課程描述INTRODUCTION
房地產(chǎn)企業(yè)涉稅問題解析
· 高層管理者· 財務(wù)總監(jiān)· 銷售經(jīng)理
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房地產(chǎn)企業(yè)涉稅問題解析
【課程背景】
房地產(chǎn)行業(yè)是一個特殊的行業(yè),它不僅僅有自己的企業(yè)所得稅處理辦法,也有自己的增值稅處理辦法,甚至,土地增值稅也幾乎是為房地產(chǎn)量身定做的,其主要收入來源也是房地產(chǎn)。但是,房地產(chǎn)的稅負(fù)率卻大不相同。有的整體稅負(fù)率在3.8-5%,有的是6-8%,而有的卻達(dá)到驚人的9-30%!為什么差距如此之大?正常的房地產(chǎn)行業(yè)在我國的稅負(fù)大環(huán)境 下,最優(yōu)稅負(fù)率是多少?正常稅負(fù)率是多少?萬科集團(tuán)如何做到公司整體稅負(fù)率=6.83%?增值稅稅負(fù)率=0.89%?企業(yè)所得稅稅負(fù)率=3.54%,土地增值稅稅負(fù)率=1.9%的?
根據(jù)多年的經(jīng)驗,房地產(chǎn)的整體稅負(fù)率在3.8-5%屬于財稅系統(tǒng)非常健康;稅負(fù)率在6-8%算是財稅系統(tǒng)比較健康;稅負(fù)率為9-20%屬于未經(jīng)籌劃,自然發(fā)展的財稅系統(tǒng);20%以上屬于病態(tài)財稅系統(tǒng)——公司的存在就是為了給國家納稅。
如此大的差距是如何產(chǎn)生的?一個十億元的盤,納稅總額竟然可以*交稅3800萬到最高交稅3億!?其中固然有房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程與稅收操作的特殊性,但更重要的原因是財稅系統(tǒng)未經(jīng)科學(xué)設(shè)計。而且,由于決定房地產(chǎn)項目成敗的一個重要稅種——土地增值稅是地方稅種,導(dǎo)致同一部稅法,各地理解,執(zhí)行有天壤之別。其他稅種,也是如此。由此,就形成了很多邊緣性的問題,給企業(yè)帶來了困擾,也帶來了機(jī)會!如何化困擾為機(jī)會?變被動為主動?巧妙利用政策,讓企業(yè)做到安全的同時,稅后利潤最高才是目的。
如何能在不違法的基礎(chǔ)上,經(jīng)過科學(xué)設(shè)計,合法少交稅呢?根本不是如何做賬的問題,而是如何根據(jù)稅法邊緣如何設(shè)計你的方案的問題,今天的內(nèi)容,就是為這些問題的解決而設(shè)計,解決公司的所有涉稅點(diǎn)的分析,為我利用,讓企業(yè)輕裝上陣,安全降稅,穩(wěn)健發(fā)展。
【課程收益】
1、房地產(chǎn)全程疑難問題解析,讓你的企業(yè)稅收優(yōu)化到*點(diǎn)。
2、根據(jù)不同涉稅點(diǎn),深入解析,指明方向。
3、不交冤枉稅,用足優(yōu)惠稅,開展籌劃稅,交足應(yīng)交稅享。
【課程對象】
地產(chǎn)開發(fā)商集團(tuán)高層、房地產(chǎn)企業(yè)高管、房地產(chǎn)財務(wù)管理、房地產(chǎn)銷售人員
【課程大綱】
第一節(jié) 籌建初期的稅收籌劃方案
一、設(shè)立公司股東的籌劃
什么樣的股權(quán)構(gòu)架最適合房地產(chǎn)?如何設(shè)計?利弊是什么?
案例:股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何從繳稅一個多億到不交稅?
二、個人非貨幣性資產(chǎn)投資稅收規(guī)劃
如何利用非貨幣投資做到不交稅,晚交稅?
三、新設(shè)項目公司購買土地的籌劃
案例解析:買地幾種方式,小心有大坑!如何識別并避免?
四、土地使用權(quán)不變更項目合作開發(fā)的籌劃
項目合作,如何做到轉(zhuǎn)移虧損?如何變不能抵扣為隨意抵扣?
五、土地使用稅、契稅的納稅時間規(guī)劃
案例:土地使用稅也能籌劃?如何做到不交?少交?晚交?這是技術(shù)活!
六,新公司小規(guī)模期間增值稅進(jìn)項稅額抵扣籌劃
增值稅不能抵扣,那是因為你技術(shù)不行!讓抵扣合法且隨心所欲!
