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市場拓展模式課程

課程背景：
2024年對于建筑施工行業(yè)所帶來的最直接挑戰(zhàn)就是市場規(guī)模的收縮。隨著常駐人口城鎮(zhèn)化率水平提升到66%，建筑施工市場增量受限。建筑施工投資向都市圈城市群結(jié)構(gòu)性聚集。建筑施工行業(yè)在當(dāng)前市場與宏觀政策背景下?lián)屪ピ隽渴袌?，保有存量市場成為行業(yè)企業(yè)聚焦點，投建營模式一體化創(chuàng)新層出不窮。
2024年在不斷變化的宏觀經(jīng)濟環(huán)境中，經(jīng)濟的挑戰(zhàn)與機遇交織，呈現(xiàn)出諸多復(fù)雜的面貌。，我們正面臨著有效需求不足、部分行業(yè)產(chǎn)能過剩、社會預(yù)期偏弱等多重難題，2024年是新中國成立75周年，同時也是“十四五”規(guī)劃目標實現(xiàn)的關(guān)鍵一年。兩會政府工作報告中總結(jié)了2023年的經(jīng)濟總體情況，提出了2024年政府工作的總體目標，同時在2024年通過有力的宏觀財政政策與貨幣政策對5%的經(jīng)濟增速預(yù)期進行調(diào)控。
《關(guān)于規(guī)范實施政府和社會資本合作新機制的指導(dǎo)意見》的通知國辦函〔2023〕115號為新一輪PPP模式定下了新規(guī)矩。2023年9月底國辦向部分金融機構(gòu)下發(fā)的《關(guān)于金融支持融資平臺債務(wù)風(fēng)險化解的指導(dǎo)意見》（下稱“35號文”），同時2024年初國辦印發(fā)《重點省份分類加強政府投資項目管理辦法(試行)》強化了12個高風(fēng)險省份政府投資監(jiān)管，暫停和緩建了大量工程投資項目。與此同時央行通過PLS貨幣政策工具下達近萬億資金，支持和保障2024年“三大工程”城市更新、城中村改造、平急兩用設(shè)施實施。
本課程將結(jié)合*經(jīng)濟工作會議精神和對當(dāng)對當(dāng)前宏觀經(jīng)濟背景下的建筑施工行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢、機遇、挑戰(zhàn)進行全面解讀。

課程收益：
掌握工程施工投資市場及競爭環(huán)境
掌握工程施工投資業(yè)務(wù)機遇（三大工程、基建業(yè)務(wù)、公建業(yè)務(wù)、兩新一重）
掌握融資平臺公司及隱債化解
掌握建筑施工項目的政府公關(guān)、對接與風(fēng)險管理

課程大綱
第一講2024年兩會精神解讀及建筑工程行業(yè)的總體趨勢及熱點
一、直面挑戰(zhàn)、激流勇進-2024年建筑施工行業(yè)面臨的壓力
1.2024年的5%增速更多依靠基建投資穩(wěn)定
2.宏觀經(jīng)濟“疤痕效應(yīng)”比想象的要深要廣
3.房地產(chǎn)周期調(diào)整比以往更深更廣
4.“百年未有之變局”加速演變期比預(yù)想中來得更快更猛
5.結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級比想象中更迅猛
6.地方財政的財政能力超預(yù)期下滑
7.新機制下PPP政府和社會資本合作模式解讀
8.國辦發(fā)〔2023〕35號”文《關(guān)于金融支持融資平臺債務(wù)風(fēng)險化解的指導(dǎo)意見》解讀
9.國辦發(fā)【2023】47號文《12個重點省份分類加強政府投資項目管理辦法（試行）》解讀
二、市場破局與政府項目對接-全過程價值鏈產(chǎn)業(yè)鏈的一體化建筑工程方案
1.打造領(lǐng)先的行業(yè)排名與業(yè)界口碑
2.業(yè)主關(guān)切的理解與方案的契合
3.投融資一體化的解決方案
4.規(guī)劃設(shè)計與施工的整體融合
5.施工質(zhì)量與進度的保障
6.運營能力與產(chǎn)業(yè)引入的附加服務(wù)
三、2024年市場機會點
1.*預(yù)算投資資金申報與策劃
2.萬億國債項目申報與策劃
3.地方政府專項債券扶持項目策劃包裝

