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片區(qū)開發(fā)項目課程

課程背景
國內(nèi)工程投資政策近年來監(jiān)管逐步趨嚴，建筑央企、地方平臺公司、園區(qū)開發(fā)公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目投資開發(fā)模式方面積極探索創(chuàng)新，努力尋求在供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革、國內(nèi)國際雙循環(huán)國家大戰(zhàn)略下的城鎮(zhèn)建設(shè)創(chuàng)新開發(fā)模式。在模式創(chuàng)新的探索過程中，片區(qū)+產(chǎn)業(yè)這種融合了基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)投資，同時又能助推地方經(jīng)濟發(fā)展的模式成為很多投資主體博弈的創(chuàng)新性模式。由于土地增值過程中，產(chǎn)業(yè)對于土地行業(yè)增值的貢獻度*，而土地增值的邏輯中規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)又是相互作用和激勵的，進而在國內(nèi)多個地區(qū)出現(xiàn)了以這種產(chǎn)業(yè)+片區(qū)開發(fā)的標(biāo)桿項目案例，比如說早期的招商蛇口工業(yè)園區(qū)自1978年設(shè)立以來，走出了一條中國版的區(qū)域增長極發(fā)展模式，同時也為招商局集團帶來了豐厚的項目開發(fā)利潤與知名度。再比如1992年在長三角的上海和蘇州分別由政府的平臺公司相應(yīng)主導(dǎo)的蘇州工業(yè)園區(qū)和上海張江高科園區(qū)都成為國內(nèi)地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式的標(biāo)桿案例。直到1998年河北省廊坊市固安縣的民營企業(yè)華夏幸?；鶚I(yè)公司創(chuàng)立走出了一條“封閉運作+委托運營+都市圈”的片區(qū)園區(qū)開發(fā)自循環(huán)模式。
當(dāng)然進入新時期，片區(qū)開發(fā)開發(fā)的內(nèi)涵和外延還在不斷的延續(xù)，包括京東、順豐、普洛斯等以物流為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的物流地產(chǎn)，以自身產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)進行科技園區(qū)開發(fā)的百度、阿里、騰訊、字節(jié)跳動等科技型地產(chǎn)，以文旅、小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村為基礎(chǔ)的文旅康養(yǎng)類地產(chǎn)等等。
本節(jié)課程將主要關(guān)于片區(qū)開發(fā)開發(fā)的具體操盤流程以及片區(qū)開發(fā)開發(fā)的基礎(chǔ)知識并結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)和片區(qū)開發(fā)開發(fā)的政策導(dǎo)向以及知名項目案例作為分析入口，帶學(xué)員從宏觀到微觀、從認知到操盤、從理論到實踐全方位了解片區(qū)開發(fā)的操盤與開發(fā)。

授課對象：
政府、金融機構(gòu)、投資公司、產(chǎn)業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、片區(qū)開發(fā)開發(fā)企業(yè)

授課方式：
實戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問卷+模式解析

課程收益
掌握國內(nèi)片區(qū)開發(fā)項目開發(fā)的歷程
掌握片區(qū)開發(fā)開發(fā)的模式選擇和可持續(xù)開發(fā)
掌握片區(qū)開發(fā)國內(nèi)標(biāo)桿項目案例與項目亮點復(fù)盤
掌握片區(qū)開發(fā)項目投資、運營、創(chuàng)利、退出全流程風(fēng)險管理
掌握片區(qū)開發(fā)項目與金融結(jié)合的項目產(chǎn)融結(jié)合模式
掌握片區(qū)開發(fā)開發(fā)當(dāng)下的創(chuàng)新型業(yè)態(tài)

