課程描述INTRODUCTION
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
土地新政解讀
【課程背景】
新形勢、新政策,房企及眾多投資企業(yè)開始發(fā)力文旅、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市更新、舊改、存量盤活、收并購等業(yè)務(wù),但是大部分企業(yè)對于產(chǎn)業(yè)拿地、城市更新、收并購、舊改、存量盤活等業(yè)務(wù)前期拿地建設(shè)指標(biāo)緊缺、規(guī)劃不符、土地痛點、土地風(fēng)險、生態(tài)觸碰、拿地模式等問題認(rèn)識程度不足,導(dǎo)致很多項目無法推進、風(fēng)險重重,耽誤公司業(yè)務(wù)發(fā)展。如耕地、林地、園地是否可以建設(shè)、基本農(nóng)田是否可以建設(shè)占用、如何調(diào)整風(fēng)景名勝區(qū)、生態(tài)紅線、自然保護地等邊界、如何將工業(yè)用地調(diào)整為住宅等相關(guān)土地問題。
【課程目標(biāo)】
本課程將系統(tǒng)講解拿地過程中遇到的各類問題、風(fēng)險及解決方式。如:如果通過國土空間規(guī)劃“多規(guī)合一”解決建設(shè)用地指標(biāo)緊缺問題、規(guī)劃不符問題;如何通過土地規(guī)劃、城市規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃修改解決目前土地規(guī)劃問題;如何解讀與實操執(zhí)行*《土地管理法》及《土地管理法實施條例》,利用集體土地入市模式拓寬公司拿地途徑;如何將公司項目劃入“區(qū)片開發(fā)”范圍內(nèi)建設(shè)商品住宅;如何操作土地征收、把控收并購?fù)恋仫L(fēng)險,避免項目大坑。如何控制拿地風(fēng)險,節(jié)約拿地成本,把握《國土空間規(guī)劃》時代機遇無償獲取新增建設(shè)用地指標(biāo)。在此,我們站在實操角度,挖掘項目風(fēng)險,控制項目風(fēng)險,幫助大家解決拿地棘手問題及痛點。
又結(jié)合實戰(zhàn)案例分享:關(guān)于存量開發(fā)交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路徑、退出與城市更新操作流程、實務(wù)與風(fēng)險。致力于帶領(lǐng)各位優(yōu)秀事業(yè)伙伴,系統(tǒng)學(xué)會“存量”開發(fā)。本課程從地塊選擇、項目合作、開發(fā)模式、協(xié)議簽訂、交易價格、開發(fā)流程、政府談判、心態(tài)博弈、退出機制、更新模式、更新流程、風(fēng)險控制等方面全方位講授,系統(tǒng)、易懂。
【課程講師】
于老師
中國地質(zhì)大學(xué)碩士研究生畢業(yè),曾任職于國內(nèi)甲級規(guī)劃院土地業(yè)務(wù)部經(jīng)理,主要負(fù)責(zé)全國土地類相關(guān)業(yè)務(wù),包括土地規(guī)劃、土地整理、土地評價、土地利用、土地估價、征地補償、基準(zhǔn)地價、基本農(nóng)田、耕地保護、增減掛鉤、土地政策研究與解讀等業(yè)務(wù)。任職于國內(nèi)知名孵化器、科技園區(qū)、科技新城建設(shè)集團。主要負(fù)責(zé)地產(chǎn)一二級開發(fā)、產(chǎn)業(yè)勾地、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)設(shè)計、產(chǎn)業(yè)招商、項目收并購等業(yè)務(wù)。
【課程對象】
1、土地一級開發(fā)公司、城投公司、城市更新投資集團、房地產(chǎn)開發(fā)公司、政府平臺投資公司、不動產(chǎn)收購、處置相關(guān)企業(yè)、國有資產(chǎn)盤活企業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、實業(yè)集團、文旅康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)企業(yè)、基建投資、施工企業(yè)、地產(chǎn)運營、金融機構(gòu)、律師事務(wù)所、土地開發(fā)利用單位、土地服務(wù)咨詢機構(gòu)、策劃相關(guān)單位。