第二講2024年后建工行業(yè)破局與托底
四、建工行業(yè)市場破局-回升-擴大有效益的投資、消費與投資共振
1.制造業(yè)投資-實體經(jīng)濟與科技創(chuàng)新引領(lǐng)
案例解讀：日本的利基戰(zhàn)略突圍與中國的專精特新小巨人戰(zhàn)略
案例解讀：科技創(chuàng)新引領(lǐng)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)
2.房地產(chǎn)投資-三大工程、保障房、平急兩用、城中村改造
3.保障房項目融資重點
a)《中國人民銀行國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》
b)配售型投資規(guī)模3000億元
c)租賃型保障房2000元元
d)300萬以上35個大城市
4.平急兩用
a)投資規(guī)模2500億元人民幣
5.城中村改造
a)21個特大超特大城市城中村改造實施
b)城中村改造潛在投資額5000億元人民幣
6.基建投資與公共服務(wù)投資-地方債與城投公司詳解35號文
案例解讀：地方財政支出如何維系？
案例解讀：土地財政斷崖下跌出路在何方？
案例解析：環(huán)境保護，城市輕軌，公共衛(wèi)生，醫(yī)療與養(yǎng)老服務(wù)
7.新的投資的錢從何而來
a)*政府投資、央企投資、民營企業(yè)投資
b)*國債加碼
c)財政赤字率提高
d)發(fā)行免息綠色債券
e)加大地方政府專項債券規(guī)模
f)鼓勵民企投建營運一體化
8.新的投資的錢從何而來
a)*政府投資、央企投資、民營企業(yè)投資
b)*國債加碼
c)財政赤字率提高
d)發(fā)行免息綠色債券
e)加大地方政府專項債券規(guī)模
f)鼓勵民企投建營運一體化
五、破釜沉舟-建筑施工行業(yè)戰(zhàn)略選擇
1.建筑業(yè)的四大特點
a)被動性
b)輕資產(chǎn)
c)高杠桿
d)低利潤
2.建工行業(yè)轉(zhuǎn)型突圍
a)向投資要收益-投資要做鎮(zhèn)投資
b)向運維要收益-運維要有真本事
c)向金融要收益-金融要有好項目
六、穩(wěn)住現(xiàn)金-建筑施工行業(yè)經(jīng)營思路
1.一條主線，以經(jīng)營為主線
a)存量業(yè)務(wù)保規(guī)模增長
b)增量業(yè)務(wù)謀創(chuàng)新發(fā)展
2.兩個經(jīng)濟-規(guī)模經(jīng)濟與重復(fù)經(jīng)濟
3.三個創(chuàng)新
a)科技創(chuàng)新
b)管理創(chuàng)新
c)商業(yè)模式創(chuàng)新
4.四個合作平臺
a)規(guī)劃與設(shè)計合作平臺
b)金融機構(gòu)合作平臺
c)供應(yīng)鏈資源合作平臺
d)勞務(wù)分包合作平臺
5.2024年的建筑市場
a)三大工程、城市更新
b)新能源、社會公共服務(wù)、補短板
c)新基建、教育醫(yī)療養(yǎng)老育幼
七、開拓創(chuàng)新-2024年建筑施工行業(yè)市場拓展三要素
1.市場布局
a)國家戰(zhàn)略視角下的都市圈與城市群
b)到房價貴的地方
c)到產(chǎn)業(yè)好的地方
d)到人口流入的地方
2.市場定位
a)聚焦主業(yè)
b)保持經(jīng)營
c)謀求增量
d)穩(wěn)住存量
3.投資主體
a)政府投資
b)企業(yè)投資-利潤、規(guī)模、現(xiàn)金流（既要又要還要更要）

