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房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)及處理

【課程背景】
項(xiàng)目的精細(xì)化管控是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的大勢(shì)所趨，但是項(xiàng)目在建設(shè)過程中所產(chǎn)生的問題也相當(dāng)復(fù)雜，項(xiàng)目將面臨總包管控、安全生產(chǎn)、指定分包管理、財(cái)務(wù)、法律、政策等多方面風(fēng)險(xiǎn)問題，如不能正確對(duì)待這些風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的偏差及失敗，給房企自身釀成不可挽回的損失。如何避過這些“坑”，躲過這些“雷”，提高房企防范意識(shí)，降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化項(xiàng)目成本和管理模式是房企面臨的主要問題。
本課程基于法律視角和項(xiàng)目實(shí)操視角兩個(gè)維度，從總包遴選、總包合同、索賠與反索賠、工程簽證管理、工抵、工程結(jié)算、總包清退等方面，直擊項(xiàng)目開發(fā)中的痛點(diǎn)、破解之道，結(jié)合案例及數(shù)據(jù)分析，就項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)過程中工程風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行剖析與探討。

【課程目標(biāo)】
本次課程以案例入手，條分縷析，將風(fēng)險(xiǎn)從事后處理轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑邦A(yù)防、事中應(yīng)對(duì)。從而打造房地產(chǎn)企業(yè)核心模塊的風(fēng)險(xiǎn)管控體系，減少項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)及由風(fēng)險(xiǎn)帶來的經(jīng)營(yíng)成本。
課程以全員風(fēng)險(xiǎn)管理理念，與業(yè)務(wù)流程相結(jié)合的過程管理與知識(shí)管理，結(jié)合公司管理與項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)模塊，介紹標(biāo)桿企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理理念、實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提供全面的解決方案。
課程實(shí)戰(zhàn)，內(nèi)容實(shí)操，觀點(diǎn)新銳。將風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別規(guī)避能力轉(zhuǎn)化為企業(yè)實(shí)實(shí)在在的利潤(rùn)。

【學(xué)員對(duì)象】
房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、副總、項(xiàng)目總，工程，成本、采購，運(yùn)營(yíng)、法務(wù)等中高層管理人員

【課程大綱】
第一部分 總包的遴選及風(fēng)險(xiǎn)排查
【案例】：強(qiáng)龍難壓地頭蛇--選取異地總包的風(fēng)險(xiǎn)
一、 總包選擇程序及考察要素
1、 總包選擇前有哪些必經(jīng)程序？--資格預(yù)審與入圍要求
2、 足不出戶，找尋渠道--如何對(duì)總包進(jìn)行線上考察？
3、 線上考察要了解總包單位哪些方面？--六大緯度，盤點(diǎn)總包數(shù)據(jù)
4、 不入虎穴焉得虎子--如何進(jìn)行實(shí)地考察？
5、 考察結(jié)果如何進(jìn)行數(shù)據(jù)化比對(duì)？--統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，同一緯度
二、 項(xiàng)目情況梳理及背景了解
1、 合同項(xiàng)目總包管理權(quán)限博弈--合作協(xié)議對(duì)于總包的約定
2、 項(xiàng)目公司性質(zhì)決定了招投標(biāo)的組織形式
3、 合同備案的情況及分包管控要點(diǎn)
4、 非現(xiàn)金支付方案
【案例】：違規(guī)施工導(dǎo)致第三方損失--到底是誰的錯(cuò)？

第二部分 總包合同效力
一、 總包合同無效的五種情形
思考：未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項(xiàng)目總包合同是否無效？
思考：缺乏資質(zhì)的施工單位的施工合同是否無效？
思考：若開發(fā)商能夠辦理審批手續(xù)而未辦理，能否依次確認(rèn)建設(shè)工程施工合同無效的？
二、 總包合同無效如何處理？
1、 施工合同無效還能否結(jié)算--無效合同的結(jié)算前提
2、 合同無效的過錯(cuò)方--過錯(cuò)方責(zé)任承擔(dān)
【案例】：合同無效，但質(zhì)量驗(yàn)收不合格，如何開發(fā)商能否拒付工程款？
三、 黑白合同的效力問題
1、 黑白合同之爭(zhēng)--多份有效/無效合同并存的情況下，合同效力及履行確認(rèn)
【案例】：一張?zhí)靸r(jià)承諾函--黑白合同的糾紛要點(diǎn)
思考：項(xiàng)目印章審批及管理風(fēng)控要點(diǎn)
思考：合同無效，但質(zhì)量驗(yàn)收不合格，如何開發(fā)商能否拒付工程款？
2、 一旦發(fā)生黑白合同沖突，效力確認(rèn)--江蘇高院的啟示
3、 如何避免總包合同歸于無效--黑白合同風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)控要點(diǎn)

