課程描述INTRODUCTION
· 總經(jīng)理· 副總經(jīng)理· 項(xiàng)目經(jīng)理· 法務(wù)人員
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
建筑項(xiàng)目施工處理
【課程背景】
項(xiàng)目結(jié)算與索賠的精細(xì)化管控是未來發(fā)展的大勢所趨,但是項(xiàng)目在建設(shè)過程中所產(chǎn)生的問題也相當(dāng)復(fù)雜,項(xiàng)目將面臨安全生產(chǎn)、分包管理、項(xiàng)目建設(shè)、財(cái)務(wù)、法律、政策等多方面風(fēng)險(xiǎn)問題,如不能正確對(duì)待這些風(fēng)險(xiǎn),將會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗,給企業(yè)自身釀成不可挽回的損失。如何避過這些“坑”,躲過這些“雷”,提高施工企業(yè)防范意識(shí),降低施工企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn),優(yōu)化施工企業(yè)成本和管理模式是施工企業(yè)面臨的主要問題。
本課程基于法律視角和項(xiàng)目實(shí)操視角兩個(gè)維度,從總包合同、工程索賠、工程結(jié)算等方面,直擊項(xiàng)目開發(fā)中的痛點(diǎn)、破解之道,結(jié)合案例及數(shù)據(jù)分析,就項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)過程中結(jié)算與索賠的風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行剖析與探討。
【課程目標(biāo)】
本次課程以案例入手,條分縷析,將風(fēng)險(xiǎn)從事后處理轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑邦A(yù)防、事中應(yīng)對(duì)。從而打造施工企業(yè)核心模塊的風(fēng)險(xiǎn)管控體系,減少項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)及由風(fēng)險(xiǎn)帶來的經(jīng)營成本。
課程以全員風(fēng)險(xiǎn)管理理念,與業(yè)務(wù)流程相結(jié)合的過程管理與知識(shí)管理,結(jié)合公司管理與項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)模塊,介紹標(biāo)桿企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理理念、實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn),為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提供全面的解決方案。
課程實(shí)戰(zhàn),內(nèi)容實(shí)操,觀點(diǎn)新銳。將風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別規(guī)避能力轉(zhuǎn)化為企業(yè)實(shí)實(shí)在在的利潤。
【學(xué)員對(duì)象】建筑企業(yè)的總經(jīng)理、副總、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,工程,成本、采購,法務(wù)等中高層管理人員
【課程大綱】
第一部分 分包的遴選及風(fēng)險(xiǎn)排查
【案例】:強(qiáng)龍難壓地頭蛇——選取異地總包的風(fēng)險(xiǎn)
一、 分包選擇程序及考察要素
1、 分包選擇前有哪些必經(jīng)程序?——資格預(yù)審與入圍要求
2、 足不出戶,找尋渠道——如何對(duì)分包進(jìn)行線上考察?
3、 線上考察要了解分包單位哪些方面?——六大緯度,盤點(diǎn)總包數(shù)據(jù)
4、 不入虎穴焉得虎子——如何進(jìn)行實(shí)地考察?
5、 考察結(jié)果如何進(jìn)行數(shù)據(jù)化比對(duì)?——統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),同一緯度
二、 項(xiàng)目情況梳理及背景了解
1、 合同項(xiàng)目總包管理權(quán)限博弈——合作協(xié)議對(duì)于總包的約定
2、 項(xiàng)目公司性質(zhì)決定了招投標(biāo)的組織形式
3、 合同備案的情況及分包管控要點(diǎn)
4、 非現(xiàn)金支付方案
【案例】:違規(guī)施工導(dǎo)致第三方損失——到底是誰的錯(cuò)?
第二部分 總包合同效力
一、 總包合同無效的五種情形
思考:未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項(xiàng)目總包合同是否無效?
思考:缺乏資質(zhì)的施工單位的施工合同是否無效?
思考:若開發(fā)商能夠辦理審批手續(xù)而未辦理,能否依次確認(rèn)建設(shè)工程施工合同無效的?
二、 總包合同無效如何處理?
1、 施工合同無效還能否結(jié)算——無效合同的結(jié)算前提
2、 合同無效的過錯(cuò)方——過錯(cuò)方責(zé)任承擔(dān)
【案例】:合同無效,但質(zhì)量驗(yàn)收不合格,開發(fā)商能否拒付工程款?
