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房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理公開課

課程背景
進(jìn)入2023年后疫情時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)漸漸陷入瓶頸期，國家采取了大量救市措施，但成果依然無法顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)受到巨大沖擊。然而，與之相對應(yīng)卻是財(cái)政部、國家稅務(wù)總局又進(jìn)一步推出了以數(shù)電發(fā)票、大數(shù)據(jù)監(jiān)管為代表的智慧化程度更高的稅收管理模式，為加強(qiáng)稅收管理、促進(jìn)稅收公平提供了更加有力的平臺。與此同時(shí)，對加強(qiáng)稅收監(jiān)督，打擊稅收違法，減少稅收犯罪也發(fā)揮了強(qiáng)有力的作用。為了保障大家合法經(jīng)營，合理利用稅收法律、法規(guī)，以及相關(guān)政策，減少不必要的稅收損失，維護(hù)自身的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)既得利益，特組織本期培訓(xùn)班。

課程收益
本課程除了給大家講解數(shù)電發(fā)票相關(guān)知識和稅務(wù)大數(shù)據(jù)監(jiān)控的重要指標(biāo)之外，重點(diǎn)選取了30多個(gè)大家在日常工作中關(guān)注度較高、處理難度較大、政策把握不準(zhǔn)的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的重大問題，按照業(yè)務(wù)的性質(zhì)，分13類（涵蓋大約70多個(gè)小問題）給大家進(jìn)行講解。
該課程凝練了授課教師二十年來的教學(xué)研究成果，經(jīng)過了嚴(yán)格的調(diào)研、萃取，與房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)實(shí)狀況和國家現(xiàn)行稅收政策、征管形勢嚴(yán)格對接。具有極強(qiáng)的實(shí)操性和針對性，其中的精品案例，既適合大家平日里學(xué)習(xí)、模擬，更適合大家*珍藏，是一堂十分難得、性價(jià)比極高的好課。
學(xué)習(xí)此課程，第一、可以幫助您明確掌握一部分特殊業(yè)務(wù)的會計(jì)核算方法和技巧；第二、可以有效化解因收入成本確認(rèn)有誤，稅收政策掌握不準(zhǔn)而帶來的企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅等多稅種稅收風(fēng)險(xiǎn)。
該課程適合企業(yè)財(cái)務(wù)高管、會計(jì)主管以及所有與財(cái)稅有關(guān)的工作人員學(xué)習(xí)使用。保證讓大家通過一次培訓(xùn)，全面弄懂課程規(guī)劃內(nèi)的所有問題，今后不再為這些問題而發(fā)愁、糾結(jié)。使您的會計(jì)核算和稅收管理水平再上一個(gè)新臺階，真正成為房地產(chǎn)財(cái)稅管理的高手。成為企業(yè)節(jié)本降耗、再創(chuàng)輝煌、木秀于林的功臣！

課程對象
房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會人員，注冊會計(jì)師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程內(nèi)容
第一章：數(shù)電發(fā)票與大數(shù)據(jù)預(yù)警措施應(yīng)對
一、數(shù)電發(fā)票時(shí)代的新變化
1．?dāng)?shù)電發(fā)票程序的四個(gè)基礎(chǔ)平臺
統(tǒng)一身份管理品臺
電子發(fā)票服務(wù)平臺
征納互動平臺
應(yīng)用支撐平臺
2．對納稅人的影響
開票變化
開票渠道及流程
開票方式
發(fā)票管理
用票變化
關(guān)于賦額制
賦額額度
賦額方式
關(guān)于征納互動
用票灰名單、開票白名單、負(fù)面清單納稅人
二、大數(shù)據(jù)平臺對企業(yè)財(cái)務(wù)信息的監(jiān)控
1．稅收指標(biāo)大數(shù)據(jù)預(yù)警
企業(yè)總體稅費(fèi)負(fù)擔(dān)率異常
增值稅專用發(fā)票用量變動異常
增值稅一般納稅人稅負(fù)變動異常
進(jìn)項(xiàng)稅額大于進(jìn)項(xiàng)稅額控制額
進(jìn)銷項(xiàng)稅額變動率差額異常
納稅人銷售額變動率與應(yīng)納稅額變動率彈性系數(shù)異常
企業(yè)所得稅貢獻(xiàn)率異常
企業(yè)所得稅貢獻(xiàn)率變動異常
企業(yè)所得稅彈性系數(shù)異常
應(yīng)納稅所得額變動率與資產(chǎn)變動率配比異常
2．財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)大數(shù)據(jù)預(yù)警
銷售毛利率異常
主營業(yè)務(wù)利潤率變動異常
收入費(fèi)用率異常
主營業(yè)務(wù)收入變動率與主營業(yè)務(wù)利潤變動率配比異常
主營業(yè)務(wù)收入變動率與主營業(yè)務(wù)成本變動率配比異常
主營業(yè)務(wù)成本變動率與與主營業(yè)務(wù)利潤變動率配比異常
應(yīng)付帳款比率異常
應(yīng)付賬款變動率異常
應(yīng)收賬款比率異常
應(yīng)收賬款變動率異常
3．資金管理類指標(biāo)、采購業(yè)務(wù)類指標(biāo)、資產(chǎn)管理類指標(biāo)、生產(chǎn)管理類指標(biāo)、銷售業(yè)務(wù)類指標(biāo)大數(shù)據(jù)預(yù)警