第三講三大工程”的政策背景與貨幣與財政支持政策
八、“三大工程”基本定義、項目類型及特點
4.三大工程的基本定義及范圍
a)保障性住房建設(shè)
i.新市民高端人才農(nóng)民工與低收入無房群體住房保障
b)超大特大城市城中村改造
i.拆除重建整治提升拆整結(jié)合
c)平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
i.平時旅游康養(yǎng)休閑醫(yī)療物流保障急時應(yīng)急隔離臨時安置物資保供
5.三大工程的項目特點
a)同步規(guī)劃建設(shè)匹配基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)
b)相互結(jié)合彼此融入
c)*財政補貼地方預(yù)算配合政策銀行與國有銀行融資高度保障
d)央行為三大工程重啟低息“棚改”貨幣工具抵押補充貸款(PSL)
6.三大工程的政策保障與高層表態(tài)
a)*政治局會議在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房
b)國常會把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好
c)*政治局會議要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和"平急兩用"公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)
d)*經(jīng)濟工作會議進一步強調(diào)加快推進保障性住房建設(shè)等三大工程
e)央行行長潘功勝指出“為保障性住房等‘三大工程’建設(shè)提供中長期低成本資金支持
f)國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企提出將指導(dǎo)和要求銀行等金融機構(gòu)大力支持“三大工程”建設(shè)并且要求盡快形成實物工作量
九、“三大工程”的實施的背景、目的以及政策支持
7.三大工程是地產(chǎn)調(diào)控優(yōu)化的重要抓手
a)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控開始進入市場軌與保障軌兩個賽道
b)三大工程覆蓋地產(chǎn)全鏈條
c)三大工程是城市擴容減速后的新一輪有效的基建投資
8.三大工程配套政策落地
a)中國人民銀行國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見
i.加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度
ii.滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求
iii.增強金融機構(gòu)住房租賃貸款投放能力
iv.拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道
v.穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金
b)國常會審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》(國發(fā)【2023】14號文)
i.按照工薪收入群體可負擔(dān)、項目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)的原則
ii.城市人民政府按劃撥方式供地和負責(zé)建設(shè)配套設(shè)施
iii.配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定
iv.試點利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款
十、“三大工程”在本輪基建投資中的地位與作用
9.建工行業(yè)是2024年經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定器與壓艙石
10.“三大工程”是當(dāng)前建工行業(yè)的新發(fā)展機遇抓手
11.城鎮(zhèn)化率已達66%存量改造與補短板是未來一定時期內(nèi)的重要市場開拓領(lǐng)域
12.2024年是十四五規(guī)劃完成的關(guān)鍵之年
13.市場布局重點圍繞五大城市群與特大超特大城市
14.投建營一體化發(fā)展是建工行業(yè)的必然選擇
15.政府宏觀調(diào)控的基建投資正轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)投資為主導(dǎo)驅(qū)動
16.萬億國債、地方債與國開行貸款成為三大工程的重要資金保障
十一、2024年三大工程投融資政策風(fēng)險應(yīng)對與結(jié)合
17.新機制下PPP政府和社會資本合作模式與三大工程實施結(jié)合點
18.國辦發(fā)〔2023〕35號”文《關(guān)于金融支持融資平臺債務(wù)風(fēng)險化解的指導(dǎo)意見》解讀
19.國辦發(fā)【2023】47號文《12重點省份分類加強政府投資項目管理辦法（試行）》解讀
20.2024年地方政府專項債券項目投資領(lǐng)域新增保障性住房與城中村改造
21.基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募REITs與保障房、平急兩用、城中村改造運營結(jié)合
1.特許經(jīng)營模式與城中村改造后產(chǎn)業(yè)升級結(jié)合
2.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式在三大工程中的實踐風(fēng)險
3.EOD、TOD、ABO模式與三大工程結(jié)合解讀
4.一二三級聯(lián)動模式設(shè)計與城中村改造