第三部分 項(xiàng)目停緩建及不可抗力
一、 項(xiàng)目停緩建
1、 項(xiàng)目停緩建的理由及情況
思考：項(xiàng)目停緩建中項(xiàng)目工地的保護(hù)義務(wù)（概念--擴(kuò)大損失）
【案例】：停緩建中索賠的計(jì)算--承包人停工損失的舉證
2、 疫情中項(xiàng)目停緩建的證據(jù)收集
1) *禁止期間
2) 申請(qǐng)復(fù)工期間--業(yè)主溝通
3) 政府批準(zhǔn)復(fù)工--獲批的合理期間
4) 正式開工--產(chǎn)能達(dá)標(biāo)
二、 不可抗力
1、 “三不能”--不能預(yù)見、不能避免且不能克服
【案例】：不可抗力的證明--寧波市住建委的《緊急通知》
2、 不可抗力發(fā)生的后果--合同解除及免責(zé)
思考：先違約后發(fā)生不可抗力，能否免責(zé)？
思考：發(fā)生不可抗力事件后，責(zé)任承擔(dān)主體及索賠情況
3、 原材料漲價(jià)能否視為不可抗力
【案例】：在合同約定固定總價(jià)或未對(duì)原材料價(jià)格上漲調(diào)整進(jìn)行約定的情況下，施工單位面對(duì)原材料漲價(jià)可否提出調(diào)價(jià)申請(qǐng)？
【概念辨析】不可抗力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、情勢(shì)變更--法院視角下的判斷及區(qū)分
【案例】：開發(fā)商逾期開工后遇到原材料上漲，承包人能否索賠？

第四部分 工期、計(jì)價(jià)計(jì)量及工程質(zhì)量
一、 工期管理
1、 工期必含的四個(gè)日期及工期重要節(jié)點(diǎn)
2、 支付節(jié)點(diǎn)--按周期vs按形象進(jìn)度
思考：哪些情況下發(fā)包人可以暫停付款？
3、 非現(xiàn)金支付
1) 商業(yè)承兌匯票
【案例】：商票的周轉(zhuǎn)邏輯及各方獲取款項(xiàng)途徑
2) 商業(yè)保理
【案例】：商業(yè)保理的應(yīng)收賬款權(quán)利轉(zhuǎn)讓
二、 項(xiàng)目工程的計(jì)價(jià)與計(jì)量
【案例】：甲供材的憂傷--甲供材驗(yàn)收及交接標(biāo)準(zhǔn)
1、 計(jì)價(jià)和計(jì)量的的基礎(chǔ)--文件材料
2、 一般常用的計(jì)價(jià)方式--模擬清單
思考：開發(fā)商偏愛模擬清單的理由？
思考：固定綜合單價(jià)內(nèi)是否有暫定單價(jià)？
3、 清單的突破口--可調(diào)價(jià)項(xiàng)目
三、 項(xiàng)目工程質(zhì)量與質(zhì)保
1、 總包合同關(guān)于施工質(zhì)量的特別要求
思考：若已簽總包合同vs集團(tuán)的工程管理要求更新
【案例】：未經(jīng)驗(yàn)收擅自使用的不利后果？
2、 發(fā)包人引發(fā)質(zhì)量缺陷的原因
3、 項(xiàng)目工程的質(zhì)保期
思考：建設(shè)工程質(zhì)保期約定低于法定期限的約定效力如何？
思考：竣工驗(yàn)收之日與實(shí)際交付之日不一致的質(zhì)保期起算
4、 整體驗(yàn)收與分項(xiàng)驗(yàn)收
5、 質(zhì)量保證金
思考：質(zhì)保金條款約定“質(zhì)保金為工程總價(jià)的5%”是否有效？
6、 質(zhì)保金的返還時(shí)間
思考：未約定質(zhì)保金返還時(shí)間的處理
思考：質(zhì)保金返還與質(zhì)保的關(guān)聯(lián)