三、 黑白合同的效力問題
1、 黑白合同之爭——多份有效/無效合同并存的情況下,合同效力及履行確認(rèn)
【案例】:一張?zhí)靸r(jià)承諾函——黑白合同的糾紛要點(diǎn)
思考:項(xiàng)目印章審批及管理風(fēng)控要點(diǎn)
2、 一旦發(fā)生黑白合同沖突,效力確認(rèn)——江蘇高院的啟示
3、 如何避免總包合同歸于無效——黑白合同風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)控要點(diǎn)
【案例】:總承包合同無效是否導(dǎo)致分包合同無效
第三部分 項(xiàng)目停緩建及不可抗力
一、 項(xiàng)目停緩建
1、 項(xiàng)目停緩建的理由及情況
思考:項(xiàng)目停緩建中項(xiàng)目工地的保護(hù)義務(wù)(概念——擴(kuò)大損失)
【案例】:停緩建中索賠的計(jì)算——承包人停工損失的舉證
2、 疫情中項(xiàng)目停緩建的證據(jù)收集
1) *禁止期間
2) 申請(qǐng)復(fù)工期間——業(yè)主溝通
3) 政府批準(zhǔn)復(fù)工——獲批的合理期間
4) 正式開工——產(chǎn)能達(dá)標(biāo)
二、 不可抗力
1、 “三不能”——不能預(yù)見、不能避免且不能克服
【案例】:不可抗力的證明——寧波市住建委的《緊急通知》
2、 不可抗力發(fā)生的后果——合同解除及免責(zé)
思考:先違約后發(fā)生不可抗力,能否免責(zé)?
思考:發(fā)生不可抗力事件后,責(zé)任承擔(dān)主體及索賠情況
3、 原材料漲價(jià)能否視為不可抗力
【案例】:在合同約定固定總價(jià)或未對(duì)原材料價(jià)格上漲調(diào)整進(jìn)行約定的情況下,施工單位面對(duì)原材料漲價(jià)可否提出調(diào)價(jià)申請(qǐng)?
【概念辨析】不可抗力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、情勢變更——法院視角下的判斷及區(qū)分
【案例】:開發(fā)商逾期開工后遇到原材料上漲,承包人能否索賠?
第四部分 工期、計(jì)價(jià)計(jì)量及工程質(zhì)量
一、 工期管理
1、 工期必含的四個(gè)日期及工期重要節(jié)點(diǎn)
2、 支付節(jié)點(diǎn)——按周期vs按形象進(jìn)度
思考:哪些情況下發(fā)包人可以暫停付款?
3、 非現(xiàn)金支付
1) 商業(yè)承兌匯票
【案例】:商票出現(xiàn)無法到期兌現(xiàn)的情況,持票人應(yīng)該怎么做呢?
2) 商業(yè)保理
【案例】:商業(yè)保理的應(yīng)收賬款權(quán)利轉(zhuǎn)讓
二、 項(xiàng)目工程的計(jì)價(jià)與計(jì)量
【案例】:乙供材的憂傷——驗(yàn)收及交接標(biāo)準(zhǔn)
1、 計(jì)價(jià)和計(jì)量的的基礎(chǔ)——文件材料
2、 一般常用的計(jì)價(jià)方式——模擬清單
思考:開發(fā)商偏愛模擬清單的理由?
思考:固定綜合單價(jià)內(nèi)是否有暫定單價(jià)?
3、 清單的突破口——可調(diào)價(jià)項(xiàng)目
三、 項(xiàng)目工程質(zhì)量與質(zhì)保
1、 總包合同關(guān)于施工質(zhì)量的特別要求
思考:若已簽總包合同vs集團(tuán)的工程管理要求更新
【案例】:未經(jīng)驗(yàn)收擅自使用的不利后果?
2、 發(fā)包人引發(fā)質(zhì)量缺陷的原因
3、 項(xiàng)目工程的質(zhì)保期
思考:建設(shè)工程質(zhì)保期約定低于法定期限的約定效力如何?
思考:竣工驗(yàn)收之日與實(shí)際交付之日不一致的質(zhì)保期起算
4、 整體驗(yàn)收與分項(xiàng)驗(yàn)收
5、 質(zhì)量保證金
思考:質(zhì)保金條款約定“質(zhì)保金為工程總價(jià)的5%”是否有效?
6、 質(zhì)保金的返還時(shí)間
思考:未約定質(zhì)保金返還時(shí)間的處理
思考:質(zhì)保金返還與質(zhì)保的關(guān)聯(lián)
第五部分 承包人的優(yōu)先受償權(quán)
1、 優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體
【案例】:實(shí)際施工人能否主張建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)?
思考:建設(shè)工程的勘察人、設(shè)計(jì)人、監(jiān)理人是否可以享有優(yōu)先受償權(quán)?
思考:裝修裝飾工程款是否享有優(yōu)先受償權(quán)?
2、 優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立目的
思考:優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立目的及保護(hù)何種權(quán)益?