2、收并購、資產(chǎn)重組、不良資產(chǎn)處置、證券機構(gòu)、國企改革、片區(qū)綜合開發(fā)、PPP項目、舊改、城市更新、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、存量挖潛、產(chǎn)業(yè)勾地、土地一二級開發(fā)等相關(guān)企業(yè)
3、其他涉及拿地、土地開發(fā)實業(yè)集團、制造業(yè)集團
【課程大綱】
板塊一:如何參與《國土空間規(guī)劃》編制,解決土地痛點,操作項目符合政府規(guī)劃,助力快速拿地
(一)土地問題:
1、如何爭取新增指標(biāo),將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,布局拿地項目
2、如何挖掘存量建設(shè),進行建設(shè)用途變更,突破拿地瓶頸
3、如何參與規(guī)劃編制,操作公司項目符合政府原始規(guī)劃
4、如何快速修改規(guī)劃,解決棘手痛點問題,獲取定制土地
5、如何操作項目進入《成片開發(fā)區(qū)》進行項目征收
6、如何操作集體轉(zhuǎn)為國有,做好住宅+產(chǎn)業(yè)模式
7、如何操作耕地、林地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,布局建設(shè)項目
8、如何利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地,做好農(nóng)村項目布局
9、集體土地未來拿地模式及風(fēng)險控制
10、如何利用耕地、林地,進行項目布局
11、如何進行“點狀供地”,節(jié)約拿地資金
12、如何研判土地現(xiàn)狀建筑合法合規(guī)性,決策參與方式
13、如何篩選、盤點合法補償現(xiàn)狀物,出具補償依據(jù)
14、土地征收*流程、程序與成本
15、增減掛鉤、占補平衡相關(guān)要點分析
16、國有土地入市、集體土地入市
(二)解決策略:
1、認(rèn)識規(guī)劃發(fā)展歷程,抓住“機遇”、“窗口”
2、把握土規(guī)、城規(guī)、生態(tài)規(guī)關(guān)系邏輯,認(rèn)識“多規(guī)合一”,更好對接政府
3、農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地等地類與土地開發(fā)利用系統(tǒng)學(xué)習(xí)
4、規(guī)劃時間、審批程序、工作內(nèi)容把握,精準(zhǔn)對接報批報建部門
5、土地用途區(qū)、建設(shè)用地管制區(qū)深刻理解、利用,確定可開發(fā)區(qū)域
6、如何確定禁止開發(fā)區(qū)域,及禁止開發(fā)區(qū)利用要點,避免后期被拆
7、生態(tài)保護紅線利用要點、調(diào)整機遇要點分析
8、基本農(nóng)田利用方向、調(diào)整操作方式、空間機遇
9、如何操作項目劃定《成片開發(fā)區(qū)》,建設(shè)商品住宅
10、如何操作項目,達到土地征收前提條件,實現(xiàn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用
11、城市開發(fā)邊界、成片開發(fā)與土地征收關(guān)系分析
12、規(guī)劃圖件學(xué)習(xí)提升,地塊規(guī)劃要點分析,合法性研判
13、如何讓公司項目符合原始規(guī)劃詳操與流程,避免后期修改規(guī)劃(結(jié)合案例實操講解,包括要點、程序、時間等內(nèi)容)
14、XX開發(fā)商爭取新增建設(shè)用地指標(biāo)操作案例
15、XX縣存量建設(shè)用地盤活、周轉(zhuǎn)案例
16、如何抓住當(dāng)下政策合理布局產(chǎn)業(yè)勾地、城市更新項目
17、土地性質(zhì)風(fēng)險如何識破(涉及收并購、城市更新項目)
18、房產(chǎn)性質(zhì)風(fēng)險如何識破(涉及收并購、城市更新項目)
板塊二:存量土地資產(chǎn)盤活路徑、交易模式、升值方法深度剖析與案例核心要點提煉、經(jīng)驗吸取、”深坑“規(guī)避
案例一:存量土地交易的秘密——土地一二級聯(lián)動項目收并購案例深度剖析
1、我們該選擇何種項目進行交易?
2、項目交易前提、原則、關(guān)鍵點都有哪些?
3、如何全方位做好項目盡職調(diào)查
4、存量交易過程中需要注意哪些要點?
5、如何設(shè)定合作條款,制定合理方案
6、如何談判條款,落實條款內(nèi)容
7、如何做好退出機制,管理投資預(yù)期
8、如何設(shè)定合同違約條款,保障交易利益
9、如何全方位把控土地、資金、政策風(fēng)險?
