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中國企業(yè)培訓講師
《商業(yè)地產(chǎn)管理中的糾紛處理與法律風險控制》
 
講師:馬翌 瀏覽次數(shù):2555

課程描述INTRODUCTION

· 總經(jīng)理· 副總經(jīng)理· 項目經(jīng)理· 高層管理者

培訓講師:馬翌    課程價格:¥元/人    培訓天數(shù):2天   

日程安排SCHEDULE



課程大綱Syllabus

地產(chǎn)管理糾紛處理

【課程背景】
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設與傳統(tǒng)住宅有很大的區(qū)別,在租賃、銷售及融資端有著截然不同的邏輯,如何管理好一個商辦項目,涉及到業(yè)主訴求、租戶培養(yǎng)、融資安排、運營管理、開發(fā)建設、稅籌處理等多方面的風險。如不能正確對待這些風險,將會導致項目的偏差及失敗,給企業(yè)自身釀成不可挽回的損失。如何避過這些“坑”,躲過這些“雷”,提高房企防范意識,降低項目運營風險,優(yōu)化項目成本和管理模式是業(yè)主方面臨的主要問題。
本課程基于法律視角和項目實操視角兩個維度,從商業(yè)租賃、商辦銷售、酒店委托管理及長租公寓等方面,直擊商辦項目在開發(fā)建設及運營中的痛點、破解之道,結(jié)合案例及數(shù)據(jù)分析,風險防范進行剖析與探討。

【課程目標】
本次課程以案例入手,條分縷析,將風險從事后處理轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑邦A防、事中應對。從而打造商辦業(yè)主方核心模塊的風險管控體系,減少項目建設及運營風險和由風險帶來的經(jīng)營成本。
課程以全員風險管理理念,與業(yè)務流程相結(jié)合的過程管理與知識管理,結(jié)合公司管理與項目建設運營的各個模塊,介紹標桿企業(yè)的風險管理理念、實踐與經(jīng)驗、教訓,為企業(yè)風險管理提供全面的解決方案。
課程實戰(zhàn),內(nèi)容實操,觀點新銳。將風險識別規(guī)避能力轉(zhuǎn)化為企業(yè)實實在在的利潤。

【學員對象】
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)及商業(yè)管理公司的總經(jīng)理、副總、項目總,工程,成本、招商、采購,運營、法務等中高層管理人員

