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房地產項目實操培訓

課程提綱：
一、地塊（項目）價值判斷的市場基礎：競爭的利基點（重點）
1、地塊分析和土地市場分析
2、競爭樓盤分析
3、區(qū)域市場分析
4、市場分析要解決的主要問題：專案市場調研的指引
案例分析：某樓盤的市場調研和機會判斷

二、地塊（項目）價值判斷的決策核心：產品規(guī)劃的優(yōu)化（重點）
1、產品規(guī)劃和自身企業(yè)的產品密切相關
2、如何實現產品規(guī)劃的*利益？
實戰(zhàn)操練：強排方法的介紹和實踐
3、產品規(guī)劃中企業(yè)的運營能力和銷售能力的因素

三、地塊（項目）價值判斷的自我權衡：財務分析的落地性（重點）
1、房地產項目成本構成 
2、房地產項目的收入估算 
3、房地產投資收益分析: 項目的靜態(tài)投資和動態(tài)測算
4、項目投資建議書
5、簡要實用的可行性報告的編制要求
案例分析：同一個項目的二個企業(yè)的可行性報告 

四、 非招拍掛的三種最常見的拿地方式
1、品牌房企的各種獨門絕技及其拿地策略  
1）大連萬達的模式  
2）萬科的模式  
3）綠地的模式  
4） 常見企業(yè)勾地技巧、門檻條件設置  
2．非招拍掛的三種最常見的拿地方式
（1）、股權轉讓 /案例分析 路勁收購順馳
（2）、合伙成立項目公司 /福州某小鎮(zhèn)轉讓案例
（3）、以聯合開發(fā)的名義/案例分析：綠地融創(chuàng)聯合開發(fā)的上海項目分析
3. 房地產并購實務及案例分析
（1）、法規(guī)政策
（2）、交易結構
（3）、盡職調查
（4）、交易文件
練習思考：什么是我們企業(yè)拿地條件的*方式？

五、收并購的風險及其規(guī)避
1、 直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防范
1)“精心策劃”的項目轉讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”？
2)如何看清直接項目轉讓的利弊不至于盲動
3)如何合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本
案例分析：土地二種轉讓方法的稅費比較
2、股權收購獲取項目實操及風險防范
1)收購不同性質企業(yè)股權取得房地產項目會遇到哪些法律障礙
2)股權收購如何做好合理避稅
3)通過股權收購取得房地產項目的利弊分析
4）通過股權收購取得房地產項目風險事前、事中如何防范，事后如何處理？
5）真實案例全程展現股權收購取得房地產項目實操
 案例討論：非報表價值和財務報表價值孰重孰輕？
案例分析：某香港集團公司并購某大型房地產集團案例成敗得失分析

六、如何展現和提升企業(yè)的“拿地能力”?
1、房地產企業(yè)開發(fā)模式的分析
2、房地產企業(yè)開發(fā)模式對投資拿地的影響
3、如何提升企業(yè)的“拿地能力”?
1）綜合能力的積累
2)合理的項目信息來源
3)了解及研究政府規(guī)劃動向
4)品牌價值
5）開發(fā)思路的引導性
6）提高資金解決能力
課程討論：我們企業(yè)的開發(fā)模式是什么？對投資拿地有什么要求和避諱？

房地產項目實操培訓