cè)算工具的設(shè)計(jì)與應(yīng)用原則
階段性原則：前期重效率，中期重運(yùn)營(yíng)，后期重成本
條線原則：投資測(cè)算表填寫的前期性準(zhǔn)備工作
公司的差異化視角：公司的能力構(gòu)建對(duì)于投資測(cè)算的主要影響及優(yōu)化方案
5、投資測(cè)算工作的組織全景圖
組織構(gòu)架
設(shè)計(jì)部門與主要職責(zé)
主要工作流程
6、投資測(cè)算工作實(shí)戰(zhàn)
項(xiàng)目信息的收集：區(qū)位信息/土地信息/價(jià)格信息/政策要素
項(xiàng)目?jī)r(jià)值的判斷：城市價(jià)值/市場(chǎng)指標(biāo)/去化預(yù)測(cè)/競(jìng)品分析
7、項(xiàng)目工作的組織
投資部：土地信息的收集與預(yù)測(cè)
設(shè)計(jì)部：強(qiáng)排方案與設(shè)計(jì)要點(diǎn)
客研部（營(yíng)銷部）：產(chǎn)品定位與產(chǎn)品定價(jià)
銷售部：銷售方案與流速預(yù)測(cè)
成本部：成本預(yù)測(cè)表
運(yùn)營(yíng)部：全周期項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)排布
財(cái)務(wù)部：資金安排與稅務(wù)籌劃
8、招拍掛與公開市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)策略
招拍掛工作的組織流程
招拍掛工作的設(shè)計(jì)部門
招拍掛投資測(cè)算表的主要構(gòu)建邏輯方式
招拍掛投資測(cè)算表的詳細(xì)分析
自持物業(yè)的測(cè)算邏輯
自持物業(yè)的測(cè)算表的詳細(xì)分析
重點(diǎn)指標(biāo)的分析
9、投拓江湖——提升招拍掛成功率的小技巧
你有沒有讀懂集團(tuán)在當(dāng)下的戰(zhàn)略打法
你有沒有讀懂城市的競(jìng)爭(zhēng)格局
你有沒有讀懂土地的合作潛力
10、競(jìng)爭(zhēng)與合作
鯨類玩家    象類玩家    虎類玩家    狼類玩家    瞪羚類玩家
11、典型招拍掛工作的主要組織與案例分享：某地塊的招拍掛工作回顧
12、實(shí)踐小游戲（模擬招拍掛）
依據(jù)給定的房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)來模擬分析房地產(chǎn)相關(guān)的主要發(fā)展戰(zhàn)略并確定深耕區(qū)域
依據(jù)給定的現(xiàn)金數(shù)據(jù)來排定對(duì)手與競(jìng)拍策略

第三部分：非公市場(chǎng)不同類型的投資項(xiàng)目的典型案例實(shí)操解析
一、產(chǎn)業(yè)勾地
1、產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目之下的解釋
產(chǎn)業(yè)勾地的起源
產(chǎn)業(yè)勾地的要點(diǎn)與門檻設(shè)置
2、產(chǎn)業(yè)勾地的線索獲取
3、產(chǎn)業(yè)勾地的基本流程
產(chǎn)業(yè)資源與產(chǎn)業(yè)需求梳理信息對(duì)接
產(chǎn)業(yè)方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)
產(chǎn)業(yè)合作中的工作界面劃分
產(chǎn)業(yè)勾地方案中的多面價(jià)值判斷
4、產(chǎn)業(yè)勾地的重點(diǎn)和要點(diǎn)淺析
整體開發(fā)的利潤(rùn)、IRR估算
經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的盈利風(fēng)險(xiǎn)
交易方式設(shè)計(jì)與掛牌條件設(shè)計(jì)
持有性資產(chǎn)的退出方案設(shè)計(jì)及估值
產(chǎn)業(yè)勾地成功的先決條件
案例：
1、南通某金融科技產(chǎn)業(yè)園的勾地案例分享
2、蕪湖某生態(tài)新城健康產(chǎn)業(yè)勾地案例分享
3、寧波某科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園的勾地案例分享
二、收并購與合作開發(fā)
1、二級(jí)市場(chǎng)主要的拿地模式
①土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
②股權(quán)類項(xiàng)目
③聯(lián)營(yíng)合作開發(fā)項(xiàng)目
④代管代建+品牌輸出項(xiàng)目
2、收并購的線索：土地線索類型
3、收并購的流程：收并購基本流程
⑴ 土地信息獲取階段
⑵ 土地評(píng)估階段
⑶ 土地談判階段
⑷ 土地盡調(diào)階段
⑸ 項(xiàng)目簽約階段
4、收并購的風(fēng)控
5、項(xiàng)目收并購的風(fēng)險(xiǎn)梳理及防控
6、項(xiàng)目收并購過程的對(duì)價(jià)原則和方式
7、項(xiàng)目收并購過程中的資金處理
8、收并購的談判
案例：上海某住宅用地收并購勾地案例分享
三、土地一二級(jí)聯(lián)合開發(fā)（舊城更新）
1、民間資本參與一級(jí)開發(fā)的地域政策概覽
總述：因城施政，明暗共存，實(shí)操為王
珠三角區(qū)域：三舊改造/以深圳的舊改政策為例
中西部區(qū)域：以安置為核心的一級(jí)二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)關(guān)系（潛規(guī)則）/以長(zhǎng)沙為例
長(zhǎng)三角區(qū)域：基于土地開發(fā)固定回報(bào)及土地開發(fā)溢價(jià)分成的開發(fā)模式/以余姚、奉化為例
2、不同地域土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的基本流程與政策風(fēng)險(xiǎn)分析
民間資產(chǎn)介入一級(jí)開發(fā)的政策支撐：舊改/城市更新/PPP/類PPP式的政府改造
一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的基本流程
政策風(fēng)險(xiǎn)分析
二級(jí)土地控制程度
土地出讓金返還制度
土地超額收益分成制度
政府換屆對(duì)于政策延續(xù)程度的支持分析
3、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的實(shí)際操作流程解析
開發(fā)規(guī)劃
開發(fā)物業(yè)的盈利估算
現(xiàn)金流估算
交易方案設(shè)計(jì)
土地交易方案設(shè)計(jì)
風(fēng)險(xiǎn)因?qū)Ψ桨?br /> 案例分享：
1、寧波某生態(tài)新城一二級(jí)聯(lián)合開發(fā)案例分享
2、寧波奉化某新城一二級(jí)聯(lián)合開發(fā)案例分享
政府的開發(fā)流程與歷史遺留問題、主要訴求、現(xiàn)狀摸底、交易模式設(shè)計(jì)、投資測(cè)速、融資設(shè)計(jì)、協(xié)議談判、招標(biāo)流程、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)與排他設(shè)計(jì)
總討 問答

特殊時(shí)期下房地產(chǎn)投資拓展體系