【課程大綱】
第一部分商業(yè)租賃篇
一、租賃合同效力
1、租賃合同在何種情況下會無效——標的物業(yè)的硬性條件
2、租賃合同無效的法律后果
思考:租賃合同無效是否仍須支付租金?
3、租賃合同均有效的情況下一屋多租后果
4、買賣不破租賃的適用前提、情況及后果
思考:買賣不破租賃是否有例外情況?
二、租戶資質(zhì)審查——從八大緯度審查租戶承租運營能力
1、簽約主體類型
2、主體證明文件
3、商標證明文件
4、主營業(yè)態(tài)
5、訴訟情況
6、品牌影響力
7、目前運營狀態(tài)
8、售后管理
三、租賃登記備案
【案例】:租賃合同的登記備案是否影響合同效力?
四、商場開業(yè)的籌備工作
1、開業(yè)率的約定——可否約定及如何約定
【案例】:未約定開業(yè)率,承租方可否就開業(yè)率較低主張減免租金或解除合同?到底是正常商業(yè)風險還是合同目的無法實現(xiàn)?
2、開業(yè)率舉證主體
【案例】:誰主張,誰舉證vs舉證便捷,自證清白
3、開業(yè)率的舉證方式——證明材料及證明方式
4、開業(yè)率條款內(nèi)容
1)開業(yè)率的計量單位
【案例】:在無約定的情況下,承租方現(xiàn)以店鋪戶數(shù)計算開業(yè)率是否合理合法?
2)開業(yè)率的計算基數(shù)——分母
【案例】:在約定多種開業(yè)率的情況下,開業(yè)率到底按照哪種標準計算?
3)開業(yè)的真正標準
4)開業(yè)率的計算時間——時間點vs時間段
思考:開業(yè)率完不成怎么辦?有何好的處理思路及辦法?
思考:違反開業(yè)率會承擔何種違約責任?
5)開業(yè)率公式
【案例】:未達標的開業(yè)率
5、間接表演侵權
【案例】:商場能否播放世界杯實況?
【案例】: EDG奪冠,有人卻被拘留
五、免租期
1、免租期的期限與租期關系
思考:免租期是否應包含在整個租賃期限內(nèi)?
思考:主力店談判中索要較長免租期的應對?
2、免租期內(nèi)產(chǎn)權人的房產(chǎn)稅
1)免租期表述及稅收優(yōu)化
2)房產(chǎn)稅繳納時間點
3)從租vs從余值的比較
【案例】:商場出租柜臺應如何繳房產(chǎn)稅
六、裝修
1、室內(nèi)裝飾裝潢及開業(yè)前消防檢查
1)一消與二消的區(qū)別
2)申報及費用承擔主體
3)進場裝修前所有裝修方案審核主體
2、裝修補貼
1)補貼主體
2)支付方式
3)履約主體
4)協(xié)議簽訂
【案例】:美食廣場無法經(jīng)營到底是誰的錯?
七、租賃房屋的返還
1、租賃合同中返款約定——返還方式及騰退前提
思考:騰退工作的啟動步奏是如何?
2、停水、停電的常見實操——風險界限及規(guī)避方式
思考:若租賃合同無約定,出租人可否停水停電?
1)停水、停電前提條件
思考:若商戶直接跟自來水公司和電力公司簽署的用水、用電協(xié)議,出租人可否停水停電?
2)停水、停電的理由及后果
3、注冊地址遷移及餐飲、衛(wèi)生許可證注銷
思考:能否單獨起訴要求移除注冊地址?
1)注冊地址的前置工作
2)除訴訟外的其他移除手段
4、房屋的空置費
1)空置費的產(chǎn)生前提及支付主體
思考:撤場后遺留了相關物品是否需要支付占用費?
思考:空置費收取標準及收取時長?
【案例】:空置費的賠償標準及解約日期
八、單方解約條件
1、延期交付——寬限期及退賠幅度
1)租賃合同預留寬限期
2)發(fā)生逾期交付處理
3)租戶提出解約的應對
思考:若延期較長甚至無法開業(yè),出租人將承擔的何種責任?
2、出租人的單方解約權
思考:何種情況出租人可以單方解約?
3、承租人單方解約
思考:何種情況承租人可以單方解約?
【案例】:招商虛假宣傳導致的合同解除

第二部分商辦銷售篇
一、售后返租——簽約
1、何為“售后返租”
思考:售后返租有何禁止性規(guī)定
2、售后返租需要購房人何種權利?
1)常規(guī)授權
2)公共區(qū)域管理權
3)相鄰鋪位聯(lián)合租賃或分割租賃
3、購房人的重要限制及履行義務
1)產(chǎn)證及產(chǎn)調(diào)信息
2)合規(guī)發(fā)票提供
思考:購房人開票配合
思考:委托管理協(xié)議在稅務局的認定
3)租金追索配合
4)空置物業(yè)費承擔
5)投保主體
6)產(chǎn)權變更處理
【案例】:租戶發(fā)生逃鋪、空置、查封情況下空置物業(yè)費承擔?
4、商管公司的違約責任
5、售后返租中的四方關系
【案例】:改造導致房屋面積減少是否需要賠償
6、委托管理與租賃的關系
【案例】:委托管理協(xié)議是否是委托合同?
7、商管公司與物管公司的博弈
【案例】:廣告是否能構(gòu)成包租允諾?
【案例】:售后返租爆雷是否為收購協(xié)議的解除條件?
8、售后返租交付實操
【案例】:預售及現(xiàn)售售后返租房屋的交付
9、虛擬交付產(chǎn)生原因
【案例】:常規(guī)交付與虛擬交付差異?
思考:租賃合同簽訂、二次改造、商鋪向承租人交付、商鋪并鋪/分鋪、項目整體開業(yè)對購房人交付的影響
【案例】:不同情況下的交付實操
二、帶租約出售
1、租賃端口的注意事項
1)優(yōu)先購買權的放棄
【案例】:侵害優(yōu)先購買權的后果
2)明確租金支付對象切換時點
3)明確租金支付頻率、付款時限、支付金額
4)多支付租金的退還
5)承租人抵押配合
6)已出售房屋,開發(fā)商不再與承租人解除或變更租賃合同
【案例】:未在銷售合同中披露租約的后果
【案例】:長租公寓爆雷案件
2、銷售端口的注意事項
【案例】:未披露買受人的后果
【案例】:未在銷售合同中披露租約的后果
三、包銷銷售方式
1、常見包銷的誤區(qū)
思考:包銷到底是【銷售代理+兜底買房】還是【房屋團購+限期更名】?
【案例】:包銷商“漫天要價”
【案例】:開發(fā)商為表見代理“買單”
【案例】:因稅籌而引起的包租及包銷群訴
四、商辦項目的大宗交易
1、資產(chǎn)交易與股權交易區(qū)別
2、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
【案例】:資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅籌優(yōu)化——股權轉(zhuǎn)讓+資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式
1)二次裝修標準
2)精裝修中的參與管理
3)專用部分物業(yè)管理及公區(qū)的使用
4)拒絕接收標的物業(yè)的情況
5)面積補差單價
6)車位的租賃及購買
3、股權轉(zhuǎn)讓
【案例】:股權轉(zhuǎn)讓就項目管控——股權轉(zhuǎn)讓+代建模式

