課程描述INTRODUCTION
房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理培訓(xùn)
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理培訓(xùn)
【培訓(xùn)對象】董事長、總經(jīng)理、分管副總經(jīng)理、財務(wù)總、投資總、相關(guān)模塊負(fù)責(zé)人、公司法務(wù)及律師。
【培訓(xùn)價值】解析原理、明確方法、突破重點、學(xué)以致用。
【課程大綱】
第一部分:“術(shù)篇”——房地產(chǎn)合作開發(fā)法律風(fēng)險防范
一、合作開發(fā)模式
1、房地產(chǎn)聯(lián)建;
2、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán);
3、組建項目公司;
4、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移;
5、房屋參建;
6、其他模式。
二、合作開發(fā)操作要點
1、合作主體:合作方盡調(diào)六大維度:綜合實力;經(jīng)營理念、資信情況;經(jīng)營能力、風(fēng)險情況及管理情況;
2、公司設(shè)立:設(shè)立時間;入股時間;
3、法人治理:股東會、董事會職權(quán)及表決機制;總經(jīng)理職權(quán);非操盤方派駐人員職責(zé);
4、操盤模式:單方操盤;聯(lián)合操盤;保底收益;
5、退出機制:退出方式、退出時間;
6、僵局處理:僵局處理之萬能公式。
三、合作開發(fā)協(xié)議核心條款設(shè)計
1、合作模式:
(1)財務(wù)投資&戰(zhàn)略投資;
(2)聯(lián)合操盤&單方操盤。
2、項目公司設(shè)立與股比:
(1)公司設(shè)立時間節(jié)點的法律意義;
(2)股權(quán)比例的法律意義:67%、51%、50%、34%、20%。
3、項目公司經(jīng)營管理:
(1)權(quán)責(zé)劃分;
(2)管理費、營銷費的鎖定。
4、資金籌措與資金管理:
(1)封閉式管理;
(2)滾投式管理。
5、利潤分配:
(1)兜底條款;
(2)分配節(jié)點。
6、退出機制:
(1)退出節(jié)點;
(2)退出方式。
7、僵局處理:僵局處理萬能公式。
四、合作開發(fā)常見法律風(fēng)險與防范
1、合作主體不合法的法律風(fēng)險:
(1)開發(fā)資質(zhì);
(2)自然人&法人。
2、名為投資實為借貸、保底收益的法律風(fēng)險:
(1)保底條款;
(2)明股實債。
3、合作拿地的法律風(fēng)險:
(1)聯(lián)合競拍;
(2)單方競拍。
4、合同法律風(fēng)險:
(1)簽約過程中的法律風(fēng)險;
(2)合同履行中的法律風(fēng)險。
5、土地來源法律風(fēng)險:
(1)劃撥土地使用權(quán);
(2)并購項目;
(3)招拍掛項目。
五、投資并購模式
1、股權(quán)收購:交易結(jié)構(gòu)、交易步驟、交易風(fēng)險;
2、資產(chǎn)收購:法律要件、項目完善;
3、并購項目操作要點與實戰(zhàn)技能;
4、合作開發(fā):簽約技巧與操盤模式;
5、項目收購常犯的9大錯誤;
6、項目投資考察10大要訣。
第二部分:“道篇”——對標(biāo)標(biāo)桿房企(RC、ZL、HD、BGY)
一、頂層機制:成就共享、風(fēng)險共擔(dān);
二、制度建設(shè):戰(zhàn)略漏斗、市場漏斗、財務(wù)漏斗、法務(wù)漏斗、稅務(wù)漏斗;
三、流程設(shè)計:項目評審及決策流程;
四、投后管理:項目跟投、獎懲機制與風(fēng)險控制。
第三部分:“勢篇”——房地產(chǎn)投資并購的八大趨勢
趨勢一:錢重要,比錢更重要的是拿地的綜合能力;
趨勢二:對手變伙伴,“聯(lián)合體”拿地成潮流;
趨勢三:拿地主渠道之變:從“招拍掛”到“并購”;
趨勢四:賣方重就業(yè)和城市升級,買方轉(zhuǎn)型城市運營商;
趨勢五:2017年拿地聚焦核心一二線城市和衛(wèi)星城市;
趨勢六:多項目并購,少企業(yè)并購;
趨勢七:彎道超車,N種創(chuàng)新拿地模式頻出;
趨勢八:三大維度提煉適合進(jìn)入城市的8項新指標(biāo)。
【經(jīng)典案例】
案例1:北京XX地產(chǎn)項目之聯(lián)營模式
深度解析:保底性條款的法律效力;名為聯(lián)營實為借貸;辨析房屋買賣、房屋租賃、借款合同與土地使用權(quán)買賣之區(qū)別。
案例2:浙江XX項目之單方操盤模式
深度解析:管理費、營銷費范圍與界定;營銷收入與總貨值界定;管理制度銜接;人員工資承擔(dān);資金使用及銷售指標(biāo)。
案例3上海寶山XX合作開發(fā)糾紛案
深度解析:簽約主體、地塊限價、轉(zhuǎn)股節(jié)點、項目管理、退出機制、排他性條款、違約責(zé)任、糾紛解決及其他注意事項,展現(xiàn)某地產(chǎn)“10強”房企如何玩轉(zhuǎn)“金蟬脫殼”。
案例4:沈陽XX合作開發(fā)項目之僵局處理
全景解析:合作項目中跟投機制的嵌入與應(yīng)用;資金籌集及資金管理;退出機制;僵局處理之萬能公式。
案例5:浙江XX300客戶群訴案
以道馭術(shù)、禪劍合一:道、術(shù)、勢多元思維破解棘手群訴,打造集事前預(yù)防、事中控制、事后補救之立體式企業(yè)法律風(fēng)控體系。為之于未有,治之于未亂,打造企業(yè)法律風(fēng)控之最高境界:防患于未然!
房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理培訓(xùn)
轉(zhuǎn)載:http://www.nywlwx.com/gkk_detail/51013.html
已開課時間Have start time
- 何廣
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