第四講保障房項目建設(shè)投資解讀及背景介紹
十二、保障房項目建設(shè)投資主體與融資政策
22.*財政投資匹配地方財政預(yù)算的政府投資
23.企業(yè)市場化融資與特殊的融資政策支持下的企業(yè)投資
十三、保障房項目建設(shè)資金來源與融資
24.*財政資金的三大工程專項資金
25.地方財政資金中基金性預(yù)算與土地出讓凈收益
26.地方政府專項債券融資
a)2024年專項債投向保持10大領(lǐng)域不變，保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造、保障性住房兩個投向。
27.政策銀行的PSL專項貸款
a)案例：國家開發(fā)銀行向福建省福州市雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元
28.案例：新疆賽德投資發(fā)展有限公司獲得農(nóng)發(fā)展銀行建設(shè)600套保障性租賃住房貸款
29.商業(yè)銀行貸款
30.公積金中心公積金貸款
31.資產(chǎn)證券化與不動產(chǎn)REITs
十四、保障性租賃住房供應(yīng)渠道及土地政策
32.集體經(jīng)營性建設(shè)用地
33.企事業(yè)單位自有閑置土地
34.產(chǎn)業(yè)園配套用地
35.存量閑置房
36.新供應(yīng)國有建設(shè)用地
十五、保障性租賃住房兩個類別及規(guī)模
37.保障房市場+保障雙軌制
a)配售型-住房困難群體和高層次人才引進
b)配租型-公租房、保障性租賃住房
38.保障房投資主體是誰
a)傳統(tǒng)城投公司類的投融資平臺公司
b)政府新設(shè)立的類平臺管理類公司
c)融資白名單下的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商
d)央國企建工企業(yè)投資公司于地產(chǎn)平臺
39.十四五保障房的建設(shè)規(guī)模7億平
十六、*《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》(國發(fā)【2023】14號文)解讀
40.基本原則
a)提高保障性住房再住房總供給中的比例
b)加大保障性住房建設(shè)和供給
c)堅持資金平衡
d)支持城區(qū)300萬以上的大城市率先探索實踐
41.對象標準
a)住房有困難且收入不高的工薪收入群體
b)城市需要引進的人才群體
42.規(guī)劃與用地
a)因地制宜與城中村改造、城市更新、危舊房改造結(jié)合
b)安排在交通便利、公共設(shè)施齊全區(qū)域
c)劃撥方式供應(yīng)土地或僅支付土地成本
d)支持非住宅用地變更土地用途不補繳土地價款
43.配售與管理
a)公平公正配售成本價銷售
b)禁止以任何方式將保障房變?yōu)樯唐贩苛魅胧袌?br /> 44.支持政策
a)保障房公積金貸款
b)保障房開發(fā)貸和個人住房貸款
c)給于稅費支持
十七、保障性住房全國各地的實踐案例解析
45.特大超特大城市已出臺“十四五”期間保租房建設(shè)規(guī)劃細則
a)北京、上海、廣州、深圳保障房建設(shè)規(guī)模與體量匯總
b)杭州、成都、南京、武漢、鄭州、長沙、西安保障房規(guī)劃目標與實施進度
46.上?！蛾P(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》解讀
47.上海保障房籌集渠道
a)新建-集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自由地、新供國有建設(shè)用地
b)配建-產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套
c)改建-存量非居住房屋改造
48.深圳《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引(試行)》解讀
49.深圳保障房籌集渠道
a)住宅、商務(wù)公寓
b)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍
c)旅館、廠房、研發(fā)用房、倉儲、科研教育非居存量
d)城中村房屋
e)其他社會存量房屋