第三部分酒店委托管理篇
一、酒店委托管理
1、酒店建設要求
思考:在酒店建設過程中,管理應參與哪些內(nèi)容?
1)業(yè)主方的需求有哪些?
2、酒店權屬
1)業(yè)主為所有權人
思考:酒店轉(zhuǎn)讓有何限制與前提?
2)業(yè)主為承租人
【案例】:委托管理期限超出租賃合同期限的后果
3、業(yè)主授權及限制
1)建設端——技術服務費
2)品牌端——商標授權、商標許可
3)運營端——項目運營及管理
【案例】:終止的委托管理協(xié)議是否需要支付品牌授權費?
思考:管理公司的發(fā)展應如何限制?
4、項目財務監(jiān)督
1)年度預算
思考:若預算超出偏差值,如何處理?
2)獨立審計
3)經(jīng)營賬戶——超出部分金額的提取
4)關聯(lián)交易——采購價格限制
5、管理費
1)基本管理費與總收入的比例
【案例】:以下哪些費用應視為收入?
2)獎勵管理費的計算
思考:營運成本應包含哪些費用?
6、業(yè)績考核
1)起始期限
思考:起始日期的計算,是否應設置過渡期?
【案例】:管理協(xié)議終止的,免考核期間的管理費計算
2)考核年限
【案例】:不達標懲罰及補救措施
3)業(yè)績底線:預算中營業(yè)毛利百分百
思考:考核應排除哪些因素?
4)考核方式
思考:RevPAR VS出租率 VS 毛利率

第四部分長租公寓篇
一、長租公寓收購風險
1、權屬問題
思考:若房屋存在權屬共有問題,如何防范風險?
2、先押后租及查封在先問題
【案例】:租賃后后房屋被查封的后果?
3、房屋屬性——工程盡調(diào)
1)土地性質(zhì)
2)改變物業(yè)規(guī)劃用途轉(zhuǎn)租風險
【案例】:改造的工業(yè)廠房能否作為長租公寓出租?
3)消防驗收瑕疵
【案例】:改造后房屋無法通過消防驗收的處置
4)房屋質(zhì)量瑕疵
【案例】:房屋質(zhì)量存在嚴重問題,是否影響租賃合同的效力?
4、原租賃合同限制
1)租賃期限
2)行權限制
3)先決條件
二、長租公寓運營風險
1、裝修質(zhì)量瑕疵
【案例】:空氣檢測報告糾紛
2、個人信息保護
實務:《個人信息保護法》及《侵犯公民個人信息罪》
3、提前解約
4、租賃期限
實務:何為“短租”——民宿與短租
5、物業(yè)未辦理移交手續(xù)
6、居住環(huán)境的糾紛
【案例】:隔壁的KTV
7、安全事故
【案例】:意外事故糾紛
8、寵物管理
9、違約金過高問題
【案例】:天價違約金能否得到支持?
10、轉(zhuǎn)租及群租管理
【案例】:公寓里的28份外賣
11、瑕疵交付問題
【案例】:修不好的空調(diào)

地產(chǎn)管理糾紛處理


轉(zhuǎn)載:http://www.nywlwx.com/gkk_detail/280083.html

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    參加課程:《商業(yè)地產(chǎn)管理中的糾紛處理與法律風險控制》

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