10、如何看待項目升值,理性投資
11、如何預(yù)判市場、確定投資目的
12、如何選擇合作伙伴,確定合作目標(biāo)
13、土地一二級聯(lián)動全流程解析
14、土地一二級聯(lián)動成本測算
15、土地一二級聯(lián)動拿地策略
16、土地一二級聯(lián)動排他設(shè)定
17、土地一二級聯(lián)動風(fēng)險規(guī)避
18、土地一二級聯(lián)動要點分析
案例二:開發(fā)”陷阱“躲避的策略——土地變性開發(fā)受限(訴訟)案例深度洞察
1、案情情況解析
2、案件遺憾、注意、補充之處
3、土地發(fā)展問題分析(過去、現(xiàn)在、將來)
4、土地本身問題分析(現(xiàn)狀、規(guī)劃、所有權(quán)、使用權(quán)、手續(xù))
5、土地供地、交易、開發(fā)手續(xù)合法性分析
6、所涉協(xié)議合法、合規(guī)性分析
7、土地閑置要點及風(fēng)險點把控
8、如何避免土地閑置,規(guī)避投資損失
9、如何發(fā)現(xiàn)閑置土地風(fēng)險,避免投資失誤
10、閑置土地未來能否開發(fā)、如何開發(fā)?
11、土地閑置開發(fā)應(yīng)對措施有哪些?
12、哪類存量地塊可以收購、參與法拍?
13、存量收購、參拍需要注意哪些關(guān)鍵要點
14、哪些存量地塊可以直接開發(fā)?
15、哪些存量地塊屬于風(fēng)險、違法開發(fā)?
16、與政府合作關(guān)鍵注意要點
17、如何簽訂與政府的合作協(xié)議,規(guī)避未知風(fēng)險
18、如何判斷下一步不可預(yù)測風(fēng)險
19、存量開發(fā)相關(guān)證據(jù)、政策、文件、要求梳理
20、類似案例其他關(guān)鍵要點結(jié)合、剖析、洞察、規(guī)避(法拍、深圳)
21、案件對于開發(fā)企業(yè)的學(xué)習(xí)、借鑒意義
22、未來開發(fā)如何控制“未知、不可靠”風(fēng)險
案例三:”黑鐵“時代的另辟蹊徑——工業(yè)用地再開發(fā)案例
1、工業(yè)用地盤活路徑都有哪些?
2、工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)讓?
3、工業(yè)用地能否變性?
4、工業(yè)用地變性前提是什么?
5、工業(yè)用地變性需要做哪些工作?
6、土地變性周期有多久?
7、工業(yè)用地變性出讓方式有哪些?
8、工業(yè)用地變性風(fēng)險有哪些?
9、工業(yè)變住宅操作流程與要點
10、工業(yè)變住宅拿地方式
11、如何確定工業(yè)用地價值
12、如何合理確定溢價空間
案例四:城市更新的”博弈“——”城中村“改造案例常見誤區(qū)
1、全方位項目介紹
2、城中村改造項目全流程解析
3、城中村改造項目整體邏輯分析及要點
4、城中村改造項目土地問題分析及解決周期
5、城中村改造項目投資協(xié)議簽訂及風(fēng)險規(guī)避
6、城中村改造項目資金注入及回收邏輯
7、城中村改造項目資金注入方式及風(fēng)險規(guī)避
8、城中村改造項目政府關(guān)系及手續(xù)辦理
9、城中村改造項目征地、拆遷、整理痛點解決
10、城中村改造項目規(guī)劃設(shè)定及可售物業(yè)操作
11、城中村改造項目排他設(shè)定,保障拿地
12、城中村改造項目安置房回購要點
13、城中村改造項目投資、研判、分析
14、土地問題應(yīng)對措施分析
15、協(xié)議問題應(yīng)對策略分析
16、資金問題應(yīng)對策略分析
17、政府談判應(yīng)對策略分析
18、案例其他核心要點提煉、經(jīng)驗吸取、深坑規(guī)避
板塊三:城市更新操作模式、流程、要點、實務(wù)、風(fēng)險把控與痛點深度剖析
(一)西安城市更新政策解讀、要求、發(fā)展及演變
1、系統(tǒng)城市更新拿地流程及工作要點指引
2、城市更新概念、涉及項目、西安理解內(nèi)涵
3、各城市更新概況介紹(廣州、深圳、南京、合肥、上海等更新模式、機構(gòu)設(shè)置、更新對象、土地獲取、政策特點、風(fēng)險要點等)
4、西安城市更新體系建立與政策發(fā)展演變
5、西安城市更新開發(fā)要點、收儲要點、出讓要點分析
6、西安更新路徑、土地獲取、資金來源分析
7、西安*《城市更新條例》模式解讀、要點及特殊點