第五講立新破舊、追本溯源-2024年項目市場拓展方法與模式創(chuàng)新
一、工程+土地
1.片區(qū)開發(fā)自平衡項目
2.ABO模式
3.一二級聯(lián)動模式
案例解析：中國金茂梅溪湖
二、工程+資源
1.EOD模式
2.資源捆綁性項目
3.案例解析：中電建溫州甌江口靈昆智創(chuàng)城
三、工程+收益
1.新政下的PPP模式與特許經(jīng)營模式
a)自負盈虧的模式
b)兩標并一標的文件依據(jù)
c)案例解析：BOT模式與特許經(jīng)營結(jié)合
d)違規(guī)PPP模式與創(chuàng)新模式之間的轉(zhuǎn)化
2.基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募REITs
a)ABS+公募基金模式
b)擴募機制
c)不動產(chǎn)上市與公司上市的優(yōu)劣對比
四、工程+政府債
1.地方政府專項債券項目謀劃
a)專項債券申報流程
b)專項債券項目策劃
c)專項債券項目投資實施
d)專項債券項目資金監(jiān)管
e)專項債券分類別案例解讀
2.地方政府專項債券項目謀劃
a)有收益的公益性項目
b)額度限制
c)利息保障倍數(shù)
d)可做資本金
e)十大領(lǐng)域
f)政府投資項目
五、工程+平臺債
1.新型基礎(chǔ)設(shè)施項目及重大項目資金
2.不超過全部資本金的50%
3.專項債項目資本金搭橋
六、工程+基金認購
1.F+EPC融資+設(shè)計+采購+施工總承包
2.F+EPC+O為融資+EPC+運營
3.I+EPC為以投資為引領(lǐng)的工程總承包模式
4.案例解析：四川路橋建設(shè)天峨至北海公路（平塘至天峨廣西段）

第六講政府債務(wù)化解的方法與路徑
一、隱性債務(wù)形成與地方政府融資平臺公司
1.什么叫做隱性債務(wù)
2.后次貸危機時代的全球流動性寬松政策
3.次貸危機后的中國寬貨幣政策的資產(chǎn)膨脹
4.經(jīng)濟政策里的三次貨幣寬松政策
5.地方平臺公司、房地產(chǎn)開發(fā)商、居民的資產(chǎn)與負債的聯(lián)系
二、項目謀劃資金來源
5.政府預(yù)算時代-國家預(yù)算資金主導(dǎo)
6.城投時代-財政擔(dān)保
7.房地產(chǎn)時代-土地財政
8.公私合作時代-PPP模式
9.市場投資主導(dǎo)時代-消費引領(lǐng)投資
三、地方政府隱性債務(wù)政策梳理
10.23年7月政治局會議“有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險，制定實施一攬子化債方案”
11.23年8月《*關(guān)于今年以來預(yù)算執(zhí)行情況的報告》“制定實施一攬子化債方案，*財政積極支持地方做好隱性債務(wù)風(fēng)險化解工作”
12.23年8月財政部《2023年上半年中國財政政策執(zhí)行情況報告》穩(wěn)妥化解隱性債務(wù)存量
13.23年8月中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議統(tǒng)籌協(xié)調(diào)金融支持地方債務(wù)風(fēng)險化解工作。
14.《關(guān)于加強地方政府性債務(wù)管理的意見》【國發(fā)（2014）43號文】
15.2016年*政府工作報告“推動地方融資平臺轉(zhuǎn)型改制進行市場化融資”
16.盤活存量資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募REITs相關(guān)文件
17.《關(guān)于加強地方國有企業(yè)債務(wù)風(fēng)險管控工作的指導(dǎo)意見》（國資發(fā)財評規(guī)〔2021〕18號）
18.《銀行保險機構(gòu)進一步做好地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險防范化解工作的指導(dǎo)意見》（銀保監(jiān)發(fā)〔2021〕15號）
四、地方政府隱性債務(wù)置換的方法梳理
19.設(shè)立區(qū)域穩(wěn)定發(fā)展基金-保流動性
a)西安市財政曲江新區(qū)共同發(fā)起設(shè)立區(qū)域穩(wěn)定發(fā)展基金
20.以長換短、以新?lián)Q舊、以低換高
a)山東濰坊兩只省級穩(wěn)定化險基金、專項債傾斜、省市國有企業(yè)合作
21.發(fā)行政府置換債券
a)2014年10月財政部發(fā)布《地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理清理甄別辦法》
22.發(fā)行特殊再融資債券
23.AMC資產(chǎn)管理公司合作模式
24.存量資產(chǎn)盤活模式
a)資產(chǎn)證券化
b)TOT模式
c)國有產(chǎn)權(quán)交易所資產(chǎn)交易模式
d)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募REITs模式

市場拓展模式課程