第五部分 承包人的優(yōu)先受償權(quán)
1、 優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體
思考：建設(shè)工程的勘察人、設(shè)計(jì)人、監(jiān)理人是否可以享有優(yōu)先受償權(quán)？
思考：優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立目的及保護(hù)何種權(quán)益？
2、 優(yōu)先受償?shù)姆秶?br /> 思考：承包人哪些權(quán)益被排除在優(yōu)先受償權(quán)之外？
3、 優(yōu)先受償權(quán)的行權(quán)條件
思考：工程質(zhì)量與總包合同效力的博弈
思考：優(yōu)先受償權(quán)可否放棄？
4、 優(yōu)先受償權(quán)行權(quán)期限
思考：超過優(yōu)先受償權(quán)行權(quán)期限的后果是什么？
5、 優(yōu)先受償權(quán)效力先后
思考：優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先在何處？相比于哪些權(quán)利，更為優(yōu)先？

第六部分 你所不知道的“工抵”
1、 “工抵”概念及一般政策
【案例】：先付款的不利之處
【案例】：遲遲無法達(dá)到的付款節(jié)點(diǎn)
【案例】：未簽訂工抵協(xié)議的不利后果
思考：工抵房源優(yōu)先選擇：住宅vs商辦？
2、 “工抵”模式
1) 兩方工抵模式
2) 三方工抵模式
3) 四方工抵模式
4) 多方工抵模式
思考：以下工抵方式是否容易獲得法院的支持？
【案例】：未簽訂工抵協(xié)議的勝訴判決

第七部分 如何避免陷入“工程索賠”的坑
1、 什么是工程索賠
1) 索賠主體
2) 索賠原因
3) 索賠程序
4) 索賠結(jié)果
5) 索賠目的
【概念辨析】索賠vs簽證
2、 施工索賠的機(jī)會(huì)及形成
思考：簽證是否必須包含責(zé)任承擔(dān)方？
思考：業(yè)主方的哪些行為或客觀因素會(huì)給施工單位提供施工索賠的機(jī)會(huì)？
1) 業(yè)主的行為（先天不足）
2) 業(yè)主的行為（后天作）
【案例】：烤死人大廈
3) 業(yè)主的行為（客觀因素）
【案例】：只有監(jiān)理簽字的簽證法律效力如何認(rèn)定？
4) 不可抗力
5) 分包商的行為
【案例】：飄忽不定的結(jié)算價(jià)--到底誰錯(cuò)了？
3、 索賠種類及索賠費(fèi)用的組成
4、 索賠證據(jù)
1) 合同文件
2) 業(yè)主發(fā)文
3) 溝通文件
4) 事實(shí)文件
5、 如何應(yīng)對(duì)竣工勒索？
【案例】：施工單位以工程款支付為條件，付到98%才可配合竣備，如何處理？
思考：竣工驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案的責(zé)任主體到底是誰？
思考：配合竣工驗(yàn)收及備案是承包人義務(wù)還是權(quán)利？
【案例】：疑難復(fù)雜的總包竣工糾紛案件--查封、反訴、鑒定、指定分包、竣工勒索等因素

第八部分 “絕地反擊”--發(fā)包人反索賠
1、 反索賠的常見處理流程
2、 發(fā)包人索賠理由
思考：如何證明確保扣款的準(zhǔn)確與合法？
【案例】：工期延誤的索賠材料及證明
【案例】：工期質(zhì)量問題的索賠材料及證明
3、 工程審計(jì)中常見總包問題
4、 簽證審核
思考：對(duì)于承包人提交的簽證，應(yīng)該從哪些角度進(jìn)行審核？
【案例】：水泥粉墻的貓膩
【案例】：遲到的簽證
【案例】：回填土的奧秘
【案例】：不連貫的簽證
【案例】：垃圾清運(yùn)的秘密
5、 工程簽證應(yīng)包含的內(nèi)容
思考：簽證內(nèi)容是否必須為合同約定內(nèi)容？
思考：簽證是否必須包含責(zé)任承擔(dān)方？

