課程描述INTRODUCTION
培訓(xùn)講師：吳迎春
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
涉稅爭議課程
隨著進(jìn)入“十四五”新的發(fā)展周期，在新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)形勢下，政府的發(fā)展目標(biāo)從原有的GDP經(jīng)濟(jì)增長，轉(zhuǎn)向為“因城施策”的復(fù)合增長目標(biāo)。同時，伴隨著“房住不炒”、“三條紅線”、“集中供地”等各項地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，我國房地產(chǎn)發(fā)展正在進(jìn)入一個新的時代。不再是單一的土地金融和二級開發(fā)，而對其產(chǎn)業(yè)招商引資、商業(yè)運營、有了更多的要求；另一方面，金稅四期即將全面上線，發(fā)票電子化的全面運行， 央行、銀保監(jiān)會首次約談房地產(chǎn)頭部企業(yè)-恒大房地產(chǎn)，作為稅局重點稅源行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)極其容易被納稅評估或稽查，因此直接造成稅企爭議持續(xù)不斷，諸多信號釋放房地產(chǎn)企業(yè)將陷入多事之“秋”。 在此背景之下，本課程不同于以往房地產(chǎn)課程對于政策匯編的整理，而是精挑細(xì)選了若干高難度問題，剝開表層的紛繁復(fù)雜，綜合運用“財、稅、法”三個維度的全面知識，深入的為大家細(xì)致分析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，對增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅的稅收理論的異同進(jìn)行分析，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體稅負(fù)進(jìn)行測算，展示當(dāng)前房地產(chǎn)財稅領(lǐng)域主要稅種重要環(huán)節(jié)的涉稅爭議處理與稽查應(yīng)對。
課程目標(biāo)
1、金稅四期智能稅控形勢下對房地產(chǎn)企業(yè)的深遠(yuǎn)影響
2、近期稅務(wù)評估稽查典型案件的經(jīng)驗教訓(xùn)及企業(yè)破解之道
3、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)預(yù)警評估稽查形勢及重點方向，如何化解？
4、房地產(chǎn)企業(yè)日常業(yè)務(wù)處理稅務(wù)風(fēng)險防控關(guān)鍵點在哪里？
5、房地產(chǎn)企業(yè)面對稅企爭議，如何達(dá)到高效溝通？
課程大綱
第一節(jié)：2021房地產(chǎn)**新稅務(wù)稽查應(yīng)對方向與典型案例分析
1、“金稅四期”即將上線，三大變化與一大缺陷并存，**時間解讀“金四”。
2、在全國新設(shè)立登記的納稅人中實行增值稅專用發(fā)票電子化，電子化發(fā)票的關(guān)注重點。
3、2021年金稅四期形勢下房企典型案例分析與稽查應(yīng)對
4、2021年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查涉及方向及重點
5、社保入稅房地產(chǎn)企業(yè)面臨風(fēng)險所在
第二節(jié)：稅務(wù)檢查與稅企爭議應(yīng)對實務(wù)分析
1、稅收征收管理法維權(quán)條款運用分析
2、檢查、審理期間運用陳述申辯權(quán)要點分析
3、行政復(fù)議和訴訟選擇運用要點分析
4、稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格征管新方向深入貫徹落實建立房地產(chǎn)企業(yè)分戶式服務(wù)和管理檔案
5、稅企良好溝通“經(jīng)典話術(shù)”必備技巧
第三節(jié)：房開企業(yè)設(shè)立階段主要稅種的稽查應(yīng)對
1、房地產(chǎn)公司設(shè)立與主要考慮的稅務(wù)風(fēng)險
2、項目公司組織形式，投資收益取得方式
3、房地產(chǎn)企業(yè)投資者未繳足其應(yīng)繳資本額的稽查與補救
4、初始投資涉稅風(fēng)險剖析及籌劃策略
5、抽逃資金或股東借款涉稅風(fēng)險剖析及籌劃策略
第四節(jié)：房開企業(yè)拿地環(huán)節(jié)主要稅種的稽查應(yīng)對
1、《土地增值稅法（征求意見稿）》全面解讀及對房開企業(yè)將來的影響。
2、土地價款涉及主要稅種的扣除與稽查應(yīng)對
3、土地的獲取方式涉稅風(fēng)險剖析
4、“限地價、競配建”供給模式涉稅風(fēng)險點如何化解？