課程大綱
第一講片區(qū)開發(fā)ABO基本概念、投資主體、投資流程
一、片區(qū)開發(fā)模式的基本定義及流程
1.片區(qū)開發(fā)概念
1.片區(qū)工程投資規(guī)劃與財務(wù)指標(biāo)設(shè)定
2.片區(qū)開發(fā)模式選擇
3.片區(qū)開發(fā)項目投資結(jié)構(gòu)設(shè)計
4.政府預(yù)算與現(xiàn)金回流風(fēng)險控制
5.項目采購流程與主體
6.融資結(jié)構(gòu)與放款條件
7.風(fēng)險管理與協(xié)議設(shè)計
二、片區(qū)投資主體選擇
1.政府投資-《政府投資條例》-審批制
2.社會資本投資-《企業(yè)投資條例》-核準(zhǔn)備案制
三、片區(qū)開發(fā)政策法規(guī)體系
1.《*辦公廳關(guān)于促進開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2017〕7號)
2.《*關(guān)于推進*經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》國發(fā)〔2019〕11號）
3.《關(guān)于促進具備條件的開發(fā)區(qū)向城市綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型的指導(dǎo)意見》（發(fā)改規(guī)劃〔2015〕2832號）
4.《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》國家發(fā)展和改革委員會等6部委
四、項目投資合規(guī)性主體分類
1.政府投資模式、企業(yè)投資模式關(guān)聯(lián)及區(qū)別解析
a)政府投資-政府投資條例
i.預(yù)算內(nèi)資金投資直接下達
ii.地方政府專項債券-政府投資的合規(guī)債務(wù)性融資
b)企業(yè)投資-企業(yè)投資項目核準(zhǔn)和備案管理辦法
2.政府投資實際操作流程
a)政府投資的資金籌措與支出流程
b)政府投資的審批制度
c)政府投資項目謀劃要點與風(fēng)險管理
d)政府投資條例對于投資企業(yè)的利好與風(fēng)險
3.企業(yè)投資項目核準(zhǔn)和備案操作流程
a)企業(yè)投資項目的資金籌措
b)企業(yè)投資項目與政府投資項目的資金往來兩大途徑
i.補貼
ii.采購
iii.采購工程
iv.采購服務(wù)
v.采購貨物

第二講片區(qū)開發(fā)投資主要模式介紹-ABO、EPC+F
一、ABO（T）模式基本定義
3.授權(quán)-建設(shè)-運營-移交
4.授權(quán)-特許經(jīng)營權(quán)
5.建設(shè)-項目投資
6.運營-項目融資
7.資產(chǎn)入財政資產(chǎn)負債表-資產(chǎn)移交
二、EPC+F\\ABO模式的理解
1.EPC+F\\ABO模式與土地開發(fā)權(quán)長期的提前價格鎖定
2.EPC+F\\ABO模式可與政府資金不足或無資金進行基建投資與公共服務(wù)開發(fā)
3.EPC+F\\ABO模式與履行政府資產(chǎn)投資高收益
4.EPC+F\\ABO模式與融合公益性項目、準(zhǔn)公益項目、盈利項目混合打包投資建設(shè)
5.EPC+F\\ABO模式與資產(chǎn)融資、項目收益融資、應(yīng)收賬款融資保理功能
6.EPC+F\\ABO模式與區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升創(chuàng)造稅收與產(chǎn)業(yè)升級效應(yīng)
三、片區(qū)開發(fā)主體利益分配與訴求點分析
1.地方政府訴求
1)高附加值的產(chǎn)業(yè)與技術(shù)更新
2)解決就業(yè)的效率
3)稅收的穩(wěn)定與效率
4)固定資產(chǎn)投資與GDP貢獻
5)政治穩(wěn)定、降低支出、土地出讓金收入
2.開發(fā)運營企業(yè)訴求
1)投資規(guī)模與回報率
2)融資達成可行性
3)短期利潤與長期收益
4)交易模式簡單標(biāo)準(zhǔn)
5)回收周期短
3.招商引資客戶訴求
1)企業(yè)客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩(wěn)定、市場廣闊
2)居民客戶-職業(yè)發(fā)展、收入保障、戶口問題、居住環(huán)境、醫(yī)療養(yǎng)老
四、片區(qū)開發(fā)主體分類與典型企業(yè)
1.央企
a)招商蛇口、中國中信
b)建筑央企：中國建筑、中國電建、中交、中鐵、中鐵建等
2.國企
a)張江高科、上海臨港
3.融資平臺公司
a)蘇州高新、東湖高新
4.民營企業(yè)
a)華夏幸福、中南高科、天安數(shù)碼
五、片區(qū)開發(fā)過程及各過程環(huán)節(jié)在整體開發(fā)中的作用
1.片區(qū)開發(fā)原理-新型片區(qū)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)、產(chǎn)業(yè)升級
2.片區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略-產(chǎn)業(yè)（一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)）+土地（一線城市、二線城市）
3.片區(qū)選址模型-5有模型
4.片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃-優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、前瞻性產(chǎn)業(yè)及招商產(chǎn)業(yè)方向
5.片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位-產(chǎn)業(yè)門類一級二級名錄
6.片區(qū)用地規(guī)劃-用地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃三結(jié)合
7.片區(qū)經(jīng)濟分析-產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)業(yè)效率、產(chǎn)業(yè)拉動人口、就業(yè)、投資
8.片區(qū)投入產(chǎn)出-總投資、資本金、融資模式、分期滾動循環(huán)開發(fā)、收益率
9.片區(qū)產(chǎn)品設(shè)計-產(chǎn)業(yè)綜合體模式、總部綜合體模式、土地規(guī)劃模式
10.片區(qū)交易結(jié)構(gòu)-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯(lián)動模式
11.片區(qū)協(xié)議設(shè)計-股權(quán)模式、權(quán)力設(shè)定、政府與企業(yè)分工、回購、資金回籠路徑