第九部分 工程結(jié)算
1、 工程結(jié)算與審計(jì)的關(guān)系
思考：何為審計(jì)？審計(jì)有哪幾種類型？為什么會(huì)出現(xiàn)審計(jì)與結(jié)算的矛盾？
思考：何種情況以審計(jì)機(jī)構(gòu)核定金額為準(zhǔn)，何種情況以承發(fā)包雙方結(jié)算為準(zhǔn)？
思考：在未約定結(jié)算或?qū)徲?jì)時(shí)間點(diǎn)情況下，一般法院認(rèn)定的合理時(shí)長(zhǎng)為多久？
1) 政府審計(jì)案件的常見裁判思路
【案例】：雙方約定結(jié)算以審計(jì)為準(zhǔn)，但是條款卻無效
2) 非政府審計(jì)案件的常見裁判思路
思考：法院對(duì)于審計(jì)類案件判決的依據(jù)及審查思路
【案例】：雙方明確約定審計(jì)機(jī)構(gòu)及審計(jì)方式，法院為何還要查實(shí)審計(jì)情況？
2、 “爛尾工程”結(jié)算造價(jià)
1) 工程價(jià)款計(jì)算難點(diǎn)
2) “爛尾”成因
3、 已完工程價(jià)款及未完工程預(yù)期利潤(rùn)計(jì)算規(guī)則
1) 單價(jià)合同的已完部分計(jì)價(jià)規(guī)則
2) 總價(jià)合同的已完部分計(jì)價(jià)規(guī)則
【案例】：無從核實(shí)的工期節(jié)點(diǎn)
4、 總包合同無效的價(jià)款結(jié)算
1) 施工合同無效還能否結(jié)算--無效合同的結(jié)算前提
2) 合同無效的過錯(cuò)方--過錯(cuò)方責(zé)任承擔(dān)
思考：合同無效后，工程價(jià)款數(shù)額可以參照適用，但是付款時(shí)間、工程款支付進(jìn)度、下浮率等事項(xiàng)是否可以參照適用？
【案例】：因未取得工規(guī)證而導(dǎo)致合同無效的法律后果
思考：合同被確認(rèn)無效后，應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償，實(shí)際施工人是否可主張工程款？發(fā)包人是否可主張管理費(fèi)？
5、 倒簽合同的結(jié)算
思考：合同倒簽是否可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
【案例】：說不清的結(jié)算單價(jià)
6、 承包人單方結(jié)算
1) 以送審價(jià)為準(zhǔn)的適用前提
【案例】：為何單方結(jié)算未被支持--法院的說理及依據(jù)
2) 成就的條件--滿足四部結(jié)算過程
7、 結(jié)算協(xié)議達(dá)成后的索賠
思考：達(dá)成結(jié)算協(xié)議后還能否進(jìn)行索賠？
1) 政府文件及各地高院的司法判例及解釋
2) 趨勢(shì)及管控方法
8、 “背靠背”條款
【案例】：實(shí)際施工人的分包協(xié)議漏洞
思考： “背靠背”條款的常見表述

第十部分 總包清退及撤場(chǎng)問題
1、 總包撤場(chǎng)及清退的關(guān)聯(lián)及區(qū)別
2、 問題總包單位的認(rèn)定條件和程序
1) 自說自話型
2) 延誤工期型
3) 有名無實(shí)型
4) 質(zhì)量堪憂型
5) 資金不足型
6) 不服管教型
7) 商譽(yù)下降型
思考：如何正確寄送函件？
3、 總包清退及撤場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
4、 總包清退及撤場(chǎng)的人員準(zhǔn)備
思考：?jiǎn)栴}總包單位撤場(chǎng)/清退程序啟動(dòng)時(shí)，由項(xiàng)目組織成立專項(xiàng)工作組，
1、需要哪些內(nèi)部及外部人員參加？
2、他們分別需要完成哪些工作？
5、 達(dá)成撤場(chǎng)確認(rèn)的談判與結(jié)算
6、 撤場(chǎng)的實(shí)操要點(diǎn)
1) 剩余總包工程的發(fā)包
2) 工程現(xiàn)場(chǎng)及資料移交
3) 證照撤銷及申領(lǐng)
7、 清退的實(shí)操要點(diǎn)
1) 清退的前提和標(biāo)準(zhǔn)
2) 現(xiàn)場(chǎng)清退前準(zhǔn)備
3) 公證、評(píng)估、結(jié)算
思考：如何對(duì)對(duì)原施工單位進(jìn)行安全穩(wěn)妥的扣款
【案例】：失敗的總包清場(chǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)及處理