七, 銀行不給房地產(chǎn)貸款,如何解決?如何利用供應(yīng)鏈金融,解決房地產(chǎn)融資問題?
八, 講故事,也能節(jié)稅?而且大量節(jié)稅?
呈現(xiàn)方式:案例,表格,數(shù)據(jù),講解
第二節(jié) 開發(fā)環(huán)節(jié)稅收籌劃方案
一、如何籌劃合法有效憑證?為什么你的票不能抵扣?如何才能做到合法抵扣?
二、采購環(huán)節(jié),如何比價?13%專票和普票比例是多少?
三、房地產(chǎn)企業(yè)也能加計抵扣?如何做到?
五、擴(kuò)大固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)核算范圍如何規(guī)劃?
六、一般計稅進(jìn)項稅額認(rèn)證抵扣籌劃
七、貸款服務(wù)進(jìn)項稅額也能抵扣?如何做到?
八、關(guān)聯(lián)方交易稅收籌劃
九、集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)方無償占用資金的籌劃
十、從小規(guī)模納稅人購買苗木等業(yè)務(wù)規(guī)劃?
十一、單位向個人租房,如何簽合同?
十二:合作開發(fā),如何籌劃?
大型合作開發(fā)案例剖析,讓你頓悟!
十三 多項目配建房,在一個項目里建設(shè),如何分配到各個項目公司?
十四 紅線外成本不能扣?按我說的,你就能扣!而且土增稅還能加計!
呈現(xiàn)方式:案例,討論,數(shù)據(jù),講解
第三節(jié) 銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案
一、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為什么很重要?如何破解?
二、企業(yè)所得稅收入案例:擔(dān)保損失,如何確認(rèn)損失?如何實現(xiàn)盈虧公司之間的利潤互動?
三、設(shè)立分支機(jī)構(gòu)分解收入如何合理籌劃?
四、靈活用工平臺,如何防范風(fēng)險?
案例:上海樂店超市如何簽了靈活用工合同還敗訴?
案例:山東抓捕40多人!因為虛開,為什么?
深度:靈活用工,為何如此企業(yè)趨之若鶩?
四、拆遷房屋實物補(bǔ)償處理籌劃
五、折扣銷售、低價銷售:如何掌握一個合理的稅法的度?
六、售后回租促銷的稅收方案
案例:售后回租,怎么操作才合法而且稅負(fù)低?一般人想不到。。。
七,買一贈一,如何做到不交稅?
八、以老帶新”獎勵稅收規(guī)劃
九、車位!車位!車位!如何破解車位的涉稅問題?終于有答案了
十、買房送裝修,為什么企業(yè)這么熱衷?
十一、房企出租房,如何做到不交冤枉稅?
十二,講故事,如何省稅?
呈現(xiàn)方式:案例,討論,數(shù)據(jù),講解
第四節(jié) 個人所得稅稅收籌劃方案
一、年薪五十萬,如何發(fā)放最省稅?
二、年終獎、股權(quán)激勵的稅收籌劃
三、營銷人員業(yè)績提成如何籌劃?
四,高管年薪百萬,卻不用交一分錢稅還合理合法?如何做到?
案例,流程,依據(jù)
五、私車公用,如何籌劃,讓企業(yè)和個人都滿意?
六、股權(quán)轉(zhuǎn)讓,如何做到從繳稅幾百萬到一分錢不交?
案例一:法人企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓
案例二:地產(chǎn)公司持有礦業(yè)股轉(zhuǎn)如何從一億個稅到不交稅?
案例三:稅局說你偷稅3000萬,罰款3倍,滯納金6000萬!如何化險為夷,毫發(fā)無損?
七、關(guān)聯(lián)公司兩處兼職籌劃
呈現(xiàn)方式:表格,討論,數(shù)據(jù),講解
第五節(jié) 完工后期的稅收籌劃方案
一、完工交房時間的選擇規(guī)劃
交房差一天,繳稅差一年!
二、對象報備錯了,別的就都錯了!
三、項目完工,交完土增稅,形成大窟窿!如何彌補(bǔ)?潘石屹用實際行動告訴你!
四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓撤資減資籌劃
不干了,撤資!別著急,這里也有道道!
五、母子公司之間資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)稅收籌劃
六、虧損企業(yè)彌補(bǔ)虧損利用規(guī)劃
七、利用企業(yè)分立低稅負(fù)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)籌劃
八、企業(yè)注銷,你只知道清算?必須交稅?那你就多繳稅了!
房地產(chǎn)企業(yè)涉稅問題解析
轉(zhuǎn)載:http://www.nywlwx.com/gkk_detail/254639.html
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- 戴卓