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片區(qū)綜合開發(fā)實(shí)施課程

課程背景：
片區(qū)開發(fā)也稱片區(qū)綜合開發(fā)、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)、產(chǎn)城融合模式開發(fā)等，2020年《土地成片征收標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（自然資規(guī)〔2020〕5號(hào)）文件出臺(tái)，對(duì)片區(qū)開發(fā)做出定義，片區(qū)開發(fā)是指在國(guó)土空間規(guī)劃確定的 城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的集中建設(shè)區(qū)，由縣級(jí)以上地方人民政府組織的對(duì)一定范圍的土地進(jìn)行的 綜合性開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。片區(qū)開發(fā)是一種在符合國(guó)家及地方規(guī)劃的前提下對(duì)成片區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)性地改造、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)的行為。
我國(guó)的片區(qū)開發(fā)最早可以追溯到改革開放初期的招商局蛇口工業(yè)區(qū)，隨著改革開放的不斷深入，在不同時(shí)間都出現(xiàn)不同特色的片區(qū)開發(fā)模式，不管采用哪種模式，片區(qū)開發(fā)的主要流程都包括拓展選址、戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、投融資規(guī)劃、項(xiàng)目策劃、開發(fā)計(jì)劃、可研編制、土地整理、開發(fā)建設(shè)、招商引資、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、結(jié)算退出等流程。
本課程旨在幫助學(xué)員全面理解和掌握片區(qū)開發(fā)的理論知識(shí)和實(shí)踐技能，為片區(qū)開發(fā)領(lǐng)域的工作和區(qū)域發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

課程對(duì)象：政府機(jī)構(gòu)（發(fā)改委、金融辦、園區(qū)管委會(huì)、相關(guān)政府平臺(tái)公司）、建筑施工企業(yè)、從事開發(fā)業(yè)務(wù)的國(guó)央企、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司、信托公司

課程收益：
1、明晰片區(qū)開發(fā)的概念、特征和發(fā)展歷程
2、掌握片區(qū)開發(fā)的模式選擇
3、掌握片區(qū)開發(fā)全流程操作方法
4、掌握片區(qū)開發(fā)投融資規(guī)劃的內(nèi)容和方法
5、掌握土地整理、開發(fā)建設(shè)、招商引資、園區(qū)運(yùn)營(yíng)等實(shí)際操作技能，有效推動(dòng)片區(qū)開發(fā)
6、熟悉片區(qū)開發(fā)國(guó)內(nèi)典型案例，掌握操作要點(diǎn)

課程大綱
第一講：新時(shí)期片區(qū)開發(fā)的新要求
一、片區(qū)開發(fā)的脈絡(luò)梳理
明晰定義：（自然資規(guī)〔2020〕5號(hào)）文件
1、片區(qū)開發(fā)的內(nèi)涵（目的意義）
2、中國(guó)片區(qū)開發(fā)的歷程
1）1994-2002年，政府直接投資模式
2）2002-2009年，土地分成模式
3）2009-2014年，BT、BOT模式
4）2014-2018年，PPP模式
5）2019-今，ABO及F+EPC模式
3、片區(qū)開發(fā)常見操作模式及案例（PPP\\F+EPC\\ABO等）
案例解析：PPP政企合作開發(fā)模式
案例解析：ABO授權(quán)-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)模式
案例解析：F+EPC融資工程總承包模式
二、片區(qū)開發(fā)的新形勢(shì)
1、審視當(dāng)前階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境（困境與問題）
1）外部環(huán)境不確定性加大
2）國(guó)內(nèi)需求不足
3）基層財(cái)政收支矛盾較大
4）城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施等方面存在短板
2、*要求
1）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
2）防范金融風(fēng)險(xiǎn)
3、地方訴求
1）增加財(cái)政收入
2）減少政府負(fù)債
4、企業(yè)追求
1）投資安全
2）收益保障
三、當(dāng)前片區(qū)開發(fā)（新熱點(diǎn)）的實(shí)踐（案例解析）
1、產(chǎn)城融合發(fā)展
2、城市更新
3、鄉(xiāng)村振興
4、生態(tài)環(huán)境治理+片區(qū)綜合開發(fā)EOD
5、軌道交通+土地綜合開發(fā)TOD

