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房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營培訓(xùn)課

課程背景：
以項(xiàng)目合作開發(fā)及項(xiàng)目并購獲得地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，以房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)項(xiàng)目的主要方式之一。在項(xiàng)目合作開發(fā)與項(xiàng)目并購案例實(shí)操、研究的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)本課程，通過理論闡述、案例剖析與案例演練的結(jié)合，使學(xué)員對項(xiàng)目合作開發(fā)與項(xiàng)目并購的操作流程、要點(diǎn)難點(diǎn)、思路方案等，有較為系統(tǒng)的、全面的、有重點(diǎn)的認(rèn)知、理解及掌握，將有效地指導(dǎo)具體項(xiàng)目合作開發(fā)及項(xiàng)目并購的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目交易與開發(fā)利益的*化。
培訓(xùn)對象：房地產(chǎn)的投資者、決策者和高級經(jīng)營管理者，地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的主要操作者及專注房地產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)律師。

課程大綱
一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本概論
（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的概念
1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的概念
2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的要素
——土地要素、資金要素、團(tuán)隊(duì)要素、許可要素、市場要素；
3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營要素的關(guān)系
——核心要素的有機(jī)整合與增值效應(yīng)
（二）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)取得（交易）的基本途徑
1、項(xiàng)目合作開發(fā)經(jīng)營權(quán)合作取得（交易）
2、項(xiàng)目合作開發(fā)經(jīng)營權(quán)并購取得（交易）
3、經(jīng)營權(quán)合作與并購取得（交易）關(guān)系
4、項(xiàng)目合作開發(fā)經(jīng)營權(quán)取得交易的基本準(zhǔn)則
——效益、合規(guī)、可控

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作開發(fā)經(jīng)營的操作指引
（一）合作開發(fā)的基本方式及其特征
——法人型合作經(jīng)營及其特征
——非法人型合作經(jīng)營及其特征
（二）項(xiàng)目及合作方式合規(guī)性審查
——項(xiàng)目及其合作合規(guī)性審查；
——項(xiàng)目合作方式有效性審查；
（三）項(xiàng)目合作效益測算及其審核
——項(xiàng)目合作效益組合與測算
——項(xiàng)目合作效益保障的設(shè)計(jì)
（四）合作對象及合作可控性審查
——合作對象資信及履約能力審查；
——合作過程核心環(huán)節(jié)可控的審查；
（五）合作過程設(shè)計(jì)與權(quán)責(zé)的明確
——合作開發(fā)主要環(huán)節(jié)及權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)
——合作開發(fā)主要環(huán)節(jié)及權(quán)責(zé)明確
（六）合作違約與關(guān)系變化設(shè)計(jì)與明確
——合作違約情形與責(zé)任的設(shè)計(jì)與明確
——合作變更解除與終止的設(shè)計(jì)與明確
（七）項(xiàng)目稅務(wù)籌劃與責(zé)任承擔(dān)的設(shè)計(jì)與明確
——項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的稅務(wù)籌劃
——項(xiàng)目合作過程中的稅務(wù)責(zé)任的設(shè)計(jì)與明確
（八）其他事項(xiàng)的明確與風(fēng)險(xiǎn)防范

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購開發(fā)經(jīng)營的操作指引
（一）關(guān)于并購行為
1、并購的基本概念
——并購、并購與重組（重整）
2、并購的基本分類
——縱向并購、橫向并購、混合并購……
3、并購的基本動(dòng)因
——生存與發(fā)展：直接贏利、擴(kuò)大規(guī)模、產(chǎn)業(yè)鏈整合、戰(zhàn)略品牌……
（二）成功并購行為準(zhǔn)則
1、跳出并購的三大誤區(qū)
——規(guī)模經(jīng)濟(jì)=經(jīng)濟(jì)規(guī)模；資本運(yùn)營代替生產(chǎn)經(jīng)營；重并購而視整合。
2、遵循并購的基本原則
——效能目標(biāo)、資源匹配、準(zhǔn)確有度、風(fēng)控第一、強(qiáng)化整合等原則
（三）項(xiàng)目成功并購交易的操作指引
1、嚴(yán)格目標(biāo)優(yōu)選
——投資準(zhǔn)則下的目標(biāo)嚴(yán)格選擇……【案例】；
2、恪守基本程序
——初研意向、審慎調(diào)研……按約交割、有效整合【案例】；
3、嚴(yán)格方案管理
——目標(biāo)設(shè)定、方案設(shè)計(jì)、方案執(zhí)行、方案修正……【案例】；
4、掌控重點(diǎn)難點(diǎn)
——重點(diǎn)難點(diǎn)排序、突破解決方案設(shè)計(jì)、方案協(xié)調(diào)執(zhí)行……【案例】；
5、嚴(yán)格風(fēng)控管理
——隱性違法、隱性債務(wù)、隱性稅費(fèi)、隱性交割、隱性整合……【案例】；
6、強(qiáng)化并購整合
——文化整合、規(guī)劃整合、制度整合、資源整合……【案例】。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作或并購的商務(wù)談判
1、認(rèn)知談判
——基本概念；五大特征：行為目的的明確性、標(biāo)的主體的特定性、主體相對的平等性、行為策略的混同性、過程結(jié)果的復(fù)雜性。
——基本類別（一對一、一對多、多對多；一次性/短時(shí)交易型、時(shí)段/長期性合作型、偶發(fā)性對抗型；平等關(guān)系型、跟隨/弱勢地位型、主導(dǎo)/強(qiáng)勢地位型、復(fù)合地位型）。
——基本策略：前景引導(dǎo)策略、底線期限策略、紅黑臉推拉策略……
2、充分準(zhǔn)備
——要素調(diào)研：事件調(diào)研（知事）、對手調(diào)研（知彼）、已方研究（知己）。
——方案準(zhǔn)備：目標(biāo)計(jì)劃、原則策略、資源保障。
——資源準(zhǔn)備：事件資源、人力資源、場地設(shè)施資源、財(cái)物資源……
——環(huán)境營造：輿論態(tài)勢、選場布景、氛圍營造……
3、善用策略
（1）前景引導(dǎo)策略的運(yùn)用：
——謀求地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)經(jīng)營談判案例；
（2）情感與算賬說理策略的運(yùn)用
——某地產(chǎn)更新項(xiàng)目合作開發(fā)合同期限條款變更談判案例
（3）先/后發(fā)制人策略的運(yùn)用
——項(xiàng)目合作競爭性談判案例
五、合作或并購案例互動(dòng)與賞析
——項(xiàng)目合作開發(fā)案例互動(dòng)與賞析
——項(xiàng)目并購開發(fā)案例互動(dòng)與賞析
——結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營培訓(xùn)課