房地產(chǎn)拆遷征收矛盾激化的預防和化解
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課程描述INTRODUCTION
房地產(chǎn)拆遷征收矛盾化解培訓
培訓講師：王亮
課程價格：￥元/人
培訓天數(shù)：1天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房地產(chǎn)拆遷征收矛盾化解培訓
主要內(nèi)容：
一、房地產(chǎn)征收糾紛不能一勞永逸，而需要持續(xù)的重視矛盾激化的預防和化解。
（一）矛盾激化的動力強大近幾年來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場繼續(xù)在調(diào)控之中，但一些城市的征收拆遷領域卻進入矛盾加劇狀態(tài)，其特點一是城市建設容易見政績；二是大拆大建仍然是拉動住房消費乃至GDP的動力之一。
1、房地產(chǎn)投資有較多增長。
2、地方政府與土地收入難舍難分3、部分公民有被拆遷的需求
（二）矛盾形式多樣化拆遷領域歷年積壓的糾紛尚未有明顯化解，新的矛盾又因為暴力拆遷手段更劇烈而呈激化趨勢，而且是“棚戶區(qū)改造”、“城中村改造”、“新農(nóng)村建設”等領域均有發(fā)生。
1、跨地域的拆遷人員是矛盾激化的主力。
2、隱藏的拆遷血案更有危險。
（三）矛盾化解缺少動力。
1、信訪化解矛盾仍然不暢。
近幾年來，有兩個有爭議的措施需要引起社會各方面的高度重視：
一是由地方公檢法聯(lián)手打擊“非正常上訪”行為。2017年初開始，各地以擾亂秩序或詐騙的罪名抓捕、起訴、審判上訪者的案件急劇上升，有關消息頻繁見諸于媒體，據(jù)有關機關已達××××件。
二是一些以“截訪”為業(yè)務的單位與外地的一些地方政府合作，實施非法“截訪”造成了惡劣影響。這種委托式“截訪”方式并非個案。
2、法律救濟途徑仍不暢。
在妥善審理征地拆遷等案件中，最高法院配合推進行政機關負責人出庭應訴等工作，促進行政爭議實質(zhì)性解決方面做了一定努力但由于多種原因效果有限。 存在的主要問題是大多數(shù)征收拆遷案件還僅僅是走了程序，實質(zhì)性化解矛盾的案件比例還有待提高。
3、問責不到位不能回避的問題是近年來各地法制環(huán)境相差較大的重要原因是當?shù)氐闹饕賳T的法律意識參差不齊，一些貪官酷吏濫用職權導致拆遷血案的發(fā)生，而這些貪官酷吏很少受到法律的的追究。例如鄭州的吳天君、昆明的仇和等等，皆是因貪污受賄而倒臺，其任上的濫用職權非法拆遷引起社會矛盾激化的問題并未追究。
二、不動產(chǎn)征中矛盾的預防和化解要抓住補償方案這個“牛鼻子”。
預防和化解房屋征收糾紛，是法律人的責任。在實務中，矛盾千頭萬緒，但是呢，主要還是集中在補償是否公平，因此正確的制訂和審查房地產(chǎn)征收補償方案(以下簡稱方案)是依法行政和維權的中心環(huán)節(jié)與途徑，是預防和處理征收糾紛的“牛鼻子”。
（一）如何復議與起訴方案？
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十三條規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。”
根據(jù)這個規(guī)定，方案是征收決定的組成部分，利害關系人對方案有質(zhì)疑的，可以在對征收決定申請復議或直接起訴時一并提出，從而啟動對方案的審查。
（二）對方案如何審查？
當事人、代理人，復議機關，法院在不同的階段審查方案，都可以從實體和程序兩個方面入手。
第一，實體的審查重點第二，程序方面的審查是針對政府行為是否依法行政。
上述問題在方案公布前發(fā)現(xiàn)的，政府應該在充分尊重民意予以修改，在公布后發(fā)現(xiàn)，當利害關系人提出復議或訴訟時，復議機關和法院應該依法糾正。
（三）依法實質(zhì)性解決問題當前的拆遷矛盾突出的有三個問題需要引起我們的重視認真加以解決：
1，司法不公既不公平也沒有效率。
最高法院公布的典型案例改變了過去公布的以被告勝訴為主的慣例，八個案件6個是被告敗訴，以此警告違法拆遷行為。雖然相比較我們上面評出的十大典型案例，最高法院這八個案件顯得有點小，矛盾也相對平和，但是最高法院在公布的態(tài)度方面有了重大變化，對違法拆遷的評點基本到位且態(tài)度明確。我們認為這是個進步，未來的行政訴訟會有更多的公平正義，能更有力的監(jiān)督行政機關依法行政的趨勢值得期待。
2，違法建設處理問題
（1）， “拆違代拆遷”
（2），拆“危”代征收。
三、“木桶理論”與預防和化解征收拆遷領域矛盾的策略。
一個木桶裝水，盡管木桶是圓的，但如果組成木桶的木板高矮不一，那么它的實際容量不是由這個木桶中最長的木板來決定的，而是由這個木桶中最短的木板決定的，這在管理學上又被稱為“短板效應”。由此分析房屋土地征收拆遷領域預防和化解矛盾工作，是否存在“短板”以及其的長度是決定工作能否正常進行的關鍵。
預防和化解矛盾，防范惡性事件的發(fā)生以實現(xiàn)社會有序文明進步才是上上策。對此，積我20年從事不動產(chǎn)維權之經(jīng)驗，歸納了以下十二個方面但不限于以下十二個方面。
（一）“木桶理論”的宏觀運用。
（二）“木桶理論”的微觀運用。
（三）行政決策要注意惠及民眾。
（四）化解矛盾要講究方式方法。
（五）防范風險要因地制宜。
（六）社會穩(wěn)定工作要及時抓住重點。
（七）防范風險要認真作好風險評估 。
（八）風險防范要避免無用功(九)，矛盾激化的防范和化解需要各方面的相互配合(十)，風險防范要有厚度( 十一)，風險防范要重視基層。
（九）風險防范需要有憂患意識。
結(jié)束語：依法治國已經(jīng)是歷史的*的選擇，依法預防和化解不動產(chǎn)征收拆遷中的矛盾是所有人應該有的愿望。
房地產(chǎn)拆遷征收矛盾化解培訓
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