第二講：片區(qū)開發(fā)的全流程管理（頂層設(shè)計(jì)）
一、全流程管理模型
1、片區(qū)開發(fā)價(jià)值鏈模型
發(fā)現(xiàn)價(jià)值——創(chuàng)造價(jià)值——實(shí)現(xiàn)價(jià)值——傳遞價(jià)值
2、片區(qū)開發(fā)全流程圖示（結(jié)合具體企業(yè)案例）
二、拓展投資選址（投資是企業(yè)生存與發(fā)展的基本前提）
1、城市選擇原則
1）國(guó)家戰(zhàn)略支持
2）都市圈與城市群
2、項(xiàng)目選址具體依據(jù)
——三有+四有+五有+六有
三、發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（找尋一個(gè)城市發(fā)展的靈魂，解決城市定位問題）
1、發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃概述
1）定義與重要性
2）主要內(nèi)容和編制方法
2、片區(qū)定位
1）功能定位
2）發(fā)展定位
3）形象定位
3、戰(zhàn)略發(fā)展路徑與策略
四、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃（塑造一個(gè)城市的造血機(jī)能）
1、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的內(nèi)容
2、產(chǎn)業(yè)體系與定位
1）產(chǎn)業(yè)體系內(nèi)容（主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支撐產(chǎn)業(yè)、細(xì)分產(chǎn)業(yè)）
2）產(chǎn)業(yè)定位的原則
3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)
1）傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)路徑
2）戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略
4、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位成果（案例）
1）產(chǎn)業(yè)鏈圖譜
2）產(chǎn)業(yè)地圖
五、空間規(guī)劃（劃定片區(qū)發(fā)展的價(jià)值版圖）
1、空間規(guī)劃定義與體系
1)規(guī)劃的定義與重要性
2)規(guī)劃體系與內(nèi)容
2、規(guī)劃的原則
1)創(chuàng)新規(guī)劃方法
2)規(guī)劃質(zhì)量的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)
3、規(guī)劃與設(shè)計(jì)模型
六、重大項(xiàng)目策劃（案例）
1、項(xiàng)目策劃的重要性
2、項(xiàng)目策劃的方法
1）項(xiàng)目定位與市場(chǎng)分析
2）產(chǎn)品策劃與功能設(shè)計(jì)
3、營(yíng)銷策略與推廣計(jì)劃
七、投融資規(guī)劃
1、投融資全生命周期管理
1）建立項(xiàng)目池+資金池
2）保障 “投融建管退”完整閉環(huán)
2、資金結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
1）資金結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的原則（價(jià)值創(chuàng)造、戰(zhàn)略導(dǎo)向、風(fēng)險(xiǎn)匹配、成本最小化、渠道多樣化）
2）結(jié)構(gòu)化融資模式（直接融資與間接融資）
3、投融資計(jì)劃
1）資本金籌措
2）投資預(yù)算管理
3）投資進(jìn)度管理
4）資金償還計(jì)劃
4、融資渠道選擇
1)財(cái)政支持路徑
2)銀行支持路徑
3)非銀金融機(jī)構(gòu)路徑
5、資本運(yùn)作與退出機(jī)制設(shè)計(jì)
1）資產(chǎn)證券化（ABS）
2）基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）
3）產(chǎn)業(yè)投資基金

第三講：片區(qū)開發(fā)的全流程管理（策略與實(shí)施）
一、開發(fā)策略（制定片區(qū)滾動(dòng)開發(fā)計(jì)劃）（案例）
1、環(huán)境審視
2、總體開發(fā)目標(biāo)
3、三年開發(fā)策略
1）城市發(fā)展策略
2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略
3）資源保障策略
4、一圖一表
1）三年滾動(dòng)開發(fā)圖
2）三年流動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目表
5、投資分析與經(jīng)濟(jì)計(jì)量
1）投資紀(jì)律（現(xiàn)金流3年當(dāng)期為正，5年累積正）
2）經(jīng)濟(jì)計(jì)量（GDP、稅收、就業(yè)等）
二、土地整理與開發(fā)建設(shè)
1、九通一平與建設(shè)時(shí)序
2、項(xiàng)目實(shí)施的計(jì)劃管理
3、項(xiàng)目用地開發(fā)時(shí)序（圖示）
案例：一級(jí)開發(fā)的產(chǎn)品研究
三、招商引資與綜合運(yùn)營(yíng)
第1步：認(rèn)清自身情況
案例：公司的產(chǎn)品與服務(wù)
第2步：明確客戶需求
——政府需求+企業(yè)需求與客戶畫像
案例：競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與競(jìng)品分析
第3步：找準(zhǔn)渠道路徑
——體系+制度+方式+渠道+方案（案例）
第4步：做好支持服務(wù)
1）運(yùn)營(yíng)服務(wù)管理體系
2）產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系（案例）
3）金融服務(wù)（產(chǎn)業(yè)投資基金）（案例）
4）智慧運(yùn)營(yíng)服務(wù)
四、結(jié)算退出
1、項(xiàng)目收益結(jié)算方式與時(shí)間安排
2、投資者回報(bào)保障措施
3、項(xiàng)目退出與資產(chǎn)處置
4、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)與經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

第四講：片區(qū)開發(fā)的操作五大要點(diǎn)
要點(diǎn)一：風(fēng)險(xiǎn)防范
1、項(xiàng)目可行性風(fēng)險(xiǎn)
——主要是合規(guī)性，包括收入支出、操作程序、政策等的合規(guī)性
2、項(xiàng)目可融性風(fēng)險(xiǎn)
要點(diǎn)二：項(xiàng)目策劃
案例解析：PPP項(xiàng)目策劃要點(diǎn)
案例解析：TOD項(xiàng)目策劃要點(diǎn)
案例解析：EOD項(xiàng)目策劃要點(diǎn)
案例解析：城市更新項(xiàng)目策劃要點(diǎn)
要點(diǎn)三：模式選擇
1、四級(jí)開發(fā)組合的商業(yè)模式
2、匹配操作的合作模式（PPP\\F+EPC\\ABO等）
要點(diǎn)四：多元化融資
1、專項(xiàng)債操作要點(diǎn)（案例講解）
1）操作流程
2）明確發(fā)行主體和期限
3）確定支持領(lǐng)域和資金用途
4）規(guī)定還本付息方式
5）控制風(fēng)險(xiǎn)
2、開發(fā)性金融要點(diǎn)（案例講解）
1）開發(fā)性金融適用范圍
2）項(xiàng)目評(píng)估和篩選
3）融資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
4）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理
5）項(xiàng)目實(shí)施和監(jiān)督
3、其他金融機(jī)構(gòu)
要點(diǎn)五：片區(qū)運(yùn)營(yíng)
1、能力建設(shè)
2、產(chǎn)品體系
3、品牌推廣
——公司項(xiàng)目討論與答疑

片區(qū)綜合開發(fā)實(shí)施課程