第二章：房地產(chǎn)開發(fā)重特事項(xiàng)會計(jì)核算與稅企爭議處理
一、以招拍掛或者非貨幣交易方式取得土地會計(jì)核算與稅務(wù)處理
1．以招掛拍方式取得土地
計(jì)算銷項(xiàng)稅時(shí)可以扣除的土地價(jià)款包括哪些內(nèi)容，土地閑置費(fèi)、過渡費(fèi)、周轉(zhuǎn)房支出如何處理，如果可以扣除以什么為扣除憑證？
該土地價(jià)值在計(jì)征企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅時(shí)應(yīng)如何處理？以該種形式取得土地計(jì)算繳納土地使用稅時(shí)需要注意什么？
2．以非貨幣交易形式取得土地使用權(quán)
計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)可扣除的土地價(jià)款有哪兩種計(jì)算方式，分別以什么為扣除憑證？
計(jì)算土地增值稅、企業(yè)所得稅時(shí)如何進(jìn)行成本扣除？
二、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地以及拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)的會計(jì)核算及稅務(wù)處理
1．以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式方式取得土地
計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)可扣除的土地價(jià)款如何掌握，股權(quán)溢價(jià)是否可以作為土地價(jià)款扣除，以什么為扣除憑證？
股權(quán)收購的會計(jì)核算【案例分析1】
2．拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)的會計(jì)核算與稅務(wù)處理
與拆遷補(bǔ)償有關(guān)的稅收政策
返遷房的會計(jì)核算與應(yīng)納稅款計(jì)算：
用商品房做返遷房的會計(jì)核算與應(yīng)納稅款計(jì)算【案例分析2】
用非商品房做返遷房的會計(jì)核算與稅務(wù)處理【案例分析3】
三、紅線外支出、購買爛尾樓支出、土地返還款收入會計(jì)核算與稅務(wù)處理
1．紅線外支出會計(jì)核算與稅務(wù)處理
紅線外建設(shè)支出應(yīng)如何進(jìn)行會計(jì)核算？
外建項(xiàng)目本身是否需要繳納增值稅收，其取得的進(jìn)項(xiàng)稅能否扣除？
計(jì)算企業(yè)所得稅、土地增值稅時(shí)項(xiàng)目外建設(shè)支出是否允許扣除、如何扣除？
2．購買爛尾樓支出會計(jì)核算與稅務(wù)處理
購買爛尾樓的會計(jì)核算
購買爛尾樓支出在計(jì)算企業(yè)所得稅、土地增值稅時(shí)如何扣除【案例分析4】
3．土地返還款收入會計(jì)核算與稅務(wù)處理
取得政府給與的土地返還款的會計(jì)核算【案例分析5】
取得政府給與的土地返還款的稅務(wù)處理【案例分析6】【案例分析7】
四、受托代建業(yè)務(wù)、營銷設(shè)施建造費(fèi)、精裝房建設(shè)支出會計(jì)核算與稅務(wù)處理
1．受托代建房屋的會計(jì)核算與稅務(wù)處理
受托代建房屋的會計(jì)核算【案例分析8】
受托代建房屋的稅務(wù)處理
2．營銷設(shè)施建造費(fèi)會計(jì)核算與稅務(wù)處理：
會計(jì)核算；
稅務(wù)處理
3．建設(shè)銷售精裝房的會計(jì)核算與稅務(wù)處理：
會計(jì)核算
稅收規(guī)定
企業(yè)開發(fā)建設(shè)精裝房，分別與施工單位簽訂硬裝交付和軟裝交付合同，對增值稅是否會產(chǎn)生影響？對企業(yè)所得稅和土地增值稅會產(chǎn)生哪些影響？
五、地下設(shè)施成本的分?jǐn)偱c稅務(wù)處理
1．地下設(shè)施成本的分?jǐn)?br /> 地下設(shè)施是否應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀?br /> 地下設(shè)施是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)裝修費(fèi)用
計(jì)算分?jǐn)偟叵略O(shè)施開發(fā)成本時(shí)是否允許使用空間系數(shù)法【案例分析9】
計(jì)算分?jǐn)偟叵略O(shè)施單位成本時(shí)應(yīng)以建筑面積為準(zhǔn)還是以套內(nèi)使用面積為準(zhǔn)
開發(fā)產(chǎn)品完工后，還未結(jié)算的、未發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)如何計(jì)提？
【案例分析10】
2．地下設(shè)施的稅務(wù)處理
計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，地上配套設(shè)施與地下配套設(shè)施規(guī)定有什么不同？
未銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地使用稅？
已經(jīng)銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地增值稅？
出租無產(chǎn)權(quán)地下車庫、車位是否應(yīng)繳納土地增值稅？