3、 優(yōu)先受償?shù)姆秶?br />
思考:承包人哪些權(quán)益被排除在優(yōu)先受償權(quán)之外?
4、 優(yōu)先受償權(quán)的行權(quán)條件
思考:工程質(zhì)量與總包合同效力的博弈
思考:優(yōu)先受償權(quán)可否放棄?
5、 優(yōu)先受償權(quán)行權(quán)期限
思考:超過優(yōu)先受償權(quán)行權(quán)期限的后果是什么?
6、 優(yōu)先受償權(quán)效力先后
思考:優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先在何處?相比于哪些權(quán)利,更為優(yōu)先?
第六部分 你所不知道的“工抵”
1、 “工抵”概念及一般政策
【案例】:先付款的不利之處
【案例】:遲遲無法達(dá)到的付款節(jié)點(diǎn)
【案例】:未簽訂工抵協(xié)議的不利后果
思考:工抵房源優(yōu)先選擇:住宅vs商辦?
2、 “工抵”模式
思考:工抵vs墊資,二者的區(qū)別所在
1) 兩方工抵模式
2) 三方工抵模式
3) 四方工抵模式
4) 多方工抵模式
思考:以下工抵方式是否容易獲得法院的支持?
【案例】:未簽訂工抵協(xié)議的工抵,能否得到法院的支持?
第七部分 如何進(jìn)行“工程索賠”
1、 什么是工程索賠
1) 索賠主體
2) 索賠原因
3) 索賠程序
4) 索賠結(jié)果
5) 索賠目的
【概念辨析】索賠vs簽證
2、 施工索賠的機(jī)會(huì)及形成
思考:簽證是否必須包含責(zé)任承擔(dān)方?
思考:業(yè)主方的哪些行為或客觀因素會(huì)給施工單位提供施工索賠的機(jī)會(huì)?
1) 業(yè)主的行為(先天不足)
【案例】:隨意的設(shè)計(jì)變更,天價(jià)的解約賠償
2) 業(yè)主的行為(后天作)
【案例】:烤死人大廈
3) 業(yè)主的行為(客觀因素)
【案例】:只有監(jiān)理簽字的簽證法律效力如何認(rèn)定?
4) 不可抗力
5) 分包商的行為
【案例】:飄忽不定的結(jié)算價(jià)——是否需要堅(jiān)持底線?
3、 索賠種類及索賠費(fèi)用的組成
4、 索賠證據(jù)
1) 合同文件
2) 業(yè)主發(fā)文
3) 溝通文件
4) 事實(shí)文件
5、 函件發(fā)送要點(diǎn)
思考:竣工驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案的責(zé)任主體到底是誰?
思考:配合竣工驗(yàn)收及備案是承包人義務(wù)還是權(quán)利?
【案例】:疑難復(fù)雜的總包竣工糾紛案件——查封、反訴、鑒定、指定分包、竣工勒索等因素
第八部分 “絕地反擊”——發(fā)包人反索賠
1、 反索賠的常見處理流程
2、 發(fā)包人索賠理由
思考:如何證明確??劭畹臏?zhǔn)確與合法?
【案例】:分包工期延誤的索賠材料及證明
【案例】:分包工期質(zhì)量問題的索賠材料及證明
3、 工程審計(jì)中常見施工問題
4、 簽證審核
思考:對(duì)于承包人提交的簽證,應(yīng)該從哪些角度進(jìn)行審核?
【案例】:水泥粉墻的貓膩
【案例】:遲到的簽證
【案例】:回填土的奧秘
【案例】:不連貫的簽證
【案例】:垃圾清運(yùn)費(fèi)到底由誰來支付?
5、 工程簽證應(yīng)包含的內(nèi)容
思考:簽證內(nèi)容是否必須為合同約定內(nèi)容?
思考:簽證是否必須包含責(zé)任承擔(dān)方?
6、 勞務(wù)分包vs專業(yè)承包的區(qū)別
7、 指定分包管理
【案例】:指定分包人的違約行為,是否需要總承包人承擔(dān)
1) 指定分包合法性問題
2) 指定分包的風(fēng)險(xiǎn)
思考:除了約定的總包管理費(fèi)外,總承包人能否向指定分包收取其他費(fèi)用?
3) 指定分包管控思路
8、 實(shí)際施工人管理
【案例】:實(shí)際施工人的現(xiàn)場管理人員的對(duì)外行為,總承包人是否需要承擔(dān)連帶責(zé)任?
第九部分 工程結(jié)算
1、 工程結(jié)算與審計(jì)的關(guān)系
思考:何為審計(jì)?審計(jì)有哪幾種類型?為什么會(huì)出現(xiàn)審計(jì)與結(jié)算的矛盾?
思考:何種情況以審計(jì)機(jī)構(gòu)核定金額為準(zhǔn),何種情況以承發(fā)包雙方結(jié)算為準(zhǔn)?
思考:在未約定結(jié)算或?qū)徲?jì)時(shí)間點(diǎn)情況下,一般法院認(rèn)定的合理時(shí)長為多久?
1) 政府審計(jì)案件的常見裁判思路
【案例】:雙方約定結(jié)算以審計(jì)為準(zhǔn),但是條款卻無效
2) 非政府審計(jì)案件的常見裁判思路
思考:法院對(duì)于審計(jì)類案件判決的依據(jù)及審查思路
【案例】:雙方明確約定審計(jì)機(jī)構(gòu)及審計(jì)方式,法院為何還要查實(shí)審計(jì)情況?
2、 “爛尾工程”結(jié)算造價(jià)
1) 工程價(jià)款計(jì)算難點(diǎn)
2) “爛尾”成因
3、 已完工程價(jià)款及未完工程預(yù)期利潤計(jì)算規(guī)則
1) 單價(jià)合同的已完部分計(jì)價(jià)規(guī)則
2) 總價(jià)合同的已完部分計(jì)價(jià)規(guī)則
【案例】:無從核實(shí)的工期節(jié)點(diǎn)
4、 總包合同無效的價(jià)款結(jié)算
1) 施工合同無效還能否結(jié)算——無效合同的結(jié)算前提
2) 合同無效的過錯(cuò)方——過錯(cuò)方責(zé)任承擔(dān)
思考:合同無效后,工程價(jià)款數(shù)額可以參照適用,但是付款時(shí)間、工程款支付進(jìn)度、下浮率等事項(xiàng)是否可以參照適用?
【案例】:因未取得工規(guī)證而導(dǎo)致合同無效的法律后果
思考:合同被確認(rèn)無效后,應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償,實(shí)際施工人是否可主張工程款?發(fā)包人是否可主張管理費(fèi)?
5、 倒簽合同的結(jié)算
思考:合同倒簽是否可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?
【案例】:說不清的結(jié)算單價(jià)
6、 承包人單方結(jié)算
1) 以送審價(jià)為準(zhǔn)的適用前提
【案例】:為何單方結(jié)算未被支持——法院的說理及依據(jù)
2) 成就的條件——滿足四部結(jié)算過程
7、 結(jié)算協(xié)議達(dá)成后的索賠
思考:達(dá)成結(jié)算協(xié)議后還能否進(jìn)行索賠?
1) 政府文件及各地高院的司法判例及解釋
2) 趨勢及管控方法
8、 “背靠背”條款
【案例】:實(shí)際施工人的分包協(xié)議漏洞
思考: “背靠背”條款的常見表述
第十部分 農(nóng)民工工資支付新規(guī)解讀
1、 總包方應(yīng)注意的工資支付事項(xiàng)
實(shí)務(wù):現(xiàn)行有效農(nóng)民工工資支付的法律法規(guī)
1) 總包合同中的人工費(fèi)用撥付周期
2) 農(nóng)民工工資專用賬戶設(shè)立
3) 注銷專用賬戶及退款前提
4) 用工實(shí)名登記
引申——《建筑工人實(shí)名制管理辦法(試行)》
5) 分包或者工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)包拖欠工資后果
6) 掛靠拖欠工資的清償責(zé)任
【案例】:民工工資不可隨意墊付
7) 農(nóng)民工工資保證金
【案例】:發(fā)包方代付的保證金是否為工程款
8) 施工維權(quán)信息告示牌
9) 工資保證金監(jiān)管
2、 違反“條例”的行政處罰
3、 違反“條例”的刑事處罰
1) 拒不支付勞動(dòng)報(bào)酬罪
【案例】:“經(jīng)政府有關(guān)部門責(zé)令支付仍不支付”的判斷
【案例】:缺乏支付能力能否阻卻罪名的成立
2) 入罪標(biāo)準(zhǔn)(數(shù)額較大的標(biāo)準(zhǔn))
4、 總包的防欠薪風(fēng)險(xiǎn)防范
1) 掛靠、轉(zhuǎn)包、違法分包情況下分包拖欠工資時(shí)總包的清償責(zé)任
2) 掛靠、轉(zhuǎn)包、違法分包情況下工傷責(zé)任承擔(dān)
【案例】:分包農(nóng)民工工資能否要求總包支付
3) 減少農(nóng)民工鬧事的主要途徑
建筑項(xiàng)目施工處理
轉(zhuǎn)載:http://www.nywlwx.com/gkk_detail/280084.html
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