8、如何參與《城市更新專項規(guī)劃》編制,落位公司項目
9、如何參與《城市更新年度實施方案與計劃》,落實西安要求
10、如何做好城市更新與產(chǎn)業(yè)升級結(jié)合利用
11、其他西安城市更新政策解讀
(二)城市更新主要操作方式、模式、流程、要點和操作實務(wù)、風(fēng)險把控(結(jié)合西安講授)
1、城市更新全流程解析、操作步驟與注意要點
2、城市更新項目立項前提、要點
3、城市更新改造方式、模式介紹
4、城市更新主導(dǎo)單位介紹、主導(dǎo)單位特點
5、城市更新政府主導(dǎo)征拆方式介紹、流程、優(yōu)缺點
6、城市更新政府主導(dǎo)整治項目方式介紹、流程、優(yōu)缺點
7、城市更新政府+市場方合作方式介紹、流程、優(yōu)缺點
8、城市更新市場主導(dǎo)方式介紹、流程、優(yōu)缺點
9、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要內(nèi)容、要點及項目介紹
10、全面改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點難點、風(fēng)險把控、拿地模式
11、成片連片改造模式方向、報批流程、手續(xù)辦理、痛點難點、風(fēng)險把控、拿地模式
12、城市更新微改造整治類方式、手續(xù)、流程、方向、痛點、難點、投資要點
13、城市更新項目計劃申報前提要求、審批、主體確認(rèn)、要求、征地拆遷、土地獲取
14、城市更新土地問題及建設(shè)情況分析調(diào)查(現(xiàn)狀、規(guī)劃、勘測定界、農(nóng)轉(zhuǎn)用、建設(shè)用地預(yù)審、占補平衡)
15、城市更新政府收儲模式、土地整治模式講解
16、城市更新方向與未來獲地用途方式
17、城市更新獲地價格確定與資金來源
18、城市更新土地風(fēng)險把控(土地所有權(quán)、使用權(quán)、現(xiàn)狀、規(guī)劃、評估等等)
19、城市更新項目風(fēng)險把控(立項主體、資金、土地、合作者、手續(xù)、施工等等)
(三)城市更新實操案例及關(guān)鍵要點分析(結(jié)合實際項目梳理)
1、城市更新范圍單元確定及問題分析
2、城市更新土地用途、土地問題分析梳理
3、城市更新現(xiàn)狀地上物調(diào)查情況分析、規(guī)劃情況分析
4、涉及項目各類面積匯總分析(涉及權(quán)力人、土地權(quán)屬狀況、土地性質(zhì)、占地面積、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋類型)
5、居民點狀況分析(房屋、庭院、圍墻(面積、高度、墻厚、基礎(chǔ)厚材質(zhì)))
6、項目征地補償拆遷狀況分析、流程把控、要點把控
7、土規(guī)、城規(guī)、控規(guī)情況分析及協(xié)調(diào)調(diào)整
8、城市更新歷史遺留問題處理及各類手續(xù)辦理
9、城市更新改造方式、改造模式、更新主體確認(rèn)
10、城市更新復(fù)建標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及安排分析
11、融資渠道分析及資金成本測算
12、城市更新地價確認(rèn)方式及評估要點分析
13、城市更新改造成本分析及測算
14、城市更新開發(fā)周期確認(rèn)及分析
15、城市更新全項目復(fù)盤
板塊四:城市更新操作案例深度解析與全流程風(fēng)險把控
1、西安XX城中村改造案例(項目情況、改造主體、開發(fā)模式、項目規(guī)劃業(yè)態(tài)、土地問題、地方正常、項目痛點、風(fēng)險把控、項目成效)
2、西安XX舊廠房改造案例(改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運營模式)
3、北京市XX城中村改造項目(改造主體、主要工作、項目手續(xù)流程、注意要點、征地拆遷)
4、北京XX舊廠房改造案例(改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運營模式)
5、上海XX城中村改造案例(項目情況、改造主體、開發(fā)模式、項目規(guī)劃業(yè)態(tài)、土地問題、地方正常、項目痛點、項目成效)
土地新政解讀
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