六、企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，哪些成本可以計(jì)提，如何計(jì)提？
1．建安成本的計(jì)提方法和注意事項(xiàng)
2．公維成本的計(jì)提方法和注意事項(xiàng)【案例分析11】
七、如何通過對地上設(shè)施專屬成本和公攤土地的差異化管理來調(diào)節(jié)土地增值
稅稅負(fù)？
1．地上設(shè)施專屬成本會計(jì)核算與調(diào)節(jié)構(gòu)想【案例分析12】
2．公攤用地成本調(diào)節(jié)構(gòu)想
八、房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)采購與甲供材業(yè)務(wù)管控與稅收風(fēng)險(xiǎn)回避
1．采購業(yè)務(wù)的管控與稅收風(fēng)險(xiǎn)回避
合同事項(xiàng)管理
合同中的違約金不能與銷售額掛鉤【案例分析13】
合有同中必須明確發(fā)票開具條款
合同中材料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)的處理
商業(yè)合作對象的選擇與稅負(fù)平衡
2．甲供材業(yè)務(wù)在甲乙雙方之間的稅收博弈
甲供材與甲控材的區(qū)別
甲供材業(yè)務(wù)銷售額的確定【案例分析14】
甲供材業(yè)務(wù)測算技巧【案例分析15】【案例分析16】
⑷甲供材業(yè)務(wù)的合同簽訂技巧
九、房地產(chǎn)企業(yè)未按正常程序經(jīng)營發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)如何處置
1．未取得土地使用權(quán)之前轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地應(yīng)如何計(jì)算繳納各項(xiàng)稅款？
2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品完工之前收取的定金，以及取得預(yù)售許可證之前，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項(xiàng)，退房違約金，會計(jì)上應(yīng)如何處置，稅收上應(yīng)如何處理？
3．錯(cuò)期開發(fā)應(yīng)如何讓計(jì)算繳納土地使用稅？
十、采取不同促銷手段銷售開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)核算與稅務(wù)處理（一）
1．買一送一（送面積、送家電、送車位、送物業(yè)）會計(jì)核算與稅務(wù)處理
2．以老帶新支出會計(jì)核算、稅務(wù)處理、稅務(wù)籌劃
3．抵券銷售  一萬抵五萬會計(jì)核算與稅務(wù)處理
4．假按揭零首付的會計(jì)核算與稅務(wù)處理
假按揭會計(jì)核算與稅務(wù)處理：
零首付：
延期繳納首付款
騙取高額按揭貸款
十一、采取不同促銷手段銷售開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)核算與稅務(wù)處理（二）
1．先租后售：
會計(jì)核算
稅務(wù)處理
2．低價(jià)出售、免費(fèi)返租：
會計(jì)核算
稅務(wù)處理【案例分析17】
十二、以房抵債、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營、限價(jià)銷售業(yè)務(wù)會計(jì)核算與稅務(wù)處理
1．以房產(chǎn)抵債的會計(jì)核算與稅務(wù)處理
抵頂后未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的【案例分析18】
抵頂后已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的
2．產(chǎn)權(quán)式酒店銷售經(jīng)營會計(jì)核算與稅務(wù)處理
產(chǎn)權(quán)式酒店的函義
常規(guī)模式下產(chǎn)權(quán)式酒店銷售經(jīng)營的會計(jì)核算與稅務(wù)處理【案例分析19】
【案例分析20】
產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)的稅務(wù)處理模式
十三、房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管控與稅務(wù)處理
1．負(fù)債規(guī)模應(yīng)控制在什么規(guī)模為好，如何計(jì)算融資規(guī)模上下線【案例分析21】【案例分析22】
2．選取怎樣的還本付息方式更有利于企業(yè)的權(quán)益*化【案例分析23】【案例分析24】
3．營改增以后對統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的增值稅和企業(yè)所得稅應(yīng)如何處理？
4．關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除應(yīng)如何計(jì)算，一旦發(fā)生關(guān)聯(lián)方借款應(yīng)如何調(diào)整回避稅收風(fēng)險(xiǎn)【案例分析25】
5．房地產(chǎn)開企業(yè)資金池業(yè)務(wù)稅收風(fēng)險(xiǎn)防范與化解

房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理公開課