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城市更新培訓(xùn)

【課程背景】
近期，北京市就城市更新行動(dòng)發(fā)布《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（京政發(fā)〔2021〕10號(hào)，下稱“ 10號(hào)文”）及四個(gè)配套實(shí)施細(xì)則〔統(tǒng)稱“ 配套細(xì)則”，分別為《關(guān)于首都功能核心區(qū)平房（院落）保護(hù)性修繕和恢復(fù)性修建工作的意見(jiàn)》（京規(guī)自發(fā)〔2021〕114號(hào)）、《關(guān)于老舊小區(qū)更新改造工作的意見(jiàn)》（京規(guī)自發(fā)〔2021〕120號(hào)）、《關(guān)于開(kāi)展老舊廠房更新改造工作的意見(jiàn)》（京規(guī)自發(fā)〔2021〕139號(hào)）、《關(guān)于開(kāi)展老舊樓宇更新改造工作的意見(jiàn)》（京規(guī)自發(fā)〔2021〕140號(hào)）。10號(hào)文及四個(gè)配套細(xì)則聚焦六類更新方式--老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區(qū)平房（院落）更新以及其他類型，同時(shí)明確了城市更新行動(dòng)配套的規(guī)劃政策、土地政策及資金政策。
繼《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》后，8月25日，上海市十五屆人大常委會(huì)第三十四次會(huì)議表決通過(guò)《上海市城市更新條例》，作為上海創(chuàng)制性地方法規(guī)，為城市更新正名。上海、北京、深圳作為全國(guó)一線城市，相繼出臺(tái)城市更新的系列政策，標(biāo)志著城市更新已進(jìn)入新發(fā)展階段。
為防止沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利等問(wèn)題，住建部發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》（建科〔2021〕63號(hào)）。可見(jiàn)，全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出越來(lái)越明顯的“存量化”“產(chǎn)業(yè)化”“金融化”特征的時(shí)代，隨著全國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快推進(jìn)，城市更新作為一項(xiàng)重大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，現(xiàn)有的管理方式已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足未來(lái)高質(zhì)量發(fā)展的要求。
為了幫助政府有關(guān)部門(mén)、平臺(tái)公司、各金融機(jī)構(gòu)、參與政府項(xiàng)目的央企、國(guó)企、民企及投資類企業(yè)系統(tǒng)學(xué)習(xí)掌握政府融資體制機(jī)制的轉(zhuǎn)變、地方政府項(xiàng)目的謀劃與落地、詳解各級(jí)政府可使用的*投融資工具，做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理以及*政策工具的實(shí)務(wù)提高地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展能力，北京中建政研信息咨詢中心定于11月24日-27日在深圳舉辦專題培訓(xùn)班?，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

