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房地產企業(yè)資本運作培訓

【課程大綱】
第一部分：中國房地產的金融環(huán)境及現狀
一、中國房地產行業(yè)的四大發(fā)展階段
1、建設階段（以建設為核心的初級階段）
2、策劃階段（以市場為核心的發(fā)展階段）
3、資本運作階段（以金融為核心的競爭階段）
4、資源階段（以資源為核心的生存階段）

二、中國房地產金融發(fā)展的背景和基礎
1.百姓對房產擁有的特殊理念造就了極大的市場需求
2.中國是一個資本十分豐富，但資本市場建設落后、資本工具十分缺乏
3.房地產行業(yè)的缺錢現狀是產業(yè)結構的不合理及資金結構不合理造成的
4.房地產企業(yè)缺錢的根本原因是自身的金融建設水平普遍極低、金融能力差

三、中國房地產資本運作的現狀
1.金融環(huán)境較差，金融工具十分缺乏
2.資金供應量渠道少，專業(yè)水平低
3.企業(yè)金融建設能力極弱，金融建設體系不完善
4.投資策劃及投資管理十分落后

四、中國房地產資本運作的發(fā)展趨勢
1.資本運作能力已成為房地產企業(yè)的核心競爭力
2.資本運作的水平決定著企業(yè)能力的強與弱和發(fā)展能力的好與壞
3.房地產企業(yè)資本運作成敗決定著企業(yè)發(fā)展的速度和規(guī)模
4.金融策劃的水平往往決定著項目的成與敗
5.地產與資本的結合將更為緊密
6.經濟的發(fā)展水平將改變房地產的傳統(tǒng)盈利模式
7.房地產資本運作的操盤人將成為行業(yè)發(fā)展的主角，運營和開發(fā)將逐步分離
8.房地產企業(yè)并購重組、房地產股權投資基金、房地產信托投資基金(REITs)、房地產資產證券化等資本運作工具將得到快速發(fā)展

第二部分：房地產企業(yè)之金融策劃
一、房地產項目資金需求分析
1.地產投資的資金需求
A：土地資金：獲得土地，儲備土地的資金需求，占房地產資金需求的比例*，資金使用集中，但供應渠道最少，以自有資金為主。
B：開發(fā)資金：完成建設至銷售階段的資金需求，資金使用分散，解決方式多樣，銀行信貸雖占了*比例，但卻沒有專業(yè)地產開發(fā)貸款品種。
C：過橋資金：需求很大，但只有非正規(guī)渠道供應。
D：按揭貸款：*的最成熟、最完備的地產金融品種
2.結合公司現狀實施項目資金需求的分析

二、房地產項目融資策劃的融資模式選擇
1、債權融資（債權融資的特點）
2、股權融資（股權融資的特點和種類）
3、股加債融資（貸投聯動）
4、收益權融資（ABS）

三、地產項目金融策劃的基本要求
1、兵馬未動，糧草先行
2、緊密結合，環(huán)環(huán)相扣
3、成功為主，利潤為輔
4、綜合分析，全面結合

四、地產項目金融策劃的關鍵要素和主要內容
1、資源分析——融資的基礎：對資源進行合理、巧妙、綜合的使用，特別是運用無形資產；
2、條件創(chuàng)造——融資的前提：條件不是天生的，要去創(chuàng)造和整合利用。有條件要做，沒有條件創(chuàng)造條件；
3、技術利用——融資的關鍵：包括項目的包裝、方案的設計、談判的技巧
4、團隊組成——融資的保障：融資模式的選擇——融資的核心；
5、風險防范——成功的基礎：思考不成功狀況下的應急方案，做到有的放矢。

第三部分：房地產資本運作之搭建金融資本平臺：提高自身“造血”能力
設立企業(yè)自己的房地產私募股權投資基金（國內*10標桿企業(yè)基金運作案例分析）
1、基金管理平臺的搭建
2、監(jiān)管部門登記、備案
3、基金合法募集資金
4、投資人管理與服務
5、私募基金如何與企業(yè)項目對接
6、交易結構的設計（解決資金進退各環(huán)節(jié)的稅收問題）
7、如何做好風險控制
8、怎樣做好投資決策
9、投后管理的重要性

第四部分：房地產資本運作之資產證券化：盤活存量資產
一、房地產資產證券化（ABS）種類及案例分析
1、盤活存量資產，解決未來資金折現問題
2、解決房地產企業(yè)“只租不售”開發(fā)模式的資金快速回籠問題
3、可以使售房尾款提前收回
4、主要參與主體：原始權益人、ABS管理人、托管、監(jiān)管人、認購人（持有人、投資人）、資產服務機構、差額支付承諾、擔保人、各中介機構、登記及備案機構

二、房地產投資信托基金（REITs）
1、政策法規(guī)的滯后問題
2、產權問題
3、與銀行貸款的競爭
4、出表問題和稅收問題

第五部分：房地產資本運作之并購重組：實現跨越式發(fā)展
1、并購重組的意義
2、并購重組的分類
3、如何制定并購方案
4、并購重組的財務運作
5、資產的剝離與分立
6、并購的風險及防范

第六部分：房地產資本運作之企業(yè)上市：改變企業(yè)發(fā)展模式
1、房地產企業(yè)可以上市嗎？
2、上市房地產企業(yè)的優(yōu)勢分析
3、房地產企業(yè)用什么上市？
4、選擇上市地點
5、企業(yè)何時上市？
6、上市前應規(guī)范哪些企業(yè)行為？

房地產企業(yè)資本運作培訓