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   按照財政部要求，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第22號——金融工具確認(rèn)和計量》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號-租賃》已在2021年1月1日起全面執(zhí)行，雖然已經(jīng)開始執(zhí)行，但是大部分企業(yè)還沒有掌握新收入、新金融工具、新租賃準(zhǔn)則的轉(zhuǎn)換、核算、列報、披露、稅會計差異處理，特別是與當(dāng)前稅收政策不一致，存在大量稅會差異。  

   近年，財政部又對企業(yè)財務(wù)報表做了重大修改，推出了兩套報表體系，與過去相比新報表煥然一新。報表巨變與新準(zhǔn)則改革密切相關(guān)，租賃、持有待售、政府補助等新準(zhǔn)則變化多多，新收入準(zhǔn)則更是會計實務(wù)的大革命。收入確認(rèn)的“五步法”模型，以及以“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”替代“風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移”理念的變化，對每個財務(wù)人員都是巨大的頭腦風(fēng)暴，收入的確認(rèn) 與計量方法與以往任何時期都不一樣，其影響面覆蓋到全部行業(yè)，所有企業(yè)無一例外，企業(yè)的日常經(jīng)營和管理決策都需要重新審視并進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，企業(yè)對現(xiàn)有的商業(yè)模式和合同條 款都需要進(jìn)行梳理，修改會計流程和內(nèi)部控制 規(guī)范，無疑財務(wù)人員面臨著財務(wù)管控升級與財務(wù)人職業(yè)判斷危機(jī)的新形勢。

   2021年，房地產(chǎn)、建筑企業(yè)在財稅風(fēng)險管控方面，必須對新收入準(zhǔn)則精準(zhǔn)把握，對其應(yīng)用落到實處，做好新舊收入準(zhǔn)則的銜接。從新準(zhǔn)則通篇來看，“合同”兩字出現(xiàn)了165次，可見：合同對新收入準(zhǔn)則的重要意義。

   因此，本次課程以收入和金融工具準(zhǔn)則為綱，切入合同的簽訂，會計科目的設(shè)置及會計核算等內(nèi)容，精準(zhǔn)把握新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)、建筑行業(yè)的影響，從而更全面地更前瞻性地把握新準(zhǔn)則帶來的系列變化，做好風(fēng)險應(yīng)對及管控。幫助財務(wù)人員全面提升會計新政的實際操作水準(zhǔn)，及時有效的防范財務(wù)風(fēng)險。

 

1、通過案例解密收入準(zhǔn)則的實施對房地產(chǎn)、建筑行業(yè)財務(wù)核算的影響；

2、深刻理解新舊收入和金融工具準(zhǔn)則銜接，將風(fēng)險有效化解；

3、通過合規(guī)操作，找到成本和風(fēng)險管控技巧，合理合法降低成本；

4、掌握并應(yīng)用房地產(chǎn)、建筑企業(yè)合同收入、成本與稅法之間的差異處理。

 

一、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)行業(yè)之賬務(wù)處理分析

   眾所周知，新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)模式產(chǎn)生了巨大的影響，顛覆了以前的交付確認(rèn)收入模式，將房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)提前，改為可以根據(jù)合同履約進(jìn)度確認(rèn)。實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)具體是按履約時點確認(rèn)還是按履約進(jìn)度確認(rèn)，需要結(jié)合銷售合同的條款、銷售流程、房地產(chǎn)銷售相關(guān)法律法規(guī)等進(jìn)行綜合判斷。

二、如何識別與客戶訂立的合同

   2017年7月5日，財政部正式發(fā)布了《關(guān)于修訂印發(fā)<企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入>的通知》（財會〔2017〕22號）（新CAS 14）。

   新CAS 14改革了現(xiàn)有的收入確認(rèn)模型，明確收入確認(rèn)的核心原則是“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品或服務(wù)的控制權(quán)時確認(rèn)收入”?；谠摵诵脑瓌t，新準(zhǔn)則設(shè)定了統(tǒng)一的收入確認(rèn)計量的“五步法”模型，即識別與客戶訂立的合同、識別合同中的單項履約義務(wù)、確定交易價格、將交易價格分?jǐn)傊粮鲉雾椔募s義務(wù)、履行每一單 項履約義務(wù)時確認(rèn)收入。

三、實例解讀如何確定交易價格

   本文將就確定交易價格中可變對價涉及到的實務(wù)常見難點問題做進(jìn)一步解讀，包括可變對價限制的判斷、可變對價與壞賬的區(qū)分、可變對價后續(xù)估計更新的會計處理及合同罰款是否屬于可變對價。