【課程內(nèi)容】
第一天 
一、地方政府隱性債務(wù)與片區(qū)開(kāi)發(fā)、城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)  
1.化解地方政府隱性債務(wù)
2.政府投融資和債務(wù)管理的源頭
3.隱性債務(wù)的認(rèn)定原則
4.近期一些文件回顧解析
5.合規(guī)的投融資模式有哪些？
二、“管委會(huì)+平臺(tái)”模式實(shí)施片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)用  
（一）“管委會(huì)+平臺(tái)”操作模式簡(jiǎn)述
（二）“管委會(huì)+平臺(tái)”模式中管委會(huì)與平臺(tái)公司的核心權(quán)責(zé)界定
（三）平臺(tái)公司的轉(zhuǎn)型與重組
（四）平臺(tái)公司如何介入園區(qū)一二級(jí)開(kāi)發(fā)從而實(shí)現(xiàn)上市的目標(biāo)
（五）ABO模式在園區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用
 1. ABO模式合規(guī)性分析及市場(chǎng)化融資運(yùn)用要點(diǎn)
 2. 在片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，“ABO+投資人+EPC”模式相結(jié)合的要點(diǎn)分析及操作流程安排
 3. 片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)ABO模式如避免政府“固化支出”？如何設(shè)置“績(jī)效評(píng)價(jià)”？
 4. 片區(qū)開(kāi)發(fā)中ABO模式中如何進(jìn)行土地收儲(chǔ)整理？如果合規(guī)使用土地出讓收入？
（六）片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如何包裝合規(guī)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流進(jìn)行市場(chǎng)化融資
（七）相關(guān)案例分享
三、社會(huì)資本方市場(chǎng)化投資片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)用  
（一）《政府投資條例》的配套安排
（二）政府投資與企業(yè)投資在片區(qū)項(xiàng)目中的比較與應(yīng)用
（三）如何運(yùn)用企業(yè)投資模式市場(chǎng)化承接片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
（四）真假“投資人+EPC”模式如何判斷
（五）“投資人+EPC”模式在片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目操作的合規(guī)性要點(diǎn)
（六）“投資人+EPC”模式下收益性分析，投資者出資、退出風(fēng)險(xiǎn)分析及案例
（七）“投資人+EPC模式”政府補(bǔ)貼擇怎么補(bǔ)才合規(guī)
（八）平臺(tái)公司+社會(huì)資本方市場(chǎng)化投資模式下資源補(bǔ)償?shù)膽?yīng)用
（九）相關(guān)案例分享（社會(huì)資本投資片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目高度依賴項(xiàng)目自身的盈利能力和社會(huì)資本的資金籌集能力）
四、片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資分析  
（一）片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的主要特點(diǎn)
（二）項(xiàng)目資本金的難點(diǎn)與解決思路
（三）土儲(chǔ)基金在片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新運(yùn)作模式
（四）片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用綜合實(shí)施模式的案例解析
（五）“以租代建”、“建辦分離”等模式資本性支出轉(zhuǎn)化為經(jīng)常性支出增信的應(yīng)用
（六）以投資促進(jìn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的模式分析
五、TOD與XOD模式實(shí)操要點(diǎn)及經(jīng)典案例解析    
（一）TOD模式要點(diǎn)
 1. TOD模式的主要理念
 2. T+TOD的理念
 3. “三位一體”的前期工作
 (二）TOD、XOD模式典型案例
（三）XOD模式典型案例
（四）實(shí)施XOD模式的要點(diǎn)
 1. 如何總體謀劃？
 2. 長(zhǎng)期價(jià)值眼光？--做時(shí)間的朋友
 3. 多大輻射空間范圍？
 4. 參與主體和責(zé)權(quán)利分配？
 5. 項(xiàng)目資金平衡和投融資方案設(shè)計(jì)？
六、基建供應(yīng)鏈金融    
1.基本問(wèn)題討論 
2.供應(yīng)鏈金融平臺(tái)與數(shù)字化債權(quán) 
3.保理 
4.供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化

第二天
一、國(guó)家政策及各地政策解讀
1.國(guó)家*土地管理法解讀
2.住建部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》解讀
3.四項(xiàng)底線解讀-拆舊拆建等
4.一線城市政策-京滬廣深
5.二線城市政策-長(zhǎng)沙、成都、昆明等
6.國(guó)土空間規(guī)劃下城市更新的破局方向
二、城市更新項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷
三、城市更新項(xiàng)目報(bào)批報(bào)審
1.城市更新準(zhǔn)入條件解讀
2.城市更新前期開(kāi)發(fā)報(bào)建核心風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)梳理
（1）范圍劃定的風(fēng)險(xiǎn)管理
（2）分期線確定的風(fēng)險(xiǎn)管理
（3）總規(guī)、土規(guī)、控規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)管理
（4）拆遷安置的風(fēng)險(xiǎn)管理
（5）金融機(jī)構(gòu)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)及控制要點(diǎn)
3.城市更新報(bào)建關(guān)鍵環(huán)節(jié)審批突破策略及案例解讀
4.城市更新項(xiàng)目四證辦理手續(xù)及開(kāi)發(fā)報(bào)建技巧
四、城市更新項(xiàng)目前期操盤(pán)要領(lǐng)（作為一個(gè)合規(guī)的城市更新項(xiàng)目總，如何操盤(pán)？）
1.城市更新項(xiàng)目基本情況的深入調(diào)研及評(píng)估
2.項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建及前期工作部署
3.啟動(dòng)意愿征集委托和談拆同步進(jìn)行
4.報(bào)批立項(xiàng)流程分解及要點(diǎn)分析
5.專項(xiàng)規(guī)劃申報(bào)流程說(shuō)明及制作要點(diǎn)分析
6.項(xiàng)目拆遷過(guò)程中的流程梳理及要點(diǎn)分析
7.業(yè)主舊改法律關(guān)系的確認(rèn)及相關(guān)法律文書(shū)的擬定
8.項(xiàng)目談判及拆遷核心難點(diǎn)分析與破解方法
9.城市更新項(xiàng)目案例分析和總結(jié)
案例一、老舊小區(qū)城市更新報(bào)批要面臨的核心問(wèn)題思考
1.是報(bào)棚改，還是報(bào)城市更新？
2.是報(bào)單個(gè)項(xiàng)目，還是報(bào)片區(qū)統(tǒng)籌更新？
3.是先拿合法進(jìn)入身份，還是先調(diào)進(jìn)拆除重建區(qū)？
4.是自下而上一層一層報(bào)，還是找個(gè)高層關(guān)系從上往下推？
5.拿什么作為報(bào)批敲門(mén)磚，是意愿，還是產(chǎn)業(yè)，抑或是貢獻(xiàn)？
6.是依托溝通渠道自己報(bào)，還是外包有“料到”者拿批文？
案例二、某一線城市的城市更新項(xiàng)目解析
1.項(xiàng)目老屋村認(rèn)定
2.項(xiàng)目歷史遺留用地處置
3.項(xiàng)目專規(guī)審批
4.如何做好居民（企業(yè)）關(guān)系及簽約拆遷
5.搬遷談判的關(guān)鍵要領(lǐng)