第三講片區(qū)開發(fā)增值體系與盈利模式及合規(guī)性分析
一、片區(qū)土地分類與不同的操作方法
1.國有土地操作
2.集體土地操作
二、EPC+F片區(qū)開發(fā)利潤節(jié)點與增值過程
1.基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套及土地整體-工程企業(yè)的收入
2.征收拆遷補償-拆遷戶的收入
3.招拍掛的土地溢價-政府的收入
4.二級開發(fā)的資產(chǎn)溢價-開發(fā)商、銀行、政府、房建企業(yè)的收入
5.長期運營持有的資產(chǎn)增值-基金公司、信托、資管公司、開發(fā)商的收入
三、EPC+F片區(qū)開發(fā)七大業(yè)務(wù)與贏利點解析
1.物業(yè)經(jīng)營-片區(qū)運營的大數(shù)據(jù)接入點
2.片區(qū)物業(yè)增值-資本運作與資產(chǎn)運作的大殺器
3.住宅與商業(yè)地產(chǎn)-現(xiàn)金為王與滾動開發(fā)的根基
4.產(chǎn)業(yè)類投資-好的片區(qū)匯報最為豐厚的模塊
5.公共服務(wù)收入-克強指數(shù)在實體企業(yè)中的最直接體現(xiàn)
6.一級開發(fā)與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器
7.稅收與政府補貼-微不足道卻是招商法寶
四、片區(qū)開發(fā)的“三權(quán)一利”
1.特許經(jīng)營權(quán)
2.整體規(guī)劃權(quán)
3.土地出讓權(quán)
4.土地收益分成