四、新收入準(zhǔn)則下建筑企業(yè)收入確認(rèn)和計量技巧分析

   企業(yè)收入的會計處理包含獨特的挑戰(zhàn)，包括如何處理頻繁的修改訂單，如何界定發(fā)生的并不代表完成程度的成本，是否承諾的商品或服務(wù)構(gòu)成一項更大履約義務(wù)的一部分。因此，企業(yè)需要對這類業(yè)務(wù)進(jìn)行重點分析。 

步驟一：識別與客戶之間的合同

步驟二：識別合同中的單獨履約義務(wù)  

步驟三：確定交易價格

步驟四：分配交易價格至單獨的履約義務(wù)  

步驟五：當(dāng)履約義務(wù)履行時確認(rèn)收入 

五、新收入準(zhǔn)則下建筑施工企業(yè)如何進(jìn)行財務(wù)處理

   在2019年1月1日當(dāng)天，A建筑公司和B公司簽訂一份寫字樓建造合同，該工程造價7800萬元，合同期限1年半，約定每半年結(jié)算一次，預(yù)計總成本6000萬元。假設(shè)該工程整體構(gòu)成單項履約義務(wù)，并屬于在某一時段履行的履約義務(wù)，A公司采用成本法確定履約進(jìn)度，不考慮其他相關(guān)因素。那么如何進(jìn)行財務(wù)處理呢？

六、新收入準(zhǔn)則下工程施工的會計核算技巧

   2019年1月1日，A建筑公司與B公司簽訂一項大型設(shè)備建造工程合同，根據(jù)雙方合同，該工程的造價為6300萬元，工程期限為1年半，A公司負(fù)責(zé)工程的施工及全面管理，B公司按照第三方工程監(jiān)理公司確認(rèn)的工程完工量，每半年與A公司結(jié)算一次；預(yù)計2020年6月30日竣工；預(yù)計可能發(fā)生的總成本為4000萬元。假定該建造工程整體構(gòu)成單項履約義務(wù)，并屬于在某一時段履行的履約義務(wù)，A公司采用成本法確定履約進(jìn)度，增值稅稅率為10%，不考慮其他相關(guān)因素。2019年6月30日，工程累計實際發(fā)生成本1500萬元，A公司與B  公司結(jié)算合同價款2500萬元，A公司實際收到價款2000萬元；2019年12月31日，工程累計實際發(fā)生成本3000萬元，A公司與B公司結(jié)算合同價款1100萬元，A公司實際收到價款1000萬元；2020年6月30日，工程累計實際發(fā)生成本4100萬元，B公司與A公司結(jié)算了合同竣工價款2700萬元，并支付剩余工程款3300萬元，上述價款均不含增值稅額。假定A公司與B公司結(jié)算時即發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，B公司在實際支付工程價款的同時支付其對應(yīng)的增值稅款。那進(jìn)行財務(wù)處理有哪些技巧？

七、新收入準(zhǔn)則下房企銷售收入確認(rèn)會提前嗎

   2017 年 7 月 5 日，財政部正式發(fā)布了《關(guān)于修訂印發(fā)<企業(yè)會計準(zhǔn)則第 14 號——收入>的通知》（財會【2017】22 號）（新CAS 14）。在新收入準(zhǔn)則下，不少行業(yè)的收入確認(rèn)、計量與列報將會發(fā)生較大的變化，房地產(chǎn)行業(yè)就是其中受到較大影響的行業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)一直以來就是個難點問題，隨著新收入準(zhǔn)則的發(fā)布，廣大從業(yè)人員普遍關(guān)注的是房企銷售收入確認(rèn)會提前嗎？

八、案例分析：這四種情形確認(rèn)收入時產(chǎn)生稅會差異怎么辦

   建筑施工企業(yè)甲公司為其客戶建造一棟廠房。雙方簽訂的施工合同中約定，合同總價款為100萬元，并約定：如果甲公司不能在合同簽訂之日起120天內(nèi)竣工，須支付給其客戶10萬元罰款，該罰款將直接從合同價款中扣除。甲公司對合同結(jié)果做了評估，認(rèn)為工程按時完工的概率為40%，延期的概率為60%。

   在這種情況下，由于該合同可能面臨兩種結(jié)果，甲公司認(rèn)為

九、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)、建筑業(yè)賬務(wù)處理分析

   在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，常常存在“買房送裝修”、“買房送車位”等活動。在新收入準(zhǔn)則下，就要對多項服務(wù)進(jìn)行評估，識別各單項履約義務(wù)。如買房送裝修，先分別評估各單項履約義務(wù)，拆分出房產(chǎn)銷售和房屋裝修兩個履約義務(wù)。再將合同交易價格分?jǐn)傊吝@兩個履約義務(wù)。