第三天
一、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析
1.*經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)回顧
2.如何理解*政治局會(huì)議精神
3.現(xiàn)階段為何出現(xiàn)“雙減”、“居者有其屋”、“防范游戲沉迷”等政策落地
4.重點(diǎn)分析“專精特新”
二、土地開(kāi)發(fā)全流程解析
1.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)三階段
2.前期手續(xù)階段關(guān)鍵事項(xiàng)
3.組織實(shí)施階段關(guān)鍵事項(xiàng)
4.土地二級(jí)開(kāi)發(fā)范圍
5.二級(jí)開(kāi)發(fā)各階段-可研、審批等
6.土地開(kāi)發(fā)實(shí)施證件-使用權(quán)、拆遷許可證、選址、方案設(shè)計(jì)等
7.土地三級(jí)開(kāi)發(fā)
8.地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)模式案例介紹-張江與金地等
三、現(xiàn)階段城市更新的方式
1.綜合整治為主的城市更新收益構(gòu)成及來(lái)源
2.拆除重建為主的城市更新收益構(gòu)成及來(lái)源
3.更新流程細(xì)解
4.融資方式選擇
四、城市更新與三舊改造融資方案
1.如何做好拆遷環(huán)節(jié)貸款選擇
2.重建新建二級(jí)開(kāi)發(fā)的貸款如何對(duì)接
3.股權(quán)投融資方式
4.一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方式及分離方式
5.某城市更新融資案例
五、城市更新項(xiàng)目融資要點(diǎn)解析
1.融資方式的選擇-ABO、PPP、采購(gòu)等
2.15號(hào)文后如何規(guī)避隱性債務(wù), 項(xiàng)目投融資應(yīng)對(duì)實(shí)操
3.地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”
4.產(chǎn)業(yè)勾地的選擇方式
5.如何做好產(chǎn)業(yè)對(duì)接
6.銀行參與產(chǎn)融結(jié)合趨勢(shì)分析

【參會(huì)對(duì)象】
（一）企業(yè)：謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的大型房建、基建企業(yè)，綜合城市運(yùn)營(yíng)商，大型工商產(chǎn)業(yè)企業(yè)，各類專業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，規(guī)劃設(shè)計(jì)研究單位等
（二）政府：地方政府財(cái)政、發(fā)改、住建及PPP項(xiàng)目的主管部門(mén)人員，各類高新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及核心管理人員等
（三）投融資方：各類金融機(jī)構(gòu)，各地方平臺(tái)公司負(fù)責(zé)人，政企合作綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)或者戰(zhàn)略投資人
（四）金融機(jī)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)公司、銀行等其他人員

城市更新培訓(xùn)