第四講片區(qū)開發(fā)的模式分類、適用性及應(yīng)用情景
一、ABO項目投資類型分類與模式
1.地方政府財力評價雙體系
a)一般公共預(yù)算收入與基金性預(yù)算收入
b)地方政府負債率
2.項目投資可行性研究報告
a)項目是否屬于重大項目與國家戰(zhàn)略
b)項目投資經(jīng)濟可行性分析
3.三大類項目
a)經(jīng)營類項目
b)準(zhǔn)經(jīng)營類項目
c)公益類項目
4.三大類項目工程
a)新建項目-BOT
b)在建項目-TOT
c)存量項目-TOT
5.項目三大付費方式
a)使用者付費
b)可行性缺口補助
c)政府付費
二、片區(qū)開發(fā)投資模式及運營案例分析
1.基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募REITs
2.地方政府專項債券資金申報與使用
案例解析：交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源類、生態(tài)環(huán)保、民生
3.BT模式的由來于在經(jīng)濟建設(shè)中的意義
案例解析：平臺公司回購合規(guī)合法
4.BOT模式的緣起與現(xiàn)實意義
案例解析：BOT模式與特許經(jīng)營結(jié)合
5.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式
案例解析：EPC模式合規(guī)但EPC+F模式灰色操作、適用領(lǐng)域
案例解析：中國電建甌江口產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資與建設(shè)
6.EOD、ABO模式與片區(qū)開發(fā)案例解讀
案例解析：保定市主城區(qū)城中村連片開發(fā)ABO項目創(chuàng)新
7.一二三級聯(lián)動與金茂的覽秀城項目
案例解析：金茂國開金融重慶璧山與梅溪湖項目
8.城市更新、舊城改造與投資資金的合規(guī)循環(huán)流程
i.財政、土儲、業(yè)主、審批
9.投資模式創(chuàng)新本質(zhì)邏輯與監(jiān)管邏輯本質(zhì)
三、片區(qū)ABO模式開發(fā)資料清單與操作流程
1.項目選址確定、項目開發(fā)地塊分析、項目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位
2.項目產(chǎn)業(yè)布局、項目土地規(guī)劃分析、項目基本參數(shù)假設(shè)
3.項目財務(wù)測算、項目可行研究報告、項目立項
4.政府采購、項目投資與運營、項目融資達成、項目建設(shè)與運營
5.項目再融資、項目移交

第五講片區(qū)項目開發(fā)融資
一、片區(qū)項目融資的特性
1.項目投資周期長
2.項目投資工程占比高
3.項目投資收入
a)政府類土地出讓金安排的預(yù)算支出
b)項目運營收益
c)項目第三方收入
4.部分項目可能會涉及隱形債務(wù)的識別
二、項目資金的屬性
1.直接融資模式與間接融資模式
2.股權(quán)融資模式與債權(quán)融資模式
3.公募融資模式與私募融資模式
三、項目融資資金結(jié)構(gòu)設(shè)計
1.投資結(jié)構(gòu)、股權(quán)比例、融資比例、融資分期、增信方式
2.融資成本（利息、手續(xù)費、存款）
3.增信措施(保證、抵押質(zhì)押、保險、支持類函件)
4.項目融資渠道與項目全周期個階段進入節(jié)點
a)商業(yè)銀行貸款、政策性貸款
b)直租、售后回族
c)保險基金、養(yǎng)老基金、產(chǎn)業(yè)基建
d)資管計劃、保險債權(quán)計劃、信托計劃
e)資產(chǎn)證券與公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）

第六講園區(qū)開發(fā)產(chǎn)業(yè)模式及典型案例解析
1.1978年-招商蛇口工業(yè)園“三來一補”-中國平安、中國中集、招商銀行
2.1980年-中關(guān)村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯(lián)想”
3.1991年-聯(lián)東U谷“起步模板、布局環(huán)京、廠房為主、工業(yè)萬達”
4.1992年-蘇州工業(yè)園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創(chuàng)新”
5.1992年-張江高科“高新技術(shù)、生物醫(yī)藥、集成電路、園區(qū)投行”
6.1998年-華夏幸福“模式為王、環(huán)京布局、正南50公里”民營片區(qū)開發(fā)商
7.1998年-大連億達“信息產(chǎn)業(yè)、外包為王、BTO、成于軟件”民營專業(yè)園區(qū)
8.1999年-天安數(shù)碼“深港合資、綜合開發(fā)、產(chǎn)城融合、金融助力“合資片區(qū)開發(fā)商
9.2009年-普洛斯“新商號、新品牌、基金操盤、萬科入主”物流地產(chǎn)龍頭
10.2014年-中南高科“聯(lián)東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善“-綜合服務(wù)片區(qū)開發(fā)商
11.2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉(zhuǎn)型”-新晉片區(qū)開發(fā)商
12.2014年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉(zhuǎn)型投資、片區(qū)開發(fā)、ABO\\EPC+F”

片區(qū)開發(fā)項目課程