   資產(chǎn)負(fù)債表日，“合同結(jié)算”科目的期末余額在借方的，根據(jù)其流動性，在資產(chǎn)負(fù)債表中分別列示為“合同資產(chǎn)”或“其他非流動資產(chǎn)”項目；期末余額在貸方的，根據(jù)其流動性，在資產(chǎn)負(fù)債表中分別列示為“合同負(fù)債”或“其他非流動負(fù)債”項目。同一合同下的合同資產(chǎn)和合同負(fù)債應(yīng)當(dāng)以凈額列示，不同合同下的合同資產(chǎn)和合同負(fù)債不能互相抵銷。

十、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅會差異探討

   新準(zhǔn)則確認(rèn)的收入金額與增值稅銷售額存在差異，一方面導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)人員無法根據(jù)賬上的收入金額乘以相應(yīng)稅率來復(fù)核銷項稅額的準(zhǔn)確性。另一方面．．．．．．．，從而減少稅企爭議，降低稅務(wù)風(fēng)險。

十一、新金融工具會計準(zhǔn)則重點解讀

   相較于舊準(zhǔn)則，在新準(zhǔn)則規(guī)定下企業(yè)的利潤波動性可能會變大。其原因在于：舊準(zhǔn)則下企業(yè)會將大部分資產(chǎn)劃分為可供出售金融資產(chǎn)，從而達(dá)到平滑利潤的目的。但是在新準(zhǔn)則下，由于其他綜合收益不可轉(zhuǎn)損益，那么企業(yè)在投資初期就得慎重考慮該資產(chǎn)的劃分，則以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的資產(chǎn)可能會增加，從而企業(yè)的利潤波動性會增大。

十二、預(yù)售房產(chǎn)完工后，收入和成本何時結(jié)轉(zhuǎn)

   房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲公司于2017年5月開始預(yù)售一處樓盤，合同約定的房產(chǎn)交付時間為2019年10月。該樓盤于當(dāng)年售罄，累計實現(xiàn)預(yù)售收入1億元。2018年6月，樓盤竣工，甲公司隨即辦理了竣工備案，并結(jié)算計稅成本4000萬元。

十三、交易價格和稅法收入的財稅差異分析

十四、解讀新《收入》準(zhǔn)則下建筑服務(wù)收入的會計核算技巧

   2020年1月1日，甲建筑公司與乙公司簽訂一個生產(chǎn)車間建造工程合同，該工程的合同注明不含增值稅金額為2000萬元，工程期限為18個月，合同約定該工程2021年6月30日竣工。甲公司負(fù)責(zé)工程的施工及全面管理，乙公司每半年與甲公司確認(rèn)結(jié)算一次，結(jié)算時甲公司需按適用稅率開具增值稅專用發(fā)票。甲公司適用增值稅稅率為 9%，假設(shè)不考慮其他相關(guān)因素。

   根據(jù)相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)生情況，甲公司的會計處理參考如下

十五、房企歸集建安費：哪種方法更優(yōu)

   在實務(wù)中，一些房地產(chǎn)企業(yè)對建筑安裝工程費的歸集和計算存在困惑。其實，土地增值稅政策性強、清算規(guī)則復(fù)雜，涉及法律法規(guī)廣泛，在實際操作中難度頗高，尤其是建筑安裝費等成本費用歸集問題，一直是房地產(chǎn)企業(yè)實操中的難點。

十六、房地產(chǎn)行業(yè)成本預(yù)提，涉稅風(fēng)險解析

   某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一樓盤2018年完工，2019年結(jié)算可售面積30000平方米，出包工程合同總金額7500萬元。

   2018年僅取得發(fā)票4000萬元，另3500萬工程發(fā)票于2019年7月收到2000萬，2020年7月收到1500萬。

   預(yù)提費用會計處理如下．．．．．．

十七、新收入準(zhǔn)則下，房企需要解決8大關(guān)鍵問題

   就實施新收入準(zhǔn)則而言，房地產(chǎn)業(yè)需要解決的關(guān)鍵問題如下：

1、當(dāng)銷售商向客戶提供融資時，現(xiàn)行的收入確認(rèn)會有什么影響？

2、如何處理附有回購協(xié)議的銷售（看漲期權(quán)、看跌期權(quán)還是遠(yuǎn)期）？

3、如何對合作協(xié)議進(jìn)行處理？

4、何時捆綁的商品或服務(wù)代表單獨的履約義務(wù)？

5、以業(yè)績?yōu)榛A(chǔ)的費用如何進(jìn)行會計處理？

十八、“合同資產(chǎn)”和“應(yīng)收賬款”科目應(yīng)用及案例分析

十九、新收入準(zhǔn)則的主要變化及對建筑企業(yè)的影響

（一） 統(tǒng)一收入確認(rèn)模式

（二） 改變收入確認(rèn)時點的判斷標(biāo)準(zhǔn)

（三） 明確多重交易安排的合同的會計處理

（四） 明確規(guī)定特定交易（或事項）的收入確認(rèn)和計量方法

（五）主要責(zé)任人和代理人的判斷識別技巧