5、母公司拿地子公司運作涉稅風(fēng)險剖析及應(yīng)對策略
第五節(jié)：房開企業(yè)融資環(huán)節(jié)增值稅及企業(yè)所得稅的稽查應(yīng)對
1、統(tǒng)借統(tǒng)還和集團(tuán)統(tǒng)一借款的稅收政策應(yīng)用與常見誤區(qū)和案例借鑒
2、大額貸款與其他應(yīng)收款并存的稅務(wù)稽查應(yīng)對
3、資金池運作模式的稽查應(yīng)對
4、房地產(chǎn)企業(yè)收付利息增值稅、所得稅常見問題處理
5、利息收入與扣除時間確認(rèn)與扣除憑證稽查實踐
第六節(jié)：房開企業(yè)施工環(huán)節(jié)增值稅及企業(yè)所得稅的稽查應(yīng)對
1、票據(jù)稽查風(fēng)險點及處理技巧
2、房地產(chǎn)四大預(yù)提費用扣除涉稅要點把控
3、成本方面稅務(wù)稽查常見四大問題
4、企業(yè)所得稅預(yù)繳稅款納稅申報 — 稅會差異如何調(diào)整？實際毛利與預(yù)計毛利差額滯后確認(rèn)的稽查應(yīng)對
5、房企建安甲供工程的博弈 -- 增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅的不同處理方式與稽查應(yīng)對
6、境外設(shè)計費如何代扣代繳相關(guān)稅費？ — 房企、境外設(shè)計公司、境內(nèi)代理三方協(xié)議模式的稽查應(yīng)對
第七節(jié)：房開企業(yè)銷售環(huán)節(jié)主要稅種的稽查應(yīng)對
1、金稅三期系統(tǒng)中重點監(jiān)控與第三方數(shù)據(jù)采集的稽查應(yīng)對
2、交房前預(yù)收賬款預(yù)繳增值稅納稅計算
3、交房后一次性結(jié)轉(zhuǎn)收入增值稅納稅義務(wù)時間管控
4、定金、誠意金、會員費、價外費用、提前竣工獎、延期賠償?shù)葧嫼怂闩c增值稅、土地增值稅、所得稅的處理
5、房企代收代付(代收的契稅、維修基金、**費用、水電、燃?xì)?、太陽能?的增值稅、所得稅、土地增值稅及票據(jù)如何處理？
6、“舊村改造”、“舊城改造”是否視同銷售的稽查應(yīng)對
7、企業(yè)完工前收入會計確認(rèn)與企業(yè)所得稅收入確認(rèn)調(diào)整分析
8、開工前與完工后房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象的確定，成本項目的具體范圍和共同成本的分配方法等的稽查應(yīng)對
9、工程進(jìn)度結(jié)算中，以房屋、材料、服務(wù)等抵工程款及三方抵債等增值稅、所得稅、會計處理的風(fēng)險點及破解之道
10、完工標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)涉稅風(fēng)險剖析及籌劃策略
第八節(jié)：房開企業(yè)土增稅預(yù)征和清算階段的稽查應(yīng)對
1、“買房贈車位”少繳稅款的稅收規(guī)劃及稽查應(yīng)對
2、房開企業(yè)的預(yù)售收入，企業(yè)所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑差異及稽查應(yīng)對
3、開發(fā)區(qū)內(nèi)建的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施的扣除及稽查應(yīng)對
4、土地增值稅的征稅對象和范圍，無產(chǎn)權(quán)的地下建筑物和公共配套設(shè)施，是否征收土地增值稅？
5、土地增值稅清算對象分類，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分類，銷售舊房如何預(yù)征和清算？
6、土地增值稅的預(yù)征，哪些類型房產(chǎn)不預(yù)征土地增值稅？什么情況下可以實行核定征收？簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅預(yù)征收入基數(shù)的變化
第九節(jié) ：其他稅種檢查風(fēng)險防控及稅負(fù)測算
1、取得項目土地環(huán)節(jié)中土地使用稅的納稅時間，契稅的計稅依據(jù)和印花稅的管理
2、銷售開發(fā)產(chǎn)品環(huán)節(jié)土地使用稅和印花稅的風(fēng)險管理
3、企業(yè)自用的房屋、樣板房、配套設(shè)施、地下室的房產(chǎn)稅的風(fēng)險管理
第十節(jié) ：房地產(chǎn)企業(yè)個稅與社保納稅風(fēng)險剖析及破解之道
課程總結(jié)與答疑
涉稅爭